Frankfurter Programm zur sozialen Mietwohnungsbauförderung Richtlinien zum Erwerb von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum

S A C H S T A N D : Vortrag des Magistrats vom 23.08.2019, M 125 Betreff: Frankfurter Programm zur sozialen Mietwohnungsbauförderung Richtlinien zum Erwerb von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum Vorgang: l. Beschl. d. Stv.-V. vom 22.05.2014, § 4584 (M 57) Der Änderung der Richtlinien zum Erwerb von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum wird in nachfolgender Form zugestimmt: 1. In Nummer 2 wird der Satz: "Gefördert wird der Erwerb von Belegungsrechten an Bestandswohnungen, die - sich im Stadtgebiet Frankfurt am Main befinden und - deren ortsübliche Vergleichsmieten einen Wert von 10 Euro pro Quadratmeter zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht übersteigen sollen, - zur Vermietung als Wohnraum frei sind, - keinen anderweitigen Belegungs- und Mietpreisbindungen unterliegen, - zur dauernden Wohnnutzung rechtlich und tatsächlich bestimmt und geeignet sind, - mindestens über Gasetagen- oder Zentralheizung, ausreichende Belichtung/Besonnung sowie nach Möglichkeit über Balkon, Doppel-/ Isolierverglasung und Barrierefreiheit verfügen und die durch das Amt für Wohnungswesen als geeignet angesehen werden und für die ein Bedarf sowohl nach Zielgruppen als auch nach örtlicher Lage durch das Amt für Wohnungswesen festgestellt wurde." geändert in: "Gefördert wird der Erwerb von Belegungsrechten an Bestandswohnungen. Jede Wohnung muss folgende Voraussetzungen erfüllen: Die Wohnung: - befindet sich im Stadtgebiet Frankfurt am Main, - ist zur Vermietung als Wohnraum frei, - unterliegt keinen anderweitigen Belegungs- und Mietpreisbindungen, - ist zur dauernden Wohnnutzung rechtlich und tatsächlich bestimmt und geeignet, - verfügt mindestens über Gasetagen- oder Zentralheizung, sowie nach Möglichkeit über Balkon, Doppel-/ Isolierverglasung und Barrierefreiheit, - wird durch das Amt für Wohnungswesen als geeignet angesehen. Zudem muß ein Bedarf nach Zielgruppen und örtlicher Lage bestehen. Die Miete der Wohnung pro Quadratmeter, die gemäß ortsüblicher Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Erwerbs zu entrichten wäre, soll die doppelte Fördermiete nach Nr. 4.3 nicht übersteigen, da der städtische Zuschuss nach Nummer 5 nicht höher als die Fördermiete sein darf. Ausnahmen: Aufgrund der höheren Grundmiete kleinerer Wohnungen darf bei Wohnungen bis 35 Quadratmeter der Zuschuss die Fördermiete um maximal 40 % überschreiten, bei Wohnungen bis 50 Quadratmeter um maximal 30 %. Um auch in innenstadtnahen Lagen weiterhin Belegungsrechte erwerben zu können, wird der Zuschlag im Mietspiegel für besondere Lagen (derzeit "zentrale Wohnlagen") nicht berücksichtigt. Dies gilt ausschließlich für die Beurteilung der Eignung einer Wohnung. 2. In Nummer 4 wird der Abschnitt: "Die Belegungs- und Mietpreisbindung ist für mindestens 10 Jahre, maximal 15 Jahre zu vereinbaren und setzt mit dem Beginn des Mietverhältnisses ein. Sie gilt während des Bindungszeitraums für jede Wiedervermietung, es sei denn, es wird von dem Kündigungsrecht nach Nummer 9 Gebrauch gemacht oder einem Antrag auf Aufhebung des Förderbescheides stattgegeben. Wird eine Belegungs- und Mietpreisbindung für weniger als 15 Jahre vereinbart, kann im gegenseitigen Einvernehmen die Bindung vor Ablauf, frühestens jedoch 12 Monate vor Vertragsende, bis zur Höchstdauer von insgesamt 15 Jahren verlängert werden. Der Vertragsverlängerung ist der zu diesem Zeitpunkt gültige Mietspiegel zugrunde zu legen. Genehmigte und realisierte Mieterhöhungen sind bei der Anpassung der Förderhöhen zu berücksichtigen. Voraussetzung für die Verlängerung ist, dass die Wohnung größengerecht belegt ist und der Mieter noch die Einkommensvoraussetzungen nach Nummer 4.1 erfüllt." geändert in: "Die Belegungs- und Mietpreisbindung kann nach zwei Laufzeitmodellen vereinbart werden: a) Laufzeit mit festgesetztem Ende Die Belegungs- und Mietpreisbindung ist für mindestens 10 Jahre und maximal bis zu 20 Jahre zu vereinbaren