Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme „Am Riedberg“ I. Kosten der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme II. Bebauungsplan Nr. 803 - Ä5 - Riedberg-Universität

S A C H S T A N D : Vortrag des Magistrats vom 20.11.2009, M 229 Betreff: Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme "Am Riedberg" I. Kosten der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme II. Bebauungsplan Nr. 803 - Ä5 - Riedberg-Universität Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 19.12.2002, § 4290 (M 182) I. 1. Die Stadtverordnetenversammlung nimmt den Vortrag des Magistrats zur Kostensituation der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme "Am Riedberg" zur Kenntnis. 2.1. Abweichend von dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung § 2639 vom 7.09.1998 wird der Magistrat beauftragt, die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme bis 2017 zum Abschluss zu bringen. Das ursprünglich angestrebte ausgeglichene Projektergebnis kann nach derzeitigem Stand nicht erreicht werden. 2.2. Der Magistrat wird aufgefordert, wenn notwendig rechtzeitig ausreichende Rückstellungen zur Deckung des Defizits der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme bzw. zur Übernahme der verbleibenden Verbindlichkeiten aus dem Treuhandvermögen zu bilden. 3.1. Der Magistrat wird beauftragt, alle erforderlichen Maßnahmen, sowohl auf der Ausgabenseite (zügiger Abbau der Zinslast des Projektes, Anpassung der Investitionen in die öffentliche Infrastruktur an den jeweiligen Bedarf, strenge Überwachung der Baukosten für öffentliche Infrastruktur und der Honorare, fortlaufende Optimierung der Organisationsstruktur, Einführung einer leistungsabhängigen Komponente in das Treuhänderhonorar) als auch auf der Einnahmenseite (Beschleunigung der Vermarktung durch attraktive, marktgängige Immobilienangebote, enge Zahlungsziele für Grundstückserwerber, marktgerechte Bodenpreise, Verbesserung des Verhältnisses zwischen Verkehrsflächen und überbaubaren Grundstücksflächen, Nachverdichtung an dafür geeigneten Stellen, Angebot hochwertiger Einfamilienhausgrundstücke) zu ergreifen, um das Projektergebnis zu verbessern. 3.2 Der Magistrat wird darüber hinaus aufgefordert, regelmäßig einmal jährlich über den Projektstand zu berichten. 4. Zur Verbesserung der Einnahmensituation wird der Magistrat beauftragt, die gemeinsam mit der Universität erarbeitete Neukonzeption der Flächen für den Campus Riedberg umzusetzen. II. 1. Der Magistrat wird ermächtigt, ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung die öffentliche Auslegung eines entsprechenden Bebauungsplanentwurfes nach § 3 (2) BauGB durchzuführen, da der Beschlussantrag auf Grund des beiliegenden Vorentwurfes zum Bebauungsplan und des städtebaulichen Rahmenkonzeptes hinreichend qualifiziert ist. 2. Der Magistrat wird ermächtigt, den Bebauungsplanentwurf mit Begründung, der aufgrund der im Rahmen der öffentlichen Auslegung nach § 3 (2) BauGB vorgebrachten Stellungnahmen geändert oder ergänzt wurde, ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung erneut nach § 4a (3) i.V.m. § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen, sofern die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung durch die Änderungen oder Ergänzungen nicht berührt werden. Den von den Änderungen oder Ergänzungen berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wird erneut Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. 