Vorbereitende Untersuchungen für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme zwischen Huthpark, Hauptfriedhof und Günthersburgpark gemäß § 165 (4) BauGB

S A C H S T A N D : Vortrag des Magistrats vom 10.01.2011, M 7 Betreff: Vorbereitende Untersuchungen für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme zwischen Huthpark, Hauptfriedhof und Günthersburgpark gemäß § 165 (4) BauGB Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 30.09.2010, § 8783 I. Für den in der vorgelegten Karte dargestellten Bereich zwischen Huthpark, Hauptfriedhof und Günthersburgpark sind vorbereitende Untersuchungen gemäß § 165 Abs. 4 BauGB durchzuführen. Dabei sollen Grundlagen für die Entscheidung gewonnen werden, ob in dem in der Anlage dargestellten Bereich oder in Teilen desselben eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gemäß § 165 BauGB durchgeführt werden kann oder soll. II. Der Magistrat wird beauftragt, zusammen mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Beschlusses die allgemeinen Ziele und Zwecke der Untersuchungen zu veröffentlichen. Dabei ist auf die Auskunftspflicht gemäß § 138 BauGB hinzuweisen. Allgemeine Ziele und Zwecke der Untersuchung Durch eine Teileinhausung der Bundesautobahn A 661 sollen neue stadt- und landschaftsräumliche Qualitäten im Bereich um Bornheim und Seckbach entwickelt werden. Insbesondere soll eine großräumige Verknüpfung von Landschaftsteilen vom Regionalpark über den GrünGürtel Richtung Innenstadt und eine bessere Vernetzung der Stadtteile Bornheim/Nordend und Seckbach erreicht werden. In Ergänzung hierzu sollen innerstädtische und freiraumnahe Wohnbauflächen entwickelt werden. III. Es dient zur Kenntnis, dass im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen die erwogene städtebauliche Entwicklungsmaßnahme mit Eigentümern, Mietern, Pächtern und sonstigen Betroffenen zu erörtern ist (§ 165 Abs. 4 i.V.m. § 137 BauGB), um deren Mitwirkungsbereitschaft festzustellen. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die erwogene Entwicklungsmaßnahme berührt werden kann, sind ebenfalls zu beteiligen. IV. Ergebnisse und Schlussfolgerungen aus den vorbereitenden Untersuchungen sind der Stadtverordnetenversammlung nach deren Abschluss zur Entscheidung über das weitere Vorgehen vorzutragen. Begründung: ÜBERSICHTSKARTE Gebiet für vorbereitende Untersuchungen für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme - zwischen Huthpark, Hauptfriedhof und Günthersburgpark - Ausgangslage und Ziele Durch die Bundesautobahn A 661 werden die Grünflächen zwischen Huthpark, Bornheimer Friedhof und Günthersburgpark bzw. Hauptfriedhof mit Lärm belastet und zerschnitten. Ursprünglich zwischen Bornheim/Nordend und Seckbach bzw. zum Frankfurter Grüngürtel verlaufende Wegebeziehungen sind unterbrochen bzw. auf die stark befahrenen Friedberger und Seckbacher Landstraße beschränkt. Durch die Lärmbelastung sind vorhandene Wohngebiete stark beeinträchtigt. Chancen für deren Weiterentwicklung oder Ergänzung zur Deckung von innenstadtnahem Wohnbedarf sind nicht gegeben. Aufgrund dieser Ausgangslage hat der Magistrat eine Studie über die Möglichkeiten, die sich durch eine Einhausung der BAB A 661 für die künftige Entwicklung des Stadt- und Landschaftsraumes ergeben können, erarbeiten lassen. Nach einer ersten Abschätzung würde eine hervorragende Chance entstehen, neue und nachhaltige Qualitäten des Landschaftsraumes ebenso wie von Wohnquartieren zu erreichen. Der Mitteleinsatz für eine Einhausung könnte daher gerechtfertigt sein. Als städtebauliche Chancen sind insbesondere zu nennen: - Durch Begrünung eines Deckels über der Autobahn kann ein regional und gesamtstädtisch bedeutsamer Grünzug zur großräumigen Verknüpfung von Landschaftsteilen entwickelt werden. Durch eine solche Maßnahme werden die Landschaftsteile des Regionalparks über den Frankfurter Grüngürtel mit den innerstädtischen Grünflächen Hauptfriedhof und Günthersburgpark verknüpft. Dies entspricht auch dem städtischen Konzept, die verschiedenen Grünflächen stärker miteinander zu vernetzen und diese erlebbar bis in die Innenstadt und an den Main zu führen. So können auch Wegebeziehungen zwischen Bornheim/Nordend, Seckbach und der Festeburgsiedlung neu geschaffen bzw. alte Wege wiederhergestellt und damit