Frankfurter Programm zur sozialen Mietwohnungsbauförderung Richtlinien zum Erwerb von Belegungsrechten durch die Verlängerung/Anschlussförderung von Belegungs- und Mietpreisbindungen

S A C H S T A N D : Vortrag des Magistrats vom 23.08.2019, M 126 Betreff: Frankfurter Programm zur sozialen Mietwohnungsbauförderung Richtlinien zum Erwerb von Belegungsrechten durch die Verlängerung/Anschlussförderung von Belegungs- und Mietpreisbindungen Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 29.03.2007, § 1670 (M 11) 1. Den beigefügten Richtlinien zum Erwerb von Belegungsrechten durch die Verlängerung von Belegungs- und Mietpreisbindungen wird zugestimmt. 2. Der Magistrat wird beauftragt, auf der Grundlage der Richtlinien nach fachgerechter Prüfung eines Antrages Zuschüsse zum Erwerb von Belegungsrechten durch die Verlängerung von Belegungs- und Mietpreisbindungen aus Mitteln des Produktbereichs 1.17, Produktgruppe 1.17.01, Element 5.002779 (Erwerb von Belegungsrechten) zu bewilligen. 3. Es dient zur Kenntnis, dass für den Entwurf des Haushalts 2020/2021 zusätzliche Mittel in Höhe von 15.120.000 € (9.000.000 € für 2020 und 6.120.00 € für 2021) für die Umsetzung dieser Richtlinien beantragt wurden, die der Stadtverordnetenversammlung in diesem Rahmen zur Beschlussfassung vorliegen werden. Begründung: Frankfurter Programm zur sozialen Mietwohnungsbauförderung Richtlinien zum Erwerb von Belegungsrechten durch die Verlängerung/Anschlussförderung von Belegungs- und Mietpreisbindungen A. Zielsetzung Die Möglichkeiten zum Erwerb sollen über die aktuellen "Richtlinien zum Erwerb von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum" hinaus erweitert werden. Mit der Verlängerung von Belegungsbindungen wird dem Abschmelzen der öffentlich geförderten Bestände mit diesem zusätzlichen Förderelement entgegengewirkt. Zum einen können beim Amt für Wohnungswesen registrierte Haushalte weiterhin in frei werdende Wohnungen vermittelt werden, zum anderen bleibt für die überwiegend geringverdienenden Bestandsmieter der Vorteil einer subventionierten Miete erhalten. B. Alternativen Keine C. Lösung Die vorliegenden Richtlinien ermöglichen die Verlängerung bestehender Mietpreis- und Belegungsbindungen. Nach einer aktuellen Auswertung werden in den Jahren bis 2022 mindestens weitere rund 16 % der geförderten Wohnungen aus der Bindung fallen (ca. 4.900 Wohnungen). Diese Zahl kann nicht durch den Einzelerwerb von Belegungsrechten und den Neubau aufgefangen werden. Bei angenommenen 250 erworbenen Belegungsrechten und 100 Neubauwohnungen pro Jahr gehen immer noch rund 650 Belegungsrechte im Jahr verloren. Mit diesen Richtlinien ist es möglich, mit den Verfügungsberechtigten, die über Wohnungen mit auslaufenden Bindungen verfügen, in Verhandlungen zu treten und diese Bindungen zu verlängern. Ziel muss es sein, rund die Hälfte der auslaufenden Bindungen pro Jahr wieder zu sichern. Bereits heute ist die Versorgung von Haushalten, die sich am Markt nicht angemessen versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind, nicht mehr adäquat möglich, da den noch rund 30.000 gebundenen Wohnungen jährlich fast 10.000 wohnungssuchende Haushalte gegenüberstehen. Vermehrt ist die letzten Jahre zu beobachten, dass die Fluktuationsrate im geförderten Wohnungsbau drastisch zurückgeht. Im Jahr 2017 betrug sie nur noch 4,2 %. Folglich sank die Zahl der Wohnungsvermittlungen von 1.962 im Jahr 2016 auf 1.724 im Jahr 2017. Die Richtlinien orientieren sich an den Richtlinien des Landes Hessen "Soziale Wohnraumförderung; Erwerb von Belegungsrechten" vom 4. April 2017 (StAnz. S. 466), geändert am 14. Dezember 2017 (StAnz. 