(Ehemalige) Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme „Am Riedberg“ hier: Ergänzung des Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung vom 16.06.2016, § 233 (M 56)

S A C H S T A N D : Vortrag des Magistrats vom 03.02.2017, M 30 Betreff: (Ehemalige) Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme "Am Riedberg" hier: Ergänzung des Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung vom 16.06.2016, § 233 (M 56) Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 16.06.2016, § 233 (M 56) I. Nach der Aufhebung der Entwicklungssatzung "Am Riedberg" und der Übertragung der von dem ehemaligen Entwicklungsträger noch nicht vermarkteten Baugrundstücke in den Villengebieten "Villen West", "die weißen villen" und "RiedbergVillen hoch3" an die Stadt Frankfurt am Main wird einem Weiterverkauf dieser Baugrundstücke an private Einzelerwerber zugestimmt. Eine Beschlussfassung über jeden einzelnen Kaufvertrag zu den nachfolgend gelisteten Grundstücken entfällt, soweit die weiteren Bedingungen erfüllt sind: Kaufgrundstücke: Gem. Flur Flst. Größe (in m2) Baugebiet Kalbach 46 148/126 649 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 144/28 622 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 148/145 674 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 148/152 663 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 148/150 648 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 148/137 702 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 144/35 610 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 148/138 873 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 144/29 600 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 144/37 680 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 148/144 784 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 148/143 781 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 148/131 662 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 148/129 648 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 144/38 615 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 144/31 607 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 148/141 739 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 148/151 663 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 148/130 664 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 148/147 669 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 144/30 605 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 148/146 620 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 144/36 667 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 148/142 950 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 144/34 672 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 148/140 611 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 148/139 653 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 148/136 665 RiedbergVillen hoch 3 Kalbach 46 244/8 772 weiße villen Kalbach 46 241/73 807 weiße villen Kalbach 46 244/11 802 weiße villen Kalbach 46 241/56 782 weiße villen Kalbach 46 119/25 500 Villen West Kalbach 46 120/10 501 Villen West Kalbach 46 120/11 513 Villen West Kaufpreis: Der Weiterverkauf erfolgt mindestens zu dem in der aktuellen Bodenrichtwertkarte ausgewiesenen Quadratmeterpreis. Der Bodenrichtwert beträgt für die Flurstücke auf der Grundlage einer Einfamilienhausbebauung derzeit 660,00 EUR/m2 (akt. Stand vom 01.01.2016). Besondere Bedingungen: Eventuell in den Kaufgrundstücken verlegte Ver- und Entsorgungsleitungen sind auf Wunsch der Versorgungsträger entweder grundbuchlich zu sichern oder zu verlegen. Die