Transparenz und Offenheit bei den Planungen für die Umwidmung des Rennbahngeländes herstellen!

S A C H S T A N D : Stellungnahme des Magistrats vom 16.03.2015, ST 414 Betreff: Transparenz und Offenheit bei den Planungen für die Umwidmung des Rennbahngeländes herstellen! Die Fragen des Ortsbeirats werden wie folgt beantwortet: 1. In der 33. Sitzung des Ortsbeirats 5 hat der Wirtschaftsdezernent Markus Frank berichtet, dass die Stadt Frankfurt vor der Vergabe des Rennbahngeländes insgesamt 20 Standorte geprüft hat. Welche Standorte wurden im Einzelnen geprüft? Wie sieht das Ergebnis der Prüfung im Detail aus? Welche Faktoren sprachen gegen die geprüften, dann aber verworfenen Standorte? Welche Faktoren waren für die Wahl des Rennbahngeländes ausschlaggebend? Im Rahmen der Standortsuche wurden folgende Standortideen einbezogen: 1. Areal um die Commerzbank-Arena, Sachsenhausen-Süd 2. Silogebiet/Pfaffenwiese, Unterliederbach 3. Südlich Nordweststadt, Niederursel 4. Südlich Bürostadt, Niederrad 5. Östlich Homburger Landstraße, Frankfurter Berg 6. Galopprennbahn, Sachsenhausen-Süd 7. DFB-Verwaltung, Sachsenhausen-Süd 8. Südlich B40, Sindlingen 9. Sindlingen Nord, Sindlingen 10. Nördlich A66, Zeilsheim 11. Westlich Main-Taunus-Zentrum, Unterliederbach 12. Silogebiet/südlich A66, Unterliederbach 13. Gewerbegebiet Sossenheim, Sossenheim 14. Westerbachstr./ Am Seedam (BIMA-Gelände), Rödelheim 15. Golfranch, Kalbach 16. Östlich Harheim, Harheim 17. Östlich am Dachsberg, Berkersheim 18. Drake-Kaserne, Preungesheim 19. Nördlich Heiligenstockweg, Berkersheim 20. Südlich Heiligenstock, Seckbach 21. Östlich B521, Seckbach 22. Nordwestlich B521, Bergen-Enkheim 23. Kaiserlei, Oberrad Diese erste Auswahl verkleinerte sich sukzessiv im Laufe des immer feiner werdenden Auswahlprozesses. Die zahlreichen o.g. Standortideen wurden zunächst in einer Grobbetrachtung unter Einbeziehung erster Kriterien des DFB (z.B. Grundstücksgröße, Lärmbelastung, flache Topographie) und der Stadtentwicklung (z.B. Planungsrecht, städtebauliche Integration, ÖPNV-Erschließung) auf ihre Machbarkeit und Sinnhaftigkeit hin bewertet. Standorte, die offensichtlich nicht geeignet waren, wurden danach aus dem Verfahren ausgeschieden. Die Standortfindung wurde im Rahmen einer übergreifenden Arbeitsgruppe zwischen DFB, Stadt Frankfurt und dem durch das vom DFB beauftragte Planungsbüro bearbeitet. Entscheidungen wurden im Konsens getroffen. Nach der o.g. Grobbetrachtung blieben sechs Standorte im Verfahren. Diese wurden einer genaueren Bewertung anhand verfeinerter Kriterien unterzogen und als geeignet bzw. bedingt geeignet eingestuft und dem DFB vorgeschlagen. Neben dem Standort Galopprennbahn waren dies: 1. Areal um die Commerzbank-Arena, Sachsenhausen-Süd 2. Silogebiet/Pfaffenwiese, Unterliederbach 3. Südlich Nordweststadt, Nied erursel 4. Südlich Bürostadt, Niederrad 5. Östlich Homburger Landstraße, Frankfurter Berg Die Standorte "Südlich Nordweststadt, Niederursel" und "Östlich Homburger Landstraße, Frankfurter Berg" wurden aufgrund ihrer als peripher empfundenen Lage (u.a. schlechtere Erreichbarkeit des Flughafens) und schlechter Erschließung abgelehnt. Die Fläche südlich der Bürostadt wurde auf Grund der Planungen der Stadt Frankfurt für einen Leichtathletikschwerpunkt