Erhaltungssatzung Nr. 50 - Frankfurt am Main - Nordend-Mitte hier: Satzungsbeschluss - § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB

S A C H S T A N D : Vortrag des Magistrats vom 01.10.2018, M 170 Betreff: Erhaltungssatzung Nr. 50 - Frankfurt am Main - Nordend-Mitte hier: Satzungsbeschluss - § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 26.02.2015, § 5646 (M 224) Beschl. d. Stv.-V. vom 26.02.2015, § 5643 (M 217) I. Der räumliche Geltungsbereich der Erhaltungssatzung Nr. 50 - Frankfurt am Main - Nordend III wird gegenüber dem Beschluss der Stadtverordne tenversammlung vom 26.02.2015, § 5646, wie in der vorgelegten Karte dargestellt, geändert. In Folge wird der Titel der Erhaltungssatzung in "Nordend-Mitte" geändert. II. Der vorgelegte Entwurf der Erhaltungssatzung Nr. 50 - Frankfurt am Main - Nordend-Mitte wird nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB als Satzung beschlossen. III. Die ortsübliche Bekanntmachung ist entsprechend § 16 (2) BauGB durchzuführen. Begründung: Zu I.: Für das Gebiet Nordend III in Frankfurt am Main hat die Stadtverordnetenversammlung am 26.02.2015 einen Aufstellungsbeschluss für eine Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) gefasst. Im Zuge der Aufstellung der Satzung wurde für den Bereich Nordend III eine vertiefende sozialräumliche Studie erstellt und die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sowie der Wohnungsbestand erhoben. Die Studie und die Erhebungen sind Bestandteil der vorgelegten Begründung. Auf dieser Grundlage wurde die Abgrenzung des Gebiets überprüft und in der Form geändert, dass in dem Bereich nunmehr zwei Erhaltungssatzungen beschlossen werden sollen - die Erhaltungssatzung Nr. 50 - Nordend-Mitte und die Erhaltungssatzung Nr. 56 - Nordend-Süd. Die Untersuchung des im Aufstellungsbeschluss "Nordend III" festgelegten Gebiets hat ergeben, dass für Teilbereiche die Anwendungsvoraussetzungen nicht gegeben sind: Im Nordwesten des ursprünglichen Geltungsbereichs (Westlicher Teilbereich des Stadtbezirks 201 und Großteil des Stadtbezirks 203) besteht nach den Ergebnissen der Indikatorenanalyse insgesamt ein geringes bis sehr geringes Aufwertungspotenzial. Es handelt sich bei dem Gebiet in großen Teilen um eine Bebauung mit Einfamilienhäusern und Stadtvillen, die sich überwiegend in sehr gutem baulichem Zustand befinden. Die Wohnbevölkerung zeichnet sich im Mittel durch eine überdurchschnittlich hohe wirtschaftliche Leistungsfähigkeit aus, entsprechend weist die Indikatorenanalyse nur eine sehr geringe Verdrängungsgefahr für die Stadtbezirke 201 und 203 aus. Im Norden und Nordosten des Untersuchungsgebiets (Teilbereiche der Stadtbezirke 212 und 222) bestehen nach den Ergebnissen der Indikatorenanalyse ebenfalls nur geringe Aufwertungs-potenziale und geringer Aufwertungsdruck. Die städtebauliche Struktur dieser Teilbereiche wird in großen Teilen durch Nachkriegsbebauung oder ältere Siedlungsstrukturen geprägt, die durch eine Eigenheimsiedlung im nordöstlichen Randbereich ergänzt wird. Zudem sind größere Flächen mit öffentlicher Infrastruktur belegt. Der Wohnungsbestand befindet sich überwiegend in einem guten Instandhaltungszustand. Für die übrigen Bereiche des Untersuchungsgebietes "Nordend III" mit den Stadtbezirken beziehungsweise Teilräumen der Stadtbezirke Nordend-West und Nordend-Ost wurde das Vorliegen der Anwendungsvoraussetzungen für eine Satzung zur Erhaltung der Zusammen-setzung der Wohnbevölkerung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB festgestellt. Aufgrund der kleinräumlichen bau- und wohnungsstrukturellen Besonderheiten und der sozialräumlichen Zusammenhänge der Quartiere werden für das Untersuchungsgebiet "Nordend III" die Satzungsgebiete "Nordend-Mitte", "Nordend-Süd" sowie "Berger Straße" (auch als Teilbereich der Aufstellungsbeschlüsse für die Gebiete "Bornheim" und "Ostend") abgegrenzt. Die beiden Satzungsgebiete "Nordend-Mitte" und "Nordend-Süd" grenzen direkt aneinander an. Das Gebiet "Nordend-Mitte" ist in großen Teilen durch gründerzeitliche Blockrandbebauung geprägt. Demgegenüber stellt das Gebiet "Nordend-Süd" ein städtebaulich heterogenes Quartier dar, in dem neben Altbauten auch viele Bauten der 60er- und 70er-Jahre zu finden sind. In dem Gebiet "Nordend-Süd" wurde ein höheres Aufwertungspotenzial