Rennbahnareal

S A C H S T A N D : Anfrage vom 25.09.2014, A 686 Betreff: Rennbahnareal Mit der Vorlage M 151 vom 12.09.2014 beantragt der Magistrat die Zustimmung der Stadtverordnetenversammlung zur Übertragung der Gesellschaftsanteile der Hippodrom GmbH auf die Stadt Frankfurt am Main und der Aufhebung des Mietvertrages über das Rennbahngelände in Frankfurt am Main sowie der hierfür erforderlichen überplanmässigen Ausgaben. Hierzu wird in der Vorlage ausgeführt, dass zwischen der Stadt und dem alleinigen Gesellschafter der Frankfurter Hippodrom Gesellschaft m.b.H. (FHG) am 05.08.2014 - unter dem Vorbehalt der Beschlussfassung der städtischen Gremien - ein Kauf- und Abtretungsvertrag über Geschäftsanteile und eine Vereinbarung über die Aufhebung eines Mietvertrages geschlossen wurde. In diesem Vertrag sei im Wesentlichen geregelt, dass der Gesellschafter der FHG seine Geschäftsanteile der FHG im Nennbetrag von insgesamt 2 Mio € auf die Stadt Frankfurt am Main überträgt. Diese zahlt hierfür einen Betrag von 2,98 Mio € zum Ausgleich aller in das Rennbahngelände getätigten Investitionen und zugleich zur Verlustabdeckung aller für den Rennbetrieb seit 2009 aufgetretenen Defizite. Im Gegenzug wird der Mietvertrag über das Rennbahngelände vom 06.09.2010 mit einer Laufzeit bis 2024 aufgehoben. Da der Magistrat beabsichtigt, die FHG nach Erwerb sofort aufzulösen, dient die Zahlung des genannten Betrages ausschliesslich dazu, das Gelände vor Ablauf des regulären Mietvertrages - konkret zum 31.12.2015 - für die vorgesehene Nutzung verfügbar zu machen. Die Stadt hat somit fast 3 Mio € aufzuwenden, um das Areal der geplanten - und in der Vorlage M 148 beschriebenen - Nutzung zuzuführen. Mit der Vorlage M 148 vom 12.09.2014 beantragt der Magistrat die Zustimmung der Stadtverordnetenversammlung zur Bestellung eines Erbbaurechts für den Deutschen Fussballbund in einer Grösse von ca. 15 ha auf dem Rennbahnareal. Der Erbbauzins wird mit 6,835 Mio € angesetzt, entsprechend einem Bodenwert von ca. 46 € pro qm. Der Magistrat begründet diesen Ansatz mit einem Bodenrichtwert für den Rennbahnbereich von 50 € pro qm, wobei die Unterschreitung damit begründet wird, dass der Erbbauberechtigte die Kosten für den Abbruch von Gebäuden auf dem Gelände trägt. Zudem soll für den Fall, dass in einer durchzuführenden Untersuchung schädliche Bodenveränderungen und andere Umweltbelastungen anthropogenen oder geogenen Ursprungs entdeckt werden, eine Regelung mit dem Erbbauberechtigten zur Übernahme der Kosten getroffen werden. Insgesamt entsteht der Eindruck, dass das Areal zu einem deutlich zu geringen Preis übertragen wird. Zunächst ist der Bodenrichtwert von 50 € pro qm bestenfalls für eine Nutzung als Garten- oder Agrarfläche angemessen, keinesfalls jedoch für eine Nutzung, die mit einer Bebauung verbunden ist. Dies zeigt alleine das Beispiel der Vertragsbedingungen, die für den auf dem Rennbahngelände errichteten Hotelneubau bestehen: Dort wurde ein Preis von 875 € pro qm vereinbart - mithin fast das 20-fache wie mit dem DFB. Sicher die eine kommerzielle Nutzung mit einem Hotelbau nicht mit einer Nutzung als Sportakademie vergleichbar, jedoch erscheint der Unterschied der Bodenwerte deutlich zu hoch. Hierbei kommt dazu, dass die Stadt als Vorleistung bereits ca. 3 Mio € aufwenden soll, damit das Areal überhaupt verpachtet werden kann. Dies ist bei der Preisgestaltung selbstverständlich zu