Erhaltungssatzung Nr. 55 - Frankfurt am Main - Sachsenhausen-Nord hier: Satzungsbeschluss - § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB

S A C H S T A N D : Vortrag des Magistrats vom 01.10.2018, M 174 Betreff: Erhaltungssatzung Nr. 55 - Frankfurt am Main - Sachsenhausen-Nord hier: Satzungsbeschluss - § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 26.02.2015, § 5651 (M 232) Beschl. d. Stv.-V. vom 26.02.2015, § 5643 (M 217) I. Der räumliche Geltungsbereich der Erhaltungssatzung Nr. 55 - Frankfurt am Main - Sachsenhausen-Nord wird gegenüber dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 26.02.2015, § 5651, wie in der vorgelegten Karte dargestellt, geändert. II. Der vorgelegte Entwurf der Erhaltungssatzung Nr. 55 - Frankfurt am Main - Sachsenhausen-Nord wird nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB als Satzung beschlossen. III. Die ortsübliche Bekanntmachung ist entsprechend § 16 (2) BauGB durchzuführen. Begründung: Zu I.: Für das Gebiet "Sachsenhausen-Nord" in Frankfurt am Main hat die Stadtverordnetenversammlung am 26.02.2015 (§ 5651) einen Aufstellungsbeschluss für eine Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) gefasst. Die Abgrenzung erfolgte auf einer ersten Einschätzung, dass in diesem Bereich ein Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung eventuell gefährdet sein könnte. In einem weiteren Schritt wurden Datenbestände eines kleinräumigen Monitorings hinzugezogen. Im Zuge der Aufstellung der Satzung wurde dann für den Bereich Sachsenhausen-Nord eine vertiefende sozialräumliche Studie erstellt und die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sowie der Wohnungsbestand erhoben. Die Studie und die Erhebungen sind Bestandteil der vorgelegten Begründung. Auf diesen Grundlagen wurde die Abgrenzung des Gebiets überprüft und entsprechend geändert. Im Ergebnis der durchgeführten Untersuchungen wurde für das Gebiet "Sachsenhausen-Nord" in Teilräumen der Stadtbezirke Sachsenhausen-Nord (300, 321, 324, 331) das Vorliegen der Anwendungsvoraussetzungen für eine Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB festgestellt. Für die sonstigen Gebiete des ursprünglichen Geltungsbereichs des Aufstellungsbeschlusses sind die Anwendungsvoraussetzungen nach den vertiefenden Untersuchungen als nicht hinreichend zu beurteilen. Im Nordwesten des ursprünglichen Geltungsbereichs (Teilbereiche der Stadtbezirke 321 und 324) konnte aufgrund der besonderen baulichen Struktur mit gründerzeitlichen Stadtvillen und zum Teil neueren Townhäusern in sehr gutem baulichem Zustand sowie weitgehend ausgeschöpften Aufwertungsmöglichkeiten des Wohnungsbestands ein insgesamt nur noch sehr geringes Aufwertungspotenzial festgestellt werden. Der hochwertige Wohnungsbestand korrespondiert im Übrigen mit der sehr geringen Verdrängungsgefährdung einer im Durchschnitt wirtschaftlich besonders leistungsfähigen Wohnbevölkerung. Das bereits aufgrund seiner städtebaulichen Eigenart erhaltungsrechtlich unter Schutz stehende Alt-Sachsenhausen (Bereich im Stadtbezirk 300) stellt einen baustrukturell deutlich abgegrenzten, kleinteiligen Bereich zum Teil mit dörflichem Charakter dar, der zahlreiche Fachwerkgebäude und Baudenkmäler aufweist. Das Quartier wird durch gewerbliche Nutzungen im Sektor Gastronomie und Tourismus geprägt und hat nur einen niedrigen Wohnungsanteil. In diesem sind nur ein unwesentliches Aufwertungspotenzial und ein geringer Aufwertungsdruck feststellbar, sodass eine erhaltungsrechtliche Festlegung nicht begründet werden kann. Zwei weitere Blöcke im Norden des Stadtbezirks 300 südlich und nördlich der Dreikönigsstraße bestehen überwiegend aus umfassend sanierten Wohngebäuden der 1950 bis 1970er Jahre sowie neueren Ergänzungsbauten. Lediglich bei einzelnen Grundstücken mit älterer