Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme „Am Riedberg“ hier: Städtebauliches Konzept zum Niederurseler Hang

S A C H S T A N D : Vortrag des Magistrats vom 28.09.2012, M 213 Betreff: Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme "Am Riedberg" hier: Städtebauliches Konzept zum Niederurseler Hang Vorgang: l. Beschl. d. Stv.-V. vom 19.12.2002, § 4290 (M 182) I.1 Das städtebauliche Konzept zum Quartier "Niederurseler Hang" am Riedberg (Anlage 1) wird zur Kenntnis genommen. I.2 Der Magistrat wird beauftragt, auf der Grundlage des städtebaulichen Konzeptes das Bebauungsplanänderungsverfahren Nr. 803 Ä6 "Am Riedberg - Niederurseler Hang" weiter voranzutreiben. I.3 Der Magistrat wird beauftragt, auf der Grundlage des vorgelegten städtebaulichen Konzepts beim Regionalverband FrankfurtRheinMain zum gegebenen Zeitpunkt ein Änderungsverfahren zum rechtswirksamen Regionalen Flächennutzungsplan einzuleiten. II. Das Ergebnis eines architektonischen Gutachterverfahrens zu geplanten Vorhaben der Nassauischen Heimstätte und der GWH Wohnungsgesellschaft mbH im Quartier Niederurseler Hang (Anlage 3) wird zur Kenntnis genommen. Begründung: Anlass der Planung Im Zuge der schrittweisen Entwicklung des Stadtteils Riedberg wird abschließend der letzte Teilbereich - das Quartier Niederurseler Hang - planerisch weiterentwickelt. Für diesen Bereich besteht zwar über den rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 803 aus dem Jahre 2000 Planungsrecht, allerdings werden die dort festgesetzten Sondergebiete Universität nicht mehr benötigt. Das Land Hessen hat in seiner strategischen Liegenschaftsplanung zur Goethe-Universität den Bedarf an weiteren Flächen für den Standort Riedberg verneint. Darunter fallen auch die zunächst für universitäre Nutzungen vorgesehenen Flächen südlich der Konrad-Zuse-Straße. Insbesondere aus diesem Grund war eine Überarbeitung des städtebaulichen Konzepts für den Niederurseler Hang erforderlich. Lage Das Quartier Niederurseler Hang schließt über den nord-südlich verlaufenden Grünzug "Römische Straße" westlich an die Quartiere "Altkönigblick" und "Mitte" an. Im Westen wird das Plangebiet durch die Bundesautobahn BAB A5 und dem vorgelagerten Lärmschutzwall begrenzt. Hier befindet sich auch eine die Verkehrstrasse Autobahn begleitende Hochspannungsleitung. Im Süden findet das Quartier seinen Abschluss an der Rosa-Luxemburg-Straße und vorgelagerten Acker- und Gehölzflächen, die wiederum von einem asphaltierten Wirtschaftsweg begrenzt werden. Wie der Quartiersname widerspiegelt, ist das Plangebiet durch eine leicht bewegte Topographie mit einem maximalen Höhenunterschied von sechs Metern gekennzeichnet. Klimaökologische Rahmenbedingungen Bereits zu Beginn der Planungen zum Stadtteil Riedberg wurde eine Studie zur Ermittlung der im Einflussbereich des Riedbergs auftretenden Frisch- und Kaltluftströmungen, der bedeutenden Leitbahnen und die Wirksamkeit der Strömungen auf die angrenzenden Stadtteile erarbeitet. Im Ergebnis wurde die Bedeutung des Niddatals, des Urselbach- und Kalbachtals und der Kätcheslachmulde als Kaltluftleitbahnen herausgestellt. Innerhalb des Plangebietes wurden die, an die Kätcheslachmulde angrenzenden Flächen, als Kaltluftentstehungsgebiet mit klimaökologischer Bedeutung eingestuft. Diese Flächen und die Kätcheslachmulde wurden in der Konsequenz von Bebauung freigehalten, auch um negative Wirkungen auf die angrenzenden Stadtteile auszuschließen. Der Bereich des Niederurseler Hangs wird in der Studie als "ohne besondere klimaökologische Bedeutung" dargestellt. Die Bebauung, ebenso wie die jetzt geplante Veränderung kann vor diesem Hintergrund als unkritisch eingestuft werden. Zur Minderung der Wärmeeffekte innerhalb der entstehenden Bebauung werden öffentliche Grünflächen, Baumpflanzungen entlang der Straßen und Festsetzungen zur Begrünung auf den privaten Grundstücken vorgesehen. Die Struktur der Grünflächen auf dem Riedberg insgesamt wurde in Hinblick auf eine grünplanerische Vernetzung konzipiert, die