Bebauungsplan Nr. 888 - Östlich Günderrodestraße hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB

Vortrag des Magistrats vom 19.08.2011, M 159

Betreff: Bebauungsplan Nr. 888 - Östlich Günderrodestraße hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB I.1 Für das Gebiet östlich der Günderrodestraße zwischen Europa-Allee und Frankenallee in Frankfurt am Main-Gallus ist ein Bebauungsplan aufzustellen. Der räumliche Geltungsbereich für den aufzustellenden Bebauungsplan ergibt sich aus dem vorgelegten Lageplan vom 08.07.2011 zum Aufstellungsbeschluss. I.2 Der Magistrat wird beauftragt, zusammen mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu veröffentlichen. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Mit dem Bebauungsplan Nr. 888 - Östlich Günderrodestraße - soll die vorhandene Bebauungs- und Nutzungsstruktur unter besonderer Berücksichtigung der Wohnnutzung gesichert und fortentwickelt sowie vor schädlichen Nutzungen (Vergnügungsstätten, insbesondere Spielhallen) geschützt werden. Außerdem sind verbesserte Wegebeziehungen zwischen Kölner Straße und Europa-Allee geplant. II. Sollte im Verlauf des weiteren Verfahrens eine Änderung des Regionalen Flächennutzungsplans erforderlich werden, wird der Magistrat ermächtigt, einen entsprechenden Änderungsantrag beim Regionalverband Frankfurt-Rhein/Main zu stellen. Begründung: ÜBERSICHTSKARTE Zu I. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 888 - Östlich Günderrodestraße wird durch die Straßenzüge der Europa-Allee im Norden und der Frankenallee im Süden begrenzt. Im Westen bilden die Emser Brücke und die Günderrodestraße den Abschluss des Plangebiets. Mit dem aufzustellenden Bebauungsplan werden wesentliche Teile des Geltungsbereichs des Bebauungsplans SW 2a Nr. 1 - Günderrodestraße vom 22.08.1972, ein Teilbereich des Bebauungsplans Nr. 556 - Messeviertel / Hemmerichsweg vom 08.05.2001, Teile der Fluchtlinienpläne Nr. 45 vom 06.07.1886 und Nr. 376 vom 25.01.1901 sowie bislang unbeplante Bereiche nördlich der Kölner Straße überplant. Des Weiteren wird der Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 557 - Mainzer Landstraße von Hafenstraße bis Hufnagelstraße - im Bereich der Frankenallee minimal überlagert. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 557 wird im weiteren Verfahren an den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 888 - Östlich Günderrodestraße - angepasst. Der Geltungsbereich hat eine Größe von 17,41 ha. In dem südlich an die Europa-Allee angrenzenden Bereich wurden im Sinne der Förderung von neuem Wohnraum - anstelle der ursprünglich geplanten Bürobauten - Gebäude mit gewerblichen Nutzungen im Erdgeschoss und einer überwiegenden Wohnnutzung genehmigt. Im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren konnte der Nachweis erbracht werden, dass das Wohnen an der Europa-Allee mit ihrem prognostizierten erheblichen Verkehrsaufkommen durch passive Lärmschutzmaßnahmen möglich ist. Das Planungsrecht soll in diesem Bereich entsprechend angepasst werden. Die vorhandene Bebauungs- und Nutzungsstruktur in den weiteren Bereichen des vorgesehenen Geltungsbereichs (Liegenschaften an der Kölner Straße bis zur Frankenallee) stammt aus der Gründerzeit und ist geprägt durch eine überwiegende Wohnnutzung. Die Erdgeschosszonen sind vielerorts mit wohnverträglichen gewerblichen Nutzungen durchsetzt. Stellenweise sind auch reine Bürogebäude vorhanden. Die prägende Nutzungsmischung im gesamten Geltungsbereich soll unter besonderer Berücksichtigung der Wohnnutzung geschützt und fortentwickelt werden. Dem steht die Ansiedlung von Vergnügungsstätten entgegen, die sich zum einen besonders nachteilig auf die Wohnnutzung auswirken. Zum anderen bewirken Vergnügungsstätten und dabei speziell Spielhallen und