die Stadtteile besser vernetzt werden. Die bislang vom Lärm der Autobahn beeinträchtigten angrenzenden Wohngebiete können spürbar entlastet werden. Die geplanten Grünflächen würden so einen hohen Freizeit- und Erholungswert erhalten. - Durch Arrondieren der Stadtteile ergibt sich ein Zugewinn von integrierten innerstädtischen, freiraumnahen und ruhigen Wohnbauflächen, die zudem in der Nähe bestehender Infrastruktureinrichtungen liegen. Außerdem kann die bisher isolierte Festeburgsiedlung zu einem eigenständigen Quartier entwickelt und mit den südlich angrenzenden Quartieren an der Friedberger Warte verknüpft werden. Dies ist insgesamt eine Chance für die Stadtentwicklung, da die Mobilisierung von Wohnbauland weiterhin dringend erforderlich ist, um dem Bedarf an Wohnungsneubau bei schrumpfenden Flächenreserven auch auf lange Sicht nachzukommen. So hat das IWU (Institut Wohnen und Umwelt) in der letzten Wohnungsbedarfsprognose 2003 einen Bedarf von 16.000 bis 22.000 zusätzlichen Wohnungen von 2011 bis 2020 errechnet. Aufgrund der dynamischen Bevölkerungsentwicklung (allein in den letzten 4 Jahren + 35.000 Einwohner) ist die damals für 2020 prognostizierte Bevölkerungszahl bereits heute erreicht. Mit dem Wohnbaulandentwicklungsprogramm 2008 werden zwar Potenziale für insgesamt rund 23.000 Wohneinheiten bereitgestellt, die Reserven haben jedoch in den letzten Jahren stetig abgenommen und es ist bereits jetzt absehbar, dass die Flächen begrenzt sind und zusätzlicher Bedarf an Wohnbaulandpotenzialen besteht. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Zur Entwicklung des in der Anlage abgegrenzten Stadtraumes gemäß den allgemeinen Zielen und Zwecken der Untersuchung (Ziff. II des Vortrags) und zu deren einheitlicher Vorbereitung sowie zügiger Durchführung kommt als planungsrechtliches Instrumentarium eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, wie sie auch Am Riedberg und Am Martinszehnten durchgeführt wurde, in Betracht. Mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen "sollen Ortsteile und andere Teile des Gemeindegebietes entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung ... erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden" (§ 165 Abs. 1 BauGB). Der Anwendungsbereich der Entwicklungsmaßnahme beginnt dort, wo das allgemeine Städtebaurecht an seine Grenzen stößt, z.B. bei sehr großen Bereichen, die zügig entwickelt werden sollen, oder wenn andere Maßnahmen zur Entwicklung des Bereiches (z.B. städtebauliche Verträge) nicht möglich sind. Neben verschiedenen Instrumenten, die der Prozesssteuerung dienen, ist die bei der Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme bestehende Grunderwerbs- und Reprivatisierungspflicht von besonderer Bedeutung. Sie erlaubt die Neuordnung ohne förmliches Umlegungsverfahren. Ein wichtiges Merkmal dabei ist, dass die Gemeinde den Grunderwerb zum entwicklungsunabhängigen Anfangswert tätigt und die entwicklungsbedingte Wertsteigerung zur Finanzierung der Maßnahme verwendet. Das sind z.B. die Kosten für die Erschließung, die Infrastruktur, Verlagerungskosten, Lärmschutzmaßnahmen (z.B. Einhausung BAB A 661), Ausgleichsmaßnahmen, ebenso die Kosten der Finanzierung und der Planung bzw. des Projektmanagements. Sollte für die Stadt hierbei ein Überschuss entstehen, so ist er an die Eigentümer im Gebiet zu verteilen, was aber wegen der hohen Kosten einer Einhausung nicht zu erwarten ist. Vorbereitende Untersuchungen Im Vorfeld einer Entwicklungsmaßnahme sind gemäß § 165 Abs. 4 BauGB umfangreiche vorbereitende Untersuchungen erforderlich. Sie dienen dazu, Beurteilungsunterlagen über die Festlegungsvoraussetzungen für einen Entwicklungsbereich zu erhalten. In Ausführung des Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung § 8783 vom 30.09.2010 sollen in diesem Rahmen durch vertiefende und ergänzende Untersuchungen mit städtebaulicher und freiflächenplanerischer Konzeption auf Grundlage und in Weiterentwicklung der Studie von AS&P Aufwendungen und Nutzen der möglichen Entwicklungsmaßnahme genauer quantifiziert werden. Dazu soll auch die Machbarkeitsuntersuchung für die Einhausung der BAB A 661 ergänzt und vertieft werden. Dabei ist die Tunnellänge ebenso wie eine mögliche Abschnittsbildung zu überprüfen. Des Weiteren sollen