Bebauung sind Aufwertungspotenziale feststellbar. Aufgrund des überwiegend guten bis sehr guten baulichen Zustands der Wohngebäude sind diese Blöcke vom Geltungsbereich der Satzung auszunehmen. Der nicht festgelegte Bereich nördlich der Bahnanlagen umfasst - von West nach Ost - an der Hedderichstraße einige wenige Neubauten beziehungsweise wenige ältere Gebäude ebenfalls in einem guten bis sehr guten baulichen Zustand, daran angrenzend erhaltungsrechtlich nicht relevante Standorte öffentlicher Einrichtungen (Areal der Freiherr von Stein-Schule, Goethe-Institut sowie weiter östlich das Bibliothekszentrum), südlich angrenzend eine Reihe Neubauten, weiter eine im guten baulichen Zustand und im städtischen Besitz befindliche ehemalige Eisenbahnerwohnanlage an der Textorstraße und schließlich die privatisierte Eisenbahnsiedlung am alten Lokalbahnhof. Ein erhaltungsrechtlich relevanter Wohnungsbestand besteht damit in diesem Bereich nicht. Bei den Flächen des Affentorplatzes sowie der Willemerschule und der benachbarten Deutschherrenschule handelt es sich ausschließlich um Infrastrukturstandorte. Diese sind aufgrund ebenfalls fehlender erhaltungsrechtlicher Relevanz nicht Teil des Geltungsbereichs der Satzung. Der geänderte räumliche Geltungsbereich der Erhaltungssatzung Nr. 55 - Sachsenhausen-Nord wird nunmehr begrenzt im Westen von der Oppenheimer Landstraße, Schweizer Platz, Oppenheimer Landstraße, Gartenstraße, Oppenheimer Straße und Schifferstraße im Norden vom Schaumainkai, der Färberstraße, Oppenheimer Straße, Schulstraße und Walter-Kolb-Straße, im Nordosten von der Elisabethenstraße, Paradiesgasse, dem Affentorplatz, dem Neuen Wall, der Dreieichstraße und dem Deutschherrnufer, im Osten vom Wasserweg und der Seehofstraße sowie im Süden von der Hedderichstraße, Schweizer Straße, Kaulbachstraße, Diesterwegstraße, dem Diesterwegplatz, der Hedderichstraße bis zur Stadtbücherei, Brückenstraße, Textorstraße, Darmstädter Landstraße, Mühlbruchstraße, Dammstraße, Lokalbahnhof, Dreieichstraße, Willemerstraße, Siemensstraße, Heisterstraße, Teichstraße, Mühlbruchstraße und der Bahnstrecke nördlich der Offenbacher Landstraße. Die Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs ist in der Karte dargestellt, die Anlage zum Vortrag des Magistrats an die Stadtverordnetenversammlung ist. Zu II.: Die Anspannung auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt bewirkt eine Verknappung preiswerten Wohnraums, der in Sachsenhausen-Nord zu einer weiteren Veränderung der sozialen Zusammensetzung der Bevölkerung, insbesondere der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsschichten führt. Die Diskrepanz zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot bei gleichzeitiger Reduzierung des Mietwohnungsbestandes zugunsten von Eigentumswohnungen führt dabei auf dem freien Wohnungsmarkt zu einem überproportionalen Anstieg der Mieten insbesondere in innerstädtischen Lagen. Die Aufstellung einer Erhaltungssatzung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Gebiet "Sachsenhausen-Nord" ist darauf gerichtet, eine Verschärfung der Verdrängung und eine weitere soziale Entmischung zu verhindern. Neben den individuellen Folgen für die betroffenen Bevölkerungsgruppen sind für die Stadt auch nachteilige städtebauliche Folgen zu erwarten. In dem citynahen Wohnquartier hat sich über Jahre eine Bevölkerung etabliert, die auf die gebietsspezifische Infrastruktur angewiesen ist. Es besteht daher die Gefahr, dass die vorhandenen, auf den Bedarf der ansässigen Bevölkerung zugeschnittenen Infrastruktureinrichtungen nicht mehr ausgelastet sind oder sogar funktionslos werden. Weiterhin bestehende Infrastruktureinrichtungen müssten mit hohem finanziellen Aufwand angepasst, verändert oder erweitert werden. Darüber hinaus bestehen kaum Flächenreserven