Verpflichtung zur Entwicklung eines Grundstücks und Bestellung von 28 Wohn-Erbbaurechten in Griesheim, Froschhäuser Straße/Ahornstraße

S A C H S T A N D : Vortrag des Magistrats vom 08.02.2019, M 22 Betreff: Verpflichtung zur Entwicklung eines Grundstücks und Bestellung von 28 Wohn-Erbbaurechten in Griesheim, Froschhäuser Straße/Ahornstraße Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 30.01.2014, § 4144 (M 218) I. Dem Abschluss eines a) Verpflichtungsvertrages und b) 28 Erbbauverträgen wird auf folgender Grundlage zugestimmt: Vertragspartner zu a) Wilma Wohnen Süd RM GmbH Kuhwaldstraße 46 60486 Frankfurt am Main Erbbauberechtigte zu b) künftige Erwerber der entstehenden Reihenhäuser Erbbaugrundstücke Gemarkung Griesheim, Flur 16, Flurstücke 711, 713 - 742, insgesamt 6.654 m2. Die Fläche ist aus den beigefügten Lageplänen ersichtlich. Erbbauzeit 99 Jahre Erbbauzins 5 % von 235,- €/m2 für 6.654 m2 somit insgesamt 78.184,50 € p. a., bei vierteljährlicher Zahlweise. Anpassung Wertsicherungsklausel, Anpassung alle fünf Jahre nach Verbraucherpreisindex. Besondere Bedingungen Sofern im Vertragsgegenstand Ver- und Entsorgungsleitungen vorhanden sind, für die die Stadt zur Sicherung von Rechten bei Veräußerung verpflichtet ist, werden diese Leitungen soweit erforderlich in die Bereiche der inneren Erschließung verlegt. Die jeweiligen Erwerber der Wohngebäude sind zur unentgeltlichen Sicherung dieser Ver- und Entsorgungsleitungen verpflichtet. Für den Fall eines Verkaufs der Erbbaurechte wird zu Gunsten der Stadt Frankfurt am Main ein Vorkaufsrecht begründet. Bei der Neubebauung der Erbbaugrundstücke sollen die Gebäude den Passivhaus-Standard erfüllen. Der Nachweis erfolgt über Vorlage des "Passivhaus-Projektierungs-Pakets" des Passivhaus-Instituts in Darmstadt oder eines gleichwertigen Instituts bei der Stadt Frankfurt am Main (Amt für Bau und Immobilien). Sollte die Einhaltung des Passivhaus-Standards aufgrund der Lage oder aus baulichen Gründen nicht möglich sein, stellt Wilma Wohnen sicher, dass die Gebäude eine um mindestens 30 Prozent bessere Energieeffizienz einhalten, als die jeweils zum Zeitpunkt der Bauantragsstellung gültige Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgibt. Rechts- und Sachmängelhaftung: Das Grundstück wird so übergeben, wie es daliegt, ohne Haftung für offene oder verdeckte Sach- und Rechtsmängel, insbesondere für die Beschaffenheit des Untergrundes und Art und Maß der Bebaubarkeit sowie für Altlasten und/oder schädliche Bodenveränderungen gemäß Bundesbodenschutzgesetz (BBodenSchG), für Ansprüche nach dem Umweltschadensgesetz (USchadG) und wasserrechtlichen Vorschriften, sowie für Nachbaransprüche jeder Art. Das Grundstück wurde nach Ende der Vornutzung vollständig aufgefüllt. Die Stadt beteiligt sich an den altablagerungsbedingten Gründungs- und Bodenentsorgungsmehrkosten für eine von der Wilma Wohnen beauftragte baubedingte Entsorgung von verunreinigtem Bodenmaterial sowie für eine aufgrund der verbleibenden Auffüllungen gegenüber einer herkömmlichen Gründung aufwendigere Gründungsart. Die Stadt trägt die Mehrkosten für die Entsorgung von Bodenmaterial größer LAGA Z 1.2. Die Beteiligung der Stadt an den im Vorfeld abgestimmten Bodenentsorgungs- und Gründungsmehrkosten beträgt maximal 755.943,93 €. Kosten und Steuern