Milieuschutzsatzungen zum Wohle der Bewohnerinnen und Bewohner nutzen

S A C H S T A N