Frankfurter Programm zur energetischen Modernisierung des Wohnungsbestandes, Verbesserung des Wohnumfeldes und Stadtbildpflege - Richtlinien zur Vergabe von Wohnungsbaumitteln

Vortrag des Magistrats vom 08.10.2010, M 204

Betreff: Frankfurter Programm zur energetischen Modernisierung des Wohnungsbestandes, Verbesserung des Wohnumfeldes und Stadtbildpflege - Richtlinien zur Vergabe von Wohnungsbaumitteln Vorgang: l. Beschl. d. Stv.-V. vom 28.02.2008, § 3543

1. Den beigefügten "Richtlinien zur Förderung der energetischen Modernisierung des Wohnungsbestandes, Verbesserung des Wohnumfeldes und Stadtbildpflege" wird zugestimmt.


2. Es dient zur Kenntnis, dass die Vergabe von Darlehen und Zuschüssen zur Förderung des Wohnungsbestandes aus Mitteln des Teilfinanzhaushalts der Produktgruppe 13.01 Stadtplanung, Projektdefinition Nr. 5.003613 - Förderprogramm zur energetischen Sanierung von Wohnsubstanz - erfolgt. Für Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfeldes stehen Mittel aus Projektdefinition Nr. 5.001232 - Unterstützung des Wohnungsbaus (Darlehen) bzw. Nr. 5.0002454 (Zuschüsse) zur Verfügung. Die Vergabe von Zuschüssen zur Stadtbildpflege erfolgt aus dem Teilergebnishaushalt dieser PGr., Hauptkonto 71 - Zuschüsse Fassadenprogramm -. Die Vergabe von Darlehen und Zuschüssen für barrierefreie Häuser erfolgt aus Mitteln des Teilfinanzhaushalts der Produktgruppe 18.01 Leistungen des Jugend- und Sozialamtes, Produktdefinition 5.




4. Es dient weiter zur Kenntnis, dass der Magistrat geeignete Büros zur Beratung von privaten Hauseigentümern und Mietern zur baulichen Erneuerung und zur Wohnumfeldverbesserung sowie zur Kostenprüfung und Kostenkontrolle im Zusammenhang mit dem Förderprogramm beauftragen wird. Die Finanzierung erfolgt aus Produktgruppe 13.01 Stadtplanung, Projektdefinition Nr. 5.003613 - Förderprogramm zur energetischen Sanierung von Wohnsubstanz.