und ein signifikant geringerer Aufwertungsdruck als im Gebiet "Nordend-Mitte" festgestellt. Die unterschiedlichen bau- und bevölkerungsstrukturellen Verhältnisse in den beiden Gebieten lassen in den nächsten Jahren auch unterschiedliche Entwicklungsverläufe erwarten. Die gesonderte Festlegung von zwei Erhaltungsgebieten ermöglicht es, im Rahmen der Überprüfung der Erhaltungsgebiete, ein Gebiet, in dem die Anwendungsvoraussetzungen zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr bestehen, aufzuheben, ohne die Satzung des anderen Teilraums ändern zu müssen. Der südliche Bereich (Stadtbezirke 120 und 130) des ursprünglichen Geltungsbereichs des Aufstellungsbeschlusses für das Gebiet "Nordend III" wird in der Erhaltungssatzung "Nordend-Süd" berücksichtigt. Der Stadtbezirk 230 ist Teil des Geltungsbereichs der Erhaltungssatzung "Berger Straße". Der geänderte räumliche Geltungsbereich der Erhaltungssatzung Nr. 50 - Nordend-Mitte wird im Westen vom Oeder Weg, im Norden von der Holzhausenstraße, Nordendstraße, Brahmstraße, Nibelungenallee, Friedberger Landstraße und Hallgartenstraße, im Osten von der Hartmann-Ibach-Straße, im Südosten von der Burgstraße sowie im Süden von der Hermannstraße, Koselstraße, dem nördlichen Rand des Friedberger Platzes und der Bornheimer Landstraße. Die Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs ist in der Karte dargestellt, die Anlage zum Vortrag des Magistrats an die Stadtverordnetenversammlung ist. Zu II.: Die Anspannung auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt bewirkt eine Verknappung des Wohnraums, der auch im Nordend zu einer Verdrängung finanzschwächerer Bevölkerungsschichten führt. Die Diskrepanz zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot führt dabei auf dem freien Wohnungsmarkt zu einem überproportionalen Anstieg der Mieten. Die Aufstellung einer Erhaltungssatzung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Gebiet "Nordend-Mitte" ist darauf gerichtet, eine Verschärfung der Verdrängung und eine weitere soziale Entmischung zu verhindern. Neben den individuellen Folgen für die betroffenen Bevölkerungsgruppen sind für die Stadt auch nachteilige städtebaulichen Folgen zu erwarten. In dem citynahen, von Wohnnutzung geprägten Quartier hat sich über Jahre eine Bevölkerung etabliert, die auf die gebietsspezifische Infrastruktur angewiesen ist. Es besteht daher die Gefahr, dass die vorhandenen, auf den Bedarf der ansässigen Bevölkerung zugeschnittenen, Infrastruktureinrichtungen, nicht mehr ausgelastet sind oder sogar funktionslos werden. Weiterhin bestehende Infrastruktureinrichtungen müssten mit hohem finanziellen Aufwand angepasst, verändert oder erweitert werden. Darüber hinaus bestehen kaum Flächenreserven für den Neubau von Infrastruktureinrichtungen. Die als Anlage zum Vortrag des Magistrats an die Stadtverordnetenversammlung vorgelegte Begründung zur Erhaltungssatzung stellt das Ergebnis der durchgeführten Untersuchung dar, dessen Ergebnisse dabei auf folgenden methodischen Bausteinen beruhen: - Analyse soziodemografischer, sozial- und wohnungsstruktureller sowie wohnungswirtschaftlicher Indikatoren, - baulich-städtebauliche Bestandsaufnahme und - Bewertung von Bedarf und Ausstattung des Gebiets mit öffentlichen Angeboten und Einrichtungen der sozialen Infrastruktur. Notwendigkeit der Erhaltungssatzung Anhaltspunkte für Aufwertungsprozesse im Gebiet liefern in der "Pilotstudie zu Anforderungen an ein kleinräumiges Monitoring Aufwertungspotenzial und Verdrängungsgefährdung in Frankfurt am Main" die deutlich erhöhte Zahl der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen, als rechtliche Voraussetzung zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, das im Vergleich zu der Stadt insgesamt erhöhte Niveau der Neuvermietungsmieten sowie nachfolgende sozialstrukturelle Veränderungen der Bewohnerschaft u.a. durch einen überproportionalen Rückgang von Beziehern staatlicher Transferleistungen zugunsten einer wirtschaftlich leistungsfähigeren Bevölkerung. Der Wohnungsbestand insgesamt ist nach Augenschein überwiegend durchschnittlich instandgehalten. Sowohl der Anteil an Gebäuden mit Instandhaltungsrückstau als auch der von Gebäuden, die in den letzten Jahren erneuert wurden, sind gering. Derzeit sind in dem Gebiet circa 35 