Faktoren, wie die Durchlüftung mit berücksichtigt. Städtebauliches Konzept Im Zuge der notwendig gewordenen Überarbeitung wurde für das Quartier Niederurseler Hang bewusst ein weiter entwickelter Ansatz der städtebaulichen Planung gewählt als bei den anderen Quartieren. So wird hier das weitgehend orthogonal geprägte Straßen- und Wegesystem, welches am Riedberg vorherrscht, verlassen. Für den überwiegenden Teil der Straßen und Wege wird eine geschwungene Form vorgeschlagen. Nur für einige Straßenverläufe wird, wegen bereits verlegter Versorgungsleitungen eine gerade Führung beibehalten, was dem neuen Quartierskonzept aber nicht entgegensteht. Die veränderte Straßen- und Wegeführung wird nicht nur eine Alternative im Hinblick auf die Wahrnehmung der öffentlichen Räume darstellen, sondern auch eine Entschleunigung des motorisierten Verkehrs bewirken. Insbesondere bei den vormals gradlinig geplanten Haupterschließungsstraßen Graf-von-Stauffenberg-Allee und Am Zehntenreis (als Verlängerung der Riedbergallee) wurde konsequent auf geschwungene Linienführung geachtet. Die genannten Straßenzüge dürfen mit maximal Tempo 50 befahren werden. Auf allen anderen Straßen und im Bereich vor der Grundschule wird die maximale Geschwindigkeit auf 30 Stundenkilometer begrenzt. Der öffentliche Personennahverkehr erfolgt durch Busse, die auf den Haupterschließungsstraßen verkehren. Die Bebauungsstudie (Anlage 2), die auf der Grundlage des städtebaulichen Konzepts für den Niederurseler Hang (Anlage 1) erarbeitet wurde, ist nicht Gegenstand des Beschlusses. Die Studie ist als exemplarisch tragfähiger Entwurf zu verstehen, der das Grundkonzept der beabsichtigten Quartiersentwicklung verdeutlichen soll. Details zur Körnigkeit der Bebauung, zu Bauformen, zur Ausgestaltung der Straßenräume und Knotenpunkte oder auch der Grünflächen werden hiermit nicht abschließend definiert. Diese sind im Rahmen der anstehenden Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 803 Ä6 und der Ausführungsplanungen zur Erschließung des Quartiers zu konkretisieren. Der vorgelegte Plan umfasst ca. 1.400 Wohneinheiten und zeigt bezüglich der Gebäude lediglich beispielhaft, welche Strukturen am Niederurseler Hang künftig gewünscht sind bzw. wie eine Bebauung auf das neue Erschließungskonzept angemessen reagieren kann. Im Vergleich zur ursprünglichen Planung können durch den Verzicht auf weitere Universitätsflächen im Westen des Plangebietes zusätzliche Wohneinheiten realisiert werden. Nach dem neuen städtebaulichen Konzept werden ca. 1050 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau und ca. 350 Einheiten für Einfamilien-, Doppel-, Reihen- und Kettenhäuser ausgewiesen. Der Anteil des Geschosswohnungsbaus wurde im Vergleich zur Ursprungsplanung geringfügig erhöht. Das angestrebte Mischungsverhältnis gewährleistet dabei ein ausgewogenes, sozial verträgliches Angebot der verschiedenen Wohnformen. Neben dem Straßen- und Wegesystem sollte sich auch die zukünftige Bebauung des Niederurseler Hangs von den bislang umgesetzten Bebauungskonzepten des Riedbergs abheben, ohne den nach wie vor geltenden Grundsatz nach Bildung klarer Raumkanten zu verlassen. Angestrebt wir ein eigenständiger Charakter, der insbesondere über die Aufweichung der streng orthogonalen Struktur erreicht werden soll. Die Neuplanung zum Niederurseler Hang lässt sich in sieben Teilbereiche aufsplitten. Die Teilbereiche, die vorrangig für das Wohnen vorgesehen sind und sich südlich der Grundschule II befinden, sollen jeweils als ein städtebauliches Ensemble in Erscheinung treten. Entsprechende Maßgaben, die für die Bildung der Ensembles nötig sind, werden entweder über den noch aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 803 Ä6 festgesetzt oder über Verträge mit den zukünftigen Investoren und Bauträgern gesichert. Teilbereich A Die Dreiecksfläche nördlich der Graf-von-Stauffenberg-Allee und westlich der bereits mit dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan Nr. 803 Ä4 - Altkönigblick - überplanten