und setzt mit dem Beginn des Mietverhältnisses ein. Sie gilt während des Bindungszeitraums für jede Wiedervermietung, es sei denn, es wird von dem Kündigungsrecht nach Nummer 9 Gebrauch gemacht. b) Laufzeit mit offenem Ende Die Belegungs- und Mietpreisbindung wird als sich verlängernder Zeitraum vereinbart. Der erstmalig vereinbarte Zeitraum zwischen 10 und 20 Jahren beginnt dann mit jeder Wiedervermietung neu, es sei denn, es wird von dem Kündigungsrecht nach Nummer 9 Gebrauch gemacht. Eine Auszahlung des Zuschusses nach Nummer 5 a) ist hier nicht möglich. Wird eine Belegungs- und Mietpreisbindung für weniger als 20 Jahre vereinbart kann im gegenseitigen Einvernehmen die Bindung vor Ablauf, frühestens jedoch 12 Monate vor Vertragsende, bis zur Höchstdauer von insgesamt 20 Jahren verlängert werden. Zur Berechnung des städtischen Förderanteils ist die zu diesem Zeitpunkt gültige ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde zu legen. Genehmigte und realisierte Mieterhöhungen sind bei der Anpassung der Förderhöhen zu berücksichtigen. Voraussetzung für die Verlängerung ist, dass die Wohnung größengerecht belegt ist und der Mieter noch die Einkommensvoraussetzungen nach Nummer 4.2 erfüllt." 3. Nummer 4.1 alt wird zu 4.2 neu, Nummer 4.2 alt wird zu 4.3 neu. 4. In Nummer 4.2 alt (4.3 neu) wird der Satz: "Die Höhe der Fördermiete (bei Erstvermietung) beträgt maximal 5,00 € je qm Wohnfläche und Monat." geändert in: "Die Höhe der Fördermiete (bei Erstvermietung) je Quadratmeter Wohnfläche und Monat entspricht der Einstiegsmiete nach Ziffer 5.2 -Stufe 1- (derzeit 5 Euro/m2) des "Frankfurter Programm für den Neubau von bezahlbaren Mietwohnungen: Förderweg 1" in der jeweils gültigen Fassung." 5. In Nummer 4.2 alt (4.3 neu) werden die Sätze: "Die Anpassung der Einstiegsmiete darf die Obergrenze der Fördermiete nicht überschreiten. Bei einer Förderung nach Nummer 5 b) (periodische Auszahlung) ist die Zustimmung zur Anpassung der Miete von den Verfügungsberechtigten in regelmäßigen Abständen (spätestens alle zwei Jahre) vom Mieter zu verlangen." geändert in: "Die Fördermiete darf die Obergrenze nicht überschreiten." 6. In Nummer 4.2 alt (4.3 neu) werden die Sätze: "Mieterhöhungen bedürfen der vorherigen Zustimmung der Förderstelle (Amt für Wohnungswesen). Schriftform ist erforderlich. Im Falle einer Wiedervermietung darf höchstens ein Mietzins vereinbart werden, der sich aus der in der Förderzusage festgelegten Miete zuzüglich zugestimmter Mieterhöhungen ergibt." geändert in: "Mieterhöhungen sind mit der Förderstelle (Amt für Wohnungswesen) abzustimmen. Schriftform ist erforderlich. Im Falle einer Wiedervermietung darf höchstens ein Mietzins vereinbart werden, der sich aus der in der Förderzusage festgelegten Miete zuzüglich zugestimmter Mieterhöhungen ergibt." 7. In Nummer 4.2 alt (4.3 neu) wird der Satz: "Im Falle der Modernisierung der Wohnungen während der Bindungsdauer, ist die Umlage modernisierungsbedingter Kosten durch die nach Nummer 4.2 Abs. 2 dieser Richtlinien vorgegebene Obergrenze der Fördermiete, zzgl. Betriebskosten beschränkt." geändert in: "Die im Falle einer Modernisierung bedingte Mieterhöhung ist auf höchstens 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat begrenzt und gilt für die Fördermiete und die ortsübliche Vergleichsmiete. Die vorgegebene Obergrenze der Fördermiete, zzgl. Betriebskosten nach Nummer 4.3 Abs. 2 dieser Richtlinien gilt auch für eine Modernisierungsmieterhöhung." 8. In Nummer 5 wird der Satz: "Der Erwerb von Belegungsrechten erfolgt entweder a) durch einen einmaligen Zuschuss oder b) durch periodische Auszahlung des Zuschusses (z. B. jährlich) in Höhe der Differenz zwischen der vereinbarten Fördermiete (4.2) und der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. Mietspiegel pro qm Wohnfläche und Förderdauer." geändert in: "Der Erwerb von Belegungsrechten erfolgt entweder a) durch einen einmaligen Zuschuss oder b) durch periodische Auszahlung des Zuschusses (z. B. jährlich) in Höhe der Differenz zwischen der vereinbarten Fördermiete (4.3) und der ortsüblichen Vergleichsmiete pro Quadratmeter Wohnfläche und Förderdauer." 