Bebauungsplan Nr. 861 - Nördlich Am Stockborn

S A C H S T A N D : Stellungnahme des Magistrats vom 08.04.2019, ST 665 Betreff: Bebauungsplan Nr. 861 - Nördlich Am Stockborn Auf die Ortsbeiratsanregung OA 140 vom 20.04.17 wurde mit der Stellungnahme des Magistrats 1733 vom 08.09.2017 ausführlich eingegangen. Der Magistrat ist den Anregungen des Ortsbeirats 8 soweit gefolgt, wie sie in das Bebauungsplanverfahren mit seinen Zielen aufgrund der aktuellen städtebaulichen und wohnungsstrukturellen Rahmenbedingungen integrierbar sind. Im Einzelnen: Zu Ziffer 1 Zur Forderung des weitgehenden Erhalts der Bäume Von den 41 Bäumen auf den heutigen Grundstücken Am Stockborn 1 - 3 und 5 - 7 wurden 17 Bäume in einem Sachverständigengutachten als "Baum mit hoher Wertigkeit" eingestuft. Von diesen 17 hochwertigen Bäumen werden 9 Bäume erhalten. Als Ersatz müssen 9 Bäume auf dem künftigen Baugrundstück und mindestens 3 Bäume im öffentlichen Straßenraum an der Straße Am Stockborn gepflanzt werden. Die inzwischen erfolgten Baumfällungen sind genehmigt worden. Die Baumfällungen mussten jetzt erfolgen, damit die Einrichtung der Baustelle für die Abrissarbeiten des asbestverseuchten Gebäudebestands nicht die Vogelbrutzeit im Frühjahr 2019 beeinträchtigt. Zur Forderung von maximal vier Geschossen inclusive Dachgeschoss Die städtebauliche Konzeption an der Straße Am Stockborn mit Kreuzung zum Praunheimer Weg hat insbesondere eine Lärmschutzfunktion für die dahinter liegenden Neubauten wie auch für die umliegende Bestandsbebauung. Deshalb ergibt sich ein vergleichsweise städtisches Bild mit bis zu sechs Vollgeschossen, die sich aufgrund des Geländegefälles nach Osten bis auf vier Geschosse abstaffeln. Die im Abstand von mehr als 30 m gegenüberliegende Bebauung an der Straße Am Stockborn ist dreigeschossig, am Praunheimer Weg jedoch achtgeschossig. Im Kreuzungsbereich der Straßen Am alten Schloss und Am Stockborn ist der geplante Gebäudeabschnitt nur dreigeschossig und nimmt damit Rücksicht auf die gegenüberliegende Einfamilienhausbebauung. Die drei einzelnen Gebäude, die künftig an der Oberfeldstraße und an der Straße Am alten Schloss stehen, werden 3 Vollgeschosse mit einem zurückspringenden Staffelgeschoss haben. Durch die Geländeneigung des Baugrundstücks werden diese neuen Solitärgebäude die Firsthöhen der jeweils gegenüber liegenden, bestehenden Wohngebäude nicht überragen. Zur Forderung einer maximalen Bruttogeschossfläche von 12.000 qm Der Bebauungsplan setzt weder eine GFZ noch eine maximale Bruttogeschossfläche fest. Anhand der Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksfläche in Verbindung mit der zulässigen Geschosszahl und der Möglichkeit, über dem letzten Vollgeschoss ein weiteres Nichtvollgeschoss zu errichten, wird eine maximale BGF von 12.000 qm in allen Vollgeschossen und von 3.000 qm in den Dachgeschossen realisiert werden können. Mit Blick auf das planerische Oberziel des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden ist es städtebaulich nicht zu rechtfertigen, im Plangebiet keine Dachgeschosse (als Nichtvollgeschosse) zuzulassen, zumal sie im vorliegenden Fall deutlich hinter die Hauptfassade zurückspringen müssen. Insofern können zur ursprünglichen Zielzahl 3.000 qm BGF zusätzlich entstehen. Zur Forderung einer gegliederten Bebauung entlang Am Stockborn Das städtebauliche Bild mit der stark gegliederten Fassade entlang Am Stockborn mit mindestens drei Vorsprüngen und mindestens zwei Rücksprüngen wurde aufgrund der Anregungen des Ortsbeirats und der Nachbarschaft aufgenommen, sogar übererfüllt und im Bebauungsplan als zwingend festgesetzt. Die Berücksichtigung von 7 erhaltenswerten Bestandsbäumen in der Bebauungsplanung war nicht möglich, weil die Tiefgaragenausfahrt und die davon getrennte Tiefgaragenzufahrt ausschließlich an der Straße Am Stockborn angeordnet werden sollte, um Verkehrsbelästigungen von den Anwohnern in den kleinen Straßen Oberfeldstraße und Am Alten Schloss fern zu halten. In die Gebäuderücksprünge müssen jeweils hochkronige Ersatzbäume (also 4 insgesamt) gepflanzt werden. Zusammen mit mindestens 3 neuen Straßenbäumen an der Straße Am Stockborn wird die straßenraumprägende Baumkulisse wieder hergestellt werden können. Zu Ziffer 2 Zur Forderung einer maximalen Grundflächenzahl von 0,4 Die Festsetzung einer GRZ von 0,5 war unausweichlich, weil der Bau einer im Hauptgebäude integrierten Kita in diesem Projekt noch eingeschossige Nebenräume erforderlich macht. Da die zusätzliche Grundstücksüberbauung durch Festsetzungen zu ökologischen Minimierungsmaßnahmen ausgeglichen wird, ist dieses Konzept ebenfalls ein Nachweis für den sparsamen Umgang mit Grund und Boden. Zu Ziffer 3 Zur Forderung von maximal 100 Wohneinheiten Die im Wohnbaulandentwicklungsprogramm 2011 (WEP 2011) für das Baugebiet Am Stockborn dargestellten 50 Wohneinheiten waren eine überschlägig prognostizierte Mindestzahl, die bei der weiteren Planung zu konkretisieren war. Dies hatte der Magistrat mit Bericht B 36 vom 27.01.2012 und V 371 vom 27.08.2012(OA 170/12, OA 171/12) dem Ortsbeirat 8 dargelegt. Die Zahl der Wohnungen wird im Bebauungsplan nicht festgesetzt. Durch den vereinbarten Anteil von 30 % der zu errichtenden BGF im geförderten Wohnungsbau sind mehr Wohnungen auf gleicher Fläche zu erwarten, da die Förderbedingungen sparsame Nebenflächen in den Grundrisse vorgeben. Zu Ziffer 4 Zur Forderung der Einhaltung der Abstandsflächen Der Bebauungsplan enthält keine Festsetzungen, die eine Unterschreitung von Abstandsvorschriften der Hessischen Bauordnung zulassen. Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Anregung vom 25.10.2018, OA 316