und teilweise schwieriger Grundstücksverfügbarkeit durch derzeitige Nutzer (Kleingartenanlage) und Eigentumsverhältnisse (Deutsche Bahn AG) nicht weiter verfolgt. Das Silogebiet/Pfaffenwiese steht nicht im Eigentum der Stadt und es sind sehr viele Grundstückseigentümer vertreten. Zusätzlich ist dieses als Wohnungsbaureserve im städtischen Wohnbauentwicklungsprogramm festgelegt. Der Standort "Areal um die Commerzbank-Arena, Sachsenhausen-Süd" wurde aufgrund seines als ungünstig angesehenen Grundstückszuschnittes und der beengten Situation abgelehnt. Zusätzlich hätten hier größere Veränderungen im Brandschutz-, Entfluchtungs- und Parkraumkonzept des Stadions erarbeitet werden müssen, da die Fläche vor dem Stadion als Aufstellfläche im Brandfall benötigt wird. Die Galopprennbahn wurde daher vom DFB als für ihn am besten geeigneten Standort ausgewählt. Die Entscheidungen fielen im Konsens. 2. In der Magistratsvorlage vom 12.09.2014, M147, wird davon gesprochen, dass der Galopprennsport nicht wirtschaftlich betrieben werden kann. Welche weiteren Sportarten werden in Frankfurt nicht wirtschaftlich betrieben? Falls weitere Sportarten in Frankfurt nicht wirtschaftlich betrieben werden können, droht diesen Sportarten ebenfalls das Aus in der Sportstadt Frankfurt? Die Abwägung zwischen der alten und der neuen Nutzung bei der Vergabe an den DFB war konkret nur für das Rennbahn-Gelände zu beantworten. Tatsache ist, dass der Galopprennsport auf dem städtischen Gelände nur mit erheblichen öffentlichen und privaten Mitteln aufrechterhalten werden konnte. Nach Bekunden des damaligen Präsidenten des Rennklubs gab und gibt es niemanden, der in Zukunft ähnliche finanzielle Mittel in den Betrieb der Rennbahn investieren möchte. Eine dauerhafte Subvention des Galopprennsports ist von Seiten der Stadt Frankfurt nicht geplant. Zu den bisher geleisteten Beiträgen der Stadt Frankfurt siehe B 502 / 2014 3. Welche Verträge hat die Hippodrom GmbH mit dem Golfclub? Ist mit Kosten für eine Entschädigung des Golfclub-Betreibers zu rechnen, falls es nicht doch noch zu einer Lösung kommt, die allen Akteuren Raum auf dem Gelände gibt, und wie hoch werden diese sein? Ein Betrieb des Golfplatzes und der Rennbahn neben dem geplanten Leistungszentrum ist nicht möglich. Der Betreiber des Golfplatzes hat einen Mietvertrag mit der Hippodrom GmbH. Die Hippodrom GmbH kann rein formal die Flächen für den Betreiber zukünftig nicht mehr bereitstellen, da sie nach der Aufhebung des Pachtvertrages mit der Stadt kein Nutzungsrecht mehr besitzt. Die Hippodrom GmbH verhandelt derzeit mit dem Golfplatzbetreiber über eine einvernehmliche Vertragsaufhebung auch dessen Mietvertrages. Sollte eine solche nicht vereinbart werden können, hat die Stadt einen Herausgabeanspruch gegen den Golfbetreiber als unberechtigtem Besitzer. Zur Vermeidung von langwierigen Verfahren ist es jedoch möglich, dass die Stadt dem Golfplatzbetreiber ohne Anerkennung einer Rechtspflicht einen Betrag als Entschädigung zahlt. 