Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme „Am Riedberg“ Sachstand und Kosten der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme

S A C H S T A N D : Vortrag des Magistrats vom 11.02.2013, M 28 Betreff: Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme "Am Riedberg" Sachstand und Kosten der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Vorgang: l. Beschl. d. Stv.-V. vom 03.05.2012, § 1571 (B 362) Zwischenbescheide des Magistrats vom 20.11.2013, 24.03.2014, 21.07.2014, 14.11.2014, 25.02.2015, 23.06.2015 und 26.11.2015 I. Es dient zur Kenntnis, dass mit Bericht des Magistrats B 517 vom 07.12.2012 angekündigt wurde, dass der Magistrat zur aktuellen wirtschaftlichen Situation der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme "Am Riedberg" in Kürze einen Vortrag in den Geschäftsgang gibt, was hiermit erfolgt. II. Die Stadtverordnetenversammlung nimmt den Vortrag des Magistrats zum Sachstand und zur Kostensituation der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme "Am Riedberg" zur Kenntnis. III. Der Magistrat wird beauftragt, durch einen zügigen Ausbau der öffentlichen Infrastruktur in optimierten Losgrößen und durch eine zügige Vermarktung mit attraktiven Immobilienangeboten die Voraussetzungen für einen vorgezogenen Abschluss der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zu schaffen. IV. Es dient zur Kenntnis, dass der Magistrat für die nach Abschluss der Maßnahme zu übernehmenden Verbindlichkeiten rechtzeitig Zins- und Tilgungszahlungen in kommenden Haushalten einstellen wird. Begründung: A. Zielsetzung: Die Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme "Am Riedberg" hat in den letzten drei Jahren einen sehr erfolgreichen Verlauf genommen. Insbesondere durch den Erlös erhöhenden Einbezug ehemaliger Universitätsflächen ist die insgesamt verfügbar zu machende Fläche auf 266,8 ha (Gesamtgröße des Entwicklungsgebietes) angewachsen. Von dieser Fläche hat der Entwicklungsträger und Vertragspartner HA Hessen Agentur GmbH bis zum 31.12.2011 (Werte 2. Kostenbericht (M 229) jeweils in Klammern) unter Berücksichtigung der zusätzlich zu erwerbenden bzw. noch zu klärenden Flächen der Universität 99,3 % (91,5 %) ankaufen bzw. durch Abwendungsvereinbarung verfügbar machen können. Der Ankauf fast aller Restflächen konnte in den letzten Monaten realisiert werden. Im September 2012 hat die letzte Privatperson ihre Fläche zur Entwicklung bereitgestellt. Der Vertrag steht unter aufschiebenden Bedinungen. Sollten diese nicht eintreten, müßte enteignet werden (1,2 ha oder 0,4 %). Die Fläche des gesamten Nettobaulandes im Projektgebiet ist durch Umplanungen von 78 ha auf 85,2 ha gestiegen. Dazu haben vor allem Planungsänderungen im Quartier Niederurseler Hang beigetragen. Die Umplanungen in diesem Quartier sind noch nicht abgeschlossen, so dass hier zukünftig weitere Flächen, die aber erst nach Abschluss des aktuellen Planungs- und Beschlussprozesses quantifizierbar sind, hinzukommen können. Auf Basis der vorstehend genannten 85,2 ha wurden bis zum 31.12.2011 rund 60 ha (36 ha) oder 70,4 % an Bauträger verkauft, durch Abwendungsvereinbarungen gemäß den Vorgaben der Planung gebunden oder durch die Hessen Agentur an Endkunden einzelvermarktet. Die Anzahl der an Endkunden (Privatpersonen) und an institutionelle