9. In Nummer 5 wird der Satz: "Darüber hinaus wird d. Verfügungsberechtigten eine Aufwandspauschale gezahlt, deren Höhe in der Fördervereinbarung festzulegen ist, jedoch nicht mehr als 10 € pro qm Wohnfläche (aufgerundet auf volle Quadratmeter) und Bindungsjahr." geändert in: "Darüber hinaus wird d. Verfügungsberechtigten eine Aufwandspauschale gezahlt, deren Höhe in der Fördervereinbarung festzulegen ist, jedoch nicht mehr als 10 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (aufgerundet auf volle Quadratmeter) und Bindungsjahr." 10. In Nummer 5 wird folgender neuer Satz als Satz 5 eingefügt: "Auch im Falle einer Verlängerung der Bindung nach Nummer 4.1 Abs. 2 wird die zu diesem Zeitpunkt gültige ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde gelegt." 11. In Nummer 5 werden folgende neue Sätze als Satz 7 und 8 eingefügt: "Im Rahmen einer Kofinanzierung, gem. Abschnitt 3 der "Richtlinien zum Erwerb von Belegungsrechten" des Landes Hessen (StAnz. 17/2017 S. 466) in der jeweils gültigen Fassung, wird der Zuschuss des Landes von der Differenzzahlung abgezogen. Die Aufwandspauschale (Nummer 5 Satz 2) entfällt in diesem Fall." 12. In Nummer 6 wird der Satz: "Dem Angebot (Förderantrag) sind folgende Unterlagen beizufügen: - Liegenschafts- und Wohnungsbeschreibungen, - Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Angaben aller mietspiegelrelevanten Merkmale, - ggf. unbeglaubigter, vollständiger Grundbuchauszug nach dem neuesten Stand." geändert in: "Dem Angebot (Förderantrag) sind folgende Unterlagen beizufügen: - Liegenschafts- und Wohnungsbeschreibungen, - Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Angabe aller für die Berechnung relevanten Merkmale, - ggf. unbeglaubigter, vollständiger und aktueller Grundbuchauszug." 13. In Nummer 6 wird der Satz: "Das Amt für Wohnungswesen benennt d. Verfügungsberechtigten zur Belegung der entsprechenden Wohnung mindestens drei nach Nummer 4.1 berechtigte Wohnungsuchende zur Auswahl." geändert in: "Das Amt für Wohnungswesen benennt d. Verfügungsberechtigten zur Belegung der entsprechenden Wohnung mindestens drei nach Nummer 4.2 berechtigte Wohnungssuchende zur Auswahl." 14. In Nummer 8 wird der Satz: "Fehlförderung wird durch die kurze Bindungszeit (maximal 15 Jahre), die Verbilligung der ortsüblichen Vergleichsmiete um 15 v. H. (Obergrenze der Fördermiete gemäß Nummer 4.2 Absatz 2), regelmäßigen (Förder-) Mietanpassungen und der im Falle einer Verlängerung des Bindungszeitraums erforderlichen Einkommensüberprüfung der Mieter gem. Nummer 4 Absatz 2, vermieden." geändert in: "Fehlförderung wird durch die kurze Bindungszeit (maximal 20 Jahre), die Verbilligung der ortsüblichen Vergleichsmiete um 15 % (Obergrenze der Fördermiete gemäß Nummer 4.3 Abs. 2), regelmäßigen (Förder-) Mietanpassungen und der im Falle einer Verlängerung des Bindungszeitraums erforderlichen Einkommensüberprüfung der Mieter gem. Nummer 4.1 Abs. 2, vermieden." 15. In Nummer 8 wird der Satz: "Zukünftige gesetzliche Regelungen zur Vermeidung einer Fehlförderung sind auf diese Wohnung anwendbar." geändert in: "Gesetzliche Regelungen zur Vermeidung einer Fehlförderung, z. B. nach dem Fehlbelegungsabgabe-Gesetz (FBAG), sind auf diese Wohnungen anzuwenden." 16. In Nummer 9 werden die Sätze: "Bei Beendigung des Mietverhältnisses kann die Bindung gemäß Nummer 4 aufgehoben werden. Dies erfolgt durch schriftliche Erklärung der Förderstelle oder d. Verfügungsberechtigten oder durch Aufhebung des Förderbescheides." geändert in: "Ausschließlich bei Beendigung des Mietverhältnisses kann die Bindung gemäß Nummer 4 aufgehoben werden. Dies erfolgt durch schriftliche Erklärung der Förderstelle oder d. Verfügungsberechtigten. Dies gilt nicht im Rahmen einer Kofinanzierung, gem. Abschnitt 3 der "Richtlinien zum Erwerb von Belegungsrechten" des Landes Hessen (StAnz. 17/2017 S. 466) in der jeweils gültigen Fassung." 