2018 S. 276). Die Landesrichtlinien sehen allerdings nur eine 10-jährige Bindungszeit vor und bieten finanziell keinen sehr hohen Anreiz an die Verfügungsberechtigten zur Verlängerung von Bindungen. Diese Richtlinien ergänzen in ihren Ausführungen die bestehenden "Richtlinien zum Erwerb von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum" vom 29.03.2007 (§ 1670), die keine Verlängerung von (Alt-) Bindungen vorsehen. Auch diese Richtlinien wurden überarbeitet, um vor allem längere Vertragslaufzeiten möglich zu machen und befinden sich derzeit ebenfalls im Geschäftsgang. zu Nummer 1.1 der Richtlinie - Förderziel Im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung werden Menschen mit geringem Einkommen bei der Versorgung mit preisgünstigem Wohnraum unterstützt. Dabei sieht sich Frankfurt am Main - gerade mit seinem Status als Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf - mit zunehmend sinkenden Beständen an sozial geförderten Wohnungen konfrontiert. Der Erwerb von Belegungsrechten dient bereits seit 2007 als probates Instrument, um Wohnraum aus dem Bestand für die Versorgung von sozialwohnungsberechtigten Haushalten zu akquirieren. Bereits im Jahr 2013 hat die Stadt Frankfurt am Main in Kooperation mit dem Land Hessen im Rahmen des Förderprogramms "Pilotvorhaben zur Förderung des Erwerbs von Belegungsrechten im Land Hessen" vom 03. Juli 2013 die Verlängerung von Bindungen gefördert. Mit den hier vorliegenden Richtlinien erhält die Stadt Frankfurt am Main ein eigenes Instrument, um Bindungen von sozial geförderten Wohnungen zu verlängern. zu Nummer 1.2 der Richtlinie - Förderfähige Wohnungen zu 1.2.1 Die Vorschrift bestimmt die Zielgruppe der Förderung, den Mindeststandard der Ausstattung, die förderfähigen Wohnflächen und die räumliche Begrenzung auf das Stadtgebiet Frankfurt am Main. zu 1.2.2 Eine Förderung kann nur erfolgen, wenn das bisherige Bindungsende zwischen dem 31. Dezember des vorangegangenen Jahres und dem 31. Dezember des Folgejahres liegt, immer bezogen auf den Zeitpunkt der Antragstellung. zu Nummer 1.3 der Richtlinie - Förderausschluss Definition der Wohnungen, die von einer Förderung ausgeschlossen sind. Dies sind z. B. Wohnungen, die aktuell einer Förderung nach § 88d Zweites Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) für Mieter mit höherem Einkommen unterliegen oder Wohnungen, an denen kein wohnungswirtschaftliches Interesse (z. B. ungünstige Lage, schlechter Zustand oder ungünstiger Grundriss) besteht. Abschnitt 2 zu Nummer 2.1 der Richtlinie - Art und Höhe der Förderung zu 2.1.1 Festlegung der Förderart als Zuschuss. zu 2.1.2 Die Förderung kann entweder unter Buchstabe a) mit Benennungsrecht des Amtes für Wohnungswesen oder unter Buchstabe b) mit Vorschlagsrecht des Verfügungsberechtigten erfolgen. Bei einer Förderung nach Buchstabe b) muss der potenzielle Nachmieter als wohnungssuchend beim Amt für Wohnungswesen registriert oder zumindest registrierfähig nach den Registrier- und Vergaberichtlinien der Stadt Frankfurt am Main sein. zu 2.1.3 Bei einer Förderung nach Nummer 2.1.2 Buchstabe a) wird ein Zuschuss in Höhe von 2,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche multipliziert mit der Bindungsdauer in Monaten gewährt. Bei einer Förderung nach Nummer 2.1.2 Buchstabe b) werden 1,20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche multipliziert mit der Bindungsdauer in Monaten gewährt. Die Förderung nach Nummer 2.1.2 Buchstabe b) wird mit einem geringeren Zuschuss gefördert, da das Benennungsrecht (Vorschlagsrecht) des Amtes