Frankfurter Programm zur sozialen Mietwohnungsbauförderung Richtlinie zur Vergabe von Wohnungsbaudarlehen und Gewährung von Zuschüssen hier: Neufassung

Vortrag des Magistrats vom 20.05.2016, M 102

Betreff: Frankfurter Programm zur sozialen Mietwohnungsbauförderung Richtlinie zur Vergabe von Wohnungsbaudarlehen und Gewährung von Zuschüssen hier: Neufassung Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 11.11.2010, § 8962 (M 202) I. Der geänderten Förderungsrichtlinie wird gemäß der beiliegenden Neufassung zugestimmt. II. Es dient zur Kenntnis, dass die Vergabe von Darlehen und Zuschüssen zur Förderung nach diesem Programm aus Mitteln des Teilfinanzhaushalts der Produktgruppe 13.01 Stadtplanung, Projektdefinitionen 5.001232 - Unterstützung des Wohnungsbaus - Darlehen und 5.002454 - Unterstützung des Wohnungsbaus - Zuschüsse/Baumaßnahmen erfolgt. III. Der Magistrat (Dezernent für Planen und Bauen) wird ermächtigt, nach fachgerechter Prüfung eines Antrages Darlehen und Zuschüsse zur Förderung von Maßnahmen nach diesen Richtlinien zu bewilligen, soweit dem nicht Bewirtschaftungsregelungen (z.B. aus Stadtverordneten-, Magistratsbeschlüssen, den Allgemeinen Bewirtschaftungsvorschriften) entgegenstehen. Begründung: A. Zielsetzung Die vorliegende Richtlinie regelt die Komplementärfinanzierung zur "Sozialen Wohnraumförderung" des Landes, verbessert die Förderkonditionen und senkt die Sozialmiete in Frankfurt auf ein tragbares Maß. Sie wurde ursprünglich 2003 entwickelt, 2006 sowie 2009 fortgeschrieben und wird hiermit erneut veränderten Rahmenbedingungen angepasst. In den letzten Jahren stagnieren die Förderzahlen auf einem niedrigen Niveau. Aus regelmäßigen Beratungsgesprächen mit Investoren, sind folgende Ursachen, für die abnehmende Bereitschaft von Wohnungsbaugesellschaften und privaten Investoren sozialen Wohnungsbau zu errichten, bekannt: a) das niedrige Marktniveau der Hypothekenzinsen und das stabil hohe Renditeniveau auf dem freien Wohnungsmarkt; b) die engen Fördervoraussetzungen bzgl. des Passivhausstandards; c) die Begrenzung der Zielgruppe auf die sozial schwächsten Haushalte; d) das Fehlen geeigneter, preisgünstiger Grundstücke; Diese Faktoren haben die Subventionsvorteile der öffentlichen Förderung erheblich gemindert. Um die Rahmenbedingungen der sozialen Wohnraumförderung zu verbessern und das Investoreninteresse zu erhöhen, hat der Magistrat die Möglichkeiten zum Abbau von Hemmnissen in der Förderung systematisch untersucht und die Fortschreibung der bestehenden Förderprogramme veranlasst. Bereits mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung § 4542 v. 22.5.2014 (M 9 v.17.1.2014 "Wohnbaulandentwicklung") hat der Magistrat Maßnahmen ergriffen, um im Rahmen der Aufstellung von Bebauungsplänen städtebauliche Verträge zur Sicherung eines Flächenanteils für den geförderten Wohnungsbau abzuschließen, soweit die rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen gegeben sind. Mit der vorliegenden Richtlinienänderung werden im Wesentlichen folgende Ziele erreicht: a) Die Förderkonditionen werden durch Einführung einer Zuschusskomponente verbessert. Um bei hohen Bau- und Bodenkosten potentielle Investoren für die Wohnungsbauförderung zu gewinnen, wird zusätzlich zur Darlehensförderung eine Zuschusskomponente eingeführt. Hierdurch soll die Bereitschaft in den sozialen Wohnungsbau zu investieren erhöht werden. Alternative Berechnungen zeigen, dass dies weder durch eine Anhebung der Darlehensförderung, noch durch die Senkung des städtischen Darlehenszinsatzes von 0,5 auf 0 Prozent erreicht werden kann. Die Zuschusskomponente verbessert die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals und erzeugt damit wieder einen angemessenen Subventionsvorteil. b) Der energetische Förderstandard wird für variable Wege geöffnet. Durch die Förderung des Passivhaus-Standards im Rahmen des vorliegenden Programms hat der Magistrat bereits 2010 ein besonderes klimafreundliches Signal gesetzt und in der Folge den Neubau Heizenergie einsparender Wohnungen erreicht. Die Beratungspraxis zeigt jedoch, dass von Bauherren und Investoren bzgl. der Umsetzung immer wieder Hinderungsgründe aufgeführt