4. Die Magistratsvorlage vom 12.09.2014, M148, gewährt dem Erbbauberechtigten ein Rücktrittsrecht, falls das Gelände nicht zum 01.01.2016 übergeben werden kann. Mit dem Rücktrittsrecht ist die Kostenübernahme in Höhe von maximal 900.000 Euro verbunden. Jedoch ist es laut Magistratsvorlage M 147 eventuell nötig, um einen Bebauungsplan für das Rennbahngelände aufstellen zu können, den Regionalen Flächennutzungsplan zu ändern. Ist im vorgenannten Fall der vereinbarte Übergabetermin zum 01.01.2016 überhaupt realistisch? Die zivilrechtliche Übergabe ist nicht an das Bestehen öffentlichen Planungsrechts gekoppelt. Eine Übergabe ist auch ohne Planungsrecht möglich. 5. Der in der Magistratsvorlage M 148 genannte Bodenrichtwert von 50 Euro pro Quadratmeter bezieht sich auf ein Landschaftsschutzgebiet. Hätte der Bodenrichtwert nicht entsprechend angehoben werden müssen, wenn das Landschaftsschutzgebiet nun in Bauland umgewidmet wird? Aus welchem Grund wurde mit einem so niedrigen Bodenrichtwert gerechnet, wenn in der unmittelbaren Nachbarschaft der Bodenrichtwert bei 500 Euro pro Quadratmeter liegt? Der in der Magistratsvorlage M 148 dem Erbbauzins zugrunde gelegte Bodenwert orientiert sich an der Bewertung von Sportflächen, nicht an der Bewertung eines Landschaftsschutzgebiets. Er legt damit die vom DFB geplante Nutzung zugrunde. Der benachbarte, deutlich höhere Bodenrichtwert wurde für Grundstücke ermittelt, die mit Wohngebäuden und einer sehr hohen Ausnutzung bebaut sind. Er könnte nur dann auf das Rennbahngelände übertragen werden, wenn hier ebenfalls eine Wohnbebauung mit einer vergleichbaren Ausnutzung realisiert würde, was jedoch planungsrechtlich nicht zulässig ist. Ergänzende Informationen hierzu ergeben sich aus dem Bericht des Magistrats B 461/2014. 6. Welche Risiken sind mit der Vergabe des Rennbahngeländes an den DFB mit einem Erbpachtzins in Höhe von 46 Euro pro Quadratmeter verbunden? Diese Frage stellt sich vor dem Hintergrund, dass die Huarong-Gruppe im Jahr 2006 einen Erbpachtzins von ca. 860 Euro pro Quadratmeter gezahlt hat. Ist es möglich, dass die Huarong-Gruppe auf Schadensersatz klagen wird? Nicht zuletzt, weil die Voraussetzungen, unter denen das Gelände gekauft wurde, nämlich freier Blick auf Rennbahn und Golfplatz, nicht nur nicht mehr gegeben sein werden, sondern zu erwarten ist, dass der DFB unmittelbar vor das Hotelgebäude bauen wird, was keine Aussicht auf freies Gelände aus den Hotelzimmern mehr zulässt. Die Kaufpreis bzw. Erbbauzinsbemessung wurde sowohl für DFB in der M 148/2014 als auch für die Huarong-Fläche in der M 65/2006 dezidiert dargelegt. Es ist leicht nachvollziehbar, dass der Kaufpreis für eine 15 ha große Fläche mit einer sportaffinen Nutzung und der Kaufpreis für ein gewerblich genutztes Hotelgrundstück mit maximaler Ausnutzung sehr stark differieren. Im Erbbaurechtsvertrag mit der Huarong-Gruppe wurde weder der Ausblick auf die Rennbahn noch die Aussicht auf freies Gelände als vertragliche Zusage vereinbart. Es ist zu erwarten, dass der Standort des Hotels durch das benachbarte Leistungszentrum zudem eher aufgewertet wird. Schadenersatzansprüche der Huarong-Gruppe erwartet der Magistrat daher nicht. 