Löschung der dinglich gesicherten Nutzungsbeschränkung und des Wiederkaufsrechts zugunsten der Stadt Frankfurt am Main an dem Grundstück Schwarzburgstraße 25 (Glauburgbunker)

Vortrag des Magistrats vom 05.08.2019, M 102

Betreff: Löschung der dinglich gesicherten Nutzungsbeschränkung und des Wiederkaufsrechts zugunsten der Stadt Frankfurt am Main an dem Grundstück Schwarzburgstraße 25 (Glauburgbunker) I. Der Löschung der dinglich gesicherten Nutzungsbeschränkung und des Wiederkaufsrechts an dem Grundstück Schwarzburgstraße 25 wird auf folgender Grundlage zugestimmt: Eigentümer: BPW 8 GmbH, Schumannstraße 62 60325 Frankfurt am Main Liegenschaft: Schwarzburgstraße 25, 60318 Frankfurt am Main Gemarkung Frankfurt Bezirk 21 Flur 325 Nr. 39/3 hält 678 m2 (Bunker) Nr. 39/6 hält 792 m2 (Grünfläche) Nr. 39/7 hält 3 m2 (Grünfläche) Dingl. Rechte in Abt. II d. Grundbuchs: Grundbuch von Frankfurt am Main Bezirk 21 Blatt 2409 Abt II/1 Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Nutzungsbeschränkung - Museumsnutzung) für die Stadt Frankfurt am Main betreffend das Flurstück Nr. 39/3 Abt II/2 Auflassungsvormerkung (Wiederkaufsrecht) für die Stadt Frankfurt am Main betreffend die Flurstücke 39/6 und 39/7 Ablösebetrag: Für die Löschung der Dienstbarkeiten in Abt II/1 und II/2 ist vom Eigentümer der Liegenschaft Schwarzburg- Straße 25 ein Ablösebetrag von 3.200.000,00 € zu zahlen. Besondere Bedingungen: Zur Sicherung der kulturellen bzw. sozialen Nutzung im Erdgeschoss des vom Eigentümer projektierten Bauvorhabens schließt die Stadt Frankfurt am Main mit dem Eigentümer eine schuldrechtliche Vereinbarung ab, die eine von der Stadt zu definierende kulturelle/soziale Nutzung des Erdgeschosses verpflichtend vorsieht. Für den Fall einer unberechtigten anderweitigen Nutzung des Erdgeschosses wird mit dem Eigentümer die Zahlung einer Vertragsstrafe von 500.000,00 € vereinbart. Kosten und Steuern: Der Eigentümer der Liegenschaft Schwarzburgstraße 25 trägt die Kosten der Löschung der Dienstbarkeiten und des schuldrechtlichen Vertrages. Verrechnung: Die Verrechnung erfolgt über die Produktgruppe 31.08, Konto 5990 Sonstige außerordentliche Erträge Es dient zur Kenntnis, dass mit der Stellungnahme 78/2016 der kommunalen Wertermittlungsstelle vom 13.12.2016 der Wert des Wiederkaufsrechts auf 2.094.822,30 € und der Wert der Nutzungsbeschränkung auf

1. 040.980 € festgesetzt wurde. Mit der Stellungnahme 66/2018 der kommunalen Wertermittlungsstelle vom 23.10.2018 wurde der Wert des Wiederkaufsrechts auf 3.169.835,00 € und der Wert der Nutzungsbeschränkung auf 1.763.413,00 € aktualisiert. II. Der Magistrat, das Dezernat V - Amt für Bau und Immobilien -, wird bevollmächtigt und beauftragt, die Vorlage zu vollziehen. Begründung: A. Zielsetzung In Teilen des Glauburgbunkers wurde das ehemalige Explora-Museum betrieben, das zwischenzeitlich seinen Betrieb eingestellt hat. Die Liegenschaft Schwarzburgstraße 25 mit dem aufstehenden Bunker wurde daraufhin im Juni 2017 von dem seinerzeitigen Eigentümer an die BPW 8 GmbH veräußert. Im Grundbuch ist für die Liegenschaft Schwarzburgstraße 25 eine Nutzungsbeschränkung (Museumsnutzung) sowie für einen Teil des Grundstücks eine Auflassungsvormerkung (Wiederkaufsrecht) für die Stadt eingetragen. Die BPW 8 GmbH steht seit dem Jahr 2017 in Gesprächen mit der Stadt, um die Liegenschaft abgestimmt auf die städtischen Belange zu entwickeln und allen städtischen Interessenlagen gerecht zu werden. Als Ergebnis dieser Abstimmungsgespräche wurde festgehalten, dass der Bunker abgerissen und eine Wohnbebauung nebst kultureller bzw. sozialer Nutzung errichtet werden soll. Der Eigentümer ist bereit, die Wünsche der Stadt zu berücksichtigen und hat eine entsprechende Bauvoranfrage zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 35 Wohnungen und einer kulturellen und/oder sozialen Nutzung im Erdgeschoss auf einer zweigeschossigen Tiefgarage mit 28 Stellplätzen eingereicht. Die Wohnungen sollen zu 30 % im geförderten Wohnungsbau (15%