werden, die über das Investor-Nutzer-Dilemma hinaus durchaus sachlich begründet sind. Mit der Neufassung der Richtlinien wird darauf sowie auf die fortgeschrittene technologische Entwicklung in den Bereichen Umwelt und Energie eingegangen. Durch eine Flexibilisierung und Öffnung der energetischen Fördervoraussetzungen können künftig variable Wege zur Sicherung des Klima- und Ressourcenschutzes in der Förderpraxis beschritten werden. c) Die Zielgruppe wird durch Einführung einer zweiten Förderstufe erweitert. Bis zur Novellierung des Hessischen Wohnraumfördergesetzes (HWoFG) am 2. Dez. 2014 und der damit zusammenhängenden "Verordnung zur Bestimmung abweichender Einkommensgrenzen bei der Wohnraumförderung" waren nur Haushalte mit geringem Einkommen berechtigt, eine Sozialwohnung zu beziehen. Die hessischen Einkommensgrenzen wurden zwar 2014 um 5,6 % erhöht (StAnz. 51/2013 S. 1561), sie liegen aber weiterhin im Ländervergleich nur im unteren Bereich. Da vor allem im südhessischen Ballungsraum auch Haushalte der unteren Mittelschicht wohnungsmarktbedingt keine angemessene Wohnungen zu tragbaren Mieten finden hat des Land mit einem weiteren Förderprogramm reagiert. Durch die Einführung der neuen Landesrichtlinie "Soziale Wohnraumförderung: Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen" für den südhessischen Ballungsraum am 3. August 2015 gibt es zukünftig in Frankfurt ein weiteres Förderangebot zur Wohnraumversorgung von Geringverdienern: wohnberechtigt sind nun auch Haushalte deren Einkommen bis zu 20 % über der klassischen sozialen Mietwohnungsbauförderung liegen. Um die kommunale Finanzierungsbeteiligung für dieses Landesprogramm bereitzustellen und die Miethöhe für diese Wohnungen auf eine tragbares Niveau zu senken, wird die Förderung nach dem vorliegenden Frankfurter Programm mit den zwei Landesprogrammen kombiniert. Sie erfolgt künftig in zwei Stufen. B. Alternativen Keine. C. Lösung Die Änderungen sind nachfolgend aufgeführt (Neuerungen sind unterstrichen). Bis auf einige rein redaktionelle Korrekturen werden alle inhaltlichen Neufassungen begründet. Die Änderungen liegen auch in einer vergleichenden Übersicht von alter und neuer Fassung vor (siehe Anlage 1 Synopse). Zusätzlich liegt die Neufassung der Richtlinie inklusive deren Anlagen vor (siehe Anlage 2 Neufassung der Richtlinie). Ziff. 1 erster Absatz enthält Änderungen: Bisher: Die Stadt Frankfurt am Main gewährt im Rahmen dieser Richtlinien und auf der Grundlage des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) - z.Zt. in der Fassung vom 13.September 2001 (BGBl. I S.2376), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 24. Sept. 2008 (BGBI. I S. 1856) - sowie der Landesrichtlinie "Soziale Wohnraumförderung - Mietwohnungsbau" (in der jeweils gültigen Fassung) Baudarlehen zur Schaffung von Mietwohnraum. Neu: Die Stadt Frankfurt am Main gewährt im Rahmen dieser Richtlinien und auf der Grundlage des Hessischen Wohnraumfördergesetzes (HWoFG) - z.Zt. in der Fassung vom 13.12.2014 (GVBL. S.600), geändert durch Gesetz vom 2.12.2014 (GVBL. S. 314) - sowie den Landesrichtlinien "Soziale Wohnraumförderung - Mietwohnungsbau" und "Soziale Wohnraumförderung - Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen" (in den jeweils gültigen Fassungen) Baudarlehen zur Schaffung von Mietwohnraum. Begründung: Geändert wurde der gesetzliche Bezug auf das HWoFG sowie als Neuerung der Bezug auf die Landesrichtlinie zur Förderung des "Mietwohnungsbaus für mittlerer Einkommen" - die kommunale Finanzierungsbeteiligung für das neue Landesprogramm wird künftig im Rahmen der hier vorliegenden Richtlinien bereitgestellt; Ziff. 1 zweiter Absatz letzter Satz enthält Änderungen: Bisher: Der Mietwohnraum soll deshalb in einem angemessenen Verhältnis zum Einkommen der registrierten Wohnungssuchenden stehen und zu Miethöhen von 5,- €/m2 Wohnfläche angeboten werden. Neu: Der Mietwohnraum soll deshalb in einem angemessenen Verhältnis zum Einkommen der registrierten Wohnungssuchenden stehen und zu Miethöhen von 5 Euro (Stufe 1) und 6,50 Euro (Stufe 2) je m2 Wohnfläche angeboten werden. Begründung: Weil die kommunale Mitfinanzierung für das neue Förderprogramm des