berücksichtigen. Im Ergebnis reduziert sich damit der von der Stadt erzielte Preis von 6,835 Mio € auf tatsächlich 3,855 Mio € - entsprechend einem Preis von 25 € pro qm. Dieser könnte sich noch weiter reduzieren, wenn die Stadt Frankfurt ggf. noch Kosten für die Beseitigung von Bodenveränderung zu übernehmen hat. Die Preisgestaltung ist auch vor dem Hintergrund des Vertragspartners zu sehen. Bei dem Deutschen Fussballbund als Dachverband von Fussballverbänden handelt es sich zwar um einen gemeinnützigen Verein, der jedoch erhebliche Einnahmen - etwa 85 Mio € in 2013 - generiert, hauptsächlich aus Mitgliedsbeiträgen, Einnahmen aus Fernsehübertragungen, Zuschüssen von FIFA/UEFA, Werbemassnahmen, Verpachtungen und Vermögensverwaltungen (ca. 69 Mio €). Es ist davon auszugehen, dass der DFB in den auf dem Rennbahnareal zu errichtenden Einrichtungen in jedem Fall in nicht unerheblichem Umfang direkte (z.B. Vermietung) oder indirekte (z.B. Werbung, Übertragungsrechte) Einnahmen erzielt. Es ist weiterhin davon auszugehen, dass dem Magistrat diese potentiellen Einnahmen nicht bekannt sind und er diese selbstverständlich bei seiner Preisgestaltung nicht berücksichtigt hat. Unter diesem Aspekt und im Hinblick auf die geplante Nutzung erscheinen die vom Magistrat ausgehandelten Konditionen äusserst fragwürdig. Auch die Argumentation, dass die Ansiedelung der DFB-Akademie einen erheblichen Prestigegewinn für die Stadt bedeutet, ist fragwürdig. Die ehemalige Oberbürgermeisterin Petra Roth bezeichnete die Stadt als "Konzern". Auch wenn dieser Vergleich etwas fragwürdig erscheint, so ist er insoweit zutreffend, als die Stadt bei jeder (aus Steuergeldern !) getätigten Investition - wozu auch ein Preisnachlass bei einer Veräusserung gehört - darauf zu achten hat, dass die Investition rentabel ist, d.h. den Bürgern wieder zugutekommt. Im Ergebnis muss daher jede Investition - direkt oder indirekt - auch wieder Einnahmen generieren. Dies ist vorliegend jedoch nicht erkennbar. Der DFB ist als gemeinnütziger Verein steuerbefreit, zusätzliche Arbeitsplätze dürften kaum entstehen und auch sonst ist nicht erkennbar, worin der Gewinn für die Stadt bestehen sollte. Vor diesem Hintergrund fragen wir den Magistrat: 1. Welcher Nutzung entspricht der vom Magistrat angegebene Bodenrichtwert von 50 € pro qm im Bereich der Rennbahn ? 2. Welche Verkaufsvorgänge (Jahr und Lage sowie Nutzung) liegen dem genannten Bodenrichtwert zugrunde ? 3. Entspricht die Differenz von 4 € pro qm (d.h. insgesamt 600.000 €) den vom DFB zu übernehmenden Abbruchkosten ? 4. Hat der Magistrat bei seinen Preisverhandlungen die von der Stadt Frankfurt zu tragenden Vorleistungen von ca. 3 Mio € berücksichtigt ? 5. Falls 4. zutreffend: wie ? 6. Ist dem Magistrat bekannt, welche (direkten und indirekten) Einnahmen der DFB mit den auf dem Rennbahnareal geplanten Einrichtungen generieren wird ? 7. Falls 6. zutreffend: in welcher Höhe jährlich ? 8. Welche konkreten Vorteile (ausser Prestige) erwartet der Magistrat von der Ansiedelung der DFB-Akademie auf dem Rennbahnareal ? Antragsteller: RÖMER Antragstellende Person(en): Stadtv. Bernhard E. Ochs Stadtv. Dr. Dr. Rainer Rahn Stadtv. Dr. Erhard Römer Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Vortrag des Magistrats vom 12.09.2014, M 148 Vortrag des Magistrats vom 12.09.2014, M 151 Bericht des Magistrats vom 12.12.2014, B 467 Versandpaket: 01.10.2014 Aktenzeichen: 52 2