Erhaltungssatzung Nr. 52 - Frankfurt am Main - Westliches Ostend hier: Satzungsbeschluss - § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB

Vortrag des Magistrats vom 01.10.2018, M 172

Betreff: Erhaltungssatzung Nr. 52 - Frankfurt am Main - Westliches Ostend hier: Satzungsbeschluss - § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 26.02.2015, § 5648 (M 227)

Beschl. d. Stv.-V. vom 26.02.2015, § 5643 (M 217) I. Der räumliche Geltungsbereich der Erhaltungssatzung Nr. 52 - Frankfurt am Main - Ostend wird gegenüber dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 26.02.2015, § 5648, wie in der vorgelegten Karte dargestellt, geändert. In Folge wird der Titel der Erhaltungssatzung in "Westliches Ostend" geändert. II. Der vorgelegte Entwurf der Erhaltungssatzung Nr. 52 - Frankfurt am Main - Westliches Ostend wird nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB als Satzung beschlossen. III. Die ortsübliche Bekanntmachung ist entsprechend § 16 (2) BauGB durchzuführen. Begründung: Zu I.: Für das Gebiet Ostend in Frankfurt am Main hat die Stadtverordnetenversammlung am 26.02.2015 einen Aufstellungsbeschluss für eine Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) gefasst. Die Abgrenzung erfolgte auf einer ersten Einschätzung, dass in diesem Bereich ein Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung eventuell gefährdet sein könnte. In einem weiteren Schritt wurden Datenbestände eines kleinräumigen Monitorings hinzugezogen. Im Zuge der Aufstellung der Satzung wurde dann für den Bereich Ostend eine vertiefende sozialräumliche Studie erstellt und die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sowie der Wohnungsbestand erhoben. Die Studie und die Erhebungen sind Bestandteil der vorgelegten Begründung. Auf diesen Grundlagen wurde die Abgrenzung des Gebiets überprüft und entsprechend geändert. Die Untersuchung des im Aufstellungsbeschluss "Ostend" festgelegten Gebiets hat ergeben, dass für weite Teilbereiche die Anwendungsvoraussetzungen aufgrund der Ergebnisse der Indikatorenanalyse (geringes Aufwertungspotenzial und sehr geringer Aufwertungsdruck) und der vertiefenden Untersuchungen nicht gegeben sind: Die Wohnbebauung besteht zu großen Teilen aus gut instandgehaltenen Siedlungsbeständen, für die ein Aufwertungspotenzial nicht erkennbar ist. Im zentralen Bereich liegen der Frankfurter Zoo und angrenzende Quartiere, überwiegend mit Nachkriegsbebauung (Stadtbezirk 251), für die ein geringes Aufwertungspotential festgestellt wurde. Im östlichen Teilgebiet (Bereiche des Stadtbezirks 252) befinden sich zudem neben sanierten Zeilenbauten aus den 1960/70er Jahren Einfamilienhausstrukturen mit geringem Mietwohnungsanteil in gutem baulichem Zustand ohne erhaltungsrechtliche Relevanz. Für Teilbereiche der Stadtbezirke 140 sowie 251 und 252 wurde demgegenüber das Vorliegen der Anwendungsvoraussetzungen für eine Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB festgestellt. Aufgrund bau- und stadtstruktureller sowie funktionaler Zusammenhänge ist ein nördlicher Abschnitt, bestehend aus Teilbereichen der Stadtbezirke 251 und 252 des ursprünglichen Geltungsbereichs für das Gebiet "Ostend" im Geltungsbereich der Satzung "Berger Straße" enthalten. Der geänderte räumliche Geltungsbereich der Erhaltungssatzung Nr. 52 - Westliches Ostend wird begrenzt im Westen von der Obermainanlage und der Friedberger Anlage, im Norden von der Pfingstweidstraße, dem Alfred-Brehm-Platz und der Bernhard-Grzimek-Allee, im Osten weiter von der Bernhard-Grzimek-Allee, der