7. Welche Kosten kommen auf die Stadt Frankfurt für die Bereithaltung von weiteren fünf Hektar Fläche für eine eventuell zu bauende neue DFB-Zentrale auf dem Gelände zu? Warum wurde auf eine Klausel verzichtet, die dem DFB einen zeitlichen Rahmen setzt, bis wann das Gelände übernommen werden muss? Keine. Die Erweiterungsfläche wurde zusammen mit der Hauptfläche im Erbbaurechtsvertrag an den DFB übertragen. Für diese Erweiterungsfläche ist erst mit der tatsächlichen Inanspruchnahme ein Erbbauzins zu zahlen. Bis zur Inanspruchnahme wird die Fläche vom DFB unterhalten und gepflegt und der Öffentlichkeit als Grünfläche zur Verfügung gestellt. Durch die damit vereinbarte dauerhafte Vorhaltung der Fläche entstehen der Stadt keine wirtschaftlichen Nachteile. Die Erweiterungsfläche wird nicht für die Zentrale vorgehalten, sondern für weitere Sportgebäude bzw. Sportplätze. Der DFB plant seine Hauptverwaltung in jedem Fall innerhalb der jetzigen Fläche von 15 ha zu errichten. 8. Was geschieht mit der Fläche, wenn der DFB sich dann doch für den Bau einer neuen Zentrale an einem anderen Standort, z. B. in Berlin, entscheidet? Wäre es nicht sinnvoller, die Fläche gleich dem DFB in Erbpacht zu vergeben, wenn durch das zeitlich unbegrenzte Vorhalten der Fläche der Stadt Frankfurt die Möglichkeit genommen wird, bestehende, lukrative Pachtverträge aufrechtzuerhalten? Die Erweiterungsfläche wurde dem DFB zusammen mit der Hauptfläche im Erbbaurecht übertragen, der diese bis zu einer Nutzung für die Öffentlichkeit zugänglich machen wird. Die Erweiterungsfläche hat keinen Einfluss auf den Bestand der Rennbahn oder des Golfplatzes. Unabhängig von der vertraglichen Gestaltung des Erbbaurechtsvertrags können diese bestehenden Pachtverträge neben dem Leistungszentrum nicht aufrechterhalten werden. 9. Die Stadt Frankfurt hat sich bereiterklärt, auf eigene Kosten die Tribüne auf der Rennbahn abzureißen. Mit welchen Kosten ist zu rechnen? Wie soll den Bürgern vermittelt werden, dass ein erst vor wenigen Jahren mit städtischen Geldern saniertes Gebäude nun auf Kosten der Stadt abgerissen werden wird? Die Abbruchkosten für die Tribüne werden derzeit durch das Hochbauamt ermittelt. Aufgrund der bereits vorliegenden Unterlagen ist von einem Betrag von mindestens 200.000,00 € für den Abbruch auszugehen. Bei der vor wenigen Jahren erfolgten Sanierung wurden notwendige Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt, um die Stand- und Betriebssicherheit zu gewährleisten. Zu diesem Zeitpunkt war die Umnutzung des Rennbahn Geländes nicht absehbar, so dass die Stadt die notwendigen Maßnahmen durchführen musste respektive die Kosten hierfür erstattet hat. 10. Von bereits bestehenden DFB-Leistungszentren ist bekannt, dass sie Besuchermagneten sind. Wurde die verkehrliche Anbindung unter Berücksichtigung, dass die unmittelbaren Anwohner rund um das Rennbahngelände keiner unzumutbaren Belastung ausgesetzt werden sollen, bereits bedacht? Welche Kosten kommen hierfür auf die Stadt zu? Wird der DFB an den Kosten beteiligt werden? Leistungszentren des DFB in der nun vorgesehenen Form existieren bislang nicht. Ein erhöhtes Besucheraufkommen ist insbesondere für Trainingstage der Nationalmannschaften zu erwarten. Dass dieses Besucheraufkommen höher sein wird als die Besucherzahlen bei Renntagen, ist aus Sicht des Magistrats eher unwahrscheinlich. Nach Angaben des Veranstalters wurden hier mehr als 6000 Besucherinnen und Besucher gezählt. Die Lage des geplanten Standorts an der Kennedyallee lässt jedoch auch bei höherem Besucheraufkommen die Möglichkeit für einen schnellen Zu- und Abfluss der Besucher in Richtung Autobahn und Flughafen zu. Eine Kostenbeteiligung des DFB wird im Rahmen von städtebaulichen Verträgen vereinbart, sofern die Planungen einen erhöhten Aufwand für die Anbindung erkennen lassen. 