Erhaltungssatzung Nr. 53 - Frankfurt am Main - Gutleutviertel hier: Satzungsbeschluss - § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB

S A C H S T A N D : Vortrag des Magistrats vom 01.10.2018, M 173 Betreff: Erhaltungssatzung Nr. 53 - Frankfurt am Main - Gutleutviertel hier: Satzungsbeschluss - § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 26.02.2015, § 5649 (M 228) Beschl. d. Stv.-V. vom 26.02.2015, § 5643 (M 217) I. Der räumliche Geltungsbereich der Erhaltungssatzung Nr. 53 - Frankfurt am Main - Bahnhofsviertel/Gutleutviertel/Gallus wird gegenüber dem Beschluss der Stadtverord-netenversammlung vom 26.02.2015, § 5649, wie in der vorgelegten Karte dargestellt, geändert. In Folge wird der Titel der Erhaltungssatzung in "Gutleutviertel" geändert. II. Der vorgelegte Entwurf der Erhaltungssatzung Nr. 53 - Frankfurt am Main - Gutleutviertel wird nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB als Satzung beschlossen. III. Die ortsübliche Bekanntmachung ist entsprechend § 16 (2) BauGB durchzuführen. Begründung: Zu I.: Für das Gebiet Bahnhofsviertel / Gutleutviertel / Gallus in Frankfurt am Main hat die Stadt-verordnetenversammlung am 26.02.2015 einen Aufstellungsbeschluss für eine Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) gefasst. Die Abgrenzung erfolgte auf einer ersten Einschätzung, dass in diesem Bereich ein Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung eventuell gefährdet sein könnte. In einem weiteren Schritt wurden Datenbestände eines kleinräumigen Monitorings hinzugezogen. Im Zuge der Aufstellung der Satzung wurde dann für den Bereich Bahnhofsviertel/Gutleutviertel/Gallus eine vertiefende sozialräumliche Studie erstellt und die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sowie der Wohnungsbestand erhoben. Die Studie und die Erhebungen sind Bestandteil der vorgelegten Begründung. Auf diesen Grundlagen wurde die Abgrenzung des Gebiets überprüft und entsprechend geändert. Im Rahmen der genannten Untersuchungen wurde für die nachfolgend beschriebenen Gebiete des ursprünglichen Geltungsbereichs des Aufstellungsbeschlusses für das Gebiet "Bahnhofsviertel/Gutleutviertel/Gallus" festgestellt, dass die Anwendungsvoraussetzungen als nicht hinreichend zu beurteilen sind: Das Bahnhofsviertel (Stadtbezirk 090) ist ein Quartier mit Mischnutzung, in dem über das Gebiet verteilte Wohnanteile nur als Residualnutzungen ohne Wohnquartierscharakter bestehen. Eine große Anzahl von Wohngebäuden werden zweckfremd gewerblich genutzt. Nach den Ergebnissen der Indikatorenanalyse handelt sich bei der Bewohnerschaft um eine instabile Bevölkerungsstruktur mit hoher Bevölkerungsfluktuation und sehr geringem Kinderanteil. Im Hinblick auf die bestehende städtebauliche Situation und die Entwicklungspotenziale wird der Einsatz des Erhaltungsrechts als ungeeignet bewertet. Aufgrund der geringen Bevölkerungsanzahl und dessen disperser Verteilung können zudem voraussichtliche negative städtebauliche Folgen von Verdrängungsprozessen nicht nachgewiesen werden beziehungsweise sind für die Begründung einer Erhaltungssatzung nicht hinreichend. Der im ursprünglichen Geltungsbereich gemäß Aufstellungsbeschluss befindliche Teil des Stadtteils Gallus (Stadtbezirke 152 und Teilbereich 161) besteht aus zwei, durch die Mainzer Landstraße stadträumlich getrennten Quartieren. Überwiegende Wohnnutzung besteht in den ansonsten gewerblich genutzten Quartieren lediglich noch in vier Blöcken. Stadt- oder sozialräumliche Verflechtungen der Wohnblöcke zum Gutleutviertel sind nicht erkennbar. Bei den hier gelegenen 