Zobelstraße und der Windeckstraße sowie im Süden von der Oskar-von-Miller-Straße, Sonnemannstraße, Uhlandstraße, Ostendstraße, Paul-Arnsberg-Platz, Rückertstraße und wieder Sonnemannstraße. Die Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs ist in der Karte dargestellt, die Anlage zum Vortrag des Magistrats an die Stadtverordnetenversammlung ist. Zu II.: Die Anspannung auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt bewirkt eine Verknappung preiswerten Wohnraums, der im Ostend zu einer weiteren Veränderung der sozialen Zusammensetzung der Bevölkerung, insbesondere der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsschichten führt. Die Diskrepanz zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot bei gleichzeitiger Reduzierung des Mietwohnungsbestandes zugunsten von Eigentumswohnungen führt dabei auf dem freien Wohnungsmarkt zu einem überproportionalen Anstieg der Mieten insbesondere in innerstädtischen Lagen. Die Aufstellung einer Erhaltungssatzung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Gebiet "Westliches Ostend" ist darauf gerichtet, eine Verschärfung der Verdrängung und eine weitere soziale Entmischung zu verhindern. Neben den individuellen Folgen für die betroffenen Bevölkerungsgruppen sind für die Stadt nachteilige städtebaulichen Folgen zu erwarten. In dem citynahen Wohnquartier hat sich über Jahre eine Bevölkerung etabliert, die auf die gebietsspezifische Infrastruktur angewiesen ist. Es besteht daher die Gefahr, dass die vorhandenen, auf den Bedarf der ansässigen Bevölkerung zugeschnittenen, Infrastruktureinrichtungen, nicht mehr ausgelastet sind oder sogar funktionslos werden. Weiterhin bestehende Infrastruktureinrichtungen müssten mit hohem finanziellen Aufwand angepasst, verändert oder erweitert werden. Darüber hinaus bestehen kaum Flächenreserven für den Neubau von Infrastruktureinrichtungen. Die als Anlage zum Vortrag des Magistrats an die Stadtverordnetenversammlung vorgelegte Begründung zur Erhaltungssatzung stellt das Ergebnis der durchgeführten Untersuchung dar, deren Ergebnisse dabei auf folgenden methodischen Bausteinen beruhen: - Analyse soziodemografischer, sozial- und wohnungsstruktureller sowie wohnungswirtschaftlicher Indikatoren, - baulich-städtebauliche Bestandsaufnahme und - Bewertung von Bedarf und Ausstattung des Gebiets mit öffentlichen An-geboten und Einrichtungen der sozialen Infrastruktur. Notwendigkeit der Erhaltungssatzung Anhaltspunkte für Aufwertungsprozesse im Gebiet liefern in der "Pilotstudie zu Anforderungen an ein kleinräumiges Monitoring "Aufwertungspotenzial und Verdrängungsgefährdung in Frankfurt am Main", das bereits hohe Mietniveau bei der Neuvermietung von Wohnungen, die im Auswertungszeitraum 2007 bis 2013 hohe Quote an Verkaufsfällen von Eigentumswohnungen sowie nachfolgende sozialstrukturelle Veränderungen der Bewohnerschaft u.a. durch eine hohe Mobilität der Wohnbevölkerung sowie einen überproportionalen Rückgang von Beziehern staatlicher Transferleistungen zugunsten einer wirtschaftlich leistungsfähigeren Bevölkerung. Zusätzlich zu dem durch die Gebietsentwicklung selbst entstandenen Aufwertungsdruck auf den Wohnungsbestand kann aufgrund der besonderen stadträumlichen Lage des Gebiets "Westliches Ostend" auch von einem signifikanten Aufwertungsdruck durch baulich-städtebauliche Entwicklungen im unmittelbaren Verflechtungsbereich ausgegangen werden (insbesondere etwa durch die Ansiedlung der EZB). Vor diesem Hintergrund kann eine nachhaltige Ausschöpfung der Aufwertungspotenziale