17. In Nummer 11 wird der Satz: "Der Fördernehmer hat bei Eigentumswechsel dem Rechtsnachfolger sämtliche Verpflichtungen aus der Förderzusage aufzuerlegen und die Förderstelle hierüber unverzüglich zu informieren." geändert in: "Der Fördernehmer hat bei Eigentumswechsel die Förderstelle unverzüglich zu informieren (§ 21 Abs. 4 HWoFG). Die sich aus der Förderzusage ergebenden Berechtigungen und Verpflichtungen des Förderempfängers gehen im Falle eines Eigentumswechsels des geförderten Objekts auf den jeweiligen Rechtsnachfolger über (§ 12 Abs. 3 HWoFG)." 18. Als neue Nummer 13 wird eingefügt: "EU-Beihilferechtskonformität Soweit es sich bei den Förderungen nach dieser Richtlinie um staatliche Beihilfen im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union handelt, werden sie gewährt: a) nach dem Beschluss 2012/21/EU der Kommission vom 20. Dezember 2011 über die Anwendung von Artikel 106 Absatz 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union auf staatliche Beihilfen in Form von Ausgleichszahlungen zugunsten bestimmter Unternehmen, die mit der Erbringung von Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichen Interesse betraut sind (ABI. L 7 vom 11.1.2012, S. 3). (Schwellenwert 500.000 € bis 15. Mio. € in drei Steuerjahren) b) nach der Verordnung (EU) Nummer 260/2012 der Kommission vom 25. April 2012 über die Anwendung der Artikel 107 und 108 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union auf De-minimis Beihilfen an Unternehmen, die Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichen Interesse (DAWI-De-minimis Beihilfen) erbringen (ABI. L 114 vom 26.04.2012, S. 8), in der jeweiligen geltenden Fassung. (Schwellenwert bis 500.000 € in drei Steuerjahren) In diesem Rahmen stellt die Förderung nach dieser Richtlinie einen Ausgleich für die Erbringung einer "Dienstleistung von allgemeinem wirtschaftlichen Interesse" (DAWI) zur Sicherung preisgebundenen Wohnraums aus dem vorhandenen Wohnraumbestand für Haushalte, die Schwierigkeiten haben, sich auf dem freien Frankfurter Wohnungsmarkt zu, für sie bezahlbaren Mietpreisen mit Wohnraum zu versorgen dar. Der Bedarf an Wohnraum in Frankfurt am Main steigt infolge des anhaltend starken Bevölkerungswachstums weiter an und damit auch der Bedarf an Mietwohnraum für Haushalte mit geringen und mittleren Einkommen. Diese können sich am Wohnungsmarkt nicht mit Wohnraum zu einer tragbaren Miete versorgen. Um diesen dringend benötigten Wohnraum zu generieren ist es notwendig diese Dienstleistung bereitzustellen. Sie besteht in dem Erwerb von Belegungsrechten an Bestandswohnungen unter Begründung von Mietpreis- und Belegungsbindungen an diesem Wohnraum und dessen Überlassung an wohnberechtigte Haushalte zu einer reduzierten Fördermiete. Im Rahmen ihrer Gemeinwohl-aufgabe gemäß § 2 Abs. 1, § 3 Abs. 3 HWOFG und § 4 Abs. 1 HGO erwirbt die Stadt Frankfurt am Main zur Erfüllung der selbigen, Belegrechte gemäß der Ziffern 4 und 5 dieser Richtlinie. Deshalb ist die nach dieser Richtlinie gewährte Förderung, soweit sie auf der Grundlage des sogenannten Freistellungsbeschlusses der EU-Kommission (,,Beschluss der Kommission v. 20.12.2011 über die Anwendung von Artikel 106 Absatz 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union auf staatliche Beihilfen in Form von Ausgleichsleistungen zugunsten bestimmter Unternehmen, die mit der Erbringung von Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichen Interesse betraut sind", veröffentlicht im Amtsblatt der Europäischen Union vom 11.01.2012, L 7/3 ff., Aktenzeichen K (2011)9380) erfolgt, gemäß Artikel 2 Nr. 1 a des Beschlusses 2012/21/EU der Kommission vom 20.12.2011 mit dem Binnenmarkt vereinbar und von der Anmeldepflicht bei der EU-Kommission gemäß Artikel 108 Abs. 3 des Vertrages über die Arbeitsweise der europäischen Union (AEUV) befreit. Voraussetzung für die Erbringung der Dienstleistung von allgemeinem wirtschaftlichen Interesse (DAWI) ist insbesondere, dass diese gemäß Artikel 4 des Beschlusses 2012/21/EU vom 20.12.2011 dem Unternehmen im Wege eines oder mehrerer Betrauungsakte übertragen wird, deren Form von den einzelnen Mitgliedsstaaten bestimmt werden kann. Die Betrauung des Förderempfängers nach dieser Richtlinie erfolgt durch