für den Neubau von Infrastruktureinrichtungen. Die als Anlage zum Vortrag des Magistrats an die Stadtverordnetenversammlung vorgelegte Begründung zur Erhaltungssatzung stellt das Ergebnis der durchgeführten Untersuchung dar, dessen Ergebnisse dabei auf folgenden methodischen Bausteinen beruhen: - Analyse soziodemografischer, sozial- und wohnungsstruktureller sowie wohnungswirtschaftlicher Indikatoren, - baulich-städtebauliche Bestandsaufnahme und - Bewertung von Bedarf und Ausstattung des Gebiets mit öffentlichen Angeboten und Einrichtungen der sozialen Infrastruktur. Notwendigkeit der Erhaltungssatzung Anhaltspunkte für Aufwertungsprozesse im Gebiet liefern in der "Pilotstudie zu Anforderungen an ein kleinräumiges Monitoring Aufwertungspotenzial und Verdrängungsgefährdung in Frankfurt am Main" das bereits hohe Mietniveau bei der Neuvermietung von Wohnungen, die im Auswertungszeitraum 2007, 2011 bis 2013 hohe Anzahl ausgestellter Abgeschlossenheitsbescheinigungen als Indiz reger Umwandlungsaktivitäten, die hohe Quote an Verkaufsfällen von Eigentumswohnungen sowie nachfolgende sozialstrukturelle Veränderungen der Bewohnerschaft unter anderem durch eine hohe Mobilität der Wohnbevölkerung (hohes Wanderungsvolumen) sowie einen stark überproportionalen Rückgang von Beziehern staatlicher Transferleistungen zugunsten einer wirtschaftlich leistungsfähigeren Bevölkerung. Das Satzungsgebiet "Sachsenhausen-Nord" hat, neben den Qualitäten des Gebiets selbst unter anderem durch die besondere Beschaffenheit des Wohnungsbestands, die homogene städtebauliche Anmutung eines Altbauviertels, das hochwertige, prosperierende Einzelhandels- und Gastronomieangebot auch durch die Lage am Grünzug des Mainufers mit dem Museumsviertel, der Nähe zur City und zum Bankenviertel einen bedeutenden Aufwertungsdruck im unmittelbaren Verflechtungsbereich. Das Gebiet gilt neben dem Westend, Nordend und Ostend auf dem lokalen Wohnungsmarkt als ein besonders attraktives innerstädtisches Wohnquartier. Die soziale Zusammensetzung der Bevölkerung im Satzungsgebiet ist dadurch gefährdet, dass durch Änderungen und Nutzungsänderungen baulicher Anlagen etwa durch überzogene Modernisierungen, die Zusammenlegung von Wohnungen oder die Gründung von Wohneigentum weitere strukturelle Veränderungen des Mietwohnungsangebots bewirkt werden. Auch der Abriss von Wohnbauten aus der Nachkriegszeit und Ersatzbauten in höherwertiger Ausstattung und Qualität in der Regel in Verbindung mit Eigentumsmaßnahmen stellt eine Gefährdung dar. Diese strukturellen Veränderungen des Angebots an Mietwohnungen führen zu einer weiteren sozialen Entmischung, wodurch sich die bestehende Eigenart des Gebietes nachhaltig verändern würde. Im Zusammenhang mit der Lagegunst zur Frankfurter Innenstadt einerseits und den Qualitäten des Wohnungsbestandes andererseits sowie den vorstehend dargelegten Aufwertungspotenzialen im Wohnungsbestand ist davon auszugehen, dass sich unter der Annahme des Fortbestands der wirtschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen auch der Aufwertungsprozess im Gebiet "Sachsenhausen-Nord" fortsetzen wird. Die soziale und demographische Zusammensetzung der Wohnbevölkerung des Gebiets ist deutlich erkennbar von den sozialstrukturellen Auswirkungen des vorstehend dargestellten Aufwertungsprozesses des Wohnungsbestands, insbesondere der Reduzierung des Mietwohnungsbestands und der Verteuerung der noch vorhandenen Mietwohnungen geprägt. Aus den Daten zur Bevölkerungsentwicklung kann geschlossen werden, dass der Entwicklungstrend signifikant in Richtung eines Bevölkerungsaustausches sozial schwächerer Bevölkerungsteile zugunsten wirtschaftlich leistungsfähigerer Haushalte geht. Von der Ausschöpfung des Aufwertungspotenzials des Gebiets mit der Folge höherer Wohnkosten