Kapitalanleger (Vermieter) notariell veräußerten Wohneinheiten ergibt sich aus unten stehender Tabelle. Das benachbarte Umlegungsgebiet ("Marie-Curie-Siedlung") bleibt dabei unberücksichtigt. Jahr Wohneinheiten 2001 17 2002 27 2003 40 2004 86 2005 138 2006 313 2007 399 2008 154 2009 622 2010 563 2011 495 Summe 2.854 Von den in den Jahren 2009 bis 2011 veräußerten Wohneinheiten entfallen 349 oder 20,8 % auf Einfamilienhäuser (Reihen- und Kettenhäuser, Doppelhaushälften, freistehende Einfamilienhäuser) und 1.331 oder 79,2 % auf Geschosswohnungsbau. Da die Nachfrage nach Einfamilienhäusern auf frei bebaubaren Grundstücken ohne Bindung an einen Bauträger groß ist, wurden in den Quartieren "Ginsterhöhe" und vor allem "Altkönigblick" (u.a. "Weiße Stadt", "Bauherrengruppen") rund 125 Grundstücke ohne Bauträgerbindung gebildet, die teilweise schon verkauft, teilweise noch im Vertrieb befindlich sind. Nach dem durch die Finanzkrise verursachten vorübergehenden Rückgang der Verkaufszahlen im Jahr 2008 hat insbesondere die positive Entwicklung in den Jahren 2009 bis 2011 dazu beigetragen, dass heute von den geplanten 6.000 Wohneinheiten am Riedberg rund 50 % vermarktet sind. Allein in den Jahren 2009 und 2010 wurden 1.189 Wohneinheiten plaziert; das entspricht annähernd dem Vermarktungsergebnis der vorangegangenen acht Jahre (2001 bis 2008 insgesamt 1.174 Wohneinheiten). In den Jahresergebnissen nicht enthalten ist die Vermarktung zweier Studentenwohnheime mit insgesamt 484 Plätzen, eines Seniorenpflegeheims mit 100 Pflegeplätzen und eines Gewerbeprojektes mit knapp 9.000 m2 BGF. Für 2012 wird insgesamt ein ähnliches Vermarktungsergebnis wie in 2011 erwartet. Am 31.12.2011 waren im Projektgebiet Riedberg 4.188 Menschen mit Hauptwohnsitz gemeldet (Stand 31.12.2008 = ca. 2.100 Einwohner). Diese Zahlen beinhalten nicht die Einwohner des angrenzenden Wohngebietes "Marie-Curie-Siedlung" (Umlegungsgebiet, 1.235 Bewohner). An die Eröffnung des "Riedberg-Zentrums" (Nahversorgungszentrum mit ca. 4.800 m2 Verkaufsfläche für den täglichen Bedarf, ca. 400 m2 Nutzfläche für Gastronomie u.ä., ca. 3.000 m2 Nutzfläche für Arztpraxen, Freiberufler und andere Dienstleister sowie 117 Wohneinheiten) im Dezember 2008 haben sich auf dem Weg zur Verwirklichung des attraktiven Wohnstandortes Riedberg weitere Meilensteine angeschlossen. Besonders hervorzuheben sind der 1. Spatenstich für das sechszügige Gymnasium am 03.11.2010, die Inbetriebnahme der Stadtbahn (U8, U9) am 12.12.2010, das Richtfest für das Gymnasium am 12.09.2011 und der 1. Spatenstich für die 2. Grundschule mit Sport- und Schwimmhalle am 27.03.2012. Ziel der Projektentwicklung bleibt weiterhin, per saldo eine Reduzierung des Projektdefizites durch signifikante Kosteneinsparungen und / oder Mehreinnahmen bei Aufrechterhaltung der städtebaulichen Qualität herbeizuführen. Dazu wurde beispielsweise gemeinsam mit der Universität eine Neuausrichtung der Flächendisposition des Campus` Riedberg erarbeitet. Im Gegenzug zu einer Erweiterung der überbaubaren Grundstücksflächen der Universität nach Süden können bisher für die Universität vorgehaltene Reserveflächen westlich der Altenhöferallee und nördlich der Graf-von-Stauffenberg-Straße in Wohnbauflächen umgewidmet werden. Westlich der Altenhöferallee kann somit in bester Lage ein