3. Der Magistrat wird weiterhin beauftragt, zusammen mit der ortsüblichen Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu veröffentlichen: Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung: Mit der Teiländerung des Bebauungsplanes Nr.803 - Am Riedberg sollen für die Ausweitung des Baufeldes der Universität in südliche Richtung die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden und Flächen nordöstlich der Altenhöferallee für die Wohnnutzung verfügbar gemacht werden. Zusätzlich wird mit der Teiländerung die mit Planfeststellungsbeschluss erfolgte Verlegung der Stadtbahntrasse planungsrechtlich nachvollzogen und es werden die im Rahmen der Teiländerung des Bebauungsplanes Nr. 803 Ä4 - Riedberg-Altkönigblick entfallenen Flächen für Dauerkleingärten nachgewiesen. Begründung: Zu I: A. Zielsetzung: Die Realisierung der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme "Am Riedberg" ist seit dem ersten Kostenbericht (B 491 vom 04.07.2005) wesentlich vorangeschritten. Bis zum 30.09.2008 hat der Entwicklungsträger und Vertragspartner HA Hessen Agentur GmbH 91,5 % (194 ha) der insgesamt zu erwerbenden Fläche (= 212 ha) der Entwicklungsmaßnahme ankaufen bzw. durch Abwendungsvereinbarung verfügbar machen können. Gleichzeitig haben verschiedene Alteigentümer ihre Grundstücke direkt an Investoren veräußert. Vom Nettobauland (ohne Flächen für soziale und technische Infrastruktur insgesamt 78 ha) konnten zwischenzeitlich 36 ha (= 46 %) an Investoren vermarktet bzw. zur Entwicklung gemäß den Vorgaben der Planung mittels Abwendungsvereinbarungen gebunden werden. Darin enthalten sind knapp 8 ha (= 10 % des Nettobaulandes oder 1.174 Wohneinheiten), die an Endkunden veräußert werden konnten. In der Summe entspricht dies gut 20 % der geplanten 6.000 Einheiten. Gegenwärtig wohnen ca. 2.100 Menschen in Riedberg (Stand 31.12.2008). Diese Zahl beinhaltet nicht die Einwohner des angrenzenden Wohngebietes "Am Bonifatiusbrunnen" (Umlegungsgebiet, ca. 1.300 Bewohner). Es werden zurzeit nahezu sämtliche wohnwirtschaftlichen Produkte (Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser, Miet- und Eigentumswohnungen) in Riedberg angeboten. Einer der wichtigsten Meilensteine zur Schaffung des attraktiven Wohnstandortes Riedberg war -nach Fertigstellung des Bonifatiusparks sowie der Grundschule - im Dezember 2008 die Eröffnung des "Riedberg-Zentrums" (Nahversorgungszentrum mit ca. 5.000 m2 Verkaufsfläche für den täglichen Bedarf, ca. 600 m2 BGF für Gastronomie, ca. 1.800 m2 BGF für Arztpraxen, Freiberufler und andere Dienstleister sowie 117 Wohneinheiten) im Quartier Mitte. Ein weiterer wesentlicher Meilenstein wird die Inbetriebnahme der Stadtbahn (U8, U9) am 15.12.2010 sein. Die Finanzierung des Baus der Stadtbahntrasse ist gesichert, die Bauarbeiten haben begonnen. Auch die Eröffnung von wissenschaftlichen Instituten der Johann Wolfgang Goethe-Universität, von universitätsnahen Forschungsstellen (z. B. Max-Planck-Institut für Hirnforschung) und Einrichtungen für angewandte Forschungen (z. B. FIZ Frankfurter Innovationszentrum) sind zu erwähnende Wegmarken besonderer Bedeutung. Zu den maßgeblichen Entscheidungskriterien von Investoren und Endkunden für Kauf bzw. Anmietung von Immobilien in Riedberg zählt die rechtzeitige Schaffung der sozialen und technischen Infrastruktur. Die erste Grundschule für 400 Schüler ist in Betrieb. Weiterhin bieten 3 fertiggestellte und eine provisorische Kindertagesstätte Betreuungskapazitäten für 340 Kinder. Straßen, Wege, Plätze und Grünflächen (z. B. Bonifatus- und Kätcheslachpark) sowie die notwendigen Ver- und Entsorgungsbauwerke wurden parallel zur Vermarktungsaktivität realisiert. Bis zum 31.12.2008 wurden Ausgaben in Höhe von insgesamt EUR 192 Mio. getätigt. Dies ist die Summe der tatsächlich geleisteten Zahlungen für bereits abgeschlossene oder begonnene Maßnahmen. Die beiden größten Unterpositionen (Grunderwerb / Bodenordnung = EUR 69 Mio.; Erschließung / Grünanlagen = EUR 51 Mio.) erklären rund 62,5 % der Ausgabensumme. Auf Projektmanagement (= EUR 26 Mio.) und Finanzierung (= EUR 21 Mio.) entfallen weitere 24,5 %. Die restlichen 13 % entfallen auf Planungs- und Herstellungskosten für soziale Infrastruktur (= EUR 19 Mio.) sowie Marketing- und Planungskosten (= EUR 6 Mio.). Den notwendigen hohen Vorleistungen