für Wohnungswesen in dieser Variante außer Kraft gesetzt ist. Der Verfügungsberechtigte kann für eine freie Wohnung (analog dem allgemeinen Belegungsrecht) seinen Nachmieter selbst aussuchen. Für diesen gelten allerdings die Bestimmungen der Registrier- und Vergaberichtlinien der Stadt Frankfurt am Main in Bezug auf Teil I (Registrierung). Teil II der aktuellen Richtlinien (Dringlichkeitseinstufung) und Teil III (Vermittlung) gelten hier nicht. zu Nummer 2.2 der Richtlinie - Vermeidung von Fehlförderung Um Fehlförderung zu vermeiden, wird die Erhebung einer Fehlbelegungsabgabe nach dem Fehlbelegungsabgabegesetz (FBAG) vom 30.11.2015 in den Richtlinien verankert. zu Abschnitt 3 der Richtlinie - Förderberechtigte Definition der förderberechtigten Personen unter Zugrundelegung des § 4 Abs. 10 HWoFG. Abschnitt 4 zu Nummer 4.1 der Richtlinie - Laufzeit Festlegung der Bindungsdauer auf 15, 20 oder 25 Jahre und Definition des jeweiligen Beginns der Bindungen. zu Nummer 4.2 der Richtlinie - Belegungsbindung Aufgrund der Verlängerung/Anschlussförderung der Bindungen sind nach dieser Richtlinie als erstes die Bestandsmieter weiterhin wohnberechtigt. Bei einer Neu- /Wiedervermietung muss die Mieterin oder der Mieter sowohl die Einkommensgrenze der "Landesrichtlinie zur sozialen Wohnraumförderung für den Mietwohnungsbau" als auch die Bedingungen zur Registrierung nach den "Frankfurter Registrier- und Vergaberichtlinien" in der jeweils gültigen Fassung einhalten. Absätze 3 und 4 regeln die Vergabepraxis gemäß der gewählten Förderart nach Nummer 2.1.2. zu Nummer 4.3 der Richtlinie - Mietpreisbindung zu 4.3.1 Die Höhe der (neuen) Fördermiete beginnt bei der letzten gebundenen Miete. Dies ist i. d. R. die Kostenmiete. zu 4.3.2 Beschränkung der Mieterhöhungsmöglichkeit auf den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes und Benennung der Obergrenze für Mieterhöhungen während der Laufzeit der Bindung auf einen Wert i. H. v. 2,00 Euro bzw. 1,20 Euro unter der ortsüblichen Vergleichsmiete je qm, abhängig von der gewählten Förderart. zu 4.3.4 Festlegung einer Höchstgrenze von 2,00 Euro je qm für modernisierungsbedingte Mieterhöhungen. Die Höchstgrenze aus der Nummer 4.3.2 gilt auch hierbei. zu 4.3.5 Es dürfen nur Mietverträge mit unbestimmter Laufzeit abgeschlossen werden und die Mieterinnen und Mieter sind auf die Förderung und die Laufzeit der Mietpreisbindung hinzuweisen. zu 4.3.6 Die Verfügungsberechtigten dürfen eine Wohnungsüberlassung nicht von zusätzlichen Geld-, Sach- oder Arbeitsleistungen der potenziellen Mieterinnen und Mieter abhängig machen. Erlaubt ist die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB (dreifache Monatsmiete ohne Betriebskosten). Sind Genossenschaften Eigentümer, sind Vereinbarungen zulässig, die die Mieterin oder den Mieter verpflichten, die vorgeschriebenen Genossenschaftsanteile zu erwerben. Abschnitt 5 - Verfahren zu Nummer 5.1 der Richtlinie - Antragsverfahren Die Verfügungsberechtigten können dem Amt für Wohnungswesen Liegenschaften oder einzelne Wohnungen zum Erwerb von Belegungsrechten nach diesen Richtlinien anbieten. Dem Angebot (Förderantrag) sind Nachweise beizufügen, die die Ausstattung und Eignung der Wohnungen, den Zeitpunkt des bisherigen Förderendes und die Höhe der zuletzt geforderten Sozialmiete belegen. Der Antrag sollte spätestens 3 Monate vor Ende der bisherigen Bindung gestellt werden, da so für beide Vertragspartner ausreichend Zeit besteht, das Verfahren abzuschließen. Eine Förderung ist nur möglich, wenn der oder die Verfügungsberechtigte nach dem Ende der bisherigen Mietpreisbindung