Alle Kosten der Vertragsdurchführung gehen zu Lasten der Wilma Wohnen Süd RM GmbH. Ausgenommen hiervon sind etwaige Kosten der Stadt für ihre eigene Vertretung (Vollmachten etc.). Verrechnung Kontengruppe 50 - Erträge aus Erbbaurechten Der Magistrat, das Dezernat V - Amt für Bau und Immobilien -, wird bevollmächtigt und beauftragt, die Vorlage zu vollziehen. II. Es dient zur Kenntnis, dass mit Stellungnahme der kommunalen Wertermittlungsstelle vom 08.03.2018 ein Bodenwert von 470,00 €/m2 mitgeteilt wurde. Begründung: A. Zielsetzung Mit Stadtverordnetenbeschluss § 4144 vom 30.01.2014 (Vortrag des Magistrats M 218 vom 18.11.2013) wurde die Quartiersentwicklung "Griesheim - nördlich der Bahn" beschlossen, um stabile und qualitätsvolle Wohnlagen zu sichern und einer Verschlechterung der Wohnumfeldqualität entgegen zu wirken. Der Magistrat legitimierte im Jahr 2015 das Stadtvermessungsamt zur Durchführung von vereinfachten Umlegungen gem. §§ 80 ff. BauGB, um eine städtebauliche Aufwertung in diesem Bereich herbeizuführen (z. B. durch Bündelung von Wohnen, Freimachen minder genutzter Flächen sowie Verlagerung von Betrieben). Schon im Jahr 2014 wurden Verhandlungen zwischen der Junior GbR und der Stadt über die Verwertungsmöglichkeiten der jeweiligen Grundstücke aufgenommen. Die Eigentumsverhältnisse des städtischen Grundstücks zwischen der Froschhäuser Straße und der Ahornstraße und dem Grundstück südlich der Ahornstraße, welches sich im Eigentum der Junior GbR befindet, sollen im Rahmen einer vereinfachten Umlegung neu geordnet werden. Das städtische Grundstück wird bisher als öffentliche Grün- bzw. Sportfläche genutzt. Die derzeit vorhandenen Sportanlagen werden auf eine neu anzulegende Fläche südlich der Ahornstraße verlegt. Bauherr für die Maßnahme ist das Stadtplanungsamt. Dort stehen Mittel für das Projekt im Rahmen der Städtebauförderung bereit. Für die Umsetzung des Projektes ergeht ein gesonderter M-Vortrag durch das Stadtplanungsamt. Das Grundstück nördlich der Ahornstraße soll im Ausgleich überwiegend einer wohnwirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden. Durch die Umlegung gehen die mit der Ordnungsnummer 1 gekennzeichneten Flächen in das Eigentum der Stadt, die Flächen der Ordnungsnummer 2 gehen in das Eigentum der Junior GbR über. Die Junior GbR ist bereits im Vorfeld eine vertragliche Bindung mit der Wilma Wohnen Süd RM GmbH eingegangen, wodurch diese im Nachgang zur vereinfachten Umlegung Eigentum an der Fläche der Ordnungsnummer 2 erlangt. Die Wilma Wohnen wird auf dem Grundstück der Ordnungsnummer 2 eine Wohnbebauung realisieren. B. Alternativen Alternativ käme in Betracht, die Flächen der Ordnungsnummer 1 an einen anderen Investor zu vergeben. Dies würde jedoch das Scheitern der vereinfachten Umlegung mit der Junior GbR/Wilma Wohnen zur Folge haben, was zu einer nicht unerheblichen zeitlichen Verzögerung bei der Entwicklung des Gebietes führen würde. Aufgrund des Vertrages mit der Junior GbR erlangt die Wilma Wohnen im Zuge der vereinfachten Umlegung Eigentum an den Flächen der Ordnungsnummer 2. Die von der Wilma Wohnen beabsichtigte Entwicklung mit Wohnbebauung ist für diese jedoch nur wirtschaftlich und wird realisiert, wenn zusätzlich die Zuteilung der Flächen der Ordnungsnummer 1, welche ebenfalls für Wohnbebauung