stehen erste Einnahmen gegenüber. Diese setzen sich zusammen aus bereits kontowirksam vereinnahmten Kaufpreisen und Ausgleichsbeträgen in Höhe von zusammengerechnet EUR 69 Mio. Der Saldo zwischen Ausgaben und Einnahmen in Höhe von EUR -123 Mio. ist gedeckt durch Fremdfinanzierungen zu üblichen Kapitalmarktkonditionen für derartige Projekte. Die Bewertung der protokollierten, aber noch nicht (in voller Höhe) kontowirksam gewordenen Verträge mit Investoren sowie des Bestands an Baugrundstücken im Zwischeneigentum des Treuhänders ergibt zum Stichtag 31.12.2008 einen Vermögenswert von EUR 161 Mio. Um diese Verträge zu erfüllen, hat die Entwicklungsmaßnahme bereits eingegangene Verpflichtungen für Erschließung usw. zu erbringen. Diese zukünftigen Maßnahmen addieren sich inkl. Finanzierungskosten auf EUR 70 Mio. Es verbleibt zum 31.12.2008 rechnerisch ein negativer Saldo zwischen bisherigen und in näherer Zukunft zu erwartenden Einnahmen (= EUR 69 Mio. + EUR 161 Mio. = EUR 230 Mio.) und erfolgten bzw. verpflichteten Ausgaben (= EUR 192 Mio. + EUR 70 Mio. = EUR 262 Mio.) in Höhe von EUR -32 Mio. Der Abschluss der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist zum 31.12.2017 prospektiert. Bei ca. 400 Vermarktungseinheiten p. a. kann dieses Ziel erreicht werden. Zukünftig wird die Anzahl der Vermarktungseinheiten als Summe der kontowirksamen Einnahmen aus Verkäufen von Wohnbaugrundstücken und Verkäufen von Gewerbegrundstücken sowie kontowirksamen Einnahmen aus Ausgleichs- bzw. Ablösebeträgen dividiert durch 80.000 (= durchschnittlicher anteiliger Grundstückswert) definiert. Bis jetzt standen aber tatsächliche, notariell protokollierte Wohneinheiten im Vordergrund. In der Anfangsphase des Projektes führte die fehlende öffentliche Akzeptanz des Vorhabens, ausgelöst durch die Proteste der Alteigentümer und die Diskussion des Projektes auf politischer Ebene, zu Verzögerungen. Die erst langsam steigende Standortattraktivität, noch nicht zur Verfügung stehende Infrastruktureinrichtungen (noch nicht vorhandener Stadtbahnanschluss und fehlende Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs) sowie eingeschränkte Grundstücksverfügbarkeiten trugen ebenfalls zu deutlich niedrigeren Vertriebszahlen bei. Nicht zuletzt schlug sich auch der Konjunktureinbruch in den Jahren 2001 bis 2004 deutlich in den Vermarktungszahlen nieder. So wurden im Jahr 2001 nur 17 Wohneinheiten vermarktet. Im Jahr 2002 waren es 27, 2003 waren es 40, 2004 waren es 86 und 2005 schließlich 138 Einheiten. In den Jahren 2006 und 2007 konnten dann aber 313 bzw. 399 Wohneinheiten am örtlichen Immobilienmarkt platziert werden. Im Jahr 2008 fiel die Absatzmenge auf 154 Wohneinheiten zurück. Ursächlich für diesen Rückgang der Vermarktungszahlen sind die ersten Auswirkungen der Finanzkrise und die Folgen des sogenannten "Düsseldorfer Urteils", welches dann, wenn mit einem Grundstücksverkauf durch die öffentliche Hand eine Bauverpflichtung verbunden ist und gleichzeitig ein bestimmter Schwellenwert des Grundstückswertes zuzüglich der Baukosten überschritten wird, eine europaweite Auschreibung als notwendig erachtet. Zwei Verkaufsabschlüsse mit zusammen 211 Einheiten verschoben sich dadurch ins Jahr 2009. Insgesamt werden im laufenden Jahr 580 vermarktete Wohneinheiten (davon 180 Einheiten an Privatpersonen und 400 Einheiten an Investoren) als realisierbar erachtet. Für das Jahr 2010 wird eine ähnliche Größenordnung erwartet. Das langfristige durchschnittliche Vermarktungsziel von 400 Einheiten p. a. kann erreicht werden, da sich zurzeit eine Reihe großer Projekte mit Geschosswohnungsbau in der Entwicklung befindet und der Ausbau der Infrastruktur (Schulen, Riedberg-Zentrum, Stadtbahn) nun soweit fortgeschritten ist, dass der Standort gegenüber früheren Jahren deutlich an Attraktivität gewonnen hat. B. Alternativen: Eine Abtrennung des bisher noch nicht im Detail erschlossenen