sind in besonderem Maße Haushalte mit einem niedrigen Haushaltseinkommen betroffen. Unter diesen Einwohnern sind erfahrungsgemäß insbesondere die Alleinerziehenden und alleinstehenden Senioreninnen und Senioren sowie Empfängerinnen und Empfänger von Transferleistungen auf preiswerten Wohnraum angewiesen. Neben Haushalten in prekären wirtschaftlichen Verhältnissen sind die im Gebiet lebenden Einwohner mit nicht-deutscher Staatsangehörigkeit eine weitere verdrängungsgefährdete Gruppe, da sie auf dem Wohnungsmarkt als Wohnungsnachfrager in der Regel unterprivilegiert sind. Eine Verdrängungsgefahr besteht zudem für Haushalte, die trotz guter wirtschaftlicher Voraussetzungen bereits eine hohe Mietbelastung haben, so dass ihr Spielraum für weitere Preissteigerungen erschöpft ist (insbesondere Familien mit Kindern). In der Untersuchung wurde nachgewiesen, dass im Gebiet "Sachsenhausen-Nord" sowohl ein hohes Aufwertungspotenzial als auch ein hoher Aufwertungsdruck vorliegen und Teile der derzeitigen Wohnbevölkerung verdrängungsbedroht sind. Gleichzeitig hat die Untersuchung ergeben, dass ein aufeinander abgestimmtes Verhältnis von sozialer Infrastruktur, Wohnungsangebot und Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung besteht, das durch weitere bauliche Aufwertungs- und Veränderungsmaßnahmen gestört wird. Ziele der Erhaltungssatzung Der Erlass einer Erhaltungssatzung ist darauf gerichtet, eine Verstärkung der Verdrängung und eine weitere soziale Entmischung zu verhindern. Der Verdrängungsschutz erhält in dem Gebiet auch deshalb eine besondere Bedeutung, weil die Aufwertungsprozesse in dem Quartier bereits so weit fortgeschritten sind, dass die der mittleren und unteren sozialen Schicht zuzuordnenden Bevölkerungsteile stark reduziert sind. Eine weitere soziale Entmischung würde dazu führen, dass das Satzungsgebiet seinen Charakter als Wohngebiet für breite Schichten der Bevölkerung verliert und dass durch städtebauliche Folgewirkungen der Entmischung öffentliche Investitionen erforderlich wären. Ziel der Erhaltungssatzung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB ist die Erhaltung von in Ausstattung und Mietpreis angemessenem Wohnraum für untere und mittlere Einkommensgruppen und die Vermeidung der Verdrängung dieser Sozialgruppen. Im Einzelnen die - Vermeidung einer in der Alters-, Haushalts- und Einkommensstruktur unausgewogenen sozialen Struktur, - Erhaltung eines in Wohnungsgrößen, Wohnstandards und der Miethöhe breit gefächerten Mietwohnungsangebots, - Verhinderung von Modernisierungsmaßnahmen, die einen den zeitgemäßen Standard übersteigenden Wohnkomfort zum Ziel haben und zu einer Verdrängung führen können, - Vermeidung einer Verdrängung, die durch das Entfallen preisgünstigen Wohnraums bewirkt wird, und derentwegen die Stadt Frankfurt an anderer Stelle Wohnraumersatz schaffen müsste, - Vermeidung einer Verdrängung, durch die die Stadt im Rahmen der Wohnungsvermittlung tätig werden müsste, - Vermeidung einer Verdrängung, durch die an anderer Stelle im Stadtgebiet eine Konzentration von Sozialgruppen eintreten würde, für die die Stadt durch die Bereitstellung von Infrastrukturen oder sozialplanerisch tätig werden müsste. Mit der Erhaltung von günstigem und für breite Schichten der Bevölkerung bezahlbarem Wohnraum soll vermieden werden, dass für die verdrängten einkommensschwächeren Bevölkerungsgruppen an anderer Stelle im Stadtgebiet Ersatzwohnraum und die entsprechende Wohnfolgeinfrastruktur geschaffen werden muss. Ziel ist es dabei auch zu verhindern, dass durch die Verdrängung in andere, periphere Stadtgebiete in diesen eine Konzentration von Haushalten entsteht, die soziale Fürsorge (wie der Kinder- und Jugendhilfe, der Altenpflege und der Wohnungsfürsorge) bedürfen. Ergebnis der Untersuchung ist zudem ein