einen Bewilligungsbescheid. Darin wird insbesondere bestimmt: (1) der Gegenstand und die Dauer der dem Fördernehmer übertragenen gemeinwirtschaftlichen Verpflichtungen und die Regelungen zur Überwachung ihrer tatsächlichen Erfüllung; (2) die Art und die Höhe der Mittelgewährung. Die Parameter, anhand derer der Ausgleich berechnet wird, sind objektiv und transparent in diesen Richtlinien festgelegt. Sie gelten für alle Fördernehmer gleichermaßen; (3) die Vorlage von Prüfungsunterlagen durch den Förderempfänger, die dokumentieren, dass der Ausgleich nicht über das hinausgeht, was erforderlich ist, um die Kosten der Erfüllung der gemeinwirtschaftlichen Verpflichtungen unter Berücksichtigung der dabei erzielten Einnahmen und eines angemessenen Gewinns aus der Erfüllung dieser Verpflichtungen ganz oder teilweise zu decken ("Überkompensationskontrolle"); (4) die Regelungen zur Rückforderung etwaiger rechtswidrig gewährter Beihilfen und etwaiger weiterer verwaltungsrechtlicher Nebenbestimmungen. Die Vorgaben des Bewilligungsbescheides sind einzuhalten, die Mittel zuwendungsgerecht und beihilfekonform zu verwenden. Diesbezüglich ist zu gewährleisten, dass eine entsprechende Dokumentation vorliegt und jederzeit eine Kontrolle dieser Praxis erfolgen kann." 19 . Nummer 13 alt wird zu 14 neu, Nummer 14 alt wird zu Nummer 15 neu. Begründung: Wie erfolgreich das sog. "Schlauvermieter-Programm" ist, misst sich nicht nur an der Zahl der erworbenen Belegungsrechte, sondern ganz besonders an der Anzahl der Jahre, die die erworbenen Wohnungen den berechtigten Haushalten zur Verfügung stehen. Es muss also dafür gesorgt werden, dass lange Bindungszeiten vereinbart werden können, um geförderten Wohnraum länger zu sichern. Die unter Nummer 2 aufgeführten Änderungen sind damit hauptsächlicher Anlass für die Anpassung der "Richtlinien zum Erwerb von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum". Bei der Gelegenheit werden missverständliche Formulierungen und nicht mehr zeitgemäße Grenzen der ortsüblichen Vergleichsmiete korrigiert, die die Richtlinien zukunftsfähig machen und eine Steigerung der Attraktivität des Förderprogramms hervorrufen sollen. zu 1. Nach dem Mietspiegel der Stadt Frankfurt am Main fallen die Grundmieten für kleinere Wohnungen in der Regel höher aus und liegen schnell über den derzeit gültigen 10 Euro pro Quadratmeter. Allein deswegen mussten in den vergangenen Jahren viele der angebotenen kleineren Wohnungen abgelehnt werden. Da der Bedarf an Wohnungen für Einpersonenhaushalte sehr hoch ist, soll eine Staffelung der maximalen ortsüblichen Vergleichsmiete im Bereich der kleinen Wohnungen dazu führen, dass zukünftig mehr der angebotenen Wohnungen für Einpersonenhaushalte für den Erwerb in Frage kommen. Betrachtet man den bereits erworbenen Bestand an Wohnungen, der sich im Laufe der Jahre aufgrund von Mieterwechseln zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete über 10 Euro pro Quadratmeter entwickelt hat, so sind von diesen 28 Wohnungen zehn Wohnungen bis zu 35 Quadratmeter groß und zwölf zwischen 35,01 und 50 Quadratmeter. Und genau an diesen Wohnungsgrößen besteht ein sehr großes Interesse. Besonders für selbstzahlende Mieter/innen sind sehr kleine Wohnungen interessant, weil die zu leistende Fördermiete mit der Größe der Wohnung zunimmt. Aber je kleiner die Wohnung, desto höher ist die Grundmiete. In Sindlingen sind beispielsweise in zwei Häusern, die über den siedlungsbezogenen Erwerb im Modell 2 gesichert sind, mit insgesamt 64 Wohnungen, 50 Wohnungen unter 50 Quadratmeter groß. Diese liegen derzeit nach dem Mietspiegel 2016 durchschnittlich bei 9,98 Euro, können somit voraussichtlich mit dem neuen Mietspiegel gar nicht mehr erworben werden. Für zwei weitere Häuser in der gleichen Siedlung besteht dieses Problem bereits. Hier sind alle der insgesamt 40 Wohnungen unter 35 Quadratmeter groß. Davon liegen 32 Wohnungen bereits bei einer Vergleichsmiete von 10,43 Euro und dürfen nicht mehr über das Programm erworben werden. Und bei diesen Wohnungen handelt es sich um Wohnungen, die nach dem