Teilgebietes Niederurseler Hang wäre im Hinblick auf die angestrebte Ergebnisverbesserung kontraproduktiv, da dieses Teilgebiet für sich genommen einen positiven Kostendeckungsbeitrag hat. D. h. die dort prognostizierten Einnahmen liegen deutlich über den für die Feinerschließung und den Mehrbedarf für die soziale Infrastruktur noch aufzubringenden Aufwendungen. Somit trägt dieses Teilgebiet nicht unwesentlich zur Ergebnisverbesserung der Gesamtmaßnahme bei. Die jüngsten Verwerfungen auf den Weltfinanzmärkten sind im Hinblick auf mögliche Auswirkungen auf die entscheidende Vermarktungsgeschwindigkeit noch nicht quantifizierbar. Würde sich in einem Negativszenario die Projektenwicklungszeit wegen ins Stocken geratener Absatzerfolge verlängern, stiege das unter Punkt D ausgewiesene Projektdefizit weiter an. Würde es in einem Positivszenario gelingen, den gegenwärtigen Trend zur Anlage in Sachwerte nachhaltig zu nutzen, und die langfristige durchschnittliche Absatzmenge von 400 Einheiten p. a. im Mittel um 50 Vermarktungseinheiten pro Jahr bis zum Ende der Laufzeit zu steigern, könnte die Maßnahme ein Jahr früher (2016) abgeschlossen werden. Sehr grob gerechnet kann man davon ausgehen, dass jedes zusätzliche bzw. eingesparte Jahr das Gesamtergebnis um EUR 9 Mio. be- oder entlastet. C. Lösung / Realisierungsschritte: Folgende Maßnahmen zur Ergebnisverbesserung gegenüber der in Abschnitt D dargestellten Kosten- und Finanzierungsrechnung sind vorgesehen: - Zulassung eines vierten Obergeschosses in Teilbereichen des Quartiers Mitte und dadurch Erhöhung der Grundstückserlöse (durch den Bebauungsplan 803 Ä1 Riedberg-Mitte bauleitplanerisch bereits vorbereitet und mit einem Kaufvertrag bereits vertraglich fixiert). - Steigerung der Erschließungseffizienz (erhöhter Anteil Nettobauland am Bruttobauland) in den Quartieren Altkönigblick und Niederurseler Hang an dafür geeigneten Stellen. - Verstärkung der Aktivitäten, den jährlichen Grundstücksabsatz in Riedberg durch den Einsatz von Wohnungsbauförderungsmitteln weiter zu erhöhen und damit die Zinslast des Projektes zu senken. - Die Notwendigkeit zum Bau einer zweiten weiterführenden Schule neben dem zurzeit in Planung befindlichen Gymnasium ist voraussichtlich nicht gegeben, weil es durch die Laufzeitverlängerung der Maßnahme gegenüber früheren Annahmen zu Verschiebungen der Altersstruktur und damit des Bedarfs an Schulplätzen kommen wird. Bis Ende 2010 wird der Magistrat prüfen, ob die Nachfrage aus dem Geltungsbereich der Städtebaulichen Maßnahme die Finanzierung einer weiteren Schule aus dem Treuhandvermögen rechtfertigt. Gegebenenfalls ist die Errichtung einer zweiten weiterführenden Schule für überwiegend "Nicht-Riedberg-Kinder" sinnvoll, um die Attraktivität des Stadtteils zu stärken und einen gesamtstädtischen Bedarf zu befriedigen. Diese zweite weiterführende Schule wäre dann aber inklusive des Grundstückswertes, der dem für Wohnbauland zu entsprechen hätte, aus Haushaltsmitteln zu finanzieren. - Gemeinsam mit der Universität wurde vom Magistrat eine Neuausrichtung der Flächendisposition des Campus` Riedberg erarbeitet. Dabei wird, wie in der Anlage zu diesem Vortrag dargestellt, eine Erweiterung der überbaubaren Grundstücksflächen der Universität nach Süden vorgesehen. Hierdurch wird es möglich, in unmittelbarer Nachbarschaft zu den bestehenden Institutsbauten einen Neubau für die Chemie zu errichten. Dies verbessert einerseits die Voraussetzungen für die immer wichtiger werdende interdisziplinäre Zusammenarbeit der so genannten Lebenswissenschaften, andererseits eröffnet dieser Neubau die Möglichkeit, das bestehende sechsgeschossige chemische Institut durch einen attraktiven Neubau zu ersetzen. Von den Wissenschaftlern befürchtete Nachteile einer Sanierung des Bestandsgebäudes unter laufendem Betrieb können so vermieden werden. Im Gegenzug wird die Universität auf die bisher