etwa 4,5 ha großes Wohngebiet entstehen und die qualitätsorientierte Optimierungsstrategie nachhaltig stärken. Die Steigerung der Erschließungseffizienz (erhöhter Anteil Nettobauland am Bruttobauland) in den Quartieren Altkönigblick und Niederurseler Hang an dafür geeigneten Stellen dient genauso der Ergebnisverbesserung wie die angestrebte Straffung der Projektentwicklung. Um die Entwicklungsmaßnahme aus der Kernphase in die Abwicklungsphase überzuleiten ist beabsichtigt, entsprechend den Entwicklungszielen bebaute Grundstücke nach Zahlung des Kaufpreises bzw. der Ablösungsbeträge durch Abschlusserklärungen aus der Maßnahme zu entlassen. Diese grundstücksbezogenen Verwaltungsakte sollen möglichst für Teile eines Quartiers oder ein Quartier im Ganzen zeitgleich erfolgen, wobei in dem betreffenden Quartier die Übernahme der öffentlichen Erschließungsanlagen und Grünflächen durch die Stadt vorher gewährleistet wird. Auf diese Weise sollen die Kräfte auf die Entwicklung und Fertigstellung der Restflächen des Entwicklungsbereichs konzentriert werden. Der Abschluss der Kernphase der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme wird nun zum 31.12.2015 prospektiert. Bis dahin sollen der Grundstückserwerb, die Bodenordnung, die Technische Erschließung und die Grundstücksvermarktung so weit wie möglich abgeschlossen sein. Die Errichtung der Sozialen Infrastruktur soll bedarfsgerecht erfolgen und kann dementsprechend auf der Zeitschiene nach hinten geschoben werden. Im Anschluss an die Treuhänderschaft ist die Abwicklung der noch offenen Arbeitsfelder (z.B. Rest- und Reparaturarbeiten an der Technischen Infrastruktur, Vertragsüberwachung, Schlussabrechnung und Abschlussbericht) in einem Dienstleistungs- oder Geschäftsbesorgungsverhältnis zu erbringen. Unterstellt man, dass in den ersten beiden Jahren (2016 / 2017) der Abwicklungsphase parallel zu den genannten Abschlusstätigkeiten die kontowirksame Vereinnahmung (Wertstellung) der zuvor notariell vermarkteten Grundstücke weiter läuft, kann das "Exitziel 2015" bei ca. 500 Vermarktungseinheiten p. a. erfüllt werden. Eine Vermarktungseinheit ist die Differenz der Kontostände "Verkaufserlöse Wohnbau- und Gewerbebauland" sowie "Erlöse aus Ab-wendungsvereinbarungen" vom Jahresultimo zum Vorjahresultimo dividiert durch EUR 80.000,--. Dieser Betrag entspricht ungefähr dem durchschnittlichen Bodenwertanteil einer Wohneinheit in Frankfurt (mittlere bis gehobene Lage). Um dieses Ziel zu unterstützen, soll ein zügigerer Ausbau der öffentlichen Infrastruktur am Niederurseler Hang in optimierten Losgrößen ermöglicht werden. Damit wird die Möglichkeit geschaffen, flexibel auf den Immobilienmarkt bei möglicherweise höherer Vertriebsgeschwindigkeit bzw. Änderung von Bauabschnitten zu reagieren. Der Beschleunigung der Vermarktung dient auch die Konzentration auf attraktive, marktgängige Immobilienangebote, die gegebenenfalls in größeren Paketen plaziert werden sollen. Bei den Grundstücksverkäufen in der Endphase der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme soll aber prinzipiell die Einhaltung der Verkehrswerte, die möglicherweise in den nächsten Jahren noch steigen werden, Vorrang vor der Vermarktungsgeschwindigkeit behalten. B. Alternativen: Eine Abtrennung des bisher noch nicht im Detail erschlossenen