noch keine Mieterhöhungen gem. § 558 BGB durchgeführt hat oder diese zurücknimmt und den Mietern zurückerstattet. zu Nummer 5.2 der Richtlinie - Auszahlung der Förderung Die Auszahlung der Fördermittel erfolgt in einem Betrag nach der Förderzusage. Den genauen Zeitpunkt der Auszahlung regelt die Förderzusage. zu Nummer 5.3 der Richtlinie - Kündigung/Aufhebung der Förderzusage, Erstattung des Zuschusses Schwerwiegende Verstöße des/der Verfügungsberechtigten gegen die Bestimmungen des HWoFG (Verstöße gegen die Mietpreisbindung, Belegungsbindung oder die Zweckbestimmung) können dazu führen, den Vertrag in Teilen oder vollständig durch das Amt für Wohnungswesen zu kündigen. Der zu viel gezahlte Zuschuss ist dann sofort zu erstatten. Verstöße sind z. B. das Vermieten an unberechtigte Wohnungssuchende oder das Leerstehenlassen von Wohnungen. Abschnitt 6 - Schlussbestimmungen zu Nummer 6.1 der Richtlinien - Kein Rechtsanspruch Es besteht kein Rechtsanspruch auf eine Förderung. Diese kann jederzeit abgelehnt werden, wenn das Amt für Wohnungswesen z. B. kein wohnungswirtschaftliches Interesse feststellen kann. zu Nummer 6.2 der Richtlinie - EU-Beihilferechtskonformität Der Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV) formuliert ein grundsätzliches Verbot staatlicher Beihilfen, die den Wettbewerb zu verfälschen drohen. Die Europäische Kommission ist deshalb von jeder beabsichtigten Förderleistung zu informieren. Die Mietwohnraumförderung nach dem vorliegenden Programm bezieht sich auf Dienstleistungen, die dem Allgemeininteresse dienen und für die ein besonderer Bedarf besteht. Nach den unter Ziffer 6.2 genannten Beschlüssen der EU-Kommission sind diese "Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichen Interesse" (DAWI-Beschluss) unter bestimmten Voraussetzungen von der Anmeldepflicht befreit. Die Regelungen unter Ziffer 6.2 dienen dazu, die Voraussetzungen des DAWI-Beschlusses zu erfüllen. D. Kosten 1. Gemäß der Zielvorgabe, das Belegungsrecht an bis zu 50 % der aus der Mietpreis- und Belegungsbindung fallenden Wohnungen (ca. 4.900 bis 2023) zu erwerben, werden folgende Investitionsmittel benötigt: 2. Haushaltsjahr: Ansatz: 2020 9.000 T€ (für ca. 25.000 qm) 2021 6.120 T€ (für ca. 17.000 qm) 2022 17.280 T€ (für ca. 48.000 qm) 2023 9.000 T€ (für ca. 25.000 qm) 2024 ff. noch nicht ermittelbar Es dient zur Kenntnis, dass für den Haushalt 2020/2021 die Mittel bereits beantragt wurden (siehe Ziffer 3 des Beschlusstextes). 3. Finanzbedarfszeitraum 2020 ff. 4. Folgeinvestitionen keine 5. Kalkulatorische Verzinsung entfällt 6. Jahreserträge entfällt 7. Leistungen Dritter keine 8. Stellenplanmäßige Auswirkung keine 9. Sonstige entfällt Anlage _Foerderichtlinie (ca. 26 KB) Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Vortrag des Magistrats vom 19.01.2007, M 11 Antrag vom 12.09.2019, NR 966 Antrag vom 25.07.2020, OF 1140/2 Vortrag des Magistrats vom 21.08.2020, M 125 Auskunftsersuchen vom 24.08.2020, V 1741 Antrag vom 04.10.2020, OF 1067/10 Auskunftsersuchen vom 27.10.2020, V 1804 Vortrag des Magistrats vom 12.04.2021, M 53 Vortrag des Magistrats vom 24.06.2022, M 93 Zuständige Ausschüsse: Haupt- und Finanzausschuss Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Ausschuss für Soziales und Gesundheit Versandpaket: 28.08.2019 Beratungsergebnisse: 33. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 16.09.2019, TO I, TOP 26 Beschluss: nicht auf TO 1. Die Beratung der Vorlage M 126 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. 