Prozent des Wohnungsbestandes Eigentumswohnungen. Es besteht daher bei den aktuellen wohnungswirtschaftlichen Entwicklungen noch ein Umwandlungspotenzial, das in der Regel im Zusammenhang mit der baulichen Aufwertung der umgewandelten Wohnungen ausgeschöpft wird. Die soziale Zusammensetzung der Bevölkerung im Satzungsgebiet ist dadurch gefährdet, dass durch Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen etwa durch überzogene Modernisierungen, die Zusammenlegung von Wohnungen oder die Gründung von Wohneigentum weitere strukturelle Veränderungen des Mietwohnungsangebots bewirkt werden. Diese wohnungsstrukturellen Veränderungen des Angebots an Mietwohnungen führen zu einer weiteren sozialen Entmischung, wodurch sich die bestehende Eigenart des Gebietes nachhaltig verändern würde. Im Zusammenhang mit der Lagegunst zur Frankfurter Innenstadt einerseits und den Qualitäten des Wohnungsbestandes andererseits sowie den vorstehend dargelegten Aufwertungspotenzialen im Wohnungsbestand ist davon auszugehen, dass sich unter der Annahme des Fortbestands der wirtschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen auch der Aufwertungsprozess im Gebiet "Nordend-Mitte" zumindest mittelfristig fortsetzen wird. Die soziale und demografische Zusammensetzung der Wohnbevölkerung des Gebiets ist deutlich erkennbar von den sozialstrukturellen Auswirkungen des vorstehend dargestellten Aufwertungsprozesses des Wohnungsbestands, insbesondere der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und der Verteuerung der Mietwohnungen unter anderem durch Neuvermietung nach Mieterwechsel und Modernisierung geprägt. Aus den Daten zur Bevölkerungsentwicklung kann geschlossen werden, dass der Entwicklungstrend signifikant in Richtung eines Bevölkerungsaustausches sozial schwächerer Bevölkerungsteile zugunsten wirtschaftlich leistungsfähigerer Haushalte geht. Von der Ausschöpfung des Aufwertungspotenzials des Gebiets mit der Folge höherer Wohnkosten sind in besonderem Maße Haushalte mit einem Nettoeinkommen monatlich von unter 1.100 € betroffen. Unter diesen Einwohnern sind erfahrungsgemäß insbesondere die Alleinerziehenden und alleinstehenden Seniorinnen und Senioren sowie Empfängerinnen und Empfänger von Transferleistungen auf preiswerten Wohnraum angewiesen. Neben Haushalten in prekären wirtschaftlichen Verhältnissen sind die im Gebiet lebenden Einwohner mit nicht-deutscher Staatsangehörigkeit (circa 20 Prozent) eine weitere verdrängungsgefährdete Gruppe Personen, da sie auf dem Wohnungsmarkt als Wohnungsnachfrager in der Regel unterprivilegiert sind. Eine Verdrängungsgefahr besteht zudem für Haushalte, die trotz guter wirtschaftlicher Voraussetzungen bereits eine hohe Mietbelastung haben, so dass ihr Spielraum für weitere Preissteigerungen erschöpft ist (insbesondere Familien mit Kindern). In der Untersuchung wurde nachgewiesen, dass im Gebiet "Nordend-Mitte" sowohl ein Aufwertungspotenzial als auch ein Aufwertungsdruck vorliegen und Teile der derzeitigen Wohnbevölkerung verdrängungsbedroht sind. Gleichzeitig hat die Untersuchung ergeben, dass ein aufeinander abgestimmtes Verhältnis von sozialer Infrastruktur, Wohnungsangebot und Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung besteht, das durch weitere bauliche Aufwertungs- und Veränderungsmaßnahmen gestört wird. Ziele der Erhaltungssatzung Der Erlass einer Erhaltungssatzung ist darauf gerichtet, eine Verstärkung der Verdrängung und eine weitere soziale Entmischung zu verhindern. Der Verdrängungsschutz erhält in dem Gebiet auch deshalb eine besondere Bedeutung, weil die Aufwertungsprozesse in dem Quartier bereits so weit fortgeschritten sind, dass die, der mittleren und unteren sozialen Schicht zuzuordnenden Bevölkerungsteile stark reduziert sind. Eine weitere soziale Entmischung würde dazu führen, dass das Satzungsgebiet seinen Charakter als Wohngebiet für breite Schichten der Bevölkerung verliert und dass durch städtebauliche Folgewirkungen der Entmischung öffentliche Investitionen erforderlich wären. Ziel der Erhaltungssatzung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB ist die Erhaltung von in Ausstattung und Mietpreis angemessenem Wohnraum für untere und mittlere Einkommensgruppen und die Vermeidung der Verdrängung dieser Sozialgruppen. Im Einzelnen die - Vermeidung