11. In der Magistratsvorlage vom 12.09.2014, M 151, soll die Übertragung der Geschäftsanteile der Hippodrom GmbH geregelt werden. Die Hippodrom GmbH und der Nutzer der Rennbahn, das ist der Renn-Klub e. V., sind jedoch nicht ein und dieselbe Rechtsperson. Aus der Presse ist zu entnehmen, dass der Renn-Klub e. V. auf die Einhaltung der Verträge bis 2024 besteht. Welche Verträge bestehen mit dem Renn-Klub e. V. im Detail? Und welche Möglichkeiten hat die Stadt diese Verträge zu lösen? Werden hier weitere Entschädigungen fällig? Wenn ja, in welcher Höhe? Die Stadt Frankfurt am Main hatte das gesamte Rennbahngelände an die Hippodrom GmbH verpachtet. Dieser Pachtvertrag ist aufgehoben. Die Hippodrom ist formal damit nicht mehr zur Nutzung des Rennbahngeländes berechtigt. Der Renn-Klub e.V. als Nutzer der Rennbahn steht ausschließlich in vertraglichen Beziehungen zur Hippodrom GmbH. Nach der zwischenzeitlich erfolgten Übernahme der Hippodrom GmbH durch die Stadt Frankfurt am Main wird die Hippodrom GmbH zunächst anstreben, bestehenden Verträge zu beenden, da sie zukünftig nicht mehr über die Rennbahnflächen verfügen und diese damit auch keinem Vertragspartnern überlassen kann. Die Hippodrom GmbH kann den Vertrag mit 2-monatiger Frist jeweils zur Mitte und Ende eines jeden Jahres kündigen. Aufgrund der vertraglichen Konstellation sind unmittelbare Entschädigungsansprüche gegen die Stadt Frankfurt am Main nicht ersichtlich. 12. In der Ortsbeiratssitzung vom 12.09.2014 argumentierte der Wirtschafts- und Sportdezernent mit dem hohen Prestige und den sprudelnden Steuereinnahmen, die durch den DFB generiert werden. Nachdem hohes Prestige nicht in Euro zu messen ist, stellt sich die Frage, wie hoch sind die Steuereinnahmen, die durch den DFB und seine Gesellschaften generiert werden? Wenn sich die Umwidmung des Rennbahngeländes aufgrund der hohen Steuereinnahmen für die Stadt rechnen soll, was wurde von Seiten des Magistrats unternommen, den Verbleib des DFB mit seiner Zentrale und seinen Gesellschaften zumindest für den Zeitraum der Erbpacht in Frankfurt zu sichern? Wurde dies vertraglich geregelt? Wenn ja, wann wird dieser Vertrag der Öffentlichkeit zugänglich gemacht? Eine genaue Berechnung der Steuermehreinnahmen wäre rein spekulativ. Mehreinnahmen werden insbesondere durch zusätzliche Übernachtungen, den Konsum der Gäste des DFB in Frankfurt sowie die zu erwartende Bautätigkeit entstehen. Der mit dem DFB abgeschlossene Erbbaurechtsvertrag wird explizit für die geplante Nutzung als DFB-Akademie und Leistungszentrum vereinbart. Diese Zweckbindung ist heimfallbewehrt. Aufgrund der mit der Ansiedlung verbundenen Investitionen des DFB in Millionenhöhe, die mit einer späteren Verlagerung in eine andere Stadt verloren wären, sowie dem Heimfallanspruch ist eine Verlagerung der geplanten Akademie innerhalb der Laufzeit des Erbbaurechts aus Sicht des Magistrats nicht zu erwarten. Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Auskunftsersuchen vom 28.11.2014, V 1175 Antrag vom 09.04.2015, OF 1068/5