1.200 Wohnungen handelt es sich überwiegend um Neubau mit geringem Aufwertungspotenzial. Aufgrund der geringen Bevölkerungsanzahl können zudem negative städtebauliche Folgen von Verdrängungsprozessen kaum zum Tragen kommen beziehungsweise sind für die Begründung einer Erhaltungssatzung nicht hinreichend. Von der Festlegung des Erhaltungsgebiets ausgenommen wurden des Weiteren die drei östlich des Gutleutviertel liegenden Blöcke zwischen Baseler Straße und Wiesenhüttenstraße, die überwiegend gewerbliche und infrastrukturelle Nutzungen aufweisen und daher keine erhaltungsrechtliche Relevanz haben. Im Ergebnis der durchgeführten Untersuchungen wurde demgegenüber für das Gebiet "Gutleutviertel" in Teilräumen des Stadtbezirks Gutleutviertel (151) das Vorliegen der Anwendungsvoraussetzungen für eine Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB festgestellt. Der geänderte räumliche Geltungsbereich der Erhaltungssatzung Nr. 53 - Gutleutviertel besteht aus drei benachbarten Teilbereichen, die durch die Gutleut-, Hafen- beziehungsweise Stuttgarter Straße voneinander getrennt werden. Der westliche Teilbereich wird im Westen von der Heilbronner Straße, im Norden von der Mannheimer Straße, im Osten von der Hafenstraße und im Süden von der Gutleutstraße begrenzt. Der mittlere Teilbereich wird im Westen von der Hafenstraße, im Norden von der Gutleutstraße, im Osten von der Stuttgarter Straße und dem Baseler Platz sowie im Süden von der Speicherstraße begrenzt. Der nordöstliche Teilbereich wird im Westen von der Stuttgarter Straße, im Norden von der Pforzheimer Straße, der Karlsruher Straße und der Mannheimer Straße, im Osten von der Baseler Straße und im Süden von der Speicherstraße begrenzt. Die Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs ist in der Karte dargestellt, die Anlage zum Vortrag des Magistrats an die Stadtverordnetenversammlung ist. Zu II.: Die Anspannung auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt bewirkt eine Verknappung preiswerten Wohnraums, der im Gutleutviertel zu einer weiteren Veränderung der sozialen Zusammensetzung der Bevölkerung, insbesondere der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsschichten führt. Die Diskrepanz zwischen Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot bei gleichzeitiger Reduzierung des Mietwohnungsbestandes zugunsten von Eigentumswohnungen führt dabei auf dem freien Wohnungsmarkt zu einem überproportionalen Anstieg der Mieten insbesondere in innerstädtischen Lagen. Die Aufstellung einer Erhaltungssatzung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB zum Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Gebiet "Gutleutviertel" ist darauf gerichtet, eine Verschärfung der Verdrängung und eine weitere soziale Entmischung zu verhindern. Neben den individuellen Folgen für die betroffenen Bevölkerungsgruppen sind für die Stadt nachteilige städtebaulichen Folgen zu erwarten. In dem citynahen Wohnquartier hat sich über Jahre eine Bevölkerung etabliert, die auf die gebietsspezifische Infrastruktur angewiesen ist. Es besteht daher die Gefahr, dass die vorhandenen, auf den Bedarf der ansässigen Bevölkerung zugeschnittenen Infrastruktureinrichtungen nicht mehr ausgelastet sind oder sogar funktionslos werden. Weiterhin bestehende Infrastruktureinrichtungen müssten mit hohem finanziellen Aufwand angepasst, verändert oder erweitert werden. Darüber hinaus bestehen kaum Flächenreserven für den Neubau von Infrastruktureinrichtungen. Die als Anlage zum Vortrag des Magistrats an die Stadtverordnetenversammlung vorgelegte Begründung zur Erhaltungssatzung