2. Förderweg und 15%


3. Förderweg) errichtet werden. Auf dem Baugrundstück wurde für einen Baum zur Umsetzung des Bauvorhabens eine Fällgenehmigung durch die Stadt erteilt. Die weiteren Bäume sowie die Bäume auf der angrenzenden städtischen Grünanlage werden durch das Bauvorhaben gemäß einer von der BPW 8 GmbH in Auftrag gegebenen Untersuchung durch das Bauvorhaben nicht in ihrem Bestand bedroht. B. Alternativen Für den Fall, dass der Aufhebung der Nutzungsbeschränkung nicht zugestimmt wird, kann die vom Magistrat der Stadt Frankfurt am Main angestrebte Entwicklung des Grundstücks nicht erfolgen. Für eine Museumsnutzung, die der mit Dienstbarkeit gesicherten vertraglich vereinbarten Nutzung entspricht, gibt es derzeit kein Konzept. Auch ist die weitere Nutzung des Bunkers nach Auskunft des Eigentümers schon aus Brandschutzgründen nicht möglich. C. Lösung Zur Realisierung des Bauvorhabens, das zum einen weiteren (geförderten) Wohnraum schafft, zum anderen kulturelle, bzw. soziale Aspekte im Interesse der Stadt Frankfurt am Main berücksichtigt, erfolgt die Löschung der Nutzungsbeschränkung sowie des Wiederkaufsrechts für die Stadt Frankfurt am Main. Zur Festsetzung der Höhe der für die Löschung zu zahlenden Entschädigung wurden die Stellungnahmen der kommunalen Wertermittlungsstelle Nr. 78/2016 vom 13.12.2016 und Nr. 66/2018 vom 23.10.2018 eingeholt. Der Eigentümer befindet sich bereits seit dem Jahr 2017 zur Berücksichtigung aller städtischen Interessen in Abstimmungsgesprächen mit der Stadt. Dieses Abstimmungsverfahren hat sich aufgrund seiner Komplexität und ohne Verschulden des Eigentümers bis zum heutigen Tag hingezogen. In Verhandlungen mit dem Eigentümer ist eine Einigung dahingehend erzielt worden, dass zur Ablösung der Rechte eine Zahlung in Höhe von 3.200.000,00 € erfolgt. Die Stadt schöpft somit 2/3 der Wertsteigerung ab und erhält neben dem geförderten Wohnungsbau auch Zugriff auf das Erdgeschoss für eine kulturelle bzw. soziale Nutzung. Zur Sicherung der kulturellen bzw. sozialen Nutzung im Erdgeschoss wird ein schuldrechtlicher Vertrag mit der BPW 8 GmbH geschlossen, der eine kulturelle bzw. soziale Nutzung im Erdgeschoss des projektierten Bauvorhabens verpflichtend vorsieht. Die konkrete Art der von der Stadt Frankfurt am Main angestrebten Nutzung des Erdgeschosses wird vom Magistrat festgelegt. Für den Fall eines Verstoßes gegen diese Vereinbarung wird die Zahlung einer Vertragsstrafe von 500.000,00 € durch den Eigentümer an die Stadt vereinbart. Die BPW 8 GmbH wird die Miete für die kulturelle, bzw. soziale Nutzung im Erdgeschoss für die Dauer von 10 Jahren auf 10,00 €/m2 begrenzen. Sie erklärt sich darüber hinaus bereit, eine mietfreie Zeit von bis zu 3 Monaten zu Beginn des Mietverhältnisses zu gewähren. Investitionen in den Innenausbau der Mietfläche im Erdgeschoss erfolgen von der BPW 8 GmbH als Vermieter bis zu einer Höhe von maximal 800,00 €/m2 Nutzfläche. Dieser Lösungsweg bietet der Stadt Frankfurt am Main den Vorteil, hierdurch sowohl neuen Wohnraum zu schaffen, als auch Raum für eine kulturelle bzw. soziale Nutzung für den Stadtteil. D. Kosten Keine. Anlage 1 (ca. 200 KB) Anlage 2 (ca. 586 KB)Nebenvorlage: Antrag vom 23.08.2019, NR 943 Antrag vom 26.09.2019, NR 980 Anregung vom 22.08.2019, OA 445 Anregung vom 19.09.2019, OA 472 Anregung vom 19.09.2019, OA 473 Antrag vom 22.08.2019, OF 708/3 Antrag vom 04.09.2019, OF 709/3 Antrag vom 18.09.2019, OF 731/3