5. Der Magistrat (Dezernent für Planen, Bauen, Wohnen und Grundbesitz) wird ermächtigt, nach fachgerechter Prüfung eines Antrages Darlehen und Zuschüsse zur Förderung von Maßnahmen nach diesen Richtlinien zu bewilligen, soweit dem nicht Bewirtschaftungsregelungen (z.B. aus Stadtverordneten-, Magistratsbeschlüssen, den Allgemeinen Bewirtschaftungsvorschriften o.ä.m.) entgegenstehen. Begründung: A. Zielsetzung Mit dem Frankfurter Programm zur energetischen Modernisierung des Wohnungsbestandes, Verbesserung des Wohnumfeldes und Stadtbildpflege wird eine wesentliche Voraussetzung für die Umsetzung der Ziele des 5-Jahresprogramms des Magistrats "Wohnen in Frankfurt 2009 - 2013" geschaffen: "Zur Reduzierung des Energiebedarfs und der Verbrauchskosten werden insbesondere energetische Maßnahmen gefördert. Gleichermaßen sollen Maßnahmen zum barrierefreien Um- und Ausbau sowie die Zusammenlegung von Kleinwohnungen zu familienfreundlichen Wohnungen unterstützt werden. Dabei gilt es, ausreichend kostengünstige Mietwohnungen im Bestand nachhaltig zu sichern." Grundlage hierfür sind auch die 2006 in der Stadtverordnetenversammlung beschlossenen "Wohnungspolitischen Leitlinien", deren Beschluss die Notwendigkeit einer langfristigen Bestandsicherung und nachhaltigen Bestandverbesserung festlegt. Darüber hinaus werden mit dieser Vorlage die Beschlüsse der Stadtverordnetenversammlung § 3526 und § 3543 jeweils vom 28.02.2008: Bausteine für den Klimaschutz "Aktionsplan für die energetische Sanierung im Wohnungsbestand" und "Richtlinien zur Wohnungsbauförderung überarbeiten" in Teilen erfüllt. Eine grundlegende Sanierung verursacht hohe Kosten: Investitionskosten für den Eigentümer, dessen Gebäude jedoch nach der Modernisierung einen höheren Verkehrswert hat; steigende Kaltmieten für den Mieter, der dann allerdings in einer besseren Wohnung lebt und reduzierte Nebenkosten verbucht. Die Realisierung eines hohen energetischen Standards soll einerseits die Mietzahlungsfähigkeit der Mieter nicht überfordern. Andererseits müssen die erforderlichen Investitionen wirtschaftlich darstellbar sein. Der Magistrat geht davon aus, dass eine annähernd warmmietenneutrale energetische Sanierung auf hohem Niveau bis auf weiteres nur durch konzentrierten und gezielten Einsatz öffentlicher Förderung erreichbar ist. Das vorliegende Programm ist auf die bereits bestehende Förderkulisse (Finanzierungshilfen der KfW und des Landes Hessen) abgestimmt und kann kombiniert werden. Dabei darf die Summe der Fördermittel die Summe der Aufwendungen nicht übersteigen. Ein Eigenkapitaleinsatz von 15 % der förderfähigen Kosten wird vorausgesetzt. Damit verbessert das Programm sowohl die Reichweite als auch die Intensität der Bestandsförderung in Frankfurt und kombiniert sie mit weiteren im 5-Jahres-Programm genannten Zielen für eine nachhaltige Verbesserung des Wohnungsbestandes: - die Zusammenlegung kleiner Wohnungen zu familiengerechten Einheiten, - den Ausbau des Wohnungsangebots durch mehr barrierefrei erschlossene Wohnungen, - die Belange des Denkmalschutzes und der Stadtbildpflege sowie die Erneuerung von Fassaden (in Ausführung zu § 2283 v. 06.09.2007 (E 68), - die Sicherung erhaltenswerter Gebäude und historischer Ensembles. Die Richtlinien ersetzen die auf der Grundlage des Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung vom 16.12.1999, § 5254 (M 183), vom Magistrat verwendeten "Förderungsgrundsätze zur Vergabe von Wohnungsbaumitteln zur Sanierung des Wohnungsbestandes und Wohnumfeldverbesserung". B. Alternativen Keine C. Lösung Die Einführung dieses Förderprogramms gibt weit reichende Anreize zur energetischen Sanierung des Frankfurter Wohnungsbestandes. Der von der Energieeinsparverordnung (EnEV in der jeweils gültigen Fassung) festgelegten Rahmen der Mindestanforderungen wird z.T. deutlich - d.h. um mehr als 30 % - übertroffen. Wenn das