Kosten hierfür trägt der Käufer. Rechts- und Sachmängelhaftung: Die Grundstücke werden so übergeben, wie sie daliegen, ohne Haftung für offene oder verdeckte Sach- und Rechtsmängel, insbesondere für die Beschaffenheit des Untergrundes und Art und Maß der Bebaubarkeit sowie für Altlasten und/oder schädliche Bodenveränderungen gemäß Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG), für Ansprüche nach dem Umweltschadensgesetz (USchadG) und wasserrechtlichen Vorschriften, sowie für Nachbaransprüche jeder Art. Verrechnung: Produktgruppe 31.08 Abwicklung von Grundstücksgeschäften, Projektdef. 5.005485 Grunderwerb und Freimachung, Fortsetzung Projekt 5.001410 (ab 02/2011). Der Magistrat - Dezernat V/Liegenschaftsamt - wird bevollmächtigt und beauftragt, diesen Beschluss zu vollziehen. II. Bereits begonnene bzw. noch ausstehende Maßnahmen in dem Entwicklungsbereich "Am Riedberg", die der Erreichung der Entwicklungsziele dienen (Anlage 2 und 3 der M 56/2016), können analog den/dem bisherigen Verfahren im Treuhänderverhältnis insbesondere ohne Vorplanungsbeschluss, ohne verbindliche Prüfungen des Revisionsamtes und ohne Beteiligung der Magistratsvergabekommission realisiert werden, soweit deren Finanzierung aus entwicklungsbedingten Einnahmen gesichert ist. Die Ziff. XIII. und XIV. der M 56/2016 bleiben zu beachten. III. Ein Ausgabenanteil in Höhe von bis zu EUR 0,2 Mio. für die den Grundstückswert steigernde Errichtung von Gabionenwandabschnitten auf den städtischen Baugrundstücken entlang der Carl-Herrmann-Rudloff-Allee wird genehmigt. Die Verrechnung der Kosten erfolgt über die Produktgruppe 31.08 Abwicklung von Grundstücksgeschäften, Projekt 5.005485 Grunderwerb und Freimachung, Fortsetzung Projekt 5.001410 (ab 02/2011). IV. Die gemäß Ziffer VIII. der M 56/2016 beim Grunderwerb (Produktgruppe 31.08, Projekt 5.005485) zugelassene Ausgabeansatzüberschreitung wird um weitere EUR 1,2 Mio. erhöht. Es handelt sich dabei um Nebenkosten für den Grunderwerb "Restanten" (Grunderwerbssteuer, Notargebühren u. ä.). V. Die haushaltsmäßige Deckung der unter III. und IV. aufgeführten Kosten - insgesamt EUR 1,4 Mio. - erfolgt aus Mitteln der Produktgruppe 13.01, Projekt 5.005491 Entwicklung Rebstockgelände. VI. Es dient zur Kenntnis, dass für einige Einzelmaßnahmen der sozialen Infrastruktur, u. a. für a) - KiTa 3 (Quartier Schöne Aussicht) - KiTa 6 (Quartier Ginsterhöhe) - KiTa 7 (Quartier Mitte) - KiTa 9 (Quartier Altkönigblick) bisher nicht im Haushalt berücksichtigte Ausgaben in Höhe von bis zu rd. EUR 0,2 Mio. anfallen können. Sie werden zu Lasten der Maßnahme Produktgruppe 20.03, Projekt 5.007268 Baumaßnahme KiTa 4 (ehem. SEM Riedberg) in Höhe EUR 0,2 Mio. zugelassen. Die Abwicklung erfolgt über ein in dieser Produktgruppe neu einzurichtendes Projekt. b) - Grundschule 2 mit Schwimm- und Sporthalle sowie KiTa 10 (Quartier Westflügel) - Gymnasium Riedberg bisher nicht im Haushalt berücksichtigte Ausgaben in Höhe von bis zu rd. EUR 1,5 Mio. anfallen können. Sie werden zu Lasten der Ausgabeansätze für die Infrastrukturmaßnahmen der (ehem.) Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Riedberg in den Produktgruppen 16.01, 20.01, 20.03, 21.15 und 22.09 zugelassen. Diese sind dezernatsübergreifend gegenseitig deckungsfähig und soweit die Deckung aus entwicklungsbedingten Einnahmen gesichert ist, bedürfen Überschreitungen des Kostenrahmens keiner gesonderten Bewilligung. Die Abwicklung erfolgt über ein in der jeweiligen Produktgruppe neu einzurichtendes Projekt. Begründung: A. Ausgangslage / Zielsetzung: Den südlichen Abschluss des Quartiers "Riedberg-Westflügel" werden drei inselförmig angelegte Villengebiete bilden. Im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Aufhebung der Entwicklungssatzung "Am Riedberg" waren noch nicht alle betreffenden Baugrundstücke an Enderwerber veräußert. Bei den noch nicht vermarkteten Flurstücken handelt es sich um drei im Gebiet "Villen West", vier im Gebiet "die weißen villen" sowie 28 im Gebiet "RiedbergVillen hoch3" gelegene, noch unbebaute Einfamilienhausgrundstücke, die jeweils ringförmig um die bereits hergestellten Erschließungsstraßen angelegt sind. Diese baureifen Grundstücke hat die HA Hessen Agentur GmbH (im Folgenden: Hessen Agentur) aufgrund der Beendigung ihrer Tätigkeit als Treuhänder mit Aufhebung der Entwicklungssatzung nach den gesetzlichen Vorschriften auf die Stadt übertragen. Die städtischen Grundstücke sind in der Abwicklungsphase der Entwicklungsmaßnahme noch an Enderwerber zu veräußern. Bei der nach Abschluss des Treuhänderverhältnisses erforderlichen Planung und Abwicklung der Maßnahmen über den städtischen Haushalt sind grundsätzlich städtische Regelungen zu achten. Gleichwohl ist die sich an die Aufhebung der Entwicklungssatzung "Am Riedberg" anschließende Abwicklungsphase (bis 31.12.2020) jedoch noch Teil der Maßnahme, für die weiterhin entwicklungsrechtliche Besonderheiten gelten. Diesbezüglich ist eine Präzisierung der Beschlusslage erforderlich. Die Kosten für die Gabionenwand waren bisher weder Gegenstand der Anlage 2 noch der Anlage 3 der M 56/2016. Ihre Finanzierung bedarf der Genehmigung. Weiterhin waren die Kosten für einige Einzelmaßnahmen der sozialen Infrastruktur bisher weder Gegenstand der Anlage 2 noch der Anlage 3 der M 56/2016. Ihre Finanzierung bedarf der Genehmigung. B. Lösung / Realisierungsschritte: Die Vermarktung übernimmt weiterhin die Hessen Agentur als Dienstleister der Stadt nach bereits entwickelten und mit dem Magistrat (Stadtplanungsamt) abgestimmten Rahmenvorgaben, die eine hohe städtebauliche und architektonische Qualität gewährleisten. Ein Verkauf der Villengrundstücke im Quartier "Riedberg-Westflügel" soll durch generell gesetzte Rahmenbedingungen vereinfacht werden. Wie die beigefügten Lagepläne zeigen, gibt es bereits zahlreiche Reservierungen und Verkäufe, so dass mit einer weiterhin zügigen Vermarktung zu den jeweils geltenden Bodenrichtwerten bzw. zu mit der kommunalen Wertermittlungsstelle abgestimmten Kaufpreisen zu rechnen ist. Der Verkauf erfolgt dabei zu den von der Hessen Agentur bei der bisherigen Vermarktung zugrunde gelegten und mit dem Gutachterausschuss bei der Stadt Frankfurt am Main abgestimmten Kaufpreisen, mindestens jedoch dem aktuell gültigen Bodenrichtwert. Trotz Aufhebung der Entwicklungssatzung soll hinsichtlich der Qualitäten und der personellen Zuständigkeit eine maximale Kontinuität in der bereits erfolgreich begonnenen Vermarktung gewährleistet werden. Diese wird durch die weiterhin geltenden städtebaulichen Rahmenvorgaben inklusive des Vermarktungsverfahrens, das zu dem individuellen Architektenentwurf für jede einzelne Villa mit maximal 2 Vollgeschossen führt, gesichert. Dabei wird die angestrebte Qualität dadurch gewährleistet, dass vor Abschluss eines Kaufvertrags der Architektenentwurf durch ein Gestaltungsgremium bzw. das Stadtplanungsamt freigegeben werden muss und dieser städte- und hochbauliche Entwurf sodann Bestandteil der vertraglichen Bauverpflichtung wird. Grundlage für die Freigabeentscheidung sind die beiden Vermarktungsbroschüren, die für jedes Villengebiet einzeln das Leitbild hinsichtlich der Baukörper, des Materials, der Fassaden etc. als Entwicklungsziele darstellen