Frankfurter Programm zur sozialen Mietwohnungsbauförderung Richtlinien zum Erwerb von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum

S A C H S T A N D : Vortrag des Magistrats vom 07.03.2014, M 57 Betreff: Frankfurter Programm zur sozialen Mietwohnungsbauförderung Richtlinien zum Erwerb von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum Vorgang: l. Beschl. d. Stv.-V. vom 10.09.2009, § 6699 (M 149) Der Änderung der Richtlinien zum Erwerb von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum wird in nachfolgender Form zugestimmt: 1. Im Abschnitt "1 Förderungsziel" der Richtlinie vom 10.09.2009 wird der Satzteil: "...auf der Grundlage des § 2 Abs. 1 Nr. 3 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) sowie...." geändert in: "... auf der Grundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 6 Hessisches Wohnraumfördergesetz (HWoFG) sowie..." 2. Im Abschnitt "2 Förderungsfähige Wohnungen" der Richtlinie vom 10.09.2009 wird: a. in der Aufzählung neu eingefügt: "- sich im Stadtgebiet Frankfurt am Main befinden und - deren ortsübliche Vergleichsmieten einen Wert von 10 Euro pro Quadratmeter zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht übersteigen sollen," und b. der Satzteil: "- zur dauernden Wohnnutzung bestimmt und geeignet sind," geändert in: "- zur dauernden Wohnnutzung rechtlich und tatsächlich bestimmt und geeignet sind," 3. Im Abschnitt "4 Bindungen" der Richtlinie vom 10.09.2009 wird: a. im Absatz 2 der erste Satz: "Wird eine Belegungs- und Mietpreisbindung für weniger als 15 Jahre vereinbart, kann im gegenseitigen Einvernehmen die Bindung vor Ablauf bis zur Höchstdauer von insgesamt 15 Jahren verlängert werden." geändert in: "Wird eine Belegungs- und Mietpreisbindung für weniger als 15 Jahre vereinbart, kann im gegenseitigen Einvernehmen die Bindung vor Ablauf, frühestens jedoch 12 Monate vor Vertragsende, bis zur Höchstdauer von insgesamt 15 Jahren verlängert werden." b. Nach Satz 1 im Absatz 2 werden folgender Sätze eingefügt: "Der Vertragsverlängerung ist der zu diesem Zeitpunkt gültige Mietspiegel zugrunde zu legen. Genehmigte und realisierte Mieterhöhungen sind bei der Anpassung der Förderhöhen zu berücksichtigen." c. Als neuer Absatz 3 wird eingefügt: "Die Belegungs- und Mietpreisbindung kann durch Eintragung im Grundbuch gesichert werden." 4. Der Abschnitt "4.2 Mietpreisbindung" wird wie folgt neu gefasst und ersetzt den Abschnitt 4.2 der Richtlinien vom 10.09.2009: "Die Fördermiete ist die vom Mieter zu entrichtende Kaltmiete. Die Höhe der Fördermiete (bei Erstvermietung) beträgt maximal 5,00 € je qm Wohnfläche und Monat. Hinzugerechnet werden die Betriebskosten. Die Fördermiete darf die Obergrenze nicht überschreiten. Die Obergrenze der Fördermiete liegt während der gesamten Bindungsdauer bei einem Wert von 15 % unter der jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine Anpassung der Einstiegsmiete kann nur unter Beachtung der Vorschriften des BGB und des § 15 HWoFG erfolgen. Verfügungsberechtigte können von den Mietern die Zustimmung zur Anpassung der Fördermiete unter Beachtung der Vorschriften des BGB nur entsprechend dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (VPI) verlangen. Die Anpassung der Einstiegsmiete darf die Obergrenze der Fördermiete nicht überschreiten. Bei einer Förderung nach Nummer 5 b) (periodische Auszahlung) ist die Zustimmung zur Anpassung der Miete von den Verfügungsberechtigten in regelmäßigen Abständen (spätestens alle zwei Jahre) vom Mieter zu verlangen. Mieterhöhungen bedürfen der vorherigen Zustimmung der Förderstelle (Amt für Wohnungswesen). Schriftform ist erforderlich. Im Falle einer Wiedervermietung darf höchstens ein Mietzins vereinbart werden, der sich aus der in der Förderzusage festgelegten Miete zuzüglich zugestimmter Mieterhöhungen ergibt. Im Falle der Modernisierung der Wohnungen während der Bindungsdauer, ist die Umlage modernisierungsbedingter Kosten durch die nach Nummer 4.2 Abs. 2 dieser Richtlinien vorgegebene Obergrenze der Fördermiete, zzgl. Betriebskosten beschränkt." 