vorgehaltenen Reserveflächen westlich der Altenhöferallee und nördlich der Graf-von-Stauffenberg-Straße verzichten. Westlich der Altenhöfer-allee kann somit in bester Lage ein etwa 4,5 ha großes Wohngebiet für Einfamilienhäuser entstehen. Der Vertrieb dieser zusätzlichen Wohnbauflächen kann einen nennenswerten Beitrag zur Ergebnisverbesserung der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme "Am Riedberg" leisten. Die frei werdenden Flächen nördlich der Altenhöferallee können für Infrastruktureinrichtungen, wie zum Beispiel Sportanlagen, aber auch für gewerbliche Nutzungen bauleitplanerisch vorbereitet werden. Die Erlöse aus ihrem Vertrieb werden ebenfalls dem Treuhandvermögen zugeführt. Der Magistrat beabsichtigt, auf Grundlage des in der Anlage vorgelegten städtebaulichen Konzeptes, einen Bebauungsplanentwurf zu erarbeiten, um zügig die Voraussetzungen für die von der Universität gewünschte Entwicklung zu schaffen. D. Kosten: Anhand der langfristigen Kosten- und Finanzierungsrechnung ermittelt sich folgendes voraussichtliches wirtschaftliches Ergebnis zum 31.12.2017 (Stand 15.01.2009): Gesamtausgaben EUR 467 Mio. (=100,0 %) davon: Erschließung / Grünanlagen EUR 126 Mio. (= 27,0 %) Soziale Infrastruktur EUR 105 Mio. (= 22,5 %) Grunderwerb / Bodenordnung EUR 102 Mio. (= 21,8 %) Finanzierungskosten EUR 68 Mio. (= 14,6 %) Projektmanagementleistungen EUR 46 Mio. (= 9,8 %) Marketing / Öffentlichkeitsarbeit EUR 11 Mio. (= 2,4 %) Sonstiges (z. B. Voruntersuchungen, Planungen, Wettbewerbe) EUR 9 Mio. (= 1,9 %) Gesamteinnahmen: EUR 393 Mio. Geschätzter Saldo am 31.12.2017: EUR -74 Mio. Die durch die neue Rechtslage hervorgerufene Ausschreibungspflicht für Grundstücke sowie die jüngsten Verwerfungen auf dem Finanzmarkt haben insbesondere im letzten Quartal 2008 und im ersten Halbjahr 2009 zu einem deutlichen Rückgang der Vermarktungsgeschwindigkeit geführt. Dies führte zu einem verzögerten Kontozufluss und daraus folgend zu einem Anstieg der Zinsbelastung. Außerdem wurde angesichts der aktuellen Marktentwicklung - im Gegensatz zur Kofi vom 15.01.2009 - nun darauf verzichtet, mit steigenden Grundstückspreisen zu rechnen, so dass die KoFi Rechnung vom 24.08.2009 mit rund EUR -82 Mio. abschließt. Die nach der Durchführung des Wettbewerbs für den Bau des Riedberggymnasiums und des Jugendzentrums ermittelten und durch die Entwicklungsmaßnahme zu tragenden Projektkosten lagen deutlich über den früheren Schätzungen, so dass durch diese Maßnahme das gesamte Defizit auf schätzungsweise EUR -94 Mio. ansteigen wird. Damit fällt der Beitrag des Treuhandvermögens zur notwendigen Grundausstattung des neuen Stadtteils Riedberg geringer als ursprünglich erhofft aus. Dennoch bietet der eingeschlagene Verfahrensweg einer Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gegenüber anderen Wegen (z. B. Baulandumlegungsverfahren) finanzielle Vorteile für die Stadt. Diese Vorteile sind auf der Aktivseite der städtischen Bilanz stehende Vermögenswerte (ohne dazugehörigen Grundstücksanteil), nämlich soziale Infrastruktureinrichtungen (EUR 105 Mio.) und Parks (EUR 18 Mio.), die vom Treuhandvermögen aus den planungsbedingten Bodenwertsteigerungen finanziert und an die Stadt Frankfurt "kostenlos" übertragen werden. Dazu kommen Grundstückswerte und anteilige Erschließungsflächenwerte in Höhe von ungefähr EUR 18 Mio. In die Bilanz der Stadt Frankfurt werden in Absprache mit dem Magistrat nur die Vermögenswerte aus dem Treuhandvermögen aufgenommen, die zum Stichtag bereits an die vermögensführenden Stellen der Stadt übertragen waren, um einen aufwändigen methodischen Wechsel in der Buchführung des Treuhänders zu vermeiden. In dem Anstieg des Defizites gegenüber dem jetzigen Stand in Höhe von EUR -32 Mio. (negativer Saldo zwischen bisherigen und in näherer Zukunft zu erwartenden Einnahmen und erfolgten bzw. verpflichteten Ausgaben) kommt zum Ausdruck, dass