Baufläche soll einer gemischten Nutzung zugeführt werden. Unter anderem ist hier der Bau einer gewerblich betriebenen Kletterhalle vorgesehen. Teilbereich B Die im Übersichtsplan mit "B" gekennzeichnete Fläche wird in naher Zukunft zum überwiegenden Teil mit der Grundschule II nebst Turn- und Schwimmhalle sowie einer Kindertagesstätte bebaut. Die westliche Spitze dieser Fläche bleibt dem Wohnungsbau vorbehalten. Hier ist ein Standort für ein viergeschossiges Wohngebäude als "Plusenergiehaus" in Vorbereitung. Teilbereich C Die Quartiersränder werden zum Grünzug Römische Straße auf der einen und zum Grünzug entlang der BAB A5 auf der anderen Seite mit drei- bis viergeschossigen Wohnhäusern besetzt. Südlich der Grundschule II werden diese Motive mit gleich hohen Geschosswohnungsbauten zu einem Ensemble zusammengebunden, so dass gleichsam ein "schützender Mantel" zum Quartiersinnenbereich ausgebildet wird. Für Flächen im Nordwesten des Teilbereiches C wurde bereits ein konkurrierendes Gutachterverfahren mit fünf Architekturbüros durchgeführt. Die Arbeit des Büros Stefan Forster Architekten (Anlage 3) wurde dabei zur weiteren Beauftragung empfohlen. Für die drei Bauflächen mit unmittelbarem Bezug zum westlichen Ende des Grünzugs "Kätcheslachpark" soll entsprechend ihrer besonderen stadträumlichen Bedeutung ein weiteres konkurrierendes Planungsverfahren unter Beteiligung von Vertretern des Ortsbeirates und der Stadtverordnetenversammlung durchgeführt werden. Teilbereich D Für den von Geschosswohnungsbauten umsäumten, innen liegenden Quartiersbereich wird eine Wohnbebauung mit einer Mischung aus Einfamilien-, Doppel-, Reihen- und Kettenhäusern mit maximal zwei Vollgeschossen vorgeschlagen. Durch die geschwungene Führung der Straßen und Wege ergeben sich stetig ändernde Zuschnitte der Bauflächen, auf die eine Grundsstücksparzellierung und schlussendlich auch die Bebauung immer neu reagieren muss. Erwartet wird dadurch eine breite Vielfalt an Haustypen. An einzelnen städtebaulich bedeutenden Stellen innerhalb dieses Teilbereiches werden auch im Sinne einer gewünschten Durchmischung der Wohnformen, Geschosswohnungsbauten mit maximal drei Vollgeschossen angeordnet. Im Schwerpunkt des Innenbereichs ist ein Standort für ein multifunktionales Gebäude vorgesehen, welches vornehmlich eine Kindertagesstätte, aber auch andere soziale Einrichtungen oder auch gastronomische Nutzungen aufnehmen soll. Südlich dieses Standorts ist ein großzügiger Spielplatz angedacht. Teilbereiche E-G Südlich der ost-westlich verlaufenden Haupterschließungsstraße Am Zehntenreis wird mit drei inselförmig angelegten Villengebieten der vorhandenen Nachfrage nach Einfamilienhausgrundstücken nachgekommen. 23-30 Einfamilienhäuser mit maximal zwei Vollgeschossen gruppieren sich jeweils um eine der drei ringförmig angelegten Mischverkehrsflächen. Energiestandards Gemäß der aktuellen Beschlusslage zu den energetischen Standards (§ 3024 STVV vom 15.11.2007) sollen alle Neubauten im Stadtteil Riedberg im Passivhausstandard errichtet werden oder aber die jeweils aktuelle Energieeinsparverordnung um mindestens 30% unterschreiten. Gleichzeitig besteht für den Stadtteil ein Anschlusszwang an das Fernwärmenetz, der in der Fernwärmesatzung "Am Riedberg" (§ 6175 STVV vom 16.10.2003) geregelt ist. Das Fernwärmenetz wird überwiegend von einer in unmittelbarer Nachbarschaft liegenden Abfallverbrennungsanlage gespeist. Dadurch wird eine nachhaltige Energieversorgung für den Stadtteil gewährleistet, die insbesondere eine hervorragende CO2-Bilanz aufweist. In Verbindung mit dem Anschlusszwang an das Fernwärmenetz kann die Energieeinsparverordnung bei jedem Gebäude mit wirtschaftlich vertretbarem Aufwand um mindestens 30% unterschritten werden. Die am Niederurseler Hang geplanten Einrichtungen der sozialen Infrastruktur werden der Beschlusslage folgend im Passivhausstandard geplant. Für die geplanten Wohnungsbauvorhaben der Nassauischen Heimstätte und der GWH Wohnungsgesellschaft mbH, die Gegenstand eines