5. Der Abschnitt "5 Förderung" wird wie folgt neu gefasst und ersetzt den Abschnitt 5 der Richtlinien vom 10.09.2009: "Der Erwerb von Belegungsrechten erfolgt entweder a) durch einen einmaligen Zuschuss oder b) durch periodische Auszahlung des Zuschusses (z. B. jährlich) in Höhe der Differenz zwischen der vereinbarten Fördermiete (4.2) und der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. Mietspiegel pro qm Wohnfläche und Förderdauer. Darüber hinaus wird d. Verfügungsberechtigten eine Aufwandspauschale gezahlt, deren Höhe in der Fördervereinbarung festzulegen ist, jedoch nicht mehr als 10 € pro qm Wohnfläche (aufgerundet auf volle Quadratmeter) und Bindungsjahr. Ist eine Förderung nach Nummer 5 b) vereinbart, wird für die Berechnung der Differenzzahlung die jeweils aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen. Diese Berechnung wird begrenzt auf die Miete, die in einem Mietverhältnis im freifinanzierten Wohnungsbau rechtlich und tatsächlich möglich gewesen wäre (z. B. Kappungsgrenze gem. § 558 Absatz 3 BGB). Bei der Berechnung der Wohnfläche ist die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV) anzuwenden." 6. Im Abschnitt "6 Antrags- und Belegungsverfahren" wird a. der erste Satz: "D. Verfügungsberechtigte bietet dem Amt für Wohnungswesen Wohnungen aus seinem / ihrem Bestand zum Ankauf von Belegungsrechten an." geändert in: "D. Verfügungsberechtigte bietet dem Amt für Wohnungswesen Wohnungen aus seinem/ihrem Bestand zum Erwerb des Belegungsrechtes an." b. Im Absatz 4 wird der Satzteil: "...und in Orientierung an § 5a WoBindG festgelegt. geändert in: "...und in Orientierung an § 5a Hessisches Wohnungsbindungsgesetz (HWoBindG) und § 18 HWoFG festgelegt." 7. Im Abschnitt "7 Auszahlung" wird der erste Satz: "Die Zahlung an den Förderberechtigten erfolgt nach Abschluss der Mietverträge und erfolgtem Bezug der Wohnungen." geändert in: "Die Zahlung an d. Förderberechtigten erfolgt nach Mietvertragsbeginn und erfolgtem Bezug der Wohnungen." 8. Der Abschnitt "8 Vermeidung von Fehlförderung" wird wie folgt neu gefasst und ersetzt den Abschnitt 8 der Richtlinien vom 10.09.2009: "Fehlförderung wird durch die kurze Bindungszeit (maximal 15 Jahre), die Verbilligung der ortsüblichen Vergleichsmiete um 15 v. H. (Obergrenze der Fördermiete gemäß Nummer 4.2 Absatz 1), regelmäßigen (Förder-) Mietanpassungen und der im Falle einer Verlängerung des Bindungszeitraums erforderlichen Einkommensüberprüfung der Mieter gem. Nummer 4 Absatz 2, vermieden. Zukünftige gesetzliche Regelungen zur Vermeidung einer Fehlförderung sind auf diese Wohnung anwendbar." 9. Im Abschnitt "11 Eigentumswechsel / Rechtsnachfolge" wird der Satzteil: "...Verpflichtungen aus dieser Vereinbarung aufzuerlegen und die Förderstelle hierüber unverzüglich zu informieren." geändert in: "...Verpflichtungen aus der Förderzusage aufzuerlegen und die Förderstelle hierüber unverzüglich zu informieren." 10. Nach dem Abschnitt "11 Eigentumswechsel / Rechtsnachfolge" wird der neue Abschnitt "12 Ausnahmeregelungen" eingefügt: "D. zuständige Dezernent/in kann im Einzelfall Ausnahmen von diesen Richtlinien zulassen." 