Mietspiegel höhere Abschläge als Zuschläge erhalten. Hierdurch wird eindeutig belegt, dass die 10-Euro-Grenze für Wohnungen bis 50 Quadratmeter angepasst werden muss, um zu verhindern, dass bereits mit Erscheinen des Mietspiegels 2018 ein Erwerb dieser Wohnungen ausgeschlossen wird. Aufgrund der dargelegten Tatsachen wird es nicht nur notwendig sein, eine Ausnahme für Wohnungen bis 50 Quadratmeter zu schaffen, sondern auch eine zweite Kategorie für Wohnungen von bis zu 35 Quadratmetern einzuführen. Eine ortsübliche Vergleichsmiete von 12 Euro für Wohnungen bis 35 Quadratmeter und 11,50 Euro für Wohnungen bis 50 Quadratmeter muss für diese Wohnungsgrößen durchaus angesetzt werden, um zu vermeiden, dass das geschilderte Problem in wenigen Jahren erneut auftaucht. Darüber hinaus sollen besondere Lagemerkmale, wie z. B. derzeit die "zentrale Wohnlagen" im Mietspiegel, bei der Entscheidung, ob die Wohnung in das Förderprogramm aufgenommen wird nicht berücksichtigt werden. Andernfalls könnten im innenstadtnahen Bereich keine Belegungsrechte erworben werden. Ziel des Förderprogramms ist aber eine möglichst breite Streuung der Belegrechtswohnungen. Es ist davon auszugehen, dass auch die Fördermiete innerhalb der nächsten Jahre angepasst wird. Die Festlegung der Maximalhöhe des Förderzuschusses soll sich demnach zukünftig an der jeweiligen Fördermiete orientieren, damit eine Anpassung der Fördermiete in diesem Falle nicht dazu führt, dass die Maximalhöhen erneut unzureichend sind. Deshalb wurde hier mit Prozenten über der Fördermiete gearbeitet, um die Maximalhöhe zu definieren. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt in Frankfurt am Main über den Mietspiegel. Das wird direkt in der zweiten Nummer der neuen Richtlinien klargestellt, weil seitens einiger Eigentümer/innen die Berechnung anhand des Mietspiegels in Frage gestellt wurde. zu 2. In den nächsten Jahren werden immer mehr Wohnungen aus der Bindung fallen, weil die bisherige Höchstgrenze von 15 Jahren erreicht ist. Welche Konsequenz das für die Bestandsmieter/innen solcher Wohnungen hat, kommt auf die Gestaltung der Mietverträge an. Mieter/innen der ABG Frankfurt Holding z.B. müssen nach Ablauf der Bindung direkt die ortsübliche Vergleichsmiete entrichten. Betroffene Haushalte werden sich aus diesem Grund in der Regel erneut im Amt für Wohnungswesen als Wohnungssuchende registrieren lassen müssen. Für die Mieter/innen der übrigen Eigentümer/innen bedeutet der Verlust der Bindung zwar keinen ganz so drastischen Einschnitt, aber auch sie werden mit stetigen Mieterhöhungen zu kämpfen haben, die sich nicht mehr an dem Verbraucherpreisindex orientieren. Um diesem Problem entgegenzuwirken, werden zwei grundlegende Änderungen eingeführt. Die maximale Förderdauer wird von 15 auf 20 Jahre angehoben. Zum einen ermöglicht das den Eigentümern/innen, im 15. Jahr eine (weitere) Bindungsverlängerung zu beantragen, zum anderen können Eigentümer/innen schon beim Erwerb eine Bindungszeit von 20 Jahren vereinbaren. Fehlförderungen sind mittlerweile aufgrund der wieder eingeführten Fehlbelegungsabgabe nicht zu befürchten. Außerdem wird ein neues Laufzeitmodell mit flexiblem Ende eingeführt, bei dem die Laufzeit mit jeder Wiedervermietung neu beginnt, sodass eine Wohnung in diesem Laufzeitmodell erst aus der Bindung fällt, wenn kein/e Nachmieter/in gefunden wird oder der/die Eigentümer/in kein Interesse mehr an einer Verlängerung hat. Das neue Laufzeitmodell ist auch ein großer Vorteil für die Mieter/innen, da diese sich darauf verlassen können, ab Einzug mindestens zehn Jahre in einer geförderten Wohnung leben zu dürfen und sich nicht nach kurzer Zeit erneut wohnungssuchend melden zu müssen. zu 3. Die Nummerierung wird angepasst. zu 4. In den Richtlinien war bisher festgelegt, dass die Fördermiete 5 Euro pro Quadratmeter beträgt. Warum dieser Betrag gewählt wurde, wurde nicht erklärt. Die Höhe der Fördermiete in Frankfurt am Main ist unter Nummer 5.2 in den vom Stadtplanungsamt herausgegebenen Richtlinien "Frankfurter Programm für den Neubau von bezahlbaren Mietwohnungen: Förderweg 1" unter Stufe 1 definiert. Die Verknüpfung zwischen den beiden Richtlinien ist sinnvoll, weil bei einer Änderung der Richtlinien durch die Gremien der Stadt Frankfurt am Main dann die "Richtlinien zum Erwerb von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum" nicht erneut angepasst werden müssen. zu 5. Der Begriff der Einstiegsmiete war in den alten Richtlinien ein Hilfskonstrukt, um den Unterschied zwischen der ersten Fördermiete nach Einzug der/des Mietenden und der Fördermiete nach umgesetzten Mieterhöhungen darzustellen. Hier eine Unterscheidung vorzunehmen, ist nicht nötig und führte in der Vergangenheit seitens an dem Programm Interessierter zu der Annahme, dass es sich hier um grundunterschiedliche Mieten handele. Zum besseren Verständnis wird der Begriff "Einstiegsmiete" durch "Fördermiete" ersetzt. Auf den Zwang zur Durchführung von Mieterhöhungen wird zukünftig verzichtet. Die Eigentümer/innen dürfen die Miete nur in Anlehnung an den Verbraucherpreisindex anheben. Über eine längere Phase ist dieser in der Vergangenheit kaum angestiegen. In einem solchen Zeitraum eine Fördermieterhöhung durchzuführen, rechtfertigt den Aufwand für alle Beteiligten nicht. Eine Eigentümerin hat von der Erhöhung der Fördermiete bereits aus ihrer sozialen Verantwortung heraus abgesehen, nachdem sie erfahren hat, dass der Mieter sich derzeit in einer besonders schwierigen Situation befand und wollte diesen nicht noch weiter belasten. Einer solchen Festlegung sollen diese Richtlinien nicht im Wege stehen. Auch soll dem/der Mieter/in kein Nachteil daraus entstehen, dass sich der/die Eigentümer/in gegen die Einmalzahlung entscheiden hat. Der/Die Eigentümer/in soll selbst darüber entscheiden können, ob die Miete angehoben wird, egal für welche Auszahlungsvariante er/sie sich entschieden hat. zu 6. Das Fachamt prüft bei einer anstehenden Mietererhöhung, ob der/die Eigentümer/in den neuen Betrag anhand des Verbraucherpreisindexes korrekt berechnet hat und weist auf offensichtliche Fehler in Bezug auf Fristen hin. Es erfolgt aber keine Prüfung von Mieterhöhungsschreiben, dem Zugang oder anderen verfahrensrechtlichen Schritten. Für diese Punkte trägt der/die Eigentümer/in allein die Verantwortung. Es soll damit vermieden werden, dass der Eindruck entsteht, das Fachamt hätte Entscheidungen der Eigentümer/innen mitgetragen, die nicht seinem Einfluss unterliegen. Deshalb soll hier nicht von einer Zustimmung, sondern von einer Abstimmung gesprochen werden. zu 7. Der Bezug auf die neue Nummer 4.3 wird angepasst. zu 8. Der Bezug auf die neue Nummer 4.3 wird angepasst. Es wird nicht mehr auf den Mietspiegel hingewiesen, da die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Nummer 2 der Richtlinien erläutert wird. Die Abkürzung "qm" wird für eine bessere Lesbarkeit und zur Vereinheitlichung als "Quadratmeter" ausgeschrieben. zu 9. Für eine bessere Lesbarkeit und zur Vereinheitlichung wird die Abkürzung "qm" als "Quadratmeter" ausgeschrieben und das €-Zeichen wird durch "Euro" ersetzt. zu 10. Es wird klargestellt, dass bei jeder Bindungsverlängerung immer die zu diesem Zeitpunkt gültige ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde zu legen ist. Bei den ersten durchgeführten Bindungsverlängerung war dieser Fakt nämlich noch unklar und wurde seitens der betroffenen Eigentümerin hinterfragt. zu 11. An dieser Stelle erfolgt die Implementierung einer möglichen Kofinanzierung mit dem Land Hessen gemäß der Richtlinie "Soziale Wohnraumförderung; Erwerb von Belegungsrechten" (BelR-RL) vom 04.04.2017. zu 12. Es wird nicht mehr auf den Mietspiegel hingewiesen, da die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Nummer 2 der Richtlinien erläutert wird. Die Definition eines aktuellen Grundbuchauszuges wird konkretisiert, da es hier immer wieder zu Diskussionen mit Eigentümern kam. zu 13. Der Bezug auf die neue Nummer 4.2 wird angepasst. zu 14. Die längere maximale Bindungszeit und die entsprechend veränderte Nummerierung der Vorschriften werden angepasst. zu 15. Es erfolgt ein direkter Hinweis auf das in 2016 eingeführte FBAG und eine Anpassung der genannten Nummern. zu 16. Es wird konkretisiert, dass eine Aufhebung des Vertrages nur möglich ist, wenn das bestehende Mietverhältnis beendet wird und dass diese Option im Rahmen einer Kofinanzierung in keinem Fall besteht, da das Land eine Aufhebung der Bindung nicht vorgesehen hat. zu 17. Aufgrund der Formulierung "aufzuerlegen" hat im vergangenen Jahr ein Immobilienmakler Kaufinteressenten dahingehend beraten, dass der/die vorhergehende Eigentümer/in einem/r neuen Eigentümer/in die Verpflichtungen formell auferlegen müsste und - sofern dies einfach ausgelassen wird - die rechtsnachfolgende Person die Verpflichtung nicht übernehmen bräuchte. Die neue Formulierung dient der Klarstellung, dass die rechtsnachfolgende Person automatisch per Gesetz an Stelle des/der Vertragspartners/in rückt und hierfür kein weiteres Handeln des/der ursprünglichen Vertragspartners/in notwendig ist. zu 18. Der Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV) formuliert ein grundsätzliches Verbot staatlicher Beihilfen, die den Wettbewerb zu verfälschen drohen. Die Europäische Kommission ist deshalb von jeder beabsichtigten Förderleistung zu informieren. Die Mietwohnraumförderung nach dem vorliegenden Programm bezieht sich auf Dienstleistungen, die dem Allgemeininteresse dienen und für die ein besonderer Bedarf besteht. Nach den unter Ziffer 13 genannten Beschlüssen der EU-Kommission sind diese "Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichen Interesse" (DAWI-Beschluss) unter bestimmten Voraussetzungen von der Anmeldepflicht befreit. Die Regelungen unter Ziffer 13 dienen dazu, die Voraussetzungen des DAWI-Beschlusses zu erfüllen. zu 19. Die Nummerierung wird angepasst. Alternativen Keine Lösung Den vorgenannten Änderungen der Richtlinien wird zugestimmt. Kosten Investitionsbedarf Die Mittel werden im Teilfinanzhaushalt der Produktgruppe 17.01 Wohnen mit einem jährlichen Haushaltsansatz von bislang 4.900 T€ bereitgestellt. Erträge aus der Fehlbelegungsabgabe dürfen zur Finanzierung des Erwerbes von Belegungsrechten herangezogen werden. Ggf. notwendige Mehrbedarfe werden im Rahmen der Haushaltsplanaufstellungsverfahren zu den entsprechenden Haushaltsjahren angemeldet. Anlage _Richtlinien (ca. 88 KB) Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Vortrag des Magistrats vom 19.01.2007, M 11 Vortrag des Magistrats vom 20.07.2009, M 149 Vortrag des Magistrats vom 07.03.2014, M 57 Antrag vom 25.07.2020, OF 1140/2 Zuständige Ausschüsse: Haupt- und Finanzausschuss Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Ausschuss für Soziales und Gesundheit Versandpaket: 28.08.2019 Beratungsergebnisse: 33. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 16.09.2019, TO I, TOP 25 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Es dient zur Kenntnis, dass der Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau die Beratung der Vorlage M 125 auf den Haupt- und Finanzausschuss delegiert hat. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FDP, BFF und FRAKTION 33. Sitzung des Ausschusses für Soziales und Gesundheit am 19.09.2019, TO I, TOP 14 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 125 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE. und FRAKTION; BFF (= Enthaltung) Sonstige Voten/Protokollerklärung: FDP und FRANKFURTER (= Annahme) 34. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 24.09.2019, TO I, TOP 35 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 125 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, FDP und FRANKFURTER gegen LINKE. und FRAKTION (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) Sonstige Voten/Protokollerklärung: ÖkoLinX-ARL (= Annahme) 36. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 26.09.2019, TO II, TOP 41 Beschluss: Der Vorlage M 125 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, FDP, FRANKFURTER und ÖkoLinX-ARL gegen LINKE. und FRAKTION (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) Beschlussausfertigung(en): § 4656, 36. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 26.09.2019 Aktenzeichen: 64 0