vorgesehen ist, erfolgt. C. Lösung Im Rahmen einer gemeinsamen Entwicklung der gesamten Wohnbaufläche kann sowohl dem Ziel der Quartiersentwicklung Griesheim, als auch den städtebaulichen Gestaltungswünschen in besonderer Weise Rechnung getragen werden. Vor diesem Hintergrund soll die in der Plandarstellung schraffierte städtische Zuteilungsfläche auf der Grundlage eines Verpflichtungsvertrages von der Wilma Wohnen mit beplant und vermarktet werden. Wilma Wohnen wird auf dieser Grundlage Baurecht schaffen, das Grundstück baureif machen und die innere Erschließung errichten. Vorgesehen ist der Bau von 28 Reihenhäusern, die von Wilma Wohnen errichtet und an Endkäufern veräußert werden sollen. Zu diesem Zweck sind im vereinfachten Umlegungsverfahren die im Plan dargestellten Flurstücke für die Reihenhäuser, die Erschließungs- und Verkehrsflächen gebildet worden. Parallel zur Veräußerung der einzelnen Wohnhäuser durch Wilma Wohnen wird die Stadt mit den Erwerbern einheitliche Einzel-Erbbaurechte an den Baugrundstücken sowie den diesen zugeordneten Parkplätzen und an den Erschließungsflächen bestellen. Die Erschließungs-/Verkehrsflächen zur inneren Erschließung sowie die zu errichtenden Grünflächen werden von Wilma Wohnen erstellt. Der notwendige Ausbaustandard ergibt sich aus der öffentlich-rechtlichen Baugenehmigung, welcher im Rahmen der Bauvoranfrage mit dem Amt für Straßenbau und Erschließung, dem Stadtplanungsamt sowie dem Grünflächenamt abgestimmt wurde. Sie bleiben Privatstraße und werden von der Stadt zinsfrei an die Erbbauberechtigten der Baugrundstücke als Bruchteilserbbauberechtigtengemeinschaft vergeben. In einem Vergleich zwischen der hier vorgesehenen Vergabe der Grundstücke im Erbbaurecht, unter Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Dynamisierung, und einem Verkauf zum Bodenrichtwert ergibt sich bei Zugrundelegung eines mittleren Zinssatzes von 1,5 % über die Laufzeit ein Zinsvorteil für die Stadt i.H.v. 4.297.906,65 €. D. Kosten Keine. Anlage 1_Umlegungsplan (ca. 93 KB) Anlage 2_Quartiersentwicklung (ca. 61 KB) Anlage 3_Lageplan (ca. 784 KB) Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Vortrag des Magistrats vom 18.11.2013, M 218 Antrag vom 15.02.2021, OF 1508/6 Auskunftsersuchen vom 23.02.2021, V 1954 Zuständige Ausschüsse: Haupt- und Finanzausschuss Beratung im Ortsbeirat: 6 Versandpaket: 13.02.2019 Beratungsergebnisse: 30. Sitzung des OBR 6 am 26.03.2019, TO I, TOP 40 Beschluss: Der Vorlage M 22 wird zugestimmt. Abstimmung: Einstimmige Annahme 30. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 02.04.2019, TO I, TOP 16 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 22 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, FDP und FRANKFURTER gegen AfD, LINKE. und FRAKTION (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) Sonstige Voten/Protokollerklärung: ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung) 32. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 04.04.2019, TO II, TOP 29 Beschluss: Der Vorlage M 22 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, FDP und FRANKFURTER gegen AfD, LINKE., FRAKTION und ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) Beschlussausfertigung(en): § 3896, 32. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 04.04.2019 Aktenzeichen: 23 21