11. Der bisherige Abschnitt "12 Schlussbestimmung" und der Abschnitt "13 Inkrafttreten" werden zu den Abschnitten "13 Schlussbestimmung" und "14 Inkrafttreten" Begründung: zu 1. Bezugnahme auf die Rechtsgrundlage des Hessischen Wohnraumfördergesetzes vom 01.01.2013. zu 2a. Durch die Neuaufnahme der Förderbedingung, dass die Wohnungen sich im Stadtgebiet Frankfurt am Main befinden müssen, wird die Intention klargestellt. Es werden häufig Wohnungen außerhalb des Stadtgebietes angeboten, die jedoch für den Ankauf von Belegrechten nicht infrage kommen. Darüber hinaus wird eine Obergrenze für die ortsübliche Vergleichsmiete etabliert. Der Förderbetrag (s. Nr. 5 der Richtlinien) sollte zum Zeitpunkt des Erwerbs in der Regel nicht höher sein als die (Einstiegs-)Fördermiete (s. Nr. 4.2 der Richtlinie). Dies entspricht dem bisherigen Verwaltungshandeln. zu 2b. Die Erweiterung der Bedingung, dass Wohnungen rechtlich und tatsächlich zur Wohnnutzung bestimmt und geeignet sein müssen, dient der Klarstellung und resultiert aus den Erfahrungen in der Praxis. zu 3a. Die Begrenzung der Verlängerungsmöglichkeit auf 12 Monate vor dem Vertragsende entspricht der Intention der Richtlinien und war aus der vorherigen Formulierung nicht erkennbar. zu 3b. Die beiden neu eingefügten Sätze sind notwendig, um die Berechnungsgrundlagen im Falle einer Verlängerung zu definieren. zu 3c. Der Hinweis auf eine mögliche grundbuchliche Sicherung dient der gesetzlich geforderten Sicherung der Zweckbestimmung von öffentlich gefördertem Wohnraum. zu 4. Da die bisherige Formulierung des Abschnitts 4.2 der Richtlinien vom 10.09.2009 in der Praxis öfter zu Missverständnissen führte, wurde der entsprechende Abschnitt im Gesamten neu gefasst um das Verfahren, insbesondere zu den Mieterhöhungen, deutlicher zu machen. Bislang war dies nur unter Zuhilfenahme auf die verwiesenen Landesrichtlinien zur sozialen Wohnraumförderung (hier: Mietwohnungsbau) möglich. Die in den Landesrichtlinien beschriebene Begrenzung der Mieterhöhungsverfahren auf den Verbraucherpreisindex (VPI) wurde nun auch in den vorliegenden Richtlinien (Abs. 4) aufgenommen. Neu aufgenommen wurde die Verpflichtung der Verfügungsberechtigten, bei Anwendung der periodischen Auszahlung gem. Nr. 5b der Richtlinien, regelmäßig Mieterhöhungsverlangen auszusprechen. Bei der periodischen Auszahlung wird die ortsübliche Vergleichsmiete bei der Berechnung des Zuschusses angepasst. Um die Differenz zwischen der Fördermiete und der ortsüblichen Vergleichsmiete im Laufe des Bindungszeitraums nicht zu groß werden zu lassen, sind laufende Anpassungen der Fördermiete unverzichtbar. zu 5. Sinn der Richtlinien ist, den Verfügungsberechtigten durch die öffentliche Förderung die entgangenen Mieterhöhungsmöglichkeiten (im freifinanzierten Wohnungsbau) auszugleichen. Durch die neue Formulierung wird deutlich gemacht, dass für die Berechnung der laufenden Differenzzahlung nur der tatsächliche "Verlust" ausgeglichen wird. Die Neuregelung zur Höhe der Aufwandspauschale begrenzt die Zahlungen auf einen angemessenen Ausgleich des erhöhten Aufwands und vermeidet somit Überzahlungen bei Verfügungsberechtigten mit einer großen Anzahl von Wohnungen in diesem Förderprogramm. zu 6a. Die Änderung dient der Klarstellung. zu 6b. Anpassung auf die neue Rechtsgrundlage des Hessischen Wohnraumfördergesetzes und des Hessischen Wohnungsbindungsgesetzes zum 01.01.2013 zu 7. Die Änderung dient der Klarstellung. zu 8. Mit Wegfall des Hessischen Gesetzes zum Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen (HessAFWoG) im Jahr 2011 musste der Abschnitt "8 Vermeidung von Fehlförderung" an die neuen gesetzlichen Grundlagen des Hessischen Wohnraumfördergesetzes angepasst werden. Im Absatz 2 wird klargestellt, dass für die nach diesen Richtlinien geförderten Wohnungen zukünftige Regelungen anzuwenden sind. zu 9. Die Änderung dient der Klarstellung. zu 10. Um auch Belegungsrechte an Wohnungen erwerben zu können, die nicht alle Bedingungen der Nummer 2 erfüllen, an denen aber ein besonderes