stellt das Ergebnis der durchgeführten Untersuchung dar, deren Ergebnisse dabei auf folgenden methodischen Bausteinen beruhen: - Analyse soziodemografischer, sozial- und wohnungsstruktureller sowie wohnungswirtschaftlicher Indikatoren, - baulich-städtebauliche Bestandsaufnahme und - Bewertung von Bedarf und Ausstattung des Gebiets mit öffentlichen Angeboten und Einrichtungen der sozialen Infrastruktur. Notwendigkeit der Erhaltungssatzung Anhaltspunkte für Aufwertungsprozesse im Gebiet liefern in der "Pilotstudie zu Anforderungen an ein kleinräumiges Monitoring "Aufwertungspotenzial und Verdrängungsgefährdung in Frankfurt am Main", das bereits hohe Mietniveau bei der Neuvermietung von Wohnungen, die im Auswertungszeitraum 2007 bis 2013 im Vergleich zur Stadt Frankfurt am Main gesamt nahezu doppelt so hohe Quote an Verkaufsfällen von Eigentumswohnungen sowie nachfolgende sozialstrukturelle Veränderungen der Bewohnerschaft u.a. durch eine hohe Mobilität der Wohnbevölkerung (hohes Wanderungsvolumen und hoher Wanderungssaldo) und einen stark überproportionalen Rückgang von Beziehern staatlicher Transferleistungen zugunsten einer wirtschaftlich leistungsfähigeren Bevölkerung. Zusätzlich zu dem durch die Gebietsentwicklung selbst entstandenen Aufwertungsdruck auf den Wohnungsbestand kann aufgrund der besonderen stadträumlichen Lage des Gebiets "Gutleutviertel" auch von einem signifikanten Aufwertungsdruck durch baulich-städtebauliche Entwicklungen im unmittelbaren Verflechtungsbereich ausgegangen werden. Die Entwicklung des Westhafengeländes unter dem Motto "Wohnen und Arbeiten am Fluss" mit Apartmenthäusern und hochwertigem Eigentumswohnungsbau in den Quartieren "Westhafen Pier" und "Westhafen Tower" sowie die gewerbliche Entwicklung des Gebiets mit großen Verwaltungen (u.a. Behördenzentrum der Stadt Frankfurt am Main, Westhafen Tower) stärken in erheblichem Maße auch den Wohnstandort des Satzungsgebiets "Gutleutviertel" und führen zu einem verstärkten Nachfragedruck auf dem lokalen Wohnungsmarkt. Vor diesem Hintergrund kann zumindest mittelfristig auch eine weitere Ausschöpfung der Aufwertungspotenziale in dem Wohnungsbestand des Gebiets erwartet werden. Die soziale Zusammensetzung der Bevölkerung im Satzungsgebiet ist dadurch gefährdet, dass durch Änderungen und Nutzungsänderungen baulicher Anlagen sowie durch überzogene Modernisierungen, die Zusammenlegung von Wohnungen oder die Gründung von Wohneigentum weitere strukturelle Veränderungen des Mietwohnungsangebots bewirkt werden. Auch der Abriss von Wohnbauten aus der Nachkriegszeit und Ersatzbauten in höherwertiger Ausstattung und Qualität in der Regel in Verbindung mit Eigentumsmaßnahmen stellt eine Gefährdung dar. Diese strukturellen Veränderungen des Angebots an Mietwohnungen könnten zu einer weiteren sozialen Entmischung führen, wodurch sich die bestehende Eigenart des Gebietes nachhaltig verändern würde. Im Zusammenhang mit der Lagegunst zur Frankfurter Innenstadt und dem Aufwertungsdruck aus dem Verflechtungsbereich sowie den vorstehend dargelegten Aufwertungspotenzialen im Wohnungsbestand ist davon auszugehen, dass sich unter der Annahme des Fortbestands der wirtschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingen auch der Aufwertungsprozess im Gebiet "Gutleutviertel" zumindest mittelfristig fortsetzen wird. Beim Satzungsgebiet "Gutleutviertel" handelt es sich auf der Ebene der Durchschnittswerte im Vergleich zu der Bevölkerung der Stadt Frankfurt am Main insgesamt um eine Bevölkerung mit einem hohen Anteil nicht-deutscher Personen und um