insbesondere die noch ausstehenden Ausgaben für die Einrichtungen der sozialen Infrastruktur (Schulen, Kitas) deutlich höher sein werden als bisher. Während sich die Steigerungen der Aufwandspositionen im sonstigen Hoch- und Tiefbau (allgemeine Kostenentwicklungen am Bau, ursprünglich nicht vorhergesehene Erhöhung der Qualität wie z. B. Passivhausstandard und Quantität wie z. B. Lärmschutzwall entlang der A 5 für EUR 5,8 Mio., Krippenplätze für Kinder unter 3 Jahren für schätzungsweise EUR 7 Mio.) per saldo noch relativ moderat gestalten bzw. durch Betriebskostenersparnisse vom allgemeinen Haushalt zumindest teilweise gegenfinanziert werden, haben sich - resultierend aus der immobilienmarkttechnisch bedingten Laufzeitverlängerung - der Aufwand für das Projektmanagement und die Finanzierungskosten deutlich erhöht. Wie jedes andere Großprojekt mit langer Laufzeit bietet die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme "Am Riedberg" Risiken, aber auch Chancen. Bestimmend für das Handeln des Magistrats ist es, diese Chancen zu ergreifen und das derzeit prognostizierte Projektergebnis zu verbessern. Zu II: Für den Bereich der Universität beabsichtigt der Magistrat einen Bebauungsplanentwurf zu erarbeiten, um zügig die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die von der Universität gewünschte Entwicklung zu schaffen. Zur Beschleunigung des Verfahrens soll auf den Beschluss zur öffentlichen Auslegung verzichtet werden. Die öffentliche Auslegung wird für Herbst 2009 angestrebt. Planungsanlass Die Aufgliederung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 803 in Teilbebauungspläne hat sich in den Verfahren für die vorangegangenen Bebauungspläne Nr. 803 Ä1, Ä2, Ä3 und Ä4 bewährt und soll für das übrige Gebiet des Bebauungsplans Nr. 803 fortgeführt werden. Erweiterung des Baufeldes Universität Gemeinsam mit der Universität wurde vom Magistrat eine Neuausrichtung der Flächendisposition des Campus Riedberg erarbeitet. Als Ergebnis werden die überbaubaren Grundstücksflächen der Universität nach Süden hin erweitert. Im Gegenzug werden die bisher für universitäre Nutzungen vorgehaltenen Flächen östlich der Altenhöferallee frei und können als allgemeine Wohngebiete entwickelt werden. Planfeststellung zur Stadtbahntrasse Durch den Planfeststellungsbeschluss Nr.47 und Planänderungsbeschluss Nr. 49 zur Stadtbahnstrecke D - Teilabschnitt IV vom 21.02.2007 hat sich die Lage der Stadtbahntrasse geändert. Daraus ergibt sich ein Anpassungsbedarf der Bauleitplanung an die von der Fachplanung vorgesehene Flächennutzung im Verlauf der Trasse. Nachweis von Dauerkleingärten Die im Rahmen der Teiländerung zum Bebauungsplan Nr. 803 Ä4 - Riedberg-Altkönigblick entfallenen Flächen für Dauerkleingärten können im Geltungsbereich der Teiländerung zum Bebauungsplan Nr. 803 Ä5 - Riedberg-Universität nachgewiesen werden. Geltungsbereich Das Plangebiet Riedberg-Universität umfasst den südlichen Teilbereich des Bebauungsplans Nr. 803. Von Nordwesten nach Nordosten grenzen in der Reihenfolge der Bebauungsplan Nr. 803 Ä1 - Riedberg - Mitte und Nr. 803 Ä2 - Riedberg-Schöne Aussicht - sowie der im Verfahren befindliche Bebauungsplan Nr. 803 Ä3 - Riedberg-Ginsterhöhe an. Von Südwesten nach Südosten grenzen die Bebauungspläne Nr.196, Nr. 537 - Heddernheim-Nord, Nr. 820 - Am Bonifatiusbrunnen und Nr. 566 - Heddernheim-Nord - Anschluss A 661 an. Der Geltungsbereich befindet sich zwischen der Marie-Curie-Straße im Südwesten, der Rosa-Luxemburg-Straße im Südosten, der Hans-Bethe-Straße und der Riedberg-Allee im Norden und der Trasse der Stadtbahn im Westen. Im Osten wird die räumliche Grenze durch den Grünzug "Topografischer Weg" und die Siedlung "Am Bonifatiusbrunnen" gebildet. Städtebauliches Rahmenkonzept Die Ausweitung der überbaubaren Flächen im Sondergebiet Universität nach Süden hin soll mit dem Bebauungsplan Nr. 803 Ä5 - Riedberg-Universität