2. Die Beratung der Vorlage NR 966 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: zu 1. CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FDP, BFF und FRAKTION zu 2. CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FDP, BFF und FRAKTION 33. Sitzung des Ausschusses für Soziales und Gesundheit am 19.09.2019, TO I, TOP 15 Beschluss: nicht auf TO 1. Die Beratung der Vorlage M 126 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. 2. Die Beratung der Vorlage NR 966 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: zu 1. CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., BFF und FRAKTION zu 2. CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., BFF und FRAKTION 34. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 24.09.2019, TO II, TOP 20 Beschluss: nicht auf TO 1. Die Beratung der Vorlage M 126 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. 2. Die Beratung der Vorlage NR 966 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: zu 1. CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FDP, BFF und FRAKTION zu 2. CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FDP, BFF und FRAKTION 34. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 28.10.2019, TO I, TOP 20 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: 1. Es dient zur Kenntnis, dass der Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau die Beratung der Vorlage M 126 auf den Haupt- und Finanzausschuss delegiert hat. 2. Es dient zur Kenntnis, dass der Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau die Beratung der Vorlage NR 966 auf den Haupt- und Finanzausschuss delegiert hat. Abstimmung: zu 1. CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FDP, BFF, FRAKTION und FRANKFURTER zu 2. CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FDP, BFF, FRAKTION und FRANKFURTER 34. Sitzung des Ausschusses für Soziales und Gesundheit am 31.10.2019, TO I, TOP 13 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: 1. Es dient zur Kenntnis, dass der Ausschuss für Soziales und Gesundheit die Beratung der Vorlage M 126 auf den Haupt- und Finanzausschuss delegiert hat. 2. Es dient zur Kenntnis, dass der Ausschuss für Soziales und Gesundheit die Beratung der Vorlage NR 966 auf den Haupt- und Finanzausschuss delegiert hat. Abstimmung: zu 1. CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE. und FDP zu 2. CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE. und FDP 35. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 05.11.2019, TO I, TOP 33 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: 1. Der Vorlage M 126 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. 2. Die Beratung der Vorlage NR 966 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: zu 1. CDU, SPD, GRÜNE, AfD, FDP und FRAKTION gegen LINKE. und FRANKFURTER (= Annahme im Rahmen NR 966); BFF (= Enthaltung) zu 2. CDU, SPD und GRÜNE, AfD, LINKE., FDP, BFF, FRAKTION und FRANKFURTER (= Ablehnung der Zurückstellung) Sonstige Voten/Protokollerklärung zu 1: ÖkoLinX-ARL (M 126 = Ablehnung) 37. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 07.11.2019, TO II, TOP 30 Beschluss: 1. Der Vorlage M 126 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. 2. Die Beratung der Vorlage NR 966 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: zu 1. CDU, SPD, GRÜNE, AfD, FDP und FRAKTION gegen LINKE. und FRANKFURTER (= Annahme im Rahmen NR 966) sowie ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) zu 2. CDU, SPD und GRÜNE, AfD, LINKE., FDP, BFF, FRAKTION und FRANKFURTER (= Ablehnung der Zurückstellung) Beschlussausfertigung(en): § 4824, 37. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 07.11.2019 Aktenzeichen: 64 1