überdurchschnittliche Anteile an Empfängern staatlicher Transferleistungen, insbesondere von Seniorenhaushalten. Aus der Entwicklung der Ausprägung der sozialstrukturellen Indikatoren kann geschlossen werden, dass der Trend signifikant in Richtung einer Verminderung sozial schwächerer Bevölkerungsteile zugunsten wirtschaftlich leistungsfähigerer Haushalte geht. Indikatoren hierfür sind Veränderungen im Altersaufbau ("Verjüngung" der Bevölkerung durch Zuwanderung von Erwerbsbevölkerung), die Verminderung der Anteile ausländischer Bevölkerung, der Alleinerziehenden und der Transferempfänger im erwerbsfähigen Alter. Von der Ausschöpfung des Aufwertungspotenzials des Gebiets mit der Folge höherer Wohnkosten sind in besonderem Maße die Bezieher niedriger Haushaltseinkommen betroffen. Unter diesen Einwohnern sind erfahrungsgemäß insbesondere die Alleinerziehenden und alleinstehenden Senioreninnen und Senioren sowie Empfängerinnen und Empfänger von Transferleistungen auf preiswerten Wohnraum angewiesen. Neben Haushalten in prekären wirtschaftlichen Verhältnissen sind die im Gebiet überproportional vertretenen Einwohner mit nicht-deutscher Staatsangehörigkeit eine weitere verdrängungsgefährdete Gruppe, da sie auf dem Wohnungsmarkt als Wohnungsnachfrager in der Regel verminderte Zugangschancen haben. Eine Verdrängungsgefahr besteht zudem für Haushalte, die trotz guter wirtschaftlicher Voraussetzungen bereits eine hohe Mietbelastung haben, so dass ihr Spielraum für weitere Preissteigerungen erschöpft ist (insbesondere Familien mit Kindern). In der Untersuchung wurde nachgewiesen, dass im Gebiet "Gutleutviertel" sowohl ein hohes Aufwertungspotenzial als auch ein hoher Aufwertungsdruck vorliegen und große Teile der derzeitigen Wohnbevölkerung verdrängungsbedroht sind. Gleichzeitig hat die Untersuchung ergeben, dass ein aufeinander abgestimmtes Verhältnis von sozialer Infrastruktur, Wohnungsangebot und Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung besteht, das durch weitere bauliche Aufwertungs- und Veränderungsmaßnahmen gestört wird. Ziele der Erhaltungssatzung Der Erlass einer Erhaltungssatzung ist darauf gerichtet, eine Verstärkung der Verdrängung und eine weitere soziale Entmischung zu verhindern. Bei zunehmenden Verdrängungsprozessen würde das Satzungsgebiet seinen Charakter als Wohngebiet für breite Schichten der Bevölkerung verlieren und durch städtebauliche Folgewirkungen der Entmischung wären öffentliche Investitionen erforderlich. Ziel der Erhaltungssatzung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB ist die Erhaltung von in Ausstattung und Mietpreis angemessenem Wohnraum für untere und mittlere Einkommensgruppen und die Vermeidung der Verdrängung dieser Sozialgruppen. Im Einzelnen die - Vermeidung einer in der Alters-, Haushalts- und Einkommensstruktur unausgewogenen sozialen Struktur, - Erhaltung eines in Wohnungsgrößen, Wohnstandards und der Miethöhe breit gefächerten Mietwohnungsangebots, - Verhinderung von Modernisierungsmaßnahmen, die einen den zeitgemäßen Standard übersteigenden Wohnkomfort zum Ziel haben und zu einer Verdrängung führen können, - Vermeidung einer Verdrängung, die durch das Entfallen preisgünstigen Wohnraums bewirkt wird, und derentwegen die Stadt Frankfurt an anderer Stelle Wohnraumersatz schaffen müsste, - Vermeidung einer Verdrängung, durch die die Stadt im Rahmen der Wohnungsvermittlung tätig werden müsste, - Vermeidung einer Verdrängung, durch die an anderer Stelle im Stadtgebiet eine Konzentration von Sozialgruppen eintreten würde, für die die Stadt durch die Bereitstellung von