erschließbare Energiesparpotential eines Altbaus mit Passivhauselementen noch darüber hinaus verbessert wird, erhält der Eigentümer eine zusätzliche Förderung. Diese Impulse sind mit einem Anreiz zur allgemeinen Verbesserung von Einzelbauteilen (z. B. Fassaden, Dächer) verknüpft. Zur Beratung von privaten Hauseigentümern und Mietern in technischen und gestalterischen Fragen im Zusammenhang mit dem Förderprogramm wird der Magistrat entsprechend geeignete Büros einsetzen. Dieses Verfahren hat sich bereits in den bestehenden Stadtteilprogrammen, wie im Bahnhofsviertel, in Alt-Sachsenhausen und in Höchst bewährt. Der Kostenaufwand hierfür wird bei ca. 4,5 % des jährlichen Mittelansatzes liegen. Auf diese Weise ist eine zielgenaue Umsetzung des Programms gewährleistet. Fördervoraussetzungen Die Förderung erfolgt in Gebieten mit besonderen städtebaulichen Merkmalen. Dies stellt einen räumlich und sachlich konzentrierten Mitteleinsatz sicher und ermöglicht Qualitätsverbesserungen in Stadtteilen auch ohne förmliche Erneuerungsverfahren. Förderfähig ist die Modernisierung von Wohngebäuden in Verbindung mit energetischen Verbesserungen, die über die jeweils geltenden Anforderungen der EnEV hinausgehen. Das Programm nimmt hierbei ausdrücklich Bezug auf die für alle energetischen Sanierungen grundlegenden Förderangebote der KfW. Um einen um mehr als 30 % anspruchsvolleren Standard als den der EnEV zu erreichen, werden die energietechnischen Anforderungen der KfW an das Energieeffizienzhaus 115 als Förderbedingung zugrunde gelegt. Die KfW-Effizienzhäuser sind nach den Kriterien Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust auf Basis der jeweils geltenden EnEV definiert. Die Zahl gibt den Primärenergiebedarf des Gebäudes im Verhältnis zu einem analogen Neubau an. So hat ein KfW-Effizienzhaus 115 einen Primärenergiebedarf von höchstens 115 % eines entsprechenden Neubaus gemäß EnEV 2009 (Referenzgebäude). Ein bestehendes Wohngebäude, das zum KfW-Effizienzhaus 100 modernisiert wird, entspricht in seiner endenergetischen Qualität einem vergleichbaren Neubau. Je niedriger die dem KfW-Effizienzhaus angefügte Zahl, desto niedriger ist der Jahresprimärenergiebedarf des Gebäudes und desto besser ist das energetische Niveau. In Abstimmung auf das energetische Anforderungsprofil aus der Förderrichtlinie "Innenstadt Höchst" ist die Vorlage eines nach den Vorgaben der BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) erstellten Energiegutachtens sowie eines darauf basierenden Umsetzungskonzeptes notwendige Voraussetzung für die Förderfähigkeit eines Vorhabens. Förderungsfähige Maßnahmen Fördergegenstand sind sowohl Verbesserungen im Wohnungsbestand selbst, als auch im unmittelbaren privaten wie auch im öffentlichen Wohnumfeld.
   • a)Verbesserungen im Wohnungsbestand beziehen sich auf die Wohnfunktion, die Energieeinsparung und die barrierefreie Erschließung, die Zusammenlegung kleiner Einheiten zu Familienwohnungen, die Ergänzung und Erweiterung von Wohnflächen, die Umgestaltung von Erdgeschosszonen und die Umwidmung von Gewerbeflächen für Wohnzwecke.
   • b)Verbesserungen des unmittelbaren privaten oder öffentlichen Wohnumfeldes beziehen sich auf Grün- und Freiflächen, den ruhenden Verkehr, eine barrierefreie Wegeführung, wohnungsnahe Freizeitenrichtungen, Müllplätze, Entsiegelungen und Entkernungen von Hofbereichen.
   • c)Verbesserungen des städtebaulichen Erscheinungsbildes beziehen sich auf die Erhaltung von schützenswerten Gebäuden, Fassadenerneuerungen, Instandsetzung von Ensembles von historischer oder städtebaulicher Bedeutung. Grün- und Freiflächen können oftmals schon durch kleine Änderungen an veränderte Nutzungsanforderungen vor Ort angepasst werden. Im Unterschied zum Programm "Schöneres Frankfurt" besteht hier deshalb die Möglichkeit, punktuelle Verbesserungen kurzfristig zu realisieren und durch kleinteilige grünplanerische und gärtnerische Eingriffe die Möglichkeiten der Freiflächennutzung zu erweitern. Die Förderung entsprechender Maßnahmen im Wohnumfeld sowie zur Erneuerung des städtebaulichen Erscheinungsbildes verbessert unmittelbar die Wohn- und Lebensbedingungen im Quartier. Zweckbindung, Miete und Mieterbeteiligung Die im Gegenzug zur Förderung begründeten Bindungen erstrecken sich auf:
   • a)eine zeitlich unbefristete Verpflichtung, die geförderten Gebäude für Wohnzwecke zu nutzen;
   • b)die Mietentwicklung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete mit der Maßgabe, dass ein Mietaufschlag von bis zu 0,30 € /m2 Wohnfläche und Monat zulässig ist, solange der in Frankfurt gültige Mietspiegel keine energetischen Kriterien berücksichtigt. Diese Spanne bemisst sich an einer realistischen Kalkulation möglicher Einsparungen bei den Mietnebenkosten. Damit sind die gesetzlichen Möglichkeiten einer Mieterhöhung nach §§ 559 und 559a BGB (11 % Umlage und Anrechnung von Drittmitteln) beschränkt. Eine darüber hinaus gehende Umlage von Modernisierungskosten ist unzulässig;
   • c)die erforderliche Zustimmung einer Mehrheit der von den Maßnahmen betroffenen Miethaushalte, die angemessen zu informieren und zu beraten sind. Über die Modernisierungsförderung hinaus ist der Erwerb von Belegungsrechten zu einer preisgebundenen Miete nach den "Richtlinien zum Erwerb von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum" (§ 1670 v. 29.03.2007) möglich und erwünscht. Wenn ein Eigentümer sich hierzu verpflichtet, können beide Programme miteinander kombiniert werden. Art und Höhe der Förderung Das Förderkonzept ist strukturiert durch Kredit- und Zuschussvarianten sowie durch die Unterscheidung zwischen Grund- und Zusatzförderung:
   • a)Zinslose Darlehen für die Dauer von 10 Jahren sind der Regelfall für eine Grundförderung in mehreren Stufen: bis zu 500 €/m2 Wohnfläche auf der Grundstufe, bis zu 750 €/m2 Wohnfläche auf der Stufe einer energetischen Anpassung an den Neubau-Standard der EnEV und mit einem Zuschlag von 250 €/m2 Wohnfläche, wenn die jeweilige Modernisierung ein denkmalgeschütztes oder gleichwertig erhaltenswertes Gebäude betrifft. Die Eigenbeteiligung beträgt in allen Fällen 15 %.
   • b)Bei Verwendung von Passivhaus-Komponenten erhöht sich das Darlehen um 85 €/m2 Wohnfläche.
   • c)Bei der Zusammenlegung von zwei kleinen Wohnungen zu einer Familienwohnung erhöht sich das Darlehen einmalig um 5.000 €. Dies berücksichtigt die zusätzlichen Baukosten der Maßnahme.
   • d)Zuschüsse können in der Grundförderung ausnahmsweise und auf besonderen Antrag auch für Verbesserungsmaßnahmen wie unter Pos.
   • a)gewährt werden, bei der Wiederherstellung von Fassaden und bei der Verbesserung des privaten wie öffentlichen Wohnumfeldes sind Zuschüsse der Regelfall für die mögliche Förderung.
   • e)Die Herstellung von Standards im Sinne barrierefreier Häuser (nachträglicher Einbau von Aufzügen) wird sowohl im Zusammenhang mit einer Gesamtmaßnahme als auch als Einzelmaßnahme zusätzlich gefördert. Die Darlehen sind in den ersten 10 Jahren zinslos. Für die Restlaufzeit erfolgt eine günstige Verzinsung mit 0,5 %. Die Tilgung liegt bei 2 %, so dass eine Gesamtlaufzeit der Rückzahlung von 40 Jahren besteht. Für Vermieter ist damit die Finanzierung der energetischen Investitionsmaßnahme langfristig überschaubar. Auch der moderate Zinssprung nach 10 Jahren führt nicht zu ertragswirtschaftlichen Einbußen. Eine Übersicht der einzelnen Förderbausteine liefert die nachfolgende Tabelle. Frankfurter Programm zur energetischen Modernisierung des Wohnungsbestandes, Verbesserung des Wohnumfeldes und Stadtbildpflege Förderbausteine Maßnahmen Einzelmaßnahmen (Standard: EnEV - 30%) Modernisierung (Standard: KfW-Effizienzhaus 115) Modernisierung (Standard: EnEV Neubau) Umwandlung Gewerbe zu Wohnen (Standard: EnEV Neubau)