Kriterienkatalog, in dem bauliche Maßnahmen definiert werden, die zu einer Veränderung der sozialen Strukturen führen können. Die Erhaltungssatzung stellt einen Genehmigungsvorbehalt dar: Ein Vorhaben, das im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung liegt, wird im Einzelfall daraufhin geprüft, ob der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung mit den Zielen der Erhaltungssatzung übereinstimmt. Die Erhaltungssatzung dient damit der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung des Gebiets. Der Kriterienkatalog ist ebenfalls Bestandteil der vorgelegten Begründung zur Erhaltungssatzung. Mit der ortsüblichen Bekanntmachung der Erhaltungssatzung wird auch die Begründung veröffentlicht. Entsprechend dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 26.02.2015, § 5643 (M 217) ist die Erhaltungssatzung nach Ablauf von fünf Jahren nach Satzungsbeschluss vom Magistrat auf Basis aktualisierter Daten auf ihre Wirkung und das weitere Vorliegen des Satzungszwecks zu überprüfen. Anlage 1_Satzungstext (ca. 381 KB) Anlage 2_Karte (ca. 2,7 MB) Anlage 3_Begruendung (ca. 1,3 MB) Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Vortrag des Magistrats vom 12.12.2014, M 217 Vortrag des Magistrats vom 12.12.2014, M 232 Zuständige Ausschüsse: Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Haupt- und Finanzausschuss Beratung im Ortsbeirat: 5 Versandpaket: 10.10.2018 Beratungsergebnisse: 25. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 29.10.2018, TO I, TOP 21 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 174 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FRAKTION und FRANKFURTER gegen FDP (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) Sonstige Voten/Protokollerklärung: ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung) 26. Sitzung des OBR 5 am 02.11.2018, TO I, TOP 70 Beschluss: 1. Der Ortsvorsteher wird gebeten, hierzu Herrn Stadtrat Josef und Herr Stadtrat Schneider in eine der nächsten Ortsbeiratssitzungen einzuladen. 2.a) Die Vorlage M 174 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. b) Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, die Vorlage ebenfalls zurückzustellen. Abstimmung: Einstimmige Annahme 26. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 06.11.2018, TO II, TOP 17 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 174 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FRAKTION und FRANKFURTER gegen FDP (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) 28. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 08.11.2018, TO II, TOP 40 Beschluss: Der Vorlage M 174 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FRAKTION und FRANKFURTER gegen FDP und ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) 27. Sitzung des OBR 5 am 23.11.2018, TO I, TOP 16 Beschluss: Die Vorlage M 174 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: Einstimmige Annahme 28. Sitzung des OBR 5 am 18.01.2019, TO I, TOP 10 Beschluss: Die Vorlage M 174 wird bis zur Sitzung am 22.03.2019 zurückgestellt. Abstimmung: Einstimmige Annahme 30. Sitzung des OBR 5 am 22.03.2019, TO I, TOP 21 Beschluss: Die Vorlage M 174 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: Einstimmige Annahme 31. Sitzung des OBR 5 am 10.05.2019, TO I, TOP 15 Beschluss: Die Vorlage M 174 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: Einstimmige Annahme 32. Sitzung des OBR 5 am 07.06.2019, TO I, TOP 13 Beschluss: Die Vorlage M 174 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: Einstimmige Annahme 33. Sitzung des OBR 5 am 23.08.2019, TO I, TOP 10 Beschluss: Die Vorlage M 174 dient zur Kenntnis. Abstimmung: Einstimmige Annahme Beschlussausfertigung(en): § 3342, 28. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 08.11.2018 Aktenzeichen: 61 0