Erhaltungssatzung Nr. 54 - Frankfurt am Main - Altstadt/Innenstadt hier: Einstellung des Erhaltungssatzungsverfahrens

Vortrag des Magistrats vom 19.10.2018, M 187

Betreff: Erhaltungssatzung Nr. 54 - Frankfurt am Main - Altstadt/Innenstadt hier: Einstellung des Erhaltungssatzungsverfahrens Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 26.02.2015, § 5650 Ziff. 1 (M 231) Das Erhaltungssatzungsverfahren Nr. 54 - Frankfurt am Main - Altstadt / Innenstadt - ist einzustellen. Begründung: Für das Gebiet "Altstadt / Innenstadt" in Frankfurt am Main hat die Stadtverordnetenversammlung am 26.02.2015 einen Aufstellungsbeschluss für eine Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB gefasst Die Abgrenzung erfolgte auf einer ersten Einschätzung, dass in diesem Bereich ein Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung eventuell gefährdet sein könnte. In einem weiteren Schritt wurden Datenbestände eines kleinräumigen Monitorings hinzugezogen. Im Zuge der Aufstellung der Satzung wurden dann für das Gebiet vertiefende städtebauliche und sozialräumliche Untersuchungen durchgeführt. Hierbei wurde festgestellt, dass für das Gebiet "Altstadt / Innenstadt" die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer Erhaltungssatzung gemäß § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB derzeit nicht gegeben sind. Das im Aufstellungsbeschluss festgelegte Gebiet enthält Teilräume der Stadtbezirke 10, 60, 70 und 80. Der Aufstellungsbeschluss umfasst die Stadtteile Altstadt sowie die Innenstadt mit dem Fischerfeld- und Allerheiligenviertel. Das Gebiet wird vom Mainufer, dem Grünzug Obermainanlage, Friedberger Anlage, Eschenheimer Anlage, der Brönnerstraße, Stiftstraße, Neue Kräme und der Buchgasse abgrenzt. Es handelt sich um ein baustrukturell inhomogenes, mischgenutztes Wohn- und Kerngebiet mit großen Teilen an Gewerbe- und kulturellen Nutzungen. Aufgrund der in der Mischnutzung dispers verteilten Wohnnutzung sind mit Ausnahme kleinerer Bereiche im Fischerfeld- und Allerheiligenviertel keine zusammenhängenden Sozialräume erkennbar. Die Wohnnutzung umfasst auf einer Fläche von ca. 0,67 km2 insgesamt ca. 4.600 Wohnungen mit 7.000 Einwohnern. Räumlicher Schwerpunkt des Wohnungsbestandes ist die Altstadt mit ca.

1. 800 Wohneinheiten. Das Gebiet hat insbesondere in den Teilbereichen Fischfeldviertel, Allerheiligenviertel und nördliche Innenstadt städtebaulichen Neuordnungs- und Entwicklungsbedarf. Informations- und Datengrundlage zur Bewertung der Anwendungsvoraussetzungen einer Erhaltungssatzung nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet sind die Ergebnisse der "Pilotstudie zu den Anforderungen an ein kleinräumiges Monitoring in Frankfurt am Main" (2016) für die Stadtbezirke 10, 60, 70 und 80 und einer baulich-städtebaulichen Bewertung des Gebiets vom Mai


2. Aufwertungspotenziale und Aufwertungsdruck im Wohnungsbestand des Gebiets Für den Wohnungsbestand in dem Gebiet wurden in der Analyse verschiedener Aufwertungsindikatoren der Pilotstudie nach Teilräumen unterschiedliche Aufwertungspotenziale festgestellt: Während der Teilbereich Innenstadt (Stadtbezirke 60, 70 und 80) mit Clusterwerten zwischen 4 und 6 Ausprägungen deutlich über dem gesamtstädtischen Durchschnitt (Clusterwert 0) liegt, hat der Stadtbezirk Altstadt (10) mit einem Clusterwert von -1,4 nur ein geringes Aufwertungspotenzial. Die