Frankfurter Programm zur sozialen Mietwohnungsbauförderung Richtlinien zur Vergabe von Wohnungsbaudarlehen hier: Neufassung

Vortrag des Magistrats vom 08.10.2010, M 202

Betreff: Frankfurter Programm zur sozialen Mietwohnungsbauförderung Richtlinien zur Vergabe von Wohnungsbaudarlehen hier: Neufassung Vorgang: l. Beschl. d. Stv.-V. vom 11.12.2008, § 5100 I. Der geänderten Förderungsrichtlinie wird gemäß der beiliegenden Neufassung zugestimmt. II. Der Magistrat (Dezernent für Planen, Bauen, Wohnen und Grundbesitz) wird ermächtigt, nach fachgerechter Prüfung eines Antrages Darlehen zur Förderung von Maßnahmen nach diesen Richtlinien zu bewilligen, soweit dem nicht Bewirtschaftungsregelungen (z.B. aus Stadtverordneten-, Magistratsbeschlüssen, den Allgemeinen Bewirtschaftungsvorschriften o.ä.m.) entgegenstehen. Begründung: A. Zielsetzung Die soziale Wohnungsbauförderung in Frankfurt beruht auf einer kommunalen Förderrichtlinie, mit der die verbindliche Richtlinie des Landes zur Anwendung des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) in Hessen für Frankfurt konkretisiert wurde. Die Richtlinie stammt aus dem Jahr 2003 und wurde 2006 hinsichtlich der Förderhöhe weiterentwickelt. All diese für die bisherige kommunale Förderpraxis in Frankfurt/M maßgeblichen kommunalen Regelungen bleiben weiterhin gültig, sind aber im Sinne der aktuellen Beschlusslagen und Praxis fortgeschrieben worden. Dazu gehört auch der Einbezug von zukunftsorientierten Förderelementen, die in den am 11.12.2008 von der StVV beschlossenen Programmen für familien- und seniorengerechten Mietwohnungsbau und Zur Förderung von neuem Wohnraum für selbstgenutztes Wohneigentum (§§ 5071, 5066) bereits enthalten sind. Im Einzelnen geht es um die Berücksichtigung von drei wesentlichen neuen Aspekten: a) die Anhebung der energetischen Standards im geförderten Wohnungsbau folgt aus dem zentralen Stellenwert des Klimaschutzes und den umfassenden kommunalen Bestrebungen um eine wirksame und nachhaltige CO2-Reduktion; Mit Beschluss der StVV § 3543 v. 28.2.2008 wurde der Magistrat aufgefordert, die Richtlinien zur Wohnungsbauförderung dahingehend zu überarbeiten, dass nur noch "Neubaumaßnahmen im Passivstandard oder sollte dies aufgrund der Lage oder aus unabweisbaren Gründen nicht möglich sein mit einer um mindestens 30 Prozent gegenüber den Erfordernissen der EnEV verbesserten Energieeffizienz als förderfähig gelten". Der dazu vorgelegte Bericht des Magistrats B 662 v. 24.10.2008 verweist darauf, dass dem Auftrag Rechnung getragen wurde, durch eine verstärkte Verankerung des Klimaschutzes in den Frankfurter Programmen für "familien- und seniorengerechten Mietwohnungsbau" und zur "Förderung von selbstgenutzten Wohneigentum". In beiden Programmen wird Förderung grundsätzlich nur gewährt bei 30 %-iger Unterschreitung der jeweiligen EnEV-Obergrenzen für den Heizenergiebedarf. Durch zusätzliche Bonusförderung werden darüber hinaus bauliche Investitionen in den Passivhausstandard angeregt. Im Bericht heißt es dazu: "Einerseits wird durch die Grundförderung ein spürbarer und angesichts (...) der EnEV in 2009 weit reichender Beitrag zur Reduzierung des CO2-Ausstoßes geleistet. Andererseits geht der Magistrat davon aus, dass ein Förderbonus die Hemmschwelle zum Bau von Passivhäusern im Mietgeschosswohnungsbau und im Eigenheimbau senkt, indem er die erhöhten Kosten und Anforderungen an Konzeption, Planung und Ausführung von Passivhäusern ausgleicht. Der Magistrat hält dies für den geeigneten Weg, die Belange des Klimaschutzes mit der städtischen Wohnungsbauförderung zu verknüpfen." Der Bericht wurde mit Beschluss § 5100 v. 11.12.2008 zur Kenntnis genommen. b) Aspekte einer gezielten Erweiterung des Förderspielraums, die vor allem sozialpolitisch begründet sind; Dabei geht es um einen verstärkten Anreiz, auch in oberen Geschossen Wohnungen mit barrierefreiem Zugang zu schaffen. Dazu wird der Einbau von baurechtlich nicht erforderlichen Aufzügen Gegenstand eines zusätzlichen Förderangebots. Andererseits geht es darum, der Erkenntnis Rechnung zu tragen, dass zur sozialen Wohnqualität auch ein Wohnumfeld gehört, das ein gutes nachbarschaftliches Leben ermöglicht und fördert. Deshalb beziehen die Fördermöglichkeiten auch Gemeinschaftsräume ein. c) die Berücksichtigung außergewöhnlicher Aufwendungen für die Freimachung eines Grundstücks durch Abbrüche und andere Ordnungsmaßnahmen oder die Beseitigung von Altlasten in besonders begründeten und geprüften Einzelfällen; Diese Programmergänzung zielt auf die Beseitigung von Hindernissen bei der Revitalisierung von Bauflächen. Mit der Berücksichtigung außergewöhnlicher Kosten bei der Grundstücksfreimachung kann im Einzelfall die Wirtschaftlichkeit eines städtebaulich und/oder wohnungspolitisch bedeutsamen Projekts des Sozialen Wohnungsbaus, dessen Realisierung durch einen "negativen Grundstückswert" in Frage gestellt ist, gesichert werden. B. Alternativen Mit Beschluss der StVV § 3543 v. 28.2.2008 wurde der Magistrat unter c) und d) aufgefordert, folgende Punkte umzusetzen: "c) In den unter a) und b) genannten Richtlinien werden die Investoren, die solche Neubau- und Sanierungsmaßnahmen durchführen, darauf verpflichtet, bei Bezug bzw. nach Abschluss der Maßnahme eine gegenüber der üblichen Fördermiete erhöhte Miete zu verlangen, und zwar in Höhe von 50 Prozent der durchschnittlichen monatlichen Heizkosteneinsparung. Dabei sollen als Referenzwert im Neubau die Heizkosten pro m2 im Jahr 2007 für Gebäude, deren Energieeffizienz dem Mindeststandard der EnEV entspricht, fungieren und als Referenzwert bei Sanierungsprojekten die Heizkosten pro m2 im Jahr 2007, die sich aufgrund des im Energiepass festgehaltenen Heizenergieverbrauchs vor Beginn der Sanierungsmaßnahme ergeben. d) Die aufgrund der unter c) beschriebenen Regelung erzielten Mietmehreinnahmen sind während der gesamten Bindungsdauer vollständig an die Stadt Frankfurt abzuführen und werden strikt zweckgebunden wiederum der Förderung energetischer Maßnahmen im Wohnungsneubau und Wohnungsbestand zugeführt." Nach Auffassung des Magistrats steht jedoch der Ertrag einer jährlich dynamisch zu berechnenden Passivhaus-Mietmehreinnahme in keinem Verhältnis zu seinem erheblichen Verwaltungsaufwand. Vielmehr sollen Mietmehreinnahmen ohne Umweg über die städtische Verwaltung den Wohnungsbaugesellschaften direkt zur Refinanzierung von Mehrkosten überlassen werden. Für den Neubau von Passivhäusern ist deshalb mit Ziff.5.2, Abs.2 eine Anhebung der Einstiegsmiete um 50 ct/m2 Wohnfläche und Monat vorgesehen. Die Höhe dieser Mietanhebung ist so bemessen, dass sie pauschal 50 % der Heizkostenersparnis beträgt. Der Magistrat hält diese Regelung für besser geeignet, das Ziel weit reichender Klimaschutz-Maßnahmen im geförderten Wohnungsbau zu erreichen (vgl. auch unter C. Lösung, Ziff. 5.2). C. Lösung Die Änderungen sind einer vergleichenden Übersicht von alter und neuer Fassung (im Anhang) zu entnehmen. Bis auf einige rein redaktionelle Korrekturen werden alle inhaltlichen Neufassungen nachfolgend begründet: Ziff. 1, Abs. 1 enthält Änderungen Neben einer redaktionellen Änderung (Gesetzesbezug und Titel der Landesrichtlinie) wurde der Zusatz "...in Mehrfamilienhäusern." gestrichen. Eine Einschränkung der Förderung ausschließlich auf diese Bauform ist sachlich nicht mehr gerechtfertigt, kann in Einzelfällen zur Ablehnung von Fördervorhaben führen und ist darüber hinaus in der Landesförderung nicht vorgesehen. Ziff. 2 enthält Änderungen Der bisherige Text wird als 2.1 übernommen. Dem Beschluss der StVV § 3543 v. 28.2.2008 wird durch folgende Ergänzung gefolgt: - im ersten Spiegelstrich durch den Zusatz "in Passivbauweise"; - im letzten Absatz (neu) "Sollte eine Passivhausbauweise aufgrund der Lage oder aus unabweislichen baulichen Gründen nicht möglich sein, gilt eine um mindestens 30 Prozent gegenüber den Erfordernissen der Energieeinsparverordnung (EnEV in der jeweils gültigen Fassung) verbesserte Energieeffizienz als förderfähig." Neu hinzugefügt werden die Ziff. 2.2 und 2.3. Damit werden die förderfähigen Maßnahmen erweitert zur Umsetzung von Aufträgen/ Beschlüssen der StVV sowie zur Aktualisierung auf den Stand vergleichbarer Förderregularien im "Frankfurter Programm für Familien- und seniorengerechten Mietwohnungsbau" (siehe dazu die Ausführungen unter A. a) bis c)). Als Ordnungsmaßnahme zur Innenentwicklung können in städtebaulich begründeten Einzelfällen auch die Kosten der Freimachung eines Grundstücks gefördert werden. Freimachungskosten sind Kosten, die mit der Räumung, der Entmietung und dem Abbruch eines Gebäudes verbunden sind. Diese Fördermöglichkeit ist auf die Lösung einzelner komplexer Problemfälle ausgerichtet und dient dazu Bauflächen zu gewinnen und städtebauliche Missstände zu beheben. Ziff. 4 enthält Änderungen Ziff. 4.1, dritter Spiegelstrich: redaktionelle Änderung zur Präzisierung des städtebaulichen Bezugs; Ziff. 4.2 wird zu 4.2.1.: Als wesentliche Neufassung enthält Ziff. 4.2.1 die Spiegelstriche 1-3 neu. Sie ergeben sich aus der Umsetzung der o.g. Aufträge/Ziele und als Aktualisierung auf den Stand vergleichbarer Förderprogramme (siehe dazu die Ausführungen unter A). Neben der zwingenden Fördervoraussetzung die EnEV um 30 % zu unterschreiten, sind große Bauvorhaben mit mehr als 50 Wohnungen durch Einsatz konkurrierender Entwurfsverfahren zu entwickeln. Ziel dieser Regelung ist es, für städtebaulich bedeutsame Bauvorhaben verschiedene Gestaltungsvorschläge zur Qualitätssicherung und Verbesserung der Baukultur zu erhalten. Zur Präzisierung des städtebaulichen Bezugs wird In Spiegelstrich 6 "Soziale Stadt" durch "in Gebieten integrierter Stadtteilentwicklung" ersetzt. Der vorletzte Absatz wird um den Halbsatz "wenn die tatsächliche Wohnfläche die förderfähige Wohnfläche um mehr als 5 m2 überschreitet" ergänzt. Modifiziert wird auch die Aussage im bisherigen Text, Flächenüberschreitungen seien generell "nicht mietwirksam", weil die aktuelle Landesrichtlinie hier eine differenziertere Aussage erfordert: erst bei erheblicher Überschreitung der förderfähigen Fläche (= 5 qm und mehr) muss die als "Einstiegsmiete" bewilligte Mietobergrenze flächenunabhängig eingehalten werden. Der letzte Absatz wird gestrichen, da die Anforderung nicht mehr dem Stand der Technik entspricht. Ziff. 4.2.2 wird neu hinzugefügt: Diese entsprechenden Nachweise sind analog zum "Frankfurter Programm für familien- und seniorengerechten Mietwohnungsbau" zum Antrag auf Zusatzförderung erforderlich. Ziff. 5.2 enthält Änderungen In den unveränderten bisherigen Text wird Absatz 2 zusätzlich eingefügt. Für die Soziale Wohnraumförderung des Landes Hessen wurden die Förderbestimmungen mit Erlass vom 27.1.2009 geändert. Darin ist u.a. eine neue Regelung zur Förderung des Passivhausstandards enthalten:Im Passivhausbau, kann die Anfangsmiete um einen Zuschlag erhöht werden. Dieser Betrag soll der Hälfte der durchschnittlichen Einsparungen bei den Heizkosten entsprechen. Auf diese Weise werden die Mieter sozialverträglich an den höheren Investitionskosten für ein Passivhaus beteiligt. Für die Förderung nach dem Frankfurter Programm ist die Höhe des Zuschlags auf 50 ct je m2 Wohnfläche festgelegt. Die Lösung steht im Einklang mit der Zielsetzung des o.g. Beschlusses der StVV (vgl. unter B) und entspricht den Vorschriften der staatlichen Förderung durch das Land Hessen. Im Interesse der generellen Zielsetzung, die energetische Qualität einer Wohnung marktkonform über den Mietpreis abzubilden, wird zusätzlicher administrativer Aufwand für die Rückführung von Mitteln vermieden. Ziff. 6.1 enthält Änderungen Der bisherige Text band die Höhe des Verwaltungskostenbeitrages an diejenige des Landes, wobei das Land bisher einen Verwaltungskostenbeitrag von 0,3 % hatte. In den neuesten Richtlinien des Landes wird jedoch der Verwaltungskostenbeitrag nicht mehr erhoben, stattdessen werden die Zinsen von 0,5 % auf 0,9 % erhöht. Unterschiedliche Konditionen innerhalb desselben Förderprogramms könnten zu Komplikationen in der weiteren Darlehensverwaltung führen, daher wird die Verbindung zum Land gelöst und der Verwaltungskostenbeitrag für alle Fälle auf 0,3 % festgeschrieben. Mit insgesamt 0,8 % (davon unverändert 0,5 % Zinsen) sind die Konditionen des städtischen Darlehens nicht schlechter als die des Landes (0,9 %) und entsprechen damit dessen Vorgaben. Ziff. 6.2 enthält Änderungen Der bisherige Text erhält mit der Ziffer 6.2.1 die Überschrift "Grundförderung". Als redaktionelle Änderung zur Klarstellung der Berechnungsgrundlagen wird der Satzteil "in Höhe von 5 € je m2 Wohnfläche und Monat" eingefügt. Die Ziffern 6.2.2 und 6.2.3 sind neu hinzugekommen. Die Gesamtförderung ergibt sich künftig aus dem Grunddarlehen - an dessen Ermittlung sich nichts geändert hat - und wahlweise bis zu drei verschiedenen zusätzlichen Darlehen entsprechend der neu hinzu gekommenen Fördermöglichkeiten (siehe dazu die Ausführungen unter A. a) bis c)). Die einzelnen Beträge der Zusatzförderung sind analog zum "Frankfurter Programm für familien- und seniorengerechten Mietwohnungsbau" bemessen. Ziff. 7 enthält Änderungen Die bisherige Liste von Unterlagen, die dem Förderantrag beizufügen sind, ist unverändert und wird durch zwei zusätzliche Spiegelstriche ergänzt. Die Aufnahme zusätzlicher Nachweise in die Liste erforderlicher Unterlagen dient der Umsetzung von Aufträgen/ Beschlüssen der StVV bzw. der Aktualisierung auf den Stand vergleichbarer Förderprogramme (siehe dazu die Ausführungen unter A. a)). Ziff. 8 enthält Änderungen Spiegelstrich 3 enthält eine Ergänzung. Zur Schlussabrechnung ist ein Nachweis über die plangemäße Durchführung der energetischen Baumaßnahmen erforderlich. Dies dient der Sicherung des Förderzwecks. C. Kosten

1. Investitionsbedarf Der Bedarf für die nach diesen Richtlinien geförderten Objekte wird nach Maßgabe der Haushaltsansätze in den jeweiligen Magistratsvorlagen zur Förderung beziffert. Haushaltsmittel sind in der Produktgruppe 13.01 Stadtplanung, Projektdefinition Nr. 5.001025 "Mitfinanzierung von Wohnungsbauvorhaben aus Ausgleichszahlungen (Fehlbelegungsabgabe) und 5.001232 "Unterstützung des Wohnungsbaus -Darlehen-" Haushaltsmittel angemeldet. Darüber hinaus sind unter Projektdefinition Nr.: 5.003635 "Förderprogramm zur Finanzierung aufwändiger Ordnungsmaßnahmen zur Mobilisierung von Wohnungsbauflächen" Haushaltsmittel in Höhe von 1 Mio. € jährlich angemeldet.


2. Finanzbedarfszeitraum keiner


3. Folgeinvestition keine


4. Kalkulatorische Verzinsung entfällt


5. Jahreserträge entfällt


6. Leistungen Dritter entfällt


7. Stellenplanmäßige Auswirkungen keine


8. Sonstiges entfällt Anlage 1 (ca. 29 KB) Anlage 2 (ca. 78 KB)