Bebauungsplan Nr. 834 - Südlich Rödelheimer Landstraße

S A C H S T A N D : Stellungnahme des Magistrats vom 18.08.2014, ST 1088 Betreff: Bebauungsplan Nr. 834 - Südlich Rödelheimer Landstraße Zu 1.) Der Bereich Rödelheimer Landstraße zeichnet sich durch ein Nebeneinander von Wohn- und Gewerbenutzungen aus. Im Rahmen des begonnenen Bebauungsplanverfahrens besteht die Möglichkeit aus dieser so genannten Gemengelage resultierende Konflikte zu berücksichtigen und nach Möglichkeit zu beheben. Hierfür wird angestrebt die Nutzungen in einer sich gegenseitig nicht behindernden Anordnung zueinander zu verorten. Der Magistrat prüft daher derzeit, auf welche Art und Weise das benannte mittelständische Gewerbe über den Bestandsschutz hinaus gesichert werden und in welchem Rahmen es sich entwickeln kann. Insbesondere durch die nördlich der Rödelheimer Landstraße direkt angrenzende Wohnbebauung sind die Gewerbebetriebe bereits jetzt eingeschränkt. Auch die vorhandene Wohnnutzung gilt es entsprechend zu berücksichtigen. Eine Ausweisung als Gewerbegebiet in dem angesprochenen Bereich würde die Gemengelage mit all ihren Konflikten verfestigt und wird daher nicht angestrebt. Vielmehr wird geprüft, ob die Betriebe in ihrer derzeitigen Nutzung als nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe auch in einem Mischgebiet zulässig sind. Der TÜV Hessen wurde beauftragt, eine "Analyse der gewerblichen Lärmimmissionen nach der TA Lärm im Ist-Zustand" durchzuführen. Die Ergebnisse vom April 2014 haben gezeigt, dass die Lärmemissionen der in Rede stehenden Betriebe auf benachbarte Bereiche gering ausfallen, da sich der Lärm aufgrund der Gebäudestellung dieser Betriebe nicht nach Außen ausbreitet. Insofern ist das Nebeneinander der bestehenden Betriebe mit heranrückender Wohnbebauung realisierbar, sofern die Wohnbebauung durch die geplante Gebäudeausrichtung und beispielsweise ergänzender Grundrissorientierung auf die Betriebe reagieren kann. Es wird geprüft, ob unter Umständen ergänzender aktiver Schallschutz in Form von Schallschutzwänden notwendig ist, um Konflikte auszuschließen. Die Anregung, die bezeichnete Straße als öffentliche Straße aus der weiteren Planung zu entfernen, wurde aufgenommen. Die Erschließung des Areals soll an dieser Stelle durch private Verkehrswege stattfinden, analog zu den in der Planung dargestellten Stichstraßen, die die einzelnen Wohnquartiere erschließen. Dieser Stand der Planung ist bereits in die Verkehrsplanung eingeflossen und wurde mit den Fachämtern abgestimmt. Die benannten Punkte werden bei der Ausarbeitung des Bebauungsplanentwurfs und der folgenden Abstimmung berücksichtigt sowie mit der Offenlage dargelegt. Zu 2.) Das beschlossene Strukturkonzept wurde hinsichtlich des Konfliktpotentials von heranrückender Wohnbebauung zu bestehenden Gewerbebetrieben geprüft. Insbesondere das unter Punkt 1 bereits erwähnte Lärmgutachten hat deutlich gemacht, in welchen Teilbereichen nachgebessert werden muss. Die Erkenntnisse des Gutachtens werden sich im Bebauungsplanentwurf wiederfinden. Dabei wird es insbesondere im Bereich um den Gewerbebetrieb Fermont und um die unter Punkt 1 genannten Betriebe zu Änderungen gegenüber dem aktuellen Strukturkonzept kommen. Ziel ist es, die Konflikte zwischen bestehenden Gewerbebetrieben und neuer Wohnbebauung im Gebiet soweit wie möglich auf der planungsrechtlichen Ebene zu lösen. Dabei spielt neben der Zuordnung der verschiedenen Gebietskategorien sowohl aktiver als auch passiver Lärmschutz eine Rolle. Zu 3.) Im Kita-Planungsbezirk Rödelheim ist die Versorgungssituation zurzeit in allen Altersgruppen bedarfsdeckend. Somit müssen allein die durch die Planung neu entstehenden Bedarfe abgedeckt werden. Nach jetzigem Planungsstand resultiert aus den zu erwartenden Wohneinheiten ein Bedarf von 3 Kita-Neubauten. Die Neubauten sollen im zentralen Freiflächen-Band untergebracht werden. Die zu erstellenden Kitas im östlichen Plangebiet, dem Bereich des "Siemens Areals" sollen mit dem Grundstückseigentümer in einem städtebaulichen Vertrag geregelt werden. Die Anregung des Ortsbeirates, dass Kitas vorrangig gebaut werden, sofern diese nicht als Solitärbauten dargestellt werden können, nehmen wir auf. Dabei ist auch der Beschluss § 4542 der Stadtverordnetenversammlung vom 22.05.2014 zu berücksichtigen, dass bei Kita-Neubaumaßnahmen künftig integrierte Lösungen bevorzugt werden sollen. Da es sich um ein Gebiet handelt, welches in mehreren Teilabschnitten umstrukturiert und realisiert werden wird, wird jedoch noch geprüft, inwiefern eine vorrangige Erstellung sichergestellt werden kann. Zu 4.) Mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung § 4542 wurde der Magistrat beauftragt bei der Aufstellung von Bebauungsplänen nach Möglichkeit begleitend städtebaulich Verträge mit dem Ziel abzuschließen, 30 Prozent geförderten Wohnungsbau zu sichern. Hierbei gilt es insbesondere die rechtlichen Rahmenbedingungen des § 11 Absatz 2 BauGB in Form des Angemessenheitsgebotes zu berücksichtigen. Parallel kann eine Festsetzung nach § 9 Absatz 1 Nr. 7 und 8 BauGB in Erwägung gezogen werden. Diese hat jedoch nur auf den Standard der geplanten Wohneinheiten Einfluss und kann den Eigentümer nicht verpflichten, die Wohnungen auch im Rahmen der Programme des geförderten Wohnungsbaus zu erstellen bzw. zu vermieten. Aufgrund der Heterogenität in der Eigentümerstruktur und der zu erwartenden zeitlich stark differierenden Entwicklung einzelner Teilbereiche wäre zudem eine solche Festsetzung auf bestimmte Flächen im Gebiet aus fachlicher Sicht nicht zielführend. Hinzu kommt, dass die unter Umständen zur Unverhältnismäßigkeit führen kann. Insbesondere im Westteil, einem Gebiet mit einer kleinteiligen Eigentümerstruktur, ist eine solche Festsetzung nicht umsetzbar, da eine Ungleichbehandlung vorliegen würde. Im Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 834 sollen daher 30 Prozent geförderter Wohnungsbau über städtebauliche Verträge gesichert werden. Es ist nicht vorgesehen Flächen nach § 9 Absatz 1 Nr. 7 und 8 BauGB auszuweisen. Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Anregung vom 25.03.2014, OA 490