Teilgebietes Niederurseler Hang wäre im Hinblick auf die angestrebte Ergebnisverbesserung kontraproduktiv, da dieses Teilgebiet für sich genommen einen positiven Kostendeckungsbeitrag hat. D. h. die dort prognostizierten Einnahmen (EUR 115 Mio.) liegen deutlich über den für die Feinerschließung und den Mehrbedarf an Sozialen Infrastruktureinrichtungen noch aufzubringenden Aufwendungen (EUR 34 Mio.). Somit trägt dieses Teilgebiet nicht unwesentlich zur Ergebnisverbesserung der Gesamtmaßnahme bei, in dem die bereits getätigten hohen Vorleistungen in den anderen Teilgebieten nun mitfinanziert und auf eine breitere Nachfragebasis gestellt werden. Im Übrigen leisten die dort geplanten knapp 1.500 Wohneinheiten einen wichtigen Beitrag zur Wohnraumversorgung in Frankfurt. Eine weitere Beschleunigung der Vermarktung, die zu einem noch früheren Exitzeitpunkt als den 31.12.2015 führte, und eine über das Erreichte hinausgehende Steigerung der Erschließungseffizienz erscheinen unrealistisch. Die theoretisch mögliche Erhöhung der Bebauungsdichte im Teilgebiet Niederurseler Hang wäre nur über die Erhöhung der Geschossigkeit oder zulasten der Grünflächen zu erreichen und stünde damit im Widerspruch zu den aufgestellten Qualitätszielen. Sie hätte auch höhere Kosten der Sozialen Infrastruktur zur Folge. C. Lösung / Realisierungsschritte: Folgende über den Stand zum 2. Kostenbericht (M 229) hinausgehende bzw. konkretisierte Maßnahmen zur Erreichung bzw. Verbesserung gegenüber der in Abschnitt D dargestellten Kosten- und Finanzierungsrechnung sind vorgesehen: - Südlich der Konrad-Zuse-Straße kann nach Freigabe dieser als Reserve für die Universität vorgesehenen Flächen ein etwa 4,5 ha großes Wohngebiet in bester Lage entstehen. Geplant ist eine Mischung aus Geschosswohnungsbau, Reihen-, Doppel- und Einfamilienhäusern. Der Vertrieb dieser zusätzlichen Wohnbauflächen ist mit einem Nettobeitrag zur Ergebnisverbesserung der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme "Am Riedberg" in Höhe von EUR 9 Mio. berücksichtigt. - Das Teilgebiet Niederurseler Hang wird derzeit einer planerischen Überarbeitung unterzogen. Der geschätzte Nettobeitrag der Umplanungen zur Ergebnisverbesserung der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist mit rund EUR 14 Mio. eingepreist. - Eine Verkürzung der Kernphase der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme und ein frühzeitiger Übergang in die weniger arbeitsaufwendige Abwicklungsphase sollen die Einsparung von Zins- und Projektmanagementkosten ermöglichen. D. Kosten: Im Hinblick auf die aufgelaufenen IST-Kosten lässt sich festhalten, dass bis zum 31.12.2011 Ausgaben in Höhe von insgesamt EUR 280 Mio. (31.12.2008 = EUR 192 Mio.) getätigt wurden. Dies ist die Summe der tatsächlich geleisteten Zahlungen für bereits abgeschlossene oder begonnene Maßnahmen. Die beiden größten Unterpositionen (Grunderwerb / Bodenordnung = EUR 77 Mio.; Erschließung / Grünanlagen = EUR 65 Mio.) erklären rund 50,7 % der Ausgabensumme. Auf Projektmanagement (= EUR 38 Mio.) und Finanzierung (= EUR 37 Mio.) entfallen weitere 26,8 %. Die restlichen 22,5 % entfallen auf Kosten für Soziale Infrastruktur (= EUR 54 Mio.) sowie Marketing- und Planungskosten (= EUR 9 Mio.). Den notwendigen hohen Vorleistungen stehen Einnahmen in Höhe von zusammengerechnet