planungsrechtlich gesichert werden. Durch die Erweiterung und die Erhöhung der GRZ auf 0,8 wird eine Konzentration der Universitätsneubauten am derzeitigen Standort ermöglicht. Dies entspricht den Anforderungen an interdisziplinäre Zusammenarbeit in den dort angesiedelten "Lebenswissenschaften" und ermöglicht durch den Raumzuwachs eine unproblematische Erneuerung des Kernbereiches südlich der Max-von-Laue-Straße bei laufendem Universitätsbetrieb. Nördlich der Max-von-Laue-Straße wird diese räumliche Flexibilität unterstützt durch eine Zusammenfassung der beiden Baublöcke und den Wegfall der öffentlichen Verkehrsfläche in der Ruth-Moufang-Straße. Durch diese Maßnahmen werden die Flächen nordöstlich der Altenhöferallee frei. Sie sind aufgrund ihrer Lagequalität sehr gut für die Wohnnutzung geeignet und sollen entsprechend anderer Lagen am Riedberg planungsrechtlich als Wohnbaugebiet gesichert werden. Mit der Verlegung der Stadtbahntrasse westlich der Max-von-Laue-Straße ändert sich die Erschließungsituation beidseitig der Stadtbahn grundlegend. Zwischen der Straße Kreuzerhohl, der Bahntrasse und der Rosa-Luxemburg-Straße entsteht eine zusammenhängende Fläche, die sich gut für die Einrichtung von Dauerkleingärten eignet. Diese Kleingärten werden im Rahmen der nördlich gelegenen Teiländerung zum Bebauungsplan Nr. 803 Ä4 - Riedberg-Altkönigblick entfallen und können hier an einem geeigneten Standort nachgewiesen werden. Die Flächen südlich und östlich des Baufeldes Universität sollen grünplanerisch und planungsrechtlich konkretisiert und als öffentliche und private Grünflächen gesichert werden. Der Grünzug Römische Straße wird über den Kreuzungspunkt an der Riedbergallee hinaus nach Süden als öffentliche Grünfläche entwickelt werden. Die diesen Grünzug umgebenden Flächen südlich des Kreuzerhohls und westlich des Baufeldes Universität können aufgrund ihres höherwertigen Grünbestandes mit einem expliziten Erhaltungsziel für den Grünbestand verbunden werden. Die übrigen Flächen zwischen Marie-Curie-Straße und Baufeld Universität sollen als private Grünflächen unmittelbar der Universität zugeordnet werden und in begrenztem Umfang forschungsbedingte Nebenanlagen aufnehmen können. Als Schutzpflanzung zur Marie-Curie-Straße wird ein ca. 5 m breiter Streifen mit Gehölzen vorgesehen. Östlich der Altenhöferallee und südöstlich des allgemeinen Wohngebietes befinden sich die Landschaftsbereiche um die Bornfloßquelle und den Bonifatiuspark. Für diese Flächen ist planerisches Ziel neben der Festsetzung als öffentliche Grünfläche auch die Vorhaltung von Ausgleichsflächen. Die im Bebauungsplan Nr. 803 festgesetzte Verkehrsfläche im Bereich der Zufahrt zur BAB 661 über die Marie-Curie-Straße wird deckungsgleich inklusive der Flächen für den Lärmschutz in die Teiländerung des Bebauungsplans Nr. 803 Ä5 - Riedberg-Universität übernommen. Da hinsichtlich der verkehrstechnischen Situation keine maßgeblichen Veränderungen aufgetreten sind, ergibt sich kein Überplanungsbedarf. Anlage Karte (ca. 2,3 MB) Anlage Rahmenkonzept (ca. 3,2 MB) Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Vortrag des Magistrats vom 23.08.2002, M 182 Anfrage vom 01.12.2009, A 1112 Vortrag des Magistrats vom 19.11.2012, M 257 Vortrag des Magistrats vom 11.02.2013, M 28 Antrag vom 15.11.2016, OF 82/8 Anregung an den Magistrat vom 01.12.2016, OM 1038 Zuständige Ausschüsse: Haupt- und Finanzausschuss Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Beratung im Ortsbeirat: 8, 12 Versandpaket: 25.11.2009 Beratungsergebnisse: 37. Sitzung des OBR 12 am 15.01.2010, TO I, TOP 6 Beschluss: Der Vorlage M 229 wird zugestimmt. Abstimmung: CDU und GRÜNE gegen SPD und FDP (= Ablehnung) 37. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 18.01.2010, TO I, TOP 18 Beschluss: nicht auf TO Die Beratung der Vorlage M 229 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, LINKE., FDP, FAG und Freie Wähler 38. Sitzung des OBR 8 am 21.01.2010, TO I, TOP 25 Beschluss: Der Vorlage M 229 wird zugestimmt. Abstimmung: Einstimmige Annahme 40. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 26.01.2010, TO II, TOP 12 Beschluss: nicht auf TO Die Beratung der Vorlage M 229 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, LINKE., FDP, FAG und Freie Wähler 38. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 08.02.2010, TO I, TOP 11 Beschluss: nicht auf TO Die Beratung der Vorlage M 229 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, LINKE., FDP, FAG und Freie Wähler 41. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 23.02.2010, TO II, TOP 7 Beschluss: nicht auf TO Die Beratung der Vorlage M 229 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, LINKE., FDP, FAG und Freie Wähler 39. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 15.03.2010, TO I, TOP 42 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: a) Der Ziffer I. der Vorlage M 229 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. b) Der Ziffer II. der Vorlage M 229 wird mit der Maßgabe zugestimmt, dass die Flächen südöstlich der Konrad-Zuse-Straße (ehemalige Erweiterungsflächen für die Universität) bis auf Weiteres nicht der Bebauung zugeführt werden. Abstimmung: a) CDU, SPD, GRÜNE und FDP gegen LINKE. (= Ablehnung); FAG (= Votum im Haupt- und Finanzausschuss) b) CDU und GRÜNE gegen SPD und FDP (= Annahme ohne Zusatz) sowie LINKE. (= Ablehnung); FAG (= Votum im Haupt- und Finanzausschuss) Sonstige Voten/Protokollerklärung: FREIE WÄHLER (= Enthaltung) NPD (= Ablehnung) 42. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 23.03.2010, TO I, TOP 21 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Die Beratung der Vorlage M 229 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, LINKE., FDP, FAG und FREIE WÄHLER 42. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 25.03.2010, TO II, TOP 23 Beschluss: Die Beratung der Vorlage M 229 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, LINKE., FDP, FAG und FREIE WÄHLER 43. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 27.04.2010, TO I, TOP 8 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: a) Der Ziffer I. der Vorlage M 229 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. b) Der Ziffer II. der Vorlage M 229 wird mit der Maßgabe zugestimmt, dass die Flächen südöstlich der Konrad-Zuse-Straße (ehemalige Erweiterungsfläche für die Universität) bis auf Weiteres nicht der Bebauung zugeführt werden. Abstimmung: zu a) CDU, SPD, GRÜNE und FDP gegen LINKE. und FAG (= Ablehnung); FREIE WÄHLER (= Enthaltung) zu b) CDU, GRÜNE und FDP gegen SPD (= Annahme) sowie LINKE. und FAG (= Ablehnung); FREIE WÄHLER (= Enthaltung) Sonstige Voten/Protokollerklärung: REP (= Annahme) NPD und ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung) Stv. Schenk (= Ziffer I. Annahme, Ziffer II. Annahme mit Maßgabe) 43. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 29.04.2010, TO II, TOP 30 Beschluss: a) Der Ziffer I. der Vorlage M 229 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. b) Der Ziffer II. der Vorlage M 229 wird mit der Maßgabe zugestimmt, dass die Flächen südöstlich der Konrad-Zuse-Straße (ehemalige Erweiterungsfläche für die Universität) bis auf Weiteres nicht der Bebauung zugeführt werden. Abstimmung: zu a) CDU, SPD, GRÜNE, FDP, REP und Stv. Schenk gegen LINKE., FAG, NPD und ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung); FREIE WÄHLER (= Enthaltung) zu b) CDU, GRÜNE, FDP und Stv. Schenk gegen SPD und REP (= Annahme) sowie LINKE., FAG, NPD und ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung); FREIE WÄHLER (= Enthaltung) Beschlussausfertigung(en): § 7857, 42. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 25.03.2010 § 8028, 43. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 29.04.2010 Aktenzeichen: 61 00