Wettbüros eine Verstärkung des sogenannten "Trading-down-Effekts", der insbesondere dadurch gekennzeichnet ist, dass die vermehrte Ansiedlung von Vergnügungsstätten vornehmlich die erhaltenswerten und der Versorgung des Gebietes dienenden Läden und Lokale zunehmend verdrängt und zu einer Niveauabsenkung des Umfeldes führt. Mit diesen Verdrängungseffekten gehen regelmäßig Verwerfungen im Boden- und Mietpreisniveau einher. Das Plangebiet erscheint durch seine Kleinteiligkeit - insbesondere in Bezug auf die Parzellengröße - und die teilweise bereits auftretenden Leerstände anfällig für die beschriebenen Negativ-Entwicklungen. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan SW 2a Nr. 1 - Günderrodestraße, der die westlichen zwei Drittel der Kölner Straße und den überwiegenden Teil der Baugebiete entlang der Koblenzer Straße umfasst, setzt im Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans Mischgebiete im Sinne des § 6 BauNVO von 1968 fest. Danach sind Vergnügungsstätten regelmäßig zulässig, wenn sie unter "sonstige nicht störende Gewerbebetriebe" zu subsumieren sind. Eine gezielte Steuerung von Vergnügungsstätten ist derzeit also nicht möglich. In der jüngeren Vergangenheit wurden bereits mehrere Anfragen zur Zulässigkeit von Vergnügungsstätten gestellt und auch ein Bauantrag zur Nutzungsänderung eines Ladengeschäfts in eine Spielhalle wurde eingereicht. Vor dem Hintergrund der wachsenden Gefahr der Abwertung der Wohn- und Geschäftslagen sollen Vergnügungsstätten wie Spielhallen, Wettbüros u.ä. im Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans nicht mehr zulässig sein. Im überwiegenden Teil des Plangebiets soll vornehmlich der Bestand planungsrechtlich gesichert werden und lediglich an geeigneten Bereichen behutsam fortentwickelt werden. Einen möglichen Eingriff in den Bestand stellt dagegen die Verbindung der Hellerhofstraße mit der Lissabonner Straße bzw. der Europa-Allee dar. Dabei soll unter teilweiser Inanspruchnahme der Liegenschaft Kölner Straße 82-84, auf der früher eine Tankstelle betrieben wurde, eine zusätzliche Wegebeziehung zwischen dem bestehenden Gallus und dem in der baulichen Entwicklung befindlichen Europaviertel etabliert werden. Die bestehenden Anknüpfungspunkte - Günderrodestraße, Warschauer Straße und Frankenallee/Europa-Allee - sollen um eine weitere Verbindung ergänzt werden, um die Vernetzung und das Zusammenwachsen der beiden Quartiere zu erleichtern. Dabei soll die Lissabonner Straße in gleicher Breite unter geradliniger Verlängerung ihrer Straßenbegrenzungslinien in südöstlicher Richtung erweitert werden. Die Gestaltung dieser öffentlichen Verkehrsfläche ist im weiteren Bebauungsplanverfahren noch zu entwickeln. Anzustreben ist ein hoher Grünflächenanteil - unter Umständen in Weiterführung der grünen Mittelinseln der Lissabonner Straße ebenso wie der Hellerhofstraße. Anzustreben ist darüber hinaus eine Gestaltung, die "verkehrsberuhigend" wirkt. Zu II. Im Entwurf des Regionalen Flächennutzungsplans (RegFNP) und im gegenwärtig noch rechtswirksamen Flächennutzungsplan sind die Bauflächen zwischen der Europa-Allee und der Kölner Straße als gemischte Bauflächen dargestellt. Im weiteren Verfahren ist zu prüfen, inwieweit die geplante Stärkung der Wohnnutzung mit dem Entwicklungsgebot nach § 8 (2) BauGB vereinbar ist. Wenn der aufzustellende Bebauungsplan für den o.g. Bereich nicht aus dem Regionalen Flächennutzungsplan entwickelt werden kann, ist ein Änderungsverfahren zum RegFNP erforderlich. Die Bauflächen südlich der Kölner Straße sind als Wohnbauflächen dargestellt und entsprechen somit bereits den planerischen Zielen des Bebauungsplans. Anlage 1 (ca. 2,3 MB)Nebenvorlage: Antrag vom 03.11.2011, NR 133 Anregung vom 20.09.2011, OA 85 Antrag vom 04.09.2011, OF 58/1