EUR 196 Mio. (31.12.2008 = EUR 69 Mio.) gegenüber. Diese setzen sich zusammen aus bereits kontowirksam vereinnahmten Kaufpreisen, Ausgleichsbeträgen und sonstigen Erstattungen. Bei letzterer Position handelt es sich im Wesentlichen um Kostenerstattungen der Stadt Frankfurt für nicht durch die Entwicklungsmaßnahme verursachte Investitionen in Soziale Infrastruktur(teil)projekte (z.B. Anteil Gesamtstadt am Gymnasium, Anteil "Marie-Curie-Siedlung" an 1. Grundschule etc.). Der Saldo zwischen Ausgaben und Einnahmen in Höhe von EUR -84 Mio. (31.12.2008 = EUR -123 Mio.) ist gedeckt durch Fremdfinanzierungen zu üblichen Kapitalmarktkonditionen für derartige Projekte. Vom langfristigen Gesamtbudget sind somit zum Stichtag 31.12.2011 50 % der Ausgaben und rund 43 % der Einnahmen realisiert. Die Bewertung der protokollierten, aber noch nicht (in voller Höhe) kontowirksam gewordenen Verträge mit Investoren sowie des Bestands an Baugrundstücken im Zwischeneigentum des Treuhänders ergibt zum Stichtag 31.12.2011 einen Vermögenswert von EUR 187 Mio. (31.12.2008 = EUR 161 Mio.). Hinzu kommen noch verpflichtete Einnahmen aus städtischen Erstattungen in Höhe von EUR 55 Mio. für gebietsfremde Nutzergruppen. Damit sind über die Hälfte (52,7 %) der Einnahmen bezogen auf das langfristige Gesamtbudget (= EUR 459 Mio.) vertraglich gesichert. Um diese Verträge ihrerseits zu erfüllen, hat die Entwicklungsmaßnahme bereits eingegangene Verpflichtungen für Technische Erschließung, Soziale Infrastruktur, Honorare, Öffentlichkeitsarbeit usw. zu erbringen. Diese zukünftigen Maßnahmen addieren sich für das Gesamtgebiet inkl. Finanzierungskosten auf EUR 244 Mio. Die verpflichteten Ausgaben betragen somit 44 % des langfristigen Gesamtbudgets (= EUR 558 Mio.). Darin sind nicht die zukünftigen Verpflichtungen für die Erschließung sowie die Planung und Herstellung der Sozialen Infrastruktur des Quartiers "Niederurseler Hang" in Höhe von zusammen EUR 34 Mio. enthalten. Es verbleibt zum 31.12.2011 rechnerisch ein negativer Saldo zwischen bisherigen und verpflichteten Einnahmen (= EUR 196 Mio. + EUR 187 Mio. + EUR 55 Mio. = EUR 438 Mio.) und erfolgten bzw. verpflichteten Ausgaben (= EUR 280 Mio. + EUR 244 Mio. = EUR 524 Mio.) in Höhe von EUR -86 Mio. (31.12.2008 = EUR -32 Mio.). Gegenüber dem Vorwert hat sich dieser Saldo vergrößert, was im Wesentlichen mit der fortschreitenden, kostenintensiven Fertigstellung des sechszügigen Gymnasiums, der 2. Grundschule nebst Sport- und Schwimmhalle und der Schaffung von Provisorien für die temporäre Bedarfsdeckung für Kindertagesstättenplätze zu erklären ist. Im 2. Kostenbericht wurde mit Prognosestand 2009 ein Defizitwert für die gesamte Entwicklungszeit (nach Aktualisierung in Folge des Wettbewerbs für den Bau des Riedberggymnasiums und des Jugendzentrums) in Höhe von EUR -94 Mio. (SOLL-Kosten) genannt. Anhand der neuesten langfristigen Kosten- und Finanzierungsrechnung ermittelt sich mit Prognosestand Mitte 2012 folgendes voraussichtliches wirtschaftliches Ergebnis (SOLL-Kosten) bei Abschluss der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (Kernmaßnahme) zum 31.12.2015 (einschließlich einer sich anschließenden zweijährigen Abwicklungsphase bis zum 31.12.2017): Voraussichtlich. Endergebnis 3. Kostenbericht 2. Kostenbericht Ur-Kalkulation