z.B. Aussagen zu Höhenlage und Erdandeckung, zur Technik und deren Einbindung in ein Landschaftskonzept enthalten sein. Im Rahmen der Vorplanung für reine Lärmschutzwände entlang der Autobahn sind zugleich deren Kosten zu ermitteln. Weitere Untersuchungen - wie insbesondere zu Umwelt, Natur- und Landschaftsschutz, zu Artenschutz und Klima - werden zur genaueren Abklärung der Entwicklungsmöglichkeiten erforderlich werden. Zur Abschätzung der Finanzierungsmöglichkeiten der Gesamtmaßnahme ist der entwicklungsunabhängige Anfangswert der Grundstücke zum Zeitpunkt des Beschlusses über vorbereitende Untersuchungen des in der Anlage dargestellten Untersuchungsbereichs gutachterlich zu bestimmen. Eine besondere Bedeutung kommt während der vorbereitenden Untersuchungen der Beteiligung der Öffentlichkeit zu. Aus den förmlichen Erörterungen und Beratungen mit den Eigentümern, Mietern, Pächtern und sonstigen Betroffenen sowie mit den öffentlichen Aufgabenträgern soll deren Mitwirkungsbereitschaft ermittelt sowie weitere Beurteilungsunterlagen für die Festlegung eines Entwicklungsbereichs erarbeitet werden. Zusätzlich soll schon während der vorbereitenden Untersuchungen durch informelle Verfahren, wie sie sich auch bei anderen städtebaulichen Projekten bewährt haben, eine größtmögliche Einbindung der Bevölkerung erzielt werden. Zentrale Erörterungen werden während der Untersuchungen mit Bund und Land zum Thema "Einhausung der BAB A 661" stattfinden - als Voraussetzung dafür, dass die stadträumlichen Ziele umfassend und zufriedenstellend erreicht werden können. Zur Vorbereitung der Entscheidung, ob eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll, ist es weiterhin wichtig, zu untersuchen, ob es hierzu alternative Instrumentarien gibt, mit denen die Ziele und Zwecke ebenfalls erreicht werden könnten. Wäre dies z.B. durch städtebauliche Verträge möglich - was allerdings eine sehr breite Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer voraussetzt - sind die Voraussetzungen für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nicht gegeben. Untersuchungsbereich Der Untersuchungsbereich muss nicht identisch mit einem künftigen Entwicklungsbereich sein. Vielmehr kann letzterer erst Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen sein. Die Gesamtfläche des Untersuchungsraums beträgt ca. 115 ha. Der Bereich für die vorbereitenden Untersuchungen ergibt sich aus den Zielen für Stadt- und Landschaftsraum (Ziff. II des Beschlusses) und den Ergebnissen der Studie von AS&P. Außerdem werden Randbereiche bestehender Wohngebiete zur Abklärung der Verzahnung von Alt und Neu einbezogen. Die Auffahrtrampen zur BAB A 661 an der Friedberger Landstraße liegen ebenfalls im Untersuchungsgebiet, um eventuelle Rückbaumöglichkeiten und Schallschutzerforderlichkeit abzuklären. Entsprechend dem Ziel der Entwicklung eines großräumigen Grünzuges zwischen Huthpark und Hauptfriedhof bzw. Günthersburgpark werden die Freiflächen zwischen den Parks in das Untersuchungsgebiet einbezogen. Das sind Randbereiche des Huthparks, Klein- und Freizeitgärten zwischen Seckbach West und Festeburgsiedlung, Klein- und Freizeitgärten zwischen New Atterberry und Bornheim - An den Röthen sowie der Bornheimer Friedhof. Für die großräumige Vernetzung sind auch Wasserpark und südlich angrenzende Gärten / Gartenbaubetriebe einschließlich der Klein- und Freizeitgärten auf den Freihalteflächen für die Alleenspange Bestandteil des Untersuchungsgebietes. Dazu gehören weiterhin die Flächen der BAB A 661 von der Anschlussstelle Friedberger Landstraße bis einschließlich Galeriebauwerk östlich der Seckbacher Landstraße. Im Westen und Nordwesten wird das Untersuchungsgebiet hauptsächlich von den Wohngebieten Betts, Atterberry, dem Wohngebiet am Wasserpark und der Friedberger Landstraße begrenzt. Im Süden verläuft die Grenze im Wesentlichen entlang der Butzbacher Straße, des Betriebshofes des Grünflächenamtes, der Straße An den Röthen sowie nördlich des Katharinenkrankenhauses und schließt den Sportplatz an der Berger Straße ein. Weiterhin verläuft sie entlang der Randbereiche von Seckbach West und schließt die Friedrich-Ebert-Schule ein. Im Norden verläuft sie entlang von Huthpark und Festeburgsiedlung. Umfang und Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen Die vorbereitenden Untersuchungen sollen in einen städtebaulichen Rahmenplan im Maßstab 1:2000 münden, der für den gesamten Untersuchungsbereich Aussagen beinhaltet über: Bauflächen, Freiflächen, Baudichte, Nutzungsmischung, Straßen- und Wegenetze, Grünflächen und deren Nutzung. Für die Baugebiete sollen Entwürfe im Maßstab 1:1000 erarbeitet werden. Der Zusatzbedarf an sozialer Infrastruktur ist auf dieser Grundlage zu ermitteln. Für die Einhausung der A 661 soll eine vertiefende und ergänzende Machbarkeitsuntersuchung erarbeitet werden und anhand der Ergebnisse über die Beauftragung einer Vorplanung entschieden werden. Wenn die Erforderlichkeit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme bestätigt wird, sollen ergänzend Aussagen zur Organisation und Trägerschaft der Entwicklungsmaßnahme, zu Kosten, Einnahmen und Finanzierungskonzepten sowie zum zeitlichen Ablauf formuliert werden. Die Dauer der vorbereitenden Untersuchungen ist momentan schwer kalkulierbar, da sie einerseits von Entscheidungen des Bundes und des Landes abhängt, andererseits von der Mitwirkungsbereitschaft der sehr zahlreichen Eigentümer. Ziel des Magistrats ist es, die Untersuchungen innerhalb eines Zeitraums von einem Jahr abzuschließen. Nach Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen wird der Magistrat der Stadtverordnetenversammlung die Ergebnisse vortragen, auf deren Grundlage zu entscheiden ist, ob ein städtebaulicher Entwicklungsbereich festgelegt und als Satzung beschlossen wird. Kosten Nach derzeitigem Kenntnisstand werden die Kosten für die Beauftragung vorbereitender Untersuchungen auf maximal 250.000 € geschätzt. Dieser Betrag kann im Jahr 2011 im Rahmen des beschlossenen Haushaltsplanes aus der dem Stadtplanungsamt zugeordneten Planungsmitteln finanziert werden. Verpflichtungen zur Übernahme von Kosten über die Kosten der vorbereitenden Untersuchungen hinaus erwachsen aus diesem Beschlussantrag nicht. Anlage 1 (ca. 7,4 MB) Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Vortrag des Magistrats vom 22.04.2016, M 80 Vortrag des Magistrats vom 22.04.2016, M 81 Vortrag des Magistrats vom 22.04.2016, M 82 Vortrag des Magistrats vom 22.04.2016, M 83 Zuständige Ausschüsse: Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Ausschuss für Umwelt und Sport Verkehrsausschuss Haupt- und Finanzausschuss Beratung im Ortsbeirat: 3, 4, 10, 11 Versandpaket: 12.01.2011 Beratungsergebnisse: 50. Sitzung des OBR 10 am 08.02.2011, TO II, TOP 11 Beschluss: Der Vorlage M 7 wird zugestimmt. Abstimmung: Einstimmige Annahme 51. Sitzung des OBR 3 am 10.02.2011, TO II, TOP 24 Beschluss: Der Vorlage M 7 wird zugestimmt. Abstimmung: Einstimmige Annahme 48. Sitzung des Ausschusses für Umwelt und Sport am 10.02.2011, TO I, TOP 12 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 7 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, LINKE., FDP, FAG und FREIE WÄHLER 48. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 14.02.2011, TO I, TOP 9 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 7 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, LINKE., FDP, FAG und FREIE WÄHLER Sonstige Voten/Protokollerklärung: REP, NPD und ÖkoLinX-ARL (= Annahme) Stv. Holtz (= Enthaltung) 49. Sitzung des OBR 4 am 15.02.2011, TO II, TOP 1 Beschluss: Der Vorlage M 7 wird zugestimmt. Abstimmung: Einstimmige Annahme 48. Sitzung des Verkehrsausschusses am 15.02.2011, TO I, TOP 14 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 7 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, LINKE., FDP, FAG und FREIE WÄHLER 48. Sitzung des OBR 11 am 21.02.2011, TO II, TOP 1 Beschluss: Der Vorlage M 7 wird zugestimmt. Abstimmung: Einstimmige Annahme 52. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 22.02.2011, TO II, TOP 5 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 7 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, LINKE., FDP, FAG und FREIE WÄHLER 51. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 24.02.2011, TO II, TOP 30 Beschluss: Der Vorlage M 7 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, LINKE., FDP, FAG, FREIE WÄHLER, REP, NPD und ÖkoLinX-ARL; Stv. Holtz (= Enthaltung) Beschlussausfertigung(en): § 9550, 51. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 24.02.2011 Aktenzeichen: 61 0