6. Darlehensvariante Grundförderung bis zu 500 €/m2 Wfl. bis zu 600 €/m2 Wfl. bis zu 750 €/m2 Wfl. bis zu 750 €/m2 Wfl. Zusatzförderung: Denkmal bis zu 250 €/m2 Wfl. bis zu 250 €/m2 Wfl. bis zu 250 €/m2 Wfl. Zusatzförderung: Passivhausbauweise 85 €/m2 Wfl. 85 €/m2 Wfl. 85 €/m2 Wfl. Zusatzförderung: "große Wohnungen" 5.000 € je Fam.-WE 5.000 € je Fam.-WE Zusatzförderung: "barrierefreie Häuser" 7.000 € je WE bzw. 60 €/m2 Wfl. 7.000 € je WE bzw. 60 €/m2 Wfl. 7.000 € je WE bzw. 60 €/m2 Wfl.


7. Zuschussvariante 30 % v. Darlehen 30 % v. Darlehen 30 % v. Darlehen 30 % v. Darlehen


8. weitere Zuschüsse "Aufzugsanlage" 5.000 € je WE "privates Wohnumfeld" 30 % von max. 150 €/m2 Freifläche "öffentliches Wohnumfeld" bis zu max. 150 €/m2 Freifläche Stadtbildpflege "Einfach" 30 % von max. 60 €/m2 Fassadenfläche Stadtbildpflege "Denkmalschutz" 30 % von max. 150 €/m2 Fassadenfläche Die Fördermöglichkeiten sind im Interesse der Zielerreichung so breit wie möglich angelegt. Die Darlehensvergabe sichert den kontinuierlichen Rückfluss der Mittel. Kleinere Förderbeträge für Einzelmaßnahmen werden aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung nur als Zuschüsse vergeben. D. Kosten


9. Investitionsbedarf Im Finanzplanungszeitraum sind in der Produktgruppe 13.01 Stadtplanung, Projektdefinition Nr. 5.003613 Haushaltsmittel unter dem Titel "Förderprogramm zur energetischen Sanierung von Wohnsubstanz" in Höhe von 1 Mio. € p.a. somit insg. 5.000.000 € angemeldet. Für Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfeldes stehen Mittel aus Projektdefinition Nr. 5.001232 - Unterstützung des Wohnungsbaus (Darlehen) bzw. Nr. 5.0002454 (Zuschüsse) zur Verfügung. Im Teilergebnishaushalt der PGr. 13.01 Stadtplanung, Hauptkonto 71, sind Zuschüsse für das Fassadenprogramm, unter Berücksichtigung der E 3 vom 19.02.2010, für die Jahre 2010 und 2011 jährlich 150.000 € vorgesehen.


10. Finanzbedarfszeitraum 2010 ff


11. Folgeinvestition entfällt


12. Kalkulatorische Verzinsung Bei einem Fördermitteleinsatz von 1 Mio. € / Jahr, einem liquiden Abfluss von 0,99 Mio. € und einem Zinssatz von derzeit 5 % ergeben sich kalkulatorische Zinsen in Höhe von 25.000,-- € / Jahr.


13. Jahreserträge entfällt


14. Leistungen Dritter keine


15. Stellenplanmäßige Auswirkungen keine


16. Sonstiges entfällt Anlage 1 (ca. 39 KB)