Belegungsbindungen im geförderten Wohnungsbau

Die Wohnungsbauförderung der Stadt Frankfurt am Main reserviert jährlich Mittel im Haushalt, durch die bezahlbare Mietwohnungen entstehen, die zeitgemäßen technischen Anforderungen entsprechen. Diese Wohnungen sind mietpreis- und belegungsgebunden und unterscheiden sich im Wesentlichen hinsichtlich der Einkommensgrenzen, der Einstiegsmiete und der Förderhöhe. Es stehen zwei Förderwege mit jeweils mehreren Stufen zur Verfügung (Förderweg 1 und 2). Darüber hinaus fördert die Stadt Frankfurt am Main mit weiteren Programmen unterschiedliche Zielgruppen (u.a. Studierende und Auszubildende). Im Rahmen des "Frankfurter Programms für den Neubau von bezahlbaren Mietwohnungen: Förderweg 1" gewährt die Stadt Frankfurt am Main ergänzend zur Landesförderung gemäß Hessischem Wohnraumfördergesetz (HWoFG) sowie der "Richtlinie des Landes Hessen zur sozialen Mietwohnraumförderung" städtische Baudarlehen und Zuschüsse zur Schaffung von Mietwohnraum auf Grundlage eines Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung zum Förderprogramm (zuletzt § 2722 der Stadtverordnetenversammlung vom 24.05.2018, M 72) und der Bereitstellung von Haushaltsmitteln. Darüber hinaus ist es das Ziel des städtischen Förderprogramms "Frankfurter Programm für den Neubau von bezahlbaren Mietwohnungen: Förderweg 2", neuen Wohnraum für Haushalte zu schaffen, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können. Dabei sollen vor allem Zielgruppen gefördert werden, die aufgrund der besonderen Wohnungsmarktverhältnisse in Frankfurt durch die Landesförderung nicht erreicht werden. Darüber hinaus fordert der Deutsche Städtetag gemeinnützige und gemeinwohlorientierte Träger stärker in die Lage zu versetzen, dauerhaft mietgebundenen oder den durch die marktwirtschaftliche Verwertung üblichen Preissteigerungen entzogenen Wohnungsbau zu errichten oder erwerben zu können. Auch diesen Ansatz unterstützt der Magistrat und erarbeitet deshalb ein Förderprogramm gezielt für den gemeinwohlorientierten Sektor. In vielen Bundesländern zählen 15- bis 20-jährige Bindungszeiten zum Standard der öffentlichen Wohnraumförderung. Das Beispiel der "einkommensorientierten Förderung" im Freistaat Bayern zeigt jedoch, dass auch Bindungszeiten von bis zu 55 Jahren möglich sind. Das kommunale Förderprogramm der Stadt München ("München Modell") geht im Fall der Nutzung städtischer Grundstücke noch darüber hinaus und sieht Bindungsdauern von in der Regel 80 Jahren vor. Der zeitlichen Begrenzung der Bindungszeiten liegt der (höchstrichterlich bestätigte) Gedanke zugrunde, dass der Staat einem Subventionsempfänger zur Sicherung der Zweckbindung der Subvention keine beliebigen Beschränkungen auferlegen darf. Die Kombination aus Förderung und Bindungszeiten sollte sich nach dem durch die Förderung erzielten ökonomischen Vorteil des Investors ausrichten. Im Rahmen der Überarbeitung der Förderrichtlinien im Förderweg 1 und 2 prüft der Magistrat das Verhältnis zwischen Förderung und Bindungszeiten sowie die Frage der Angemessenheit der Dauer der Zweckbindung und der Höhe der Fördermittel.