Landes "Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen" in den Richtlinienzusammenhang aufgenommen wird, ist eine zweite Mietstufe aufgeführt. Durch die kommunale Finanzierungsbeteiligung wird die vorgegebene Fördermiete nach dem Landesprogramm (10 % unter ortsüblicher Vergleichsmiete) auf einheitlich 6,50 Euro gesenkt. Ziff. 2.1 Satz 1 erhält folgende Ergänzung: Bisher: Gefördert wird der Bau von abgeschlossenen Mietwohnungen die durch: Neu: Gefördert wird der Bau von abgeschlossenen Mietwohnungen gemäß Ziffer 2.2, die durch: Begründung: Bezug auf den neu geregelten energetischen Standard als Fördervoraussetzung; Ziff. 2.1 Strich 2 erhält folgende Ergänzung: Bisher: - die Beseitigung von Schäden an Gebäuden, durch die diese auf Dauer zu Wohnzwecken nutzbar gemacht werden Neu: - die Beseitigung von Schäden an Gebäuden unter wesentlichem Bauaufwand, durch die diese auf Dauer zu Wohnzwecken nutzbar gemacht werden Begründung: Klarstellung nach § 4 Abs. 4 Satz 2 HWoFG: Die Förderung von Baumaßnahmen im vorhandenen Gebäudebestand setzt voraus, dass mit der Baumaßnahme ein wesentlicher Bauaufwand verbunden ist. Dies ist dann gegeben, wenn mindestens ein Kostenaufwand in Höhe der Hälfte eines vergleichbaren Neubaus erreicht wird. Dabei bleiben Aufwendungen außer Betracht, die nicht als maßnahmebedingte Instandsetzung oder als Luxusausstattung anzusehen sind. Ziff. 2.2 hat neue Inhalte: Bisher: Ziff. 2.2 wird zu Ziff. 2.3 (siehe unten); Neue Ziff. 2.2: Förderungsfähig sind Neubauten nach Ziff. 2.1.1 mit einem erhöhten energetischen Standard alternativ als: a) Passivhaus, b) Effizienzhaus Plus oder Vorhaben im Rahmen weiterer Forschungsprojekte von Bund, Ländern und EU zur Förderung des energieeffizienten Bauens, c) Frankfurt-Aktivhaus (zu den technischen Voraussetzungen siehe Anlage 1) Der Nachweis erfolgt durch einen Energieberater (gelistet für KFW-Förderprogramme) über das Passivhaus Projektierungspaket oder gemäß den Vorgaben des jeweiligen Forschungsprojekts. Bei Maßnahmen nach Ziff. 2.1.2 bis 2.1.4 kann auf Nachweis von diesem Standard abgewichen werden, wenn in einem Energiegutachten dargelegt wird, dass das vorhandene Potential zur energetischen Gebäudeoptimierung im Rahmen der jeweiligen baulich-technischen, wirtschaftlichen und stadtgestalterischen Möglichkeiten ausgeschöpft wird. Begründung: Mit dieser Erweiterung des Förderstandards für Neubauten nach Ziff. 2.1.1 um zwei zusätzliche Komponenten, können zukünftig neben dem Passivhaus-Standard weitere gleichwertige technologische Entwicklungen zur CO2-Einsparung im geförderten Mietwohnungsbau berücksichtigt werden. Dies wurde insbesondere erforderlich, da mit den ab

1. Januar 2016 verschärften Anforderungen durch die Energieeinsparverordnung (EnEV 2014/2016) die Regelung zur Abweichung vom Passivhausstandard (wenn dieser aufgrund der Lage oder aus baulichen Gründen nicht umsetzbar ist) nicht mehr greift. Seit den ersten Passivhaus-Gebäuden zu Beginn der 1990er Jahre haben sich die rechtlichen An-forderungen (Wärmeschutzverordnung - WVSchVO bzw. Energieeinsparverordnung - EnEV) immer weiter dem Passivhaus-Standard angenähert und sie entwickeln sich kontinuierlich weiter. Mit der EU-Gebäuderichtlinie (European Building Performance Directive - Richtlinie zur Gesamtenegieeffizienz von Gebäuden - EPBD 2020) werden sich die Anforderungen auf ein Niveau von "Fast-Nullenergiebauten" verschärfen. Sie gehen damit über den Passivhaus-Standard hinaus. Deshalb wird nach Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie in deutsches Recht eine erneute Anpassung der Richtlinie erforderlich werden. Die Verbesserung der Standards ist ohne Nutzung erneuerbarer Energien - nur aus dem Gebäude heraus - nicht möglich. Die Bundesregierung fördert deshalb die Entwicklung von sog. "Effizienzhäusern Plus", die mehr Energie erzeugen als sie verbrauchen. Diese und auch zukünftige modellhafte Forschungsprojekte der Bundesregierung zur Förderung des energieeffizienten Bauens hält der Magistrat für geeignet, die Klimaschutzziele der Stadt Frankfurt zu erreichen. Darüber hinaus kann eine dritte Alternative zur Anwendung kommen. Mit der Einführung eines weiteren Förderstandards "Frankfurt-Aktivhaus", der sich im Wesentlichen an den Vorgaben des Passivhaus-Standards orientiert und zusätzlich eine Auswahl aktiver Kompensationsmaßnahmen über die Nutzung erneuerbarer Energie vor Ort anbietet, geht der Magistrat neue Wege. Der gegenüber dem Passivhaus-Standard höhere Wert für Heizwärme kann durch Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz bzw. der Nutzung erneuerbarer Energien ausgeglichen werden. Auf diese Weise wird das Feld möglicher baulich-technischer Lösungen erweitert und die angestrebten Ziele der CO2-Minderung sowie einer Verringerung weiterer Umweltbelastungen erfüllt. Ferner wird die verbindliche Anwendung der Energieeffizienz-Expertenliste für KfW-Programme eingeführt. Die Liste wird regelmäßig durch die Deutsche Energie-Agentur GmbH gepflegt. Für die Eintragung müssen Energieberater bestimmte Qualifikationen aufweisen und Weiterbildungen absolvieren. Für Maßnahmen im Bestand nach den Ziff. 2.1.2 bis 2.1.4 erfolgt eine seit Jahren im Modernisierungsprogramm praktizierte Einzelfallregelung, durch die der energetische Optimierungsspielraum ausgeschöpft wird, ohne das Ziel der Schaffung von preiswertem Wohnraum zu beeinträchtigen. Ziff. 2.3 war bisher Ziff. 2.2 bzw. 4.2.2 und enthält redaktionelle Änderungen und einen neuen Fördergegenstand: Bisher: Mit einem Zusatzdarlehen (nach Ziff. 6.2.2.) können gefördert werden: - besondere Maßnahmen zur barrierefreien Erreichbarkeit der Wohnungen in Obergeschossen, - Gemeinschafts- bzw. Mehrfunktionsräume, - Wohngebäude im Passivhausstandard. Neu: Mit einem Zusatzdarlehen (nach Ziffer 6.2.3) können gefördert werden: - besondere Maßnahmen zur barrierefreien Erreichbarkeit der Wohnungen in Obergeschossen, die über die Anforderungen der Hessischen Bauordnung hinausgehen; Ausführung analog zur DIN 18040-2 in der jeweils gültigen Fassung; - Gemeinschafts- bzw. Mehrfunktionsräume mit einer Fläche von mindestens 1,0 m2 je Bewohner, als Nebenräume sind eine Garderobe, eine WC-Anlage und ein Abstellraum erforderlich; - Wohngebäude mit einem erhöhten energetischen Standard (nach Ziffer 2.2); - der Einsatz nachhaltiger Dämmstoffe. Begründung: Die bisherigen Ziff. 2.2 und 4.2.2 werden als Ziff. 2.3 neu redaktionell zusammengefasst. 1) Bezug auf die gültige Fassung der DIN 18040-2;
   
   2) Bezug auf den neuen energetischen Förderstandard; 3) Werden bei der Bauausführung Dämmstoffe verwendet, die eine hohe Umweltfreundlichkeit aufweisen, kann dies künftig zusätzlich gefördert werden. Ziff. 2.4 war bisher 2.3 und erhält folgende Ergänzung: Bisher: Kosten der Freimachung des Grundstücks können in besonderen städtebaulich bedeutsamen Einzelfällen bei Vorlage eines gutachterlichen Nachweises gefördert werden, wenn sie zur Unwirtschaftlichkeit des Vorhabens führen (negativer Grundstückswert). Neu: Kosten der Freimachung und der
   Herrichtung des Grundstücks können in besonderen städtebaulich bedeutsamen Einzelfällen und bei Vorlage eines gutachterlichen Nachweises gefördert werden, wenn sie zur Unwirtschaftlichkeit des Vorhabens führen (negativer Grundstückswert, siehe Ziffer 6.2.4). Begründung: Inhaltliche Ergänzung nach DIN 276 (Kosten im Hochbau) Kostengruppe 130 (Abfindungen, Entschädigungen, Ablösung von Lasten) und Kostengruppe 210 (Sicherung, Abbruch, Altlasten) ; Ziff. 4 und 4.1 enthalten Änderungen: Bisher: 4 Prioritäten und Förderungsvoraussetzungen Bauvorhaben, die die Vorgaben nach den Punkten 4.1 und 4.2 am besten erfüllen, werden bevorzugt gefördert. 4.1 Städtebauliche Prioritäten Bevorzugt gefördert werden Bauvorhaben, die - im Zusammenhang mit städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen stehen, Neu: 4 Prioritäten und Förderungsvoraussetzungen 4.1 Städtebauliche Prioritäten Städtebauliche Prioritäten gelten für Bauvorhaben, die - im Zusammenhang mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen und Wohnbaulandentwicklungen stehen, Begründung: Ziffer 4 alt, Satz 1: Redaktionelle Änderung; Ziffer 4.1, Satz 1: wird redaktionell aktualisiert; Ziffer 4.1, Strich 1: enthält einen neuen Bezug auf den Beschluss der STVV § 4542 v. 22.5.2014 (Vortrag des Magistrats v.17.1.2014, M 9 "Wohnbaulandentwicklung") Ziff. 