in dem Wohnungsbestand des Gebiets als wohnungswirtschaftlich in besonderem Maße risikoarme und gleichzeitig rentierliche Maßnahme erwartet werden. Die soziale Zusammensetzung der Bevölkerung im Satzungsgebiet ist dadurch gefährdet, dass durch Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen sowie durch überzogene Modernisierungen, die Zusammenlegung von Wohnungen oder die Gründung von Wohneigentum weitere strukturelle Veränderungen des Mietwohnungsangebots bewirkt werden. Auch der Abriss von Wohnbauten aus der Nachkriegszeit und Ersatzbauten in höherwertiger Ausstattung und Qualität in der Regel in Verbindung mit Eigentumsmaßnahmen stellt eine Gefährdung dar. Diese strukturellen Veränderungen des Angebots an Mietwohnungen führen zu einer weiteren sozialen Entmischung, wodurch sich die bestehende Eigenart des Gebietes nachhaltig verändern würde. Im Zusammenhang mit der Lagegunst zur Frankfurter Innenstadt einerseits und den Qualitäten des Wohnungsbestandes andererseits sowie den vorstehend dargelegten Aufwertungspotenzialen im Wohnungsbestand ist davon auszugehen, dass sich unter der Annahme des Fortbestands der wirtschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingen auch der Aufwertungsprozess im Gebiet "Westliches Ostend" zumindest mittelfristig fortsetzen wird. Die soziale und demographische Zusammensetzung der Wohnbevölkerung des Gebiets ist deutlich erkennbar von den sozialstrukturellen Auswirkungen des vorstehend dargestellten Aufwertungsprozesses des Wohnungsbestands, insbesondere der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und der Verteuerung der noch vorhandenen Mietwohnungen unter anderem durch Neuvermietung nach Mieterwechsel und Modernisierung geprägt. Aus den Daten zur Bevölkerungsentwicklung kann geschlossen werden, dass der Entwicklungstrend verstärkt in Richtung eines Bevölkerungsaustausches sozial schwächerer Bevölkerungsteile zugunsten wirtschaftlich leistungsfähigerer Haushalte geht. Von der Ausschöpfung des Aufwertungspotenzials des Gebiets mit der Folge höherer Wohnkosten sind in besonderem Maße Haushalte mit einem niedrigen Haushaltseinkommen betroffen. Unter diesen Einwohnern sind erfahrungsgemäß insbesondere die Alleinerziehenden und alleinstehenden Seniorinnen und Senioren sowie Empfängerinnen und Empfänger von Transferleistungen auf preiswerten Wohnraum angewiesen. Neben Haushalten in prekären wirtschaftlichen Verhältnissen sind die im Gebiet lebenden Einwohner mit nicht-deutscher Staatsangehörigkeit (ca. 28 %) eine weitere verdrängungsgefährdete Gruppe, da sie auf dem Wohnungsmarkt als Wohnungsnachfrager in der Regel unterprivilegiert sind. Eine Verdrängungsgefahr besteht zudem für Haushalte, die trotz guter wirtschaftlicher Voraussetzungen bereits eine hohe Mietbelastung haben, so dass ihr Spielraum für weitere Preissteigerungen erschöpft ist (insbesondere Familien mit Kindern). In der Untersuchung wurde nachgewiesen, dass im Gebiet "Westliches Ostend" sowohl ein Aufwertungspotenzial als auch ein erheblicher Aufwertungsdruck vorliegen und Teile der derzeitigen Wohnbevölkerung durch weitere Aufwertungsmaßnahmen verdrängungsbedroht sind. Gleichzeitig hat die Untersuchung ergeben, dass ein aufeinander abgestimmtes Verhältnis von sozialer Infrastruktur, Wohnungsangebot und Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung besteht, das durch weitere bauliche Aufwertungs- und Veränderungsmaßnahmen gestört wird. Ziele der Erhaltungssatzung Der Erlass einer Erhaltungssatzung ist darauf gerichtet, eine Verstärkung