einer in der Alters-, Haushalts- und Einkommensstruktur unausgewogenen sozialen Struktur, - Erhaltung eines in Wohnungsgrößen, Wohnstandards und der Miethöhe breit gefächerten Mietwohnungsangebots, - Verhinderung von Modernisierungsmaßnahmen, die einen den zeitgemäßen Standard übersteigenden Wohnkomfort zum Ziel haben und zu einer Verdrängung führen können, - Vermeidung einer Verdrängung, die durch das Entfallen preisgünstigen Wohnraums bewirkt wird, und derentwegen die Stadt Frankfurt an anderer Stelle Wohnraumersatz schaffen müsste, - Vermeidung einer Verdrängung, durch die die Stadt im Rahmen der Wohnungsvermittlung tätig werden müsste, - Vermeidung einer Verdrängung, durch die an anderer Stelle im Stadtgebiet eine Konzentration von Sozialgruppen eintreten würde, für die die Stadt durch die Bereitstellung von Infrastrukturen oder sozialplanerisch tätig werden müsste. Mit der Erhaltung von günstigem und für breite Schichten der Bevölkerung bezahlbarem Wohnraum soll vermieden werden, dass für die verdrängten einkommensschwächeren Bevölkerungsgruppen an anderer Stelle im Stadtgebiet Ersatzwohnraum und die entsprechende Wohnfolgein-frastruktur geschaffen werden muss. Ziel ist es dabei auch zu verhindern, dass durch die Verdrängung in andere, periphere Stadtgebiete in diesen eine Konzentration von Haushalten entsteht, die soziale Fürsorge (wie der Kinder- und Jugendhilfe, der Altenpflege und der Wohnungsfürsorge) bedürfen. Ergebnis der Untersuchung ist zudem ein Kriterienkatalog, in dem bauliche Maßnahmen definiert werden, die zu einer Veränderung der sozialen Strukturen führen können. Die Erhaltungssatzung stellt einen Genehmigungsvorbehalt dar: Ein Vorhaben, das im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung liegt, wird im Einzelfall daraufhin geprüft, ob der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen mit den Zielen der Erhaltungssatzung übereinstimmt. Die Erhaltungssatzung dient damit der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung des Gebiets. Der Kriterienkatalog ist ebenfalls Bestandteil der vorgelegten Begründung zur Erhaltungssatzung. Mit der ortsüblichen Bekanntmachung der Erhaltungssatzung wird auch die Begründung veröffentlicht. Entsprechend dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 26.02.2015, § 5643 (M 217) ist die Erhaltungssatzung nach Ablauf von fünf Jahren nach Satzungsbeschluss vom Magistrat auf Basis aktualisierter Daten auf ihre Wirkung und das weitere Vorliegen des Satzungszwecks zu überprüfen. Anlage 1_Satzungstext (ca. 456 KB) Anlage 2_Karte (ca. 3,3 MB) Anlage 3_Begruendung (ca. 1,2 MB) Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Vortrag des Magistrats vom 12.12.2014, M 217 Vortrag des Magistrats vom 12.12.2014, M 224 Antrag vom 15.11.2018, OF 579/3 Antrag vom 15.11.2018, OF 581/3 Anregung vom 29.11.2018, OA 344 Anregung vom 29.11.2018, OA 345 Zuständige Ausschüsse: Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Haupt- und Finanzausschuss Beratung im Ortsbeirat: 3 Versandpaket: 10.10.2018 Beratungsergebnisse: 26. Sitzung des OBR 3 am 25.10.2018, TO I, TOP 37 Beschluss: Der Vorlage M 170 wird zugestimmt. Abstimmung: GRÜNE, CDU, SPD, LINKE. und BFF gegen FDP und ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung) 25. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 29.10.2018, TO I, TOP 17 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 170 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FRAKTION und FRANKFURTER gegen FDP (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) Sonstige Voten/Protokollerklärung: ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung) 26. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 06.11.2018, TO II, TOP 13 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 170 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FRAKTION und FRANKFURTER gegen FDP (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) 28. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 08.11.2018, TO II, TOP 36 Beschluss: Der Vorlage M 170 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FRAKTION und FRANKFURTER gegen FDP und ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) Beschlussausfertigung(en): § 3338, 28. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 08.11.2018 Aktenzeichen: 61 0