Löschung der dinglich gesicherten Nutzungsbeschränkung und des Wiederkaufsrechts zugunsten der Stadt Frankfurt am Main an dem Grundstück Schwarzburgstraße 25 (Glauburgbunker)

Bericht des Magistrats vom 22.11.2019, B 457

Betreff: Löschung der dinglich gesicherten Nutzungsbeschränkung und des Wiederkaufsrechts zugunsten der Stadt Frankfurt am Main an dem Grundstück Schwarzburgstraße 25 (Glauburgbunker) Vorgang: A 534/19 AfD Zu

1. Zu Beginn der Verhandlungen mit dem damaligen Voreigentümer Stief wurde unter dem Vorbehalt der Zustimmung der städtischen Gremien ein Ablösebetrag von 2.074.502,-- € für das Wiederkaufsrecht und 1.040.980,-- € für die Nutzungsbeschränkung, insgesamt rund 3,1 Mio. €, als Gegenleistung für eine komplette Löschung der eingetragenen Rechte gefordert. Grundlage hierfür war eine magistratsinterne Vorabstimmung dahingehend, dass an dem Standort ein reines Mehrfamilienhaus mit einem Anteil von 30 % geförderten Wohnungen entstehen soll. Diese Forderung wurde in dem im Juni 2017 zwischen der BPW 8 GmbH und Herrn Stief geschlossenen Kaufvertrag aufgenommen und war bei Aufnahme der ersten Gespräche zwischen der Stadt Frankfurt am Main und der BPW 8 GmbH Verhandlungsgrundlage. Im Oktober 2018 wurde im Rahmen einer Aktualisierung des Wertgutachtens der Gegenwert für eine komplette Löschung der Dienstbarkeiten aufgrund der zwischenzeitlichen Bodenwertsteigerung auf rund 4,9 Mio. € angepasst. Diese Wertsteigerung für die Ablösung der Dienstbarkeiten soll nun jedoch nicht vollumfänglich auf den Investor übertragen werden. Vielmehr erfolgt eine Abschöpfung von 2/3 des Wertzuwachses der Liegenschaft. Die Stadt Frankfurt am Main erhält als Gegenleistung neben dem zu 30 % geförderten Wohnungsbau einen Zugriff auf rund 600 m2 Nutzfläche im Erdgeschoss für eine kulturelle, bzw. soziale Nutzung sowie einen Kostenbeitrag zum Ausbau dieser Bereiche. Zu


2. Das Grundstück liegt nicht im Bereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans. Für diesen Bereich existiert ein Fluchtlinienplan aus dem Jahr 1873, der bis auf die Darstellung von Fluchtlinien keine Festlegungen für das Bunkergrundstück trifft. Zu


3. Das vom Investor vorgesehene Bauprojekt entspricht den Zielsetzungen des Magistrats. Der Magistrat sieht daher den Abschluss des in der Magistratsvorlage M 102 vom 05.08.2019 vorgestellten schuldrechtlichen Vertrages, mit dem die kulturelle bzw. soziale Nutzung durch eine Vertragsstrafe gesichert wird, als zielführend an. Zu


4. Eine erneute dingliche Sicherung einer Nutzungsbeschränkung für das Erdgeschoss war vor dem Hintergrund der geforderten Ablösesumme zur Freimachung der eingetragenen Nutzungsbeschränkung im Grundbuch und der nicht konkret genug zu benennenden Nutzung des Erdgeschosses nicht als zielführend erachtet worden. Zu


5. Nach über zwei Jahren Verhandlung und Planung konnte eine Vielzahl städtischer Interessen vereinbart werden. · Durch das Projekt wird dringend benötigter Wohnraum geschaffen, 30% davon im geförderten Wohnungsbau. · Das Erdgeschoss wird einer dauerhaften sozialen bzw. kulturellen Nutzung vorbehalten, deren Gestaltung unter Einbeziehung der Interessen der Bürger vor Ort und des Ortsbeirats erfolgen soll. · Die sich an das Grundstück anschließende Grünfläche bleibt in ihrer bisherigen Nutzung für die Öffentlichkeit erhalten und wird durch die Öffnung zur sozialen bzw. kulturellen Nutzung im Erdgeschoss sogar in ihrer Nutzbarkeit deutlich verbessert. · Der Abbruch des ungenutzten und nicht mehr wirtschaftlich nutzbaren Bunkers erfolgt hinsichtlich der einhergehenden Emissionen unter strenger Überwachung durch die städtische Bauaufsicht. Würde nach der langen Verhandlungsdauer das Projekt aufgrund weiterer Verzögerungen nicht weiter verfolgt, würde es verhindert. Deshalb wurde um Aufnahme der Vorlage auf die Tagesordnung der Stadtverordnetenversammlung mit verkürzter Frist gebeten. Die Vorlage lag so rechtzeitig vor, dass sie noch im Ortsbeirat behandelt und ausführlich erläutert werden konnte, was nicht Bedingung für die Aufnahme auf die Tagesordnung ist, aber grundsätzlich nach Möglichkeit gewährleistet sein sollte. Zu


6. Nachdem zunächst eine komplette Löschung der Bau- und Benutzungsbeschränkung gegen Zahlung von 3,2 Mio. € und Realisierung von 30 % gefördertem Wohnungsbau in Aussicht gestellt war, wurde im Laufe der Gespräche eine soziale bzw. kulturelle Nutzung im Erdgeschoss gefordert, die jedoch bislang Seitens der Stadt nicht konkretisiert werden konnte. Unabhängig von der Nutzungsfestschreibung wurde für die öffentliche Nutzung im Erdgeschoss eine Mietpreisdeckelung auf 10,00 €/m2 für 10 Jahre gefordert, zudem ein Baukostenzuschuss von zunächst 600,00 €/m2, später von 800,00 €/m2. In der Folge wurde darüber verhandelt, die gedeckelte Miete auch nach Ablauf von 10 Jahren maximal im Rahmen des Verbraucherpreisindex steigen zu lassen. Dies wurde zuletzt dahingehend geändert, dass die Mietpreisdeckelung auf 10,00 €/m2 im Erdgeschoss auf 20 Jahre ausgeweitet und ab Beginn nach Verbraucherpreisindex indexiert wird. Für die im Rahmen dieses Projektes in den Obergeschossen neu entstehenden Wohnungen hat der Investor zudem einem Aufteilungsverbot in Wohnungseigentum für die Dauer von 10 Jahren zugestimmt. Zu


7. und


8. Der Investor hat im Rahmen der Gespräche in den Raum gestellt, aufgrund der für die stadtinterne Meinungsbildung erforderlichen langen Zeiträume rechtliche Schritte zu prüfen und sich diese vorbehalten. Alle Verhandlungen des Magistrats mit der BPW 8 GmbH wurden unter dem Vorbehalt der Zustimmung durch die städtischen Beschlussgremien geführt, so dass zu keiner Zeit rechtsverbindliche Zusagen seitens der Stadt Frankfurt am Main abgegeben wurden. Der Magistrat geht daher davon aus, dass mögliche an die Stadt gerichtete Ansprüche des Investors gegenstandslos sind. Aus diesem Grund sieht der Magistrat keine konkreten Anspruchsgrundlagen für solche Forderungen. Es bleibt dem Investor jedoch unbenommen, solche prüfen zu lassen und ggf. auch eine entsprechende Schadenersatzklage zu erheben.