der Verdrängung und eine weitere soziale Entmischung zu verhindern. Der Verdrängungsschutz erhält in dem Gebiet auch deshalb eine besondere Bedeutung, weil die Aufwertungsprozesse in dem Quartier bereits so weit fortgeschritten sind, dass die der mittleren und unteren sozialen Schicht zuzuordnenden Bevölkerungsteile stark reduziert sind. Eine weitere soziale Entmischung würde dazu führen, dass das Satzungsgebiet seinen Charakter als Wohngebiet für breite Schichten der Bevölkerung verliert und dass durch städtebauliche Folgewirkungen der Entmischung öffentliche Investitionen erforderlich wären. Ziel der Erhaltungssatzung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB ist die Erhaltung von in Ausstattung und Mietpreis angemessenem Wohnraum für untere und mittlere Einkommensgruppen und die Vermeidung der Verdrängung dieser Sozialgruppen. Im Einzelnen die - Vermeidung einer in der Alters-, Haushalts- und Einkommensstruktur unausgewogenen sozialen Struktur, - Erhaltung eines in Wohnungsgrößen, Wohnstandards und der Miethöhe breit gefächerten Mietwohnungsangebots, - Verhinderung von Modernisierungsmaßnahmen, die einen den zeitgemäßen Standard übersteigenden Wohnkomfort zum Ziel haben und zu einer Verdrängung führen können, - Vermeidung einer Verdrängung, die durch das Entfallen preisgünstigen Wohnraums bewirkt wird, und derentwegen die Stadt Frankfurt an anderer Stelle Wohnraumersatz schaffen müsste, - Vermeidung einer Verdrängung, durch die die Stadt im Rahmen der Wohnungsvermittlung tätig werden müsste, - Vermeidung einer Verdrängung, durch die an anderer Stelle im Stadtgebiet eine Konzentration von Sozialgruppen eintreten würde, für die die Stadt durch die Bereitstellung von Infrastrukturen oder sozialplanerisch tätig werden müsste. Mit der Erhaltung von günstigem und für breite Schichten der Bevölkerung bezahlbarem Wohnraum soll vermieden werden, dass für die verdrängten einkommensschwächeren Bevölkerungsgruppen an anderer Stelle im Stadtgebiet Ersatzwohnraum und die entsprechende Wohnfolgeinfrastruktur geschaffen werden muss. Ziel ist es dabei auch zu verhindern, dass durch die Verdrängung in andere, periphere Stadtgebiete in diesen eine Konzentration von Haushalten entsteht, die soziale Fürsorge (wie der Kinder- und Jugendhilfe, der Altenpflege und der Wohnungsfürsorge) bedürfen. Ergebnis der Untersuchung ist zudem ein Kriterienkatalog, in dem bauliche Maßnahmen definiert werden, die zu einer Veränderung der sozialen Strukturen führen können. Die Erhaltungssatzung stellt einen Genehmigungsvorbehalt dar: Ein Vorhaben, das im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung liegt, wird im Einzelfall daraufhin geprüft, ob der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen mit den Zielen der Erhaltungssatzung übereinstimmt. Die Erhaltungssatzung dient damit der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung des Gebiets. Der Kriterienkatalog ist ebenfalls Bestandteil der vorgelegten Begründung zur Erhaltungssatzung. Mit der ortsüblichen Bekanntmachung der Erhaltungssatzung wird auch die Begründung veröffentlicht. Entsprechend dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 26.02.2015, § 5643 (M 217) ist die Erhaltungssatzung nach Ablauf von fünf Jahren nach Satzungsbeschluss vom Magistrat auf Basis aktualisierter Daten auf ihre Wirkung und das weitere Vorliegen des Satzungszwecks zu überprüfen. Anlage 1_Satzungstext (ca. 310 KB) Anlage 2_Karte (ca. 953 KB) Anlage 3_Begruendung (ca. 1,2 MB)Nebenvorlage: Antrag vom 14.03.2019, OF 333/4