Infrastrukturen oder sozialplanerisch tätig werden müsste. Mit der Erhaltung von günstigem und für breite Schichten der Bevölkerung bezahlbarem Wohnraum soll vermieden werden, dass für die verdrängten einkommensschwächeren Bevölkerungsgruppen an anderer Stelle im Stadtgebiet Ersatzwohnraum und die entsprechende Wohnfolgeinfrastruktur geschaffen werden muss. Ziel ist es dabei auch zu verhindern, dass durch die Verdrängung in andere, periphere Stadtgebiete in diesen eine Konzentration von Haushalten entsteht, die soziale Fürsorge (wie der Kinder- und Jugendhilfe, der Altenpflege und der Wohnungsfürsorge) bedürfen. Ergebnis der Untersuchung ist zudem ein Kriterienkatalog, in dem bauliche Maßnahmen definiert werden, die zu einer Veränderung der sozialen Strukturen führen können. Die Erhaltungssatzung stellt einen Genehmigungsvorbehalt dar: Ein Vorhaben, das im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung liegt, wird im Einzelfall daraufhin geprüft, ob der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen mit den Zielen der Erhaltungssatzung übereinstimmt. Die Erhaltungssatzung dient damit der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung des Gebiets. Der Kriterienkatalog ist ebenfalls Bestandteil der vorgelegten Begründung zur Erhaltungssatzung. Mit der ortsüblichen Bekanntmachung der Erhaltungssatzung wird auch die Begründung veröffentlicht. Entsprechend dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 26.02.2015, § 5643 (M 217) ist die Erhaltungssatzung nach Ablauf von fünf Jahren nach Satzungsbeschluss vom Magistrat auf Basis aktualisierter Daten auf ihre Wirkung und das weitere Vorliegen des Satzungszwecks zu überprüfen. Anlage 1_Satzungstext (ca. 520 KB) Anlage 2_Karte (ca. 1,2 MB) Anlage 3_Begruendung (ca. 2,1 MB) Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Vortrag des Magistrats vom 12.12.2014, M 217 Vortrag des Magistrats vom 12.12.2014, M 228 Zuständige Ausschüsse: Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Haupt- und Finanzausschuss Beratung im Ortsbeirat: 1 Versandpaket: 10.10.2018 Beratungsergebnisse: 25. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 29.10.2018, TO I, TOP 20 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 173 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FRAKTION und FRANKFURTER gegen FDP (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) Sonstige Voten/Protokollerklärung: ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung) 26. Sitzung des OBR 1 am 30.10.2018, TO I, TOP 50 Beschluss: a) Die Vorlage M 173 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. b) Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, die Vorlage ebenfalls zurückzustellen. Abstimmung: Einstimmige Annahme 26. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 06.11.2018, TO II, TOP 16 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 173 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FRAKTION und FRANKFURTER gegen FDP (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) 28. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 08.11.2018, TO II, TOP 39 Beschluss: Der Vorlage M 173 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FRAKTION und FRANKFURTER gegen FDP und ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) 27. Sitzung des OBR 1 am 27.11.2018, TO I, TOP 9 Beschluss: Der Vorlage M 173 wird zugestimmt. Abstimmung: SPD, CDU, GRÜNE, LINKE., BFF, Die PARTEI und U.B. gegen FDP (= Ablehnung) Beschlussausfertigung(en): § 3341, 28. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 08.11.2018 Aktenzeichen: 61 0