wohnungswirtschaftliches Interesse der Stadt besteht, ist eine Ausnahmeregelung im Einzelfall vorzusehen. Dies sind z. B. Wohnungen mit einer besonderen behindertengerechten Ausstattung. zu 11. Die Änderung wird durch das Einschieben der neuen Nummer 12 nötig. Zielsetzung Durch die Änderungen werden die Richtlinien verständlicher und die einzelnen Prozesse (insbesondere die Mieterhöhungsmöglichkeiten) transparenter. Die Zuschusshöhe soll bei den Belegungsrechten mit periodischer Auszahlung der allgemeinen Mietentwicklung angepasst werden können. Die Höhe der Aufwandspauschale kann auf einen angemessenen Wert begrenzt werden. Ausnahmefälle mit einem besonderen Bedarf der Stadt sollen möglich werden. Der im Etat-Antrag (E5 vom 21.03.2013) geforderten Präzisierung der Verwaltungspraxis wird gefolgt. Die Richtlinien werden verständlicher. Ausnahmen werden möglich. Alternativen Keine Lösung Den vorgenannten Änderungen der Richtlinien wird zugestimmt. Kosten 1. Investitionsbedarf Kein gesonderter Investitionsbedarf. Die Mittel werden im Rahmen der vorhandenen Haushaltsansätze verausgabt. Durch die vorliegenden Änderungen sind Einsparungen zu erwarten. 2. Finanzbedarfszeitraum keiner 3. Folgeinvestitionen keine 4. Jahresfolgekosten entfällt 5. Jahreserträge entfällt 6. Leistungen Dritter entfällt 7. Stellenplanmäßige Auswirkungen keine 8. Sonstige entfällt Anlage _Richtlinien (ca. 40 KB) Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Vortrag des Magistrats vom 19.01.2007, M 11 Vortrag des Magistrats vom 20.07.2009, M 149 Vortrag des Magistrats vom 23.08.2019, M 125 Zuständige Ausschüsse: Haupt- und Finanzausschuss Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Ausschuss für Soziales und Gesundheit Versandpaket: 12.03.2014 Beratungsergebnisse: 29. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 12.05.2014, TO I, TOP 29 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 57 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, GRÜNE, FREIE WÄHLER, ELF Piraten und RÖMER gegen LINKE. (= Annahme mit der Maßgabe, dass Punkt 12. der Richtlinie - Ermächtigungsregel für den Dezernenten - ersatzlos zu streichen ist.); SPD (= Votum im Haupt- und Finanzausschuss) Sonstige Voten/Protokollerklärung: FDP (= Annahme) 29. Sitzung des Ausschusses für Soziales und Gesundheit am 15.05.2014, TO I, TOP 10 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 57 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, GRÜNE, FDP, FREIE WÄHLER, ELF Piraten und RÖMER gegen LINKE. (= Annahme mit der Maßgabe, dass Punkt 12. der Richtlinie - Ermächtigungsregel für den Dezernenten - ersatzlos zu streichen ist.); SPD (= Votum im Haupt- und Finanzausschuss) 30. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 20.05.2014, TO I, TOP 32 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 57 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, GRÜNE, SPD, FDP, FREIE WÄHLER, ELF Piraten und RÖMER gegen LINKE. (= Annahme mit der Maßgabe, dass Punkt 12. der Richtlinie - Ermächtigungsregel für den Dezernenten - ersatzlos zu streichen ist) Sonstige Voten/Protokollerklärung: ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung) REP (= Annahme) 31. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 22.05.2014, TO II, TOP 42 Beschluss: Der Vorlage M 57 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, GRÜNE, SPD, FDP, FREIE WÄHLER, ELF Piraten, RÖMER und REP gegen LINKE. (= Annahme mit der Maßgabe, dass Punkt 12. der Richtlinie - Ermächtigungsregel für den Dezernenten - ersatzlos zu streichen ist) Sonstige Voten/Protokollerklärung: ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung) Beschlussausfertigung(en): § 4584, 31. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 22.05.2014 Aktenzeichen: 64 1