Hotel im Dom-Römer-Quartier

S A C H S T A N D : Stellungnahme des Magistrats vom 10.06.2013, ST 799 Betreff: Hotel im Dom-Römer-Quartier Gemäß Beschluss der Stadtverordnetenversammlung § 2441 vom 06.09.2007 soll der Nutzungsschwerpunkt der Neubebauung auf dem Dom-Römer-Areal mit Ausnahme des Archäologischen Gartens im Wesentlichen aus Wohnen, Läden und Gastronomie bestehen. Das beschlossene Nutzungskonzept (Anlage 2 des o.g. Beschlusses) sah in untergeordnetem Maße in Obergeschossen auch ein kleines Hotel und / oder Büroflächen vor. Die Realisierungsmöglichkeiten für ein Hotel wurden von der DomRömer GmbH aus technischer und wirtschaftlicher Sicht geprüft und aus folgenden Gründen verworfen. Im Zuge der Vorentwurfsplanung hat die DomRömer GmbH überprüft, ob ein Hotel im Quartier entwickelt werden kann. Aufgrund unterschiedlicher Sachzwänge ergaben sich aus planerischer Sicht Zweifel an der Umsetzbarkeit des vorgenannten Hotelkonzeptes. Diese sind nachfolgend aufgeführt: - Im Rahmen der Entwicklung der Frankfurter Altstadt sind nach den Dresdner Erfahrungen hausübergreifende Nutzungen auszuschließen. Die Fassaden der kleinteiligen Altstadt-Grundrisse sollen die Nutzung bestimmen. Bei der Realisierung eines Stadthotels würde dagegen hinter vier unterschiedlich gestalteten Fassaden das gleiche Hotel entwickelt werden. - Die Gebäudetiefen der Häuser an der Braubachstraße sind ungünstig für eine Hotelnutzung. Die Tiefe beträgt abzüglich der Flurfläche pro Zimmer lediglich 4,25 Meter. Effiziente Hotelgrundrisse mit einer Tiefe von 6 Metern könnten nicht umgesetzt werden. - Die Erschließung des Gebäudes "Goldenes Lämmchen" über die Gebäude an der Braubachstraße wäre weder im Erdgeschoss noch in den Obergeschossen möglich. Die Lage des Treppenhauses des Gebäudes Braubachstraße 27, das aufgrund der baulichen Einschränkungen aus dem Untergeschoss nicht verändert werden kann, befindet sich genau an der Schnittstelle der beiden Gebäude und verhindert eine notwendige interne Verbindung. Folglich wäre die Erschließung für Gäste und das Hotelpersonal nur über den Lämmchen-Hof möglich. - Jedes Gebäude wird von einem anderen Architekturbüro geplant. Der Koordinationsaufwand, die unterschiedlichen Planungen zusammenzuführen und diese mit einem Hotelbetreiber und dessen eigenem Planer abzustimmen, würde einen Mehraufwand an Planung und Koordination darstellen. Daraus würden Planungs- und Genehmigungsrisiken, Mehrkosten und Zeitverzögerungen resultieren, die noch nicht genau zu ermitteln sind. - Aufgrund der rekonstruierten Rückfassade des Gebäudes Braubachstraße 27 ergeben sich lichte Raumhöhen von ca. 2,50 Meter im 1. und 2. Obergeschoss. Bei einer hausübergreifenden Hotelnutzung müsste die benachbarte Bebauung (Braubachstraße 25 und 29) auf das gleiche Niveau angepasst werden. Das hätte wiederum zur Folge, dass die Entwürfe dieser beiden Häuser grundlegend überarbeitet werden müssten. Hotelplanungen gehen zudem üblicherweise von großzügigen Deckenhöhen mit einer Höhe von ca. 3 Meter aus, um Gebäudetechnik in abgehängten Decken unterbringen zu können. - Die vorgegebenen Liegenschaften verfügen über nicht ausreichend dimensionierte Nebenflächen in den Untergeschossen, um Räume für Housekeeping, Magazin und Personal berücksichtigen zu können. Aufgrund der im Untergeschoss befindlichen Tiefgarage können auch keine zusätzlichen Nebenflächen geschaffen werden. - Anlieferungsmöglichkeiten für das Hotel könnten lediglich unterirdisch hergestellt werden, da an der zweispurigen Braubachstraße mit Straßenbahnverkehr keine Haltemöglichkeiten zur Verfügung gestellt werden können. Unterirdisch könnten jedoch aufgrund der geringen Deckenhöhe lediglich Kleintransporter anliefern. - An der Braubachstraße könnte keine Vorfahrt am Hoteleingang eingerichtet werden. - Da aufgrund der Drittverwendbarkeit sämtliche Gebäude an der Braubachstraße über einen autarken Erschließungskern mit separatem Aufzug verfügen, muss mit einer erhöhten Nebenkostenbelastung für den Betreiber kalkuliert werden. Dies hätte Abschläge bei der Pachthöhe und somit auch beim Verkaufspreis zur Folge. Die wirtschaftliche Prüfung fand unter Einbeziehung der allgemeinen Marktdaten als auch unter Berücksichtigung der objektspezifischen Besonderheiten sowohl für eine Hotel- als auch eine Wohn- und Gewerbenutzung statt. In die wirtschaftliche Untersuchung einer Hotelnutzung floss darüber hinaus die Machbarkeitsstudie eines auf Hotelkonzepte spezialisierten Beratungsunternehmens ein, in die der Wohn- und Gewerbenutzung das Wertgutachten eines Immobiliensachverständigen. Die wirtschaftliche Prüfung kam zu dem Ergebnis, dass durch den Verkauf von Wohnungen in den Obergeschossen und Gewerbeflächen in den Erdgeschossen in den Häusern Braubachstraße 25-29 und Hinter dem Lämmchen 6 ein höherer Verkaufserlös erzielt werden kann als durch die Realisierung eines Hotels an diesem Standort. Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Anregung vom 27.11.2012, OA 295