Für eine soziale Ausrichtung der Frankfurter Wohnungspolitik - die Dynamik der Mietpreisentwicklung stoppen

S A C H S T A N D : Stellungnahme des Magistrats vom 02.09.2016, ST 1159 Betreff: Für eine soziale Ausrichtung der Frankfurter Wohnungspolitik - die Dynamik der Mietpreisentwicklung stoppen Zu 1. Die Vergabe von städtischen Grundstücken zur Wohnbebauung erfolgt bereits nur noch im Wege der Bestellung von Erbbaurechten. Zu 2. Der Magistrat der Stadt Frankfurt am Main erachtet einen Bodenpreisstopp als wünschenswert, sieht jedoch keine Realisierungschance für entsprechende Gesetzesinitiativen. Angesichts des angespannten Immobilienmarktes und der begrenzten Flächen in Frankfurt am Main hat der Magistrat einen Liegenschaftsfonds gegründet. Mit dessen Hilfe sollen insbesondere genossenschaftliche und gemeinschaftliche Wohnprojekte die Möglichkeit erhalten, an geeignete Grundstücke zu kommen. Zu 3. Das Zweckentfremdungsverbot ist ein wirkungsvolles Instrument, um Bestandswohnungen zu schützen und gegen ungerechtfertigten Leerstand bzw. die Umnutzung und den Abbruch von Wohnraum vorgehen zu können. Der Magistrat der Stadt Frankfurt am Main setzt sich gegenüber dem Land weiterhin für eine entsprechende Ermächtigung der Kommunen ein und hat sich in der Anhörung beim Hessischen Landtag für den dort vorliegenden Gesetzentwurf ausgesprochen. Zu 4. Der Mietspiegel der Stadt Frankfurt am Main weist keine undifferenzierten Lagen aus. Den Wohnlageneinwertungen liegt die auf Basis der Bodenrichtwerte erstellte Wohnlagenkarte des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main zu Grunde. Hinzu kommt ein Zentralitätszuschlag. Dieser Zuschlag resultiert aus der Auswertung der für den Mietspiegel 2014 abgefragten Mieten. Die Mieten in der Innenstadt bzw. in innenstadtnahen Gebieten lagen über den vergleichbaren übrigen Mieten. Diesen Unterschieden muss ein qualifizierter Mietspiegel Rechnung tragen. Auch die Immobilienmarktberichte der letzten 10 Jahre zeigen bezüglich der mittleren Preise für Eigentumswohnungen, dass insbesondere die innerstädtischen Lagen ein höheres Preisniveau aufweisen als die weiter außerhalb liegenden Stadtteile. Die Bodenrichtwertkarten, die der Gutachterausschuss alle zwei Jahre veröffentlicht, zeigen bezogen auf den Bodenrichtwert das gleiche Bild. Der Magistrat weist darauf hin, dass für Wohnungen der ABG FRANKFURT HOLDING und Wohnungen, die durch das städtische Liegenschaftsamt vergeben werden, ein auf die Hälfte reduzierter Zuschlag für die zentrale Lage berechnet wird. Zu 5. Die GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen ist keine kommunale Wohnungsgesellschaft. Aus diesem Grunde bestehen keine direkten Einflussmöglichkeiten auf die GWH im Sinne der Fragestellung. Die ABG FRANKFURT HOLDING modernisiert ihre Wohnungen bei Bedarf und nicht in Abhängigkeit vom Ende der Sozialbindung. In zahlreichen Fällen handelt es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 559 BGB, sondern um laufende Instandhaltung, die zu keinen Mieterhöhungen führt. In den Fällen, in denen eine Modernisierungsmaßnahme rechtlich klar abgrenzbar ist, werden entsprechende modernisierungsbedingte Mieterhöhungen gemäß § 559 BGB ausgesprochen. Auch Wohnungen, die aus der Sozialbindung fallen, befinden sich durch Instandhaltungsmaßnahmen in einem zeitgemäßen Zustand. Im Übrigen sind die Modalitäten bei beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen gesetzlich geregelt. Eine Begrenzung der Modernisierungskosten wird derzeit in der Regierungskoalition diskutiert. Zu 6. Der Magistrat, Stadtplanungsamt, hat in der Stellungnahme vom 07.09.2015, ST 1277 (Milieuschutzsatzung Nordend III) die räumliche Abgrenzung des Aufstellungsbeschlusses zur E 50 - Nordend III ausführlich begründet und erläutert, aus welchen fachlichen Gründen die angrenzenden Teilgebiete nicht in den Geltungsbereich der E 50 aufgenommen werden. Zu 7. Eine allgemeine Absicherung des gesamten Geltungsbereichs der Milieuschutzsatzung Nordend III durch Bebauungspläne hält der Magistrat aus fachlichen Erwägungen nicht für gegeben. Erhaltungssatzungen und Bebauungspläne verfolgen unterschiedliche Zielsetzungen. Bebauungspläne sind aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Dieses Planerfordernis ist im Geltungsbereich von Erhaltungssatzungen nicht regelmäßig gegeben, sondern bedarf der Prüfung im Einzelfall. Zu 8. Sollten durch den Vollzug städtebaulicher Erhaltungssatzungen zusätzliche Personalbedarfe entstehen, wird der Magistrat dem Rechnung tragen. Zu 9. Die Beteiligung von Bürgerinnen und Bürgern findet im Bereich der Stadtentwicklung bereits statt. Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Anregung vom 08.10.2015, OA 677