und jedem Kaufinteressenten übergeben werden. Als Ansprechpartner steht unverändert die Hessen Agentur als ehemaliger Treuhänder zur Verfügung, was vor allem bei den bereits reservierten Grundstücken vorteilhaft ist. Zur Wahrung des Gebots der Zügigkeit einer Entwicklungsmaßnahme, das auch für die Abwicklungsphase einer Maßnahme gilt, und zur Vermeidung der Befassung der Stadtverordnetenversammlung mit jedem einzelnen der insgesamt ca. 35 anstehenden Kaufverträge innerhalb des voraussichtlich relativ kurzen Vermarktungszeitraums ist ein Sammelbeschluss geboten. Mit diesem Beschluss wird dem Verkauf sämtlicher noch nicht vermarkteter Baugrundstücke in den drei Villengebieten "Villen West", "die weißen villen" und "RiedbergVillen hoch3" auf der Grundlage der vorstehend beschriebenen Vorgaben zugestimmt. Zur Präzisierung der Beschlusslage: Aus den in der Abwicklungsphase zu erwartenden entwicklungsbedingten Einnahmen können und dürfen nach Maßgabe des Stadtverordnetenbeschlusses § 233 vom 16.06.2016 - freigabeunabhängig - Ausgaben getätigt werden, denn die Stadt hält mit diesem Beschluss an den Entwicklungszielen unverändert fest und hat diese zu erfüllen. Die Bestimmungen in X. und XI. der Beschlussvorlage M 56/2016 knüpfen konsequent an die Fortgeltung der entwicklungsrechtlichen Vorgehensweise an. In der Abwicklungsphase der Maßnahme ist daher weiterhin wie in der Durchführungsphase, die mit der Aufhebung der Entwicklungssatzung abgeschlossen wurde, zu verfahren. D. h., dass insbesondere keine - Vorplanungsbeschlüsse, - verbindlichen Prüfungen des Revisionsamtes und - Beteiligung der Magistratsvergabekommission erforderlich sind. Die Beschlussziffer II. dieser Vorlage dient insoweit der Präzisierung zur weiteren Umsetzung der Maßnahmen gemäß Beschlussziffer X. und XI. der M 56/2016. Die Gabionenwand wird auf den im städtischen Zwischeneigentum befindlichen Einzelhausgrundstücken vervollständigt. Die gesamte Gabionenwand dient nicht nur einer gestalterisch einheitlichen Einfriedung der Baugrundstücke, sondern vor allem der städtebaulich-räumlichen Fassung des Straßenraumes der Carl-Herrmann-Rudloff-Allee, deren geschwungener Verlauf durch dieses vertikale Gestaltungselement betont wird und damit klarer in Erscheinung tritt. Der Ausgabeansatz für Grundstücksankäufe (Produktgruppe 31.08, Projekt 5.005485) beläuft sich planmäßig auf rd. EUR 17,7 Mio., inkl. der bisher zugelassenen Budgetüberschreitung i.H.v. EUR 10,0 Mio. auf insg. rd. EUR 27,7 Mio in 2016. Die verfügbaren Mittel genügen absehbar nicht, um die Abwicklung der weiteren Grundstücksankäufe zu gewährleisten. Es zeichnet sich die Notwendigkeit einer Erhöhung um EUR 1,4 Mio. ab. Der Umfang des Grundstücksgeschäfts gemäß Ziffer VI. der M 56/2016 beläuft sich auf rd. EUR 18,2 Mio., hinzu kommen Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer = EUR 1,1 Mio. und Notargebühren = rd. EUR 0,1 Mio.) i.H.v. insgesamt EUR 1,2 Mio. sowie EUR 0,2 Mio. für die Gabionenwand. Entgegen den ursprünglichen Planungen haben sich bei verschiedenen Maßnahmen der sozialen Infrastruktur Verzögerungen ergeben, die zur Folge haben, dass nach dem 30.06.2016 Kosten anfallen, die nunmehr nicht im Treuhänderverhältnis beglichen werden können, sondern eine Haushaltsveranschlagung erforderlich machen. Eine Abrechnung über ein bereits veranschlagtes SEM Riedberg-Projekt würde das jeweilige Ergebnis verfälschen, daher bedarf es zur Abwicklung neuer/gesonderter Projekte. Die Mittelbereitstellung erfolgt durch die Heranziehung von Mitteln aus einer der bereits veranschlagten Maßnahmen ohne Ausweitung des Haushaltsplans. C. Alternativen: Für die Veräußerung von Grundstücken in den drei Villengebieten wird die Zustimmung der Stadtverordnetenversammlung im Einzelfall eingeholt. Im Übrigen bestehen keine Alternativen. D. Kosten: Mit der Aufhebung der Entwicklungssatzung und dem damit verbundenen Abschluss der Durchführungsphase der Entwicklungsmaßnahme ist diese noch nicht vollständig beendet. In der sich anschließenden Abwicklungsphase fallen weitere entwicklungsbedingte Aufgaben an, die aus den entwicklungsbedingten Einnahmen finanziert werden. Bei den vorne beantragten Budgetpositionen handelt es sich um zeitbedingte Verschiebungen aus der Durchführungsphase in die Abwicklungsphase. In einer Gesamtbetrachtung der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zum 31.12.2020 sind diese Budgetverschiebungen ergebnisneutral. Anlage 1 (ca. 436 KB) Anlage 2 (ca. 471 KB) Anlage 3 (ca. 536 KB) Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Vortrag des Magistrats vom 04.03.2016, M 56 Vortrag des Magistrats vom 16.11.2018, M 223 Zuständige Ausschüsse: Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Haupt- und Finanzausschuss Beratung im Ortsbeirat: 8, 12 Versandpaket: 08.02.2017 Beratungsergebnisse: 10. Sitzung des OBR 8 am 09.03.2017, TO I, TOP 20 Beschluss: Der Vorlage M 30 wird zugestimmt. Abstimmung: SPD und CDU gegen GRÜNE und LINKE. (= Ablehnung) bei Enthaltung BFF 10. Sitzung des OBR 12 am 10.03.2017, TO I, TOP 12 I. Zu der Vorlage M 30 stellt die FDP-Fraktion folgenden mündlichen Antrag: "Die Stadtverordnetenversammlung möge beschließen: 1. Den Ziffern I., II. sowie IV. bis VI. der Vorlage M 30 wird zugestimmt. 2. Die Ziffer III. der Vorlage M 30 wird abgelehnt." II. Nach Ablehnung ihres mündlichen Antrags stellt die FDP-Fraktion den Geschäftsordnungsantrag, die Ziffer III. der Vorlage M 30 getrennt von der restlichen Vorlage abzustimmen. Beschluss: 1. Der mündliche Antrag der FDP-Fraktion wird abgelehnt. 2. Der Geschäftsordnungsantrag der FDP-Fraktion wird abgelehnt. 3. Der Vorlage M 30 wird zugestimmt. Abstimmung: zu 1. und 2.: CDU, GRÜNE und BFF gegen SPD und FDP (= Annahme) zu 3.: Annahme bei Enthaltung SPD und FDP 9. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 13.03.2017, TO I, TOP 14 Beschluss: nicht auf TO Die Beratung der Vorlage M 30 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FDP, BFF, FRAKTION und FRANKFURTER 10. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 21.03.2017, TO II, TOP 5 Beschluss: nicht auf TO Die Beratung der Vorlage M 30 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FDP, BFF, FRAKTION und FRANKFURTER 10. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 24.04.2017, TO I, TOP 11 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 30 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD und BFF gegen LINKE., FRAKTION und FRANKFURTER (= Ablehnung) Sonstige Voten/Protokollerklärung: FDP (= Annahme) ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung) 11. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 02.05.2017, TO II, TOP 2 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 30 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD; FDP und BFF gegen LINKE., FRAKTION und FRANKFURTER (= Ablehnung) 13. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 04.05.2017, TO II, TOP 27 Beschluss: Der Vorlage M 30 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, FDP und BFF gegen LINKE., FRAKTION, FRANKFURTER und ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung) Beschlussausfertigung(en): § 1322, 13. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 04.05.2017 Aktenzeichen: 61 0