architektonischen Gutachterverfahrens waren (vgl. Anlage 3), ist ebenfalls der Passivhausstandard vorgesehen. Soziale Infrastruktur Neben der Kindertagesstätte in unmittelbarer Nachbarschaft zur Grundschule II (Teilbereich B) sind innerhalb des Plangebiets drei weitere Standorte vorgesehen, wobei der Bedarf für die insgesamt 13. Kindertagesstätte am Riedberg noch zu klären ist. Mit dem Bau der zweiten Grundschule, die wie auch die erste Grundschule am Riedberg als Ganztagsschule konzipiert ist, stehen ausreichend Grundschulplätze zur Verfügung. Grünflächen und Spielplätze Das Quartier Niederurseler Hang ist bereits über die umliegenden öffentlichen Grünflächen gut versorgt. Somit sind im Plangebiet selbst keine größeren Parkanlagen geplant. Die ost-westliche Haupterschließungsstraße Am Zehntenreis und eine weitere Erschließungsstraße werden von einem üppigen Straßenbegleitgrün flankiert, um die Bedeutung dieser Straßen- und Wegebeziehung hervorzuheben. Neben den insgesamt drei noch anzulegenden Spielplätzen im Grünzug "Römische Straße" wird das Quartier über drei weitere noch zu planende Spielplatzanlagen mit unterschiedlicher Größe und Ausstattung versorgt. Die Gestaltung der Grünfläche "Römische Straße" einschließlich der sechs Spielplätze sowie die Ausgestaltung der genannten straßenbegleitenden Grünzüge innerhalb des Quartiers sollen in einem konkurrierenden Verfahren ermittelt werden. Aufgrund der bisherigen Erfahrungen ist alternativ vorstellbar, die Gestaltung des zentralen Spielplatzes im Teilbereich D südlich der geplanten Kita im Dialog mit den Bewohnerinnen und Bewohnern des Riedbergs zu entwickeln. Anlage 1_Staedtebauliches_Konzept (ca. 494 KB) Anlage 2_Bebauungsstudie (ca. 1 MB) Anlage 3_Ergebnis_Gutachterverfahren (ca. 7,7 MB) Vertraulichkeit: Nein Nebenvorlage: Anregung vom 02.11.2012, OA 283 dazugehörende Vorlage: Vortrag des Magistrats vom 15.03.1996, M 61 Antrag vom 02.11.2012, OF 184/12 Vortrag des Magistrats vom 06.09.2013, M 159 Zuständige Ausschüsse: Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Haupt- und Finanzausschuss Beratung im Ortsbeirat: 12 Zuständige sonstige Gremien: KAV Versandpaket: 02.10.2012 Beratungsergebnisse: 15. Sitzung des OBR 12 am 02.11.2012, TO I, TOP 19 Beschluss: Die Vorlage M 213 dient unter Hinweis auf die Vorlage OA 283 zur Kenntnis. Abstimmung: Annahme bei Enthaltung 1 SPD 14. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 05.11.2012, TO I, TOP 22 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: 1. Der Vorlage M 213 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. 2. Der Vorlage OA 283 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: zu 1. CDU, GRÜNE, SPD, Piraten und RÖMER zu 2. CDU, GRÜNE, SPD, Piraten und RÖMER Sonstige Voten/Protokollerklärung zu 1: LINKE. (M 213 = Annahme im Rahmen NR 407, OA 283 = Annahme) FDP und FREIE WÄHLER (M 213 und OA 283 = Annahme) ÖkoLinX-ARL (M 213 = Ablehnung, OA 283 = Annahme) 15. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 13.11.2012, TO II, TOP 14 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: 1. Der Vorlage M 213 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. 2. Der Vorlage OA 283 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: zu 1. CDU, GRÜNE, SPD, Piraten und RÖMER zu 2. CDU, GRÜNE, SPD, Piraten und RÖMER 16. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 15.11.2012, TO II, TOP 40 Beschluss: 1. Der Vorlage M 213 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. 2. Der Vorlage OA 283 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: zu 1. CDU, GRÜNE, SPD, FDP, FREIE WÄHLER, Piraten und RÖMER gegen LINKE. (= Annahme im Rahmen NR 407) sowie ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung) zu 2. CDU, GRÜNE, SPD, LINKE., FDP, FREIE WÄHLER, Piraten, RÖMER und ÖkoLinX-ARL 20. Sitzung der KAV am 26.11.2012, TO I, TOP 3 Beschluss: Der Vorlage M 213 wird zugestimmt. Beschlussausfertigung(en): § 2395, 16. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 15.11.2012 Aktenzeichen: 61 0