Wohnungen des Gebiets wurden überwiegend im Neubau nach 1949 erstellt. Der Anteil an Altbauwohnungen, auf die sich in der Regel die Aufwertungsinvestitionen konzentrieren, beträgt lediglich ca. 19 %, entsprechend ca. 850 Einheiten. Der Wohnungsbestand befindet sich, von einigen Grundstücken in den Stadtbezirken 70 und 80 abgesehen, überwiegend in einem guten Unterhaltungszustand. Auf Grundlage der vorstehenden Befunde muss das Gebiet nach den beiden Teilräumen "Altstadt" und "Innenstadt" differenziert betrachtet werden: Der Bereich Altstadt verfügt wegen des Zustandes und Ausstattungsstandards des überwiegenden Neubauanteils (90 %) nur über ein geringes Aufwertungspotential. Demgegenüber bestehen in Teilen des Altbaubestands in dem Bereich "Innenstadt" mit Schwerpunkt im südlichen Bereich des Allerheiligenviertels und im östlichen Bereich des Fischerfeldviertels noch Aufwertungspotenziale. Der Gesamtumfang ist mit ca. 30 % des Altbaubestandes, entsprechend ca. 200 bis 300 Wohnungen jedoch gering. Darüber hinaus sind im gesamten Gebiet auch im älteren Neubau noch auf Einzelgrundstücken bauliche Aufwertungen möglich, die jedoch insgesamt ebenfalls als relativ gering eingeschätzt werden. Aufgrund der privilegierten stadträumlichen Lage des Gebiets, der starken Wohnungsnachfrage auf dem lokalen Immobilienmarkt, dem im Mittel bereits relativ hohen Mietniveau bei Neuvermietung und der sozialstrukturellen Entwicklung der vergangenen Jahre wird in der Pilotstudie für die Teilräume der Stadtbezirke 10, 60 und 70 ein überdurchschnittlicher Aufwertungsdruck (Clusterwerte zwischen 1 und 5) angenommen. Verdrängungsgefahr Sämtliche, die sozialstrukturellen Verhältnisse des Gebiets kennzeichnenden Parameter zeigen im Durchschnitt eine transitorische Bevölkerung mit einer eingeschränkten wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und einer überdurchschnittlichen sozialen Belastung. Die Wohnbevölkerung hat im Durchschnitt (Datenstand soweit nicht anders angegeben 2013): - mit 10 Jahren (Gesamtstadt 12 Jahre) nur eine unterdurchschnittliche Wohndauer, - ein sehr hohes Wanderungsvolumen von 212 % (2007 bis 2013) bezogen auf den Bevölkerungsstand von 2006 (Gesamtstadt 148 %), - hohe Anteile an Leistungsempfängern (SGB II) unter den 15- bis unter 65-jährigen an den 15- bis unter 65-Jährigen von 26 % (Gesamtstadt 17 %), - hohe Anteile an Bewohnerinnen und Bewohnern mit nicht-deutscher Staatsangehörigkeit von 43 % (Gesamtstadt 28 %) und - hohe Anteile von Geringverdienern (Haushaltseinkommen unter 1.100 €) von 21 % (Gesamtstadt 13 %). Aufgrund der unterschiedlichen Gemengelagen der Wohnungsbestände und der korrespondierenden sozialstrukturellen Entwicklungen der Bewohnerschaft in den vergangenen Jahren ergeben sich jedoch deutliche kleinräumliche Unterschiede in der sozialen Zusammensetzung. Entsprechend wird die Verdrängungsgefahr der Wohnbevölkerung durch bauliche Aufwertungsprozesse in dem Gebiet "Altstadt / Innenstadt" in der Indikatorenanalyse der Pilotstudie auch unterschiedlich bewertet. Demnach besteht in dem Stadtbezirk 60 (Innenstadt) mit einem Clusterwert von -1,2 nur eine unterdurchschnittliche Verdrängungsgefährdung. Für die Stadtbezirke 10 (Altstadt) und 70 (Innenstadt, Allerheiligenviertel) wird eine leicht überdurchschnittliche Verdrängungsfährdung angenommen (Clusterwerte 0,8 und 1,8). Der Stadtbezirk 80 (Innenstadt, Fischfeldviertel) hat mit besonders ungünstigen sozialstrukturellen Parametern einen Clusterwert von 5 und damit eine hohe Verdrängungsgefährdung der Bevölkerung im Zusammenhang mit Wohnkostensteigerungen durch bauliche Aufwertung der Wohnungsbestände. Zusammenfassende Bewertung der erhaltungsrechtlichen Anwendungsvoraussetzungen Zwingende Voraussetzung zur Anwendung des Erhaltungsrechts ist der Nachweis eines Aufwertungspotenzials im Wohnungsbestand, durch dessen Nutzung die Verdrängung relevanter Anteile der Gebietsbevölkerung zu befürchten ist und hierdurch städtebauliche Nachteile erwartet werden müssen. Nach den vorstehenden Befunden kann ein Aufwertungspotenzial in den Teilbereichen der Stadtbezirke 60, 70 und 80 (Innenstadt) angenommen werden. Bauliche Aufwertungen mit der Folge erheblicher Wohnkostensteigerungen müssen insbesondere im Altbau und kleineren Teilen des älteren Neubaus befürchtet werden. Der Gesamtumfang des aufwertungsfähigen Wohnungsbestands bezieht sich jedoch nur auf wenige, im Gebiet verteilte Grundstücke und ist mit einem Gesamtumfang von maximal ca. 25 % des Wohnungsbestandes d.h. ca. 500 bis 800 Wohnungen sehr gering. Auch im Teilbereich Altstadt (Stadtbezirk 10) besteht auf Grundlage der vorstehenden Ergebnisse der Pilotstudie und der vertiefenden Untersuchungen nur ein geringes Aufwertungspotenzial. Da Wohnen, häufig mit teilgewerblichen Nutzungen kombiniert, in dem Gebiet nur noch als Residualnutzung besteht, ist ein geschlossenes Wohnquartier mit sozialräumlich definierten Abgrenzungen und einer charakteristischen Milieustruktur nicht (mehr) erkennbar. Dem steht bevölkerungsstrukturell auch entgegen, dass offenkundig Teile des Gebiets erste Wohnmöglichkeiten für Neubürger der Stadt Frankfurt am Main bieten. Durch die starke Bevölkerungsfluktuation ist der Anteil der Stammbevölkerung mit längerer Wohndauer sehr gering, so dass sich kein sozialräumlich charakteristisches spezifisches Milieu mit einer Quartiersidentifikation der Bewohner herausbilden konnte. Innerhalb des Gebiets befinden sich im Übrigen nur wenige Einrichtungen und Angebote der öffentlichen Infrastruktur, sodass eine Angewiesenheit der Gebietsbevölkerung auf diese Infrastrukturangebote nicht angenommen werden kann. Städtebauliche Nachteile im Sinne erforderlicher Investitionen in die Anpassung der Infrastruktureinrichtungen oder der Bereitstellung von preiswertem Ersatzwohnraum sind wegen des geringen Umfangs der angenommenen Verdrängung einkommensschwacher Bevölkerungsgruppen nicht begründbar. Die Ausweisung des Gebiets oder eines Teilbereichs als Erhaltungsgebiet erfordert den Nachweis der begründeten Annahme städtebaulicher Nachteile bei einem Satzungsverzicht. Dieser Nachweis kann weder für das Gebiet insgesamt noch für Teilbereiche erbracht werden, da nach vorherrschender Fachmeinung städtebauliche Nachteile aus der zu befürchtenden Verdrängung von weniger als 1.000 Haushalten im Verhältnis zu dem Wohnungsbestand der Gesamtstadt nicht begründet werden können. Aufgrund der vorstehenden Ergebnisse der vertiefenden Untersuchungen sind die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer Erhaltungssatzung gemäß § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet "Altstadt / Innenstadt" nicht gegeben. Das Erhaltungssatzungsverfahren ist daher einzustellen.Nebenvorlage: Anregung vom 22.01.2019, OA 350