4.2.1 enthält Änderungen: Bisher: Folgende Voraussetzungen sind ggf. in einer Projektbeschreibung nachzuweisen: - das Bauvorhaben im Stadtgebiet der Stadt Frankfurt am Main errichtet wird, - bei Neubaumaßnahmen durch Sachverständigengutachten, dass der Energieverbrauch die Höchstwerte des Jahresprimärenergiebedarfs und des spezifischen Transmissionswärmeverlusts nach § 3 Energieeinsparverordnung (EnEV) in der jeweils gültigen Fassung um 30 % unterschreitet (Bei Maßnahmen im Bestand nach Ziffer 2.1; können Abweichungen zugelassen werden, wenn dargelegt wird, dass das energetische Optimierungspotential ausgeschöpft ist.); - für Projekte mit mehr als 50 Wohneinheiten konkurrierende Entwurfsverfahren durchgeführt werden; - besondere Maßnahmen des barrierefreien Bauens, die über die Anforderungen der Hessischen Bauordnung hinausgehen (z.B. in Bezug auf barrierefreies Bauen für die Nutzung von Wohnraum und Wohnumfeld durch Personen, die infolge von Alter, Behinderung oder Krankheit dauerhaft oder vorübergehend in ihrer Mobilität eingeschränkt sind). Hierfür gilt die DIN 18025 Teil 1 und 2 (in jeweils gültiger Fassung); - besondere Maßnahmen sozialen Wohnens (z.B. nutzungsneutrale Grundrisse, Gemeinschaftseinrichtungen, Mehrfunktionsräume, d.h. die Grundrissgestaltung soll eine flexible Nutzung der Räume sowie eine Zusammenschalt- und Trennbarkeit von Nutzungsbereichen ermöglichen, Mehrgenerationenwohnen, studentisches Wohnen); - Gemeinschaftseinrichtungen im Rahmen übergeordneter Zielsetzungen (wie z.B. in Gebieten integrierter Stadtteilentwicklung); - die Erstellung/Umgestaltung von Erdgeschosszonen und Zugangsbereichen für der Versorgung des Gebiets dienende Läden sowie nicht störende Gewerbe- und Handwerksbetriebe; - kostengünstiges und umweltfreundliches Bauen; - wirksame Konzepte und Maßnahmen zur Senkung von Wohnungsnebenkosten durch Ausschöpfung aller technischen Möglichkeiten, die zur nachhaltigen Energie und Wassereinsparung sowie zur Abfallreduzierung beitragen. Neu: 4.2.1 Als Fördervoraussetzungen sind nachzuweisen: - dass das Bauvorhaben im Stadtgebiet der Stadt Frankfurt am Main errichtet wird, - konkurrierende Entwurfsverfahren für Bauvorhaben an städtebaulich wichtigen Standorten ; - dass die Qualitätskriterien zur Wohnungsbauförderung nach Anlage 2 beachtet wurden; - dass bei der Ausführung von barrierefrei erreichbaren Wohnungen (Zusatzförderung nach Ziffer 6.2.3.1) die Kriterien zum barrierearmen Wohnstandard nach Anlage 3 beachtet wurden, Begründung: 1) Strich 2 (alt) entfällt, da der energetische Standard unter Ziffer 2.2 neu aufgeführt ist. 2) Strich 2 (neu) erhält Änderungen, die die Umsetzbarkeit dieser Fördervoraussetzung verbessern. 3) Strich 3 (neu) enthält die schon bisher in der Beratungspraxis angewandten Qualitätskriterien. 4) Strich 4 bis 9 (alt) entfallen; der Anforderungskatalog wird durch die neuen Anlagen 1 "Energetischer Standard", 2 "Qualitätskriterien zur Wohnungsbauförderung" und 3 "Barrierefreier Wohnstandard" ersetzt. Ziff. 5 Satz 5 enthält Änderungen - Satz 6 wird neu angefügt Bisher: Bei vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens besteht für die Bindungen eine Nachwirkungsfrist bis zum Ablauf des zehnten Jahres nach dem Zeitpunkt der Rückzahlung, längstens jedoch bis zum planmäßigen Bindungsende. Neu: Bei vorzeitiger vollständiger Rückzahlung des Darlehens besteht für die Bindungen eine Nachwirkungsfrist bis zum Ablauf des fünften Jahres nach dem Zeitpunkt der Rückzahlung, längstens jedoch bis zum planmäßigen Bindungsende. Eine vorzeitige Rückzahlung der Darlehen ist frühestens nach Ablauf von 10 Jahren zulässig. Begründung: 1) erforderliche Klarstellung; 2) Anpassung aufgrund der Komplementärförderung zur Landesrichtlinie; Mit dem Hessischen Fördergesetz (HWoFG § 19 Abs. 1) hat das Land 2012 die sogenannte Nachwirkungsfrist bei vorzeitiger Darlehensrückzahlung - also der Zeitraum in dem die Bindungen nachwirkend noch weiterbestehen - von vormals 10 Jahren auf 5 Jahre verkürzt. 3) Nach Ablauf von 10 Jahren besteht gem. § 489 BGB immer ein ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers. Der letzte Satz dient der Klarstellung (analog Landesrichtlinien zur sozialen Wohnraumförderung), dass eine vorzeitige Rückzahlung der Darlehen in den ersten zehn Jahren nicht zulässig ist. Ziff. 5.1 enthält Änderungen Bisher: Das jährliche Haushaltseinkommen darf die Höchstgrenzen der Hessischen Verordnung zur Durchführung des Wohnraumförderungsgesetzes (in der jeweils gültigen Fassung) nicht überschreiten. Neu: Das jährliche Haushaltseinkommen darf folgende Höchstgrenzen nicht überschreiten: in Stufe 1 - gem. § 5 Abs.1 des Hessischen Wohnraumfördergesetzes (HWoFG in der jeweils gültigen Fassung) in Stufe 2 - gem. Landesverordnung zur Bestimmung abweichender Einkommensgrenzen bei der Wohnraumförderung vom


2. August 2015, GVBL. S. 331 (jeweils gültige Fassung). Begründung: Hier wird der gesetzliche Bezug aktualisiert und die zweite Einkommensstufe eingeführt, die sich auf das neue Landesprogramm "Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen" bezieht. Ziff. 5.2 enthält Änderungen: Bisher: Die Höhe der Einstiegsmiete beträgt 5 € je m2 Wohnfläche und Monat zzgl. Betriebskosten. Für Wohnungen in Häusern mit Passivhaus-Standard kann zusätzlich zur Einstiegsmiete ein Zuschlag von 0,50 € je m2 Wohnfläche und Monat zugelassen werden. Sofern der für Frankfurt gültige Mietspiegel die energetischen Qualitäten der Passivbauweise systematisch berücksichtigt, wird das dort aufgeführte Zuschlagskriterium in seiner vollen Höhe zugrunde gelegt. Die Mietpreisbindung besteht für die Dauer von 20 Jahren. Eine Anpassung der Einstiegsmiete kann nur unter Beachtung der Vorschriften des BGB entsprechend dem Verbraucherpreisindex für Deutschland erfolgen. Sie ist maximal zulässig bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) abzüglich 15 %. Neu: Die Höhe der Einstiegsmiete beträgt in Stufe 1 - 5 Euro je m2 Wohnfläche und Monat zzgl. Betriebskosten in Stufe 2 - 6,50 Euro je m2 Wohnfläche und Monat zzgl. Betriebskosten. Für Wohnungen in Häusern mit erhöhtem energetischen Standard (Ziffer 2.2) kann zusätzlich zur Einstiegsmiete ein Zuschlag von 0,50 € je m2 Wohnfläche und Monat zugelassen werden. Sofern der für Frankfurt gültige Mietspiegel die energetischen Qualitäten der Passivbauweise systematisch berücksichtigt, wird das dort aufgeführte Zuschlagskriterium in seiner vollen Höhe zugrunde gelegt. Die Mietpreisbindung besteht für die Dauer von 20 Jahren. Eine Anpassung der Einstiegsmiete kann nur unter Beachtung der Vorschriften des BGB entsprechend dem Verbraucherpreisindex für Deutschland erfolgen. Sie ist maximal zulässig bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in Stufe 1 - abzüglich 15 % in Stufe 2 - abzüglich 10 %. Begründung: Abs. 1: Hier wird eine zweite Mietstufe eingeführt, die sich auf das neue Landesprogramm "Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen" bezieht. Durch die kommunale Finanzierungsbeteiligung kann die Fördermiete des Landes auf 6,50 Euro gesenkt werden. Abs. 2: Redaktionell; Abs. 3: Aufgrund der Einbeziehung des neuen Landesprogramms "Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen" wird eine zweite Kappungsgrenze eingeführt. Ziff. 6.1 enthält Änderungen: Bisher: 6.1 Förderungsart Die Förderung besteht aus einem zinsgünstigen Baudarlehen. Das Darlehen wird für die ersten 20 Jahre der Belegungs- und Mietpreisbindung zu einem Festzins von 0,5 % gewährt. Neu: 6.1 Art der Förderung Die Förderung besteht aus einem zinsgünstigen Baudarlehen und einem Zuschuss. Das Darlehen wird für die ersten 20 Jahre der Belegungs- und Mietpreisbindung zu einem Festzins von 0,5 % gewährt. Begründung: 1) Überschrift: Redaktionelle Änderung; 2) Verbesserung der Konditionen durch Zuschussförderung; Ziff. 6.2 und 6.2.1 Abs 1 enthalten Änderungen: Bisher: 6.2 Förderungshöhe 6.2.1 Grundförderung Grundlage zur Ermittlung der Förderhöhe ist die Differenz zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete abzüglich 15 % und der Einstiegsmiete in Höhe von 5 € je m2 Wohnfläche und Monat (vgl. Ziff. 5.2). Neu: 6.2 Höhe der Förderung 6.2.1 Grunddarlehen Grundlage zur Ermittlung der Förderhöhe ist die Differenz zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete in Stufe 1 abzüglich 15 % bzw. in Stufe 2 abzüglich 10 % und der Einstiegsmiete in Höhe von in Stufe 1 - 5 Euro je m2 Wohnfläche und Monat bzw. in Stufe 2 - 6,50 Euro je m2 Wohnfläche und Monat (vgl. Ziff. 5.2). Begründung: Redaktionell: aufgrund der Einführung von zwei Miet- und Förderstufen zur Darlehensberechnung erforderlich; Ziff. 6.2.1 Abs. 7 enthält Änderungen; Bisher: Die nach der Landesrichtlinie vorausgesetzte kommunale Finanzierungsbeteiligung in Höhe von 10.000 Euro je Wohneinheit wird dem ermittelten Darlehensbetrag hinzugefügt. Neu: (Die nach der Landesrichtlinie vorausgesetzte kommunale Finanzierungsbeteiligung in Höhe von in Stufe 1: 10.000 Euro je Wohneinheit oder in Stufe 2: 6.000 Euro je Wohneinheit wird dem ermittelten Darlehensbetrag hinzugefügt. Begründung: Redaktionell: mit Bezug auf das neue Landesprogramm "Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen" erforderlich; Ziff. 6.2.2 ist neu: Neu: 6.2.2 Zuschuss Das Darlehen nach Ziff. 6.2.1 - Stufe 1 kann durch einen Zuschuss ergänzt werden. Die Zuschusshöhe beträgt 1,50 Euro je m2 förderfähiger Wohnfläche/Monat für die Dauer von 20 Jahren. Die Auszahlung erfolgt wahlweise für die Dauer der Zweckbindung einmal jährlich zum Bezugsdatum oder einmalig in Form einer Summe, die mit einem Zinssatz von 3 % abgezinst wird. Begründung: Verbesserung der Konditionen durch Zuschussförderung (siehe hierzu auch unter A. Zielsetzung); Ziff. 6.2.3 (bisher 6.2.2) enthält Änderungen: Bisher: 6.2.2 Zusatzförderung nach Ziffer 2.2 - Für barrierefrei erreichbare Wohnungen in Obergeschossen kann eine zusätzliche Förderung in Höhe von € 60,- je m2 förderfähiger Wohnfläche gewährt werden, sofern eine Aufzugsanlage bauordnungsrechtlich nicht erforderlich ist und die Nebenkosten der Aufzugsanlage für die Dauer der Belegungsbindung nicht auf die Miete umgelegt werden. - Für die Errichtung von Gemeinschaftsräumen eine zusätzliche Förderung in Höhe von € 50,- je m2 förderfähiger Wohnfläche gewährt werden. - Für das Erreichen des Passivhaus-Standards kann eine zusätzliche Förderung in Höhe von € 85,- je m2 förderfähiger Wohnfläche gewährt werden. Neu: 6.2.3 Zusatzdarlehen 6.2.3.1 Für barrierefrei erreichbare Wohnungen in Obergeschossen kann eine zusätzliche Förderung in Höhe von 60 Euro je m2 förderfähiger Wohnfläche gewährt werden, sofern eine Aufzugsanlage bauordnungsrechtlich nicht erforderlich ist und die Nebenkosten der Aufzugsanlage für die Dauer der Belegungsbindung nicht auf die Miete umgelegt werden (siehe Ziffer 2.3). 6.2.3.2 Für die Errichtung von Gemeinschaftsräumen kann eine zusätzliche Förderung in Höhe von 60 Euro je m2 förderfähiger Wohnfläche gewährt werden (siehe Ziffer 2.3). 6.2.3.3 Für das Erreichen des erhöhten energetischen Standards nach Ziffer 2.2 a-c kann eine zusätzliche Förderung in Höhe von 100 Euro je m2 förderfähiger Wohnfläche gewährt werden. Begründung: 1) Redaktionelle Änderungen; 2) Die Zusatzförderung unter 6.2.3.2 und 6.2.3.3 wird wegen gestiegener Baukosten angehoben. Ziff. 6.2.3.4 ist neu: Neu: Der Einsatz nachhaltiger Dämmstoffe mit dem Gütezeichen RAL-ZU 132 bzw. 140 (Blauer Engel) oder dem natureplus-Siegel an Fassaden, auf Flachdächern oder auf obersten Geschossdecken wird mit einem einmaligen Zuschuss von 10 Euro je m2 Bauteilfläche gefördert. Begründung:
   Als Neuerung wird hier eine Zuschussförderung eingeführt. Sie besteht für die Verwendung ökologisch innovativer Baustoffe, deren Kosten in der Regel noch über den Kosten herkömmlicher Materialien liegen. Ziel ist, einen Anreiz für die Verwendung dieser Baustoffe zu geben. Ziff. 7 - letzten beiden Spiegelstriche - enthält Änderungen: Bisher: - Bestätigung eines Sachverständigen, dass mit dem Neubauvorhaben eine Unterschreitung des Neubau-Niveaus nach § 3 EnEV um 30 % geplant ist. - Bei Zusatzförderung für Passivhausstandard: gutachterlicher Nachweis der Einhaltung der Kennwerte nach dem Passivhaus Projektierungspaket (PHPP). Neu: - Bestätigung eines Energieberaters (gelistet für KfW-Programme), dass mit der Planung des Neubauvorhabens der energetische Standard nach Ziffer 2.2 (gem. Anlage 1) erreicht werden kann. Begründung: 1) Die redaktionellen Änderungen beziehen sich auf die neuen energetischen Anforderungen unter Ziffer 2.


3. Ziff. 7 letzter Absatz entfällt an dieser Stelle und wird künftig unter Ziff. 10 geregelt; Bisher: Wird gegen Auflagen und/oder Bedingungen der Bewilligungsbescheide verstoßen, kann ganz oder teilweise die vorzeitige Rückzahlung und / oder Verzinsung der Darlehen verlangt sowie eine in der Darlehensvereinbarung zu regelnde Vertragsstrafe eingefordert werden. Das Nähere regeln die Bewilligungsbescheide und die Darlehensvereinbarungen. Neu: Siehe Ziff. 10; Ziff. 8 letzter Satz - enthält Änderungen: Bisher: - 10 % der Darlehenssumme nach Fertigstellung der Baumaßnahme (einschließlich Außenputz und Außenanlagen) und Anzeige der Schlussabrechnung sowie einer Bestätigung eines Sachverständigen über die plangemäße Durchführung der Maßnahmen zur Unterschreitung des Neubau-Niveaus nach § 3 EnEV um 30 % bzw. ggf. Einhaltung der Kennwerte nach dem Passivhaus Projektierungspaket (PHPP). Neu: 10 % der Darlehenssumme nach Fertigstellung der Baumaßnahme (einschließlich Außenputz und Außenanlagen) und Anzeige der Schlussabrechnung sowie Bestätigung eines Energieberaters (gelistet für KfW-Programme), dass der energetische Standard nach Ziffer 2.2 (gem. Anlage 1) erreicht wurde. Begründung: Redaktionell: entsprechend der neuen energetischen Anforderungen; Ziff. 10 - enthält Änderungen: Bisher: 10 Schlussbestimmung Wenn die Bewilligung der Förderungsmittel aufgrund falscher Angaben erfolgt ist oder wenn schuldhaft Verpflichtungen aus der Bewilligung oder aus den jeweiligen Förderungsrichtlinien verletzt werden, kann die Bewilligung widerrufen werden. Darlehen können ganz oder teilweise gekündigt werden und werden mit Bescheid zur Rückzahlung fällig gestellt. Neu: 10 Widerruf und Rechtsnachfolge Wenn die Bewilligung der Fördermittel aufgrund falscher Angaben erfolgt ist oder wenn schuldhafte Verpflichtungen aus der Bewilligung oder aus den jeweiligen Förderungsrichtlinien oder aus der Schuldurkunde und Grundschuldbestellungsurkunde verletzt werden oder ein Zwangsvollstreckungs-, Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzverfahren eingeleitet wird, kann die Bewilligung ganz oder teilweise widerrufen werden. Die Fördermittel können gekündigt und die ausgezahlten Mittel zurückgefordert und für den Zeitraum des Verstoßes verzinslich gestellt werden. Die weitere Auszahlung der Fördermittel unterbleibt. Fällig gestellte Fördermittel werden mit dem Rückforderungsbescheid zur Zahlung fällig. Sie sind ab dem Fälligkeitsdatum mit 6 % zu verzinsen. Eine Aufrechnung ist ausgeschlossen. Bei einer Veräußerung der geförderten Objekte sind die aus der Bewilligung resultierenden Bindungen auf den Rechtsnachfolger zu übertragen, d.h. der Antragsteller ist verpflichtet, seine aus der Inanspruchnahme von Darlehen oder Zuschüssen ergebenden Verpflichtungen seinem Rechtsnachfolger aufzuerlegen, und zwar in der Weise, dass dieser wiederum gehalten ist, seine Rechtsnachfolge in gleicher Weise zu binden. Begründung: Das bereits bisher geltende Verfahren zu Widerruf und Rechtsnachfolge wird einheitlich klargestellt. D. Kosten


4. Investitionsbedarf Es entsteht kein zusätzlicher Investitionsbedarf. Der Bedarf für die nach diesen Richtlinien geförderten Objekte wird nach Maßgabe der Haushaltsansätze in den jeweiligen Magistratsvorlagen zur Förderung beziffert. Im Finanzplanungszeitraum 2019 sind Haushaltsmittel in der Produktgruppe 13.01 Stadtplanung, Projektdefinitionen 5.001232 - Unterstützung des Wohnungsbaus - Darlehen und 5.002454 - Unterstützung des Wohnungsbaus - Zuschüsse/Baumaßnahmen angemeldet.


5. Finanzbedarfszeitraum 2016 ff.


6. Folgeinvestition entfällt


7. Kalkulatorische Verzinsung entfällt


8. Jahreserträge aus den Darlehensrückflüssen


9. Leistungen Dritter keine


10. Stellenplanmäßige Auswirkungen keine


11. Sonstiges entfällt Anlage 1_Synopse (ca. 440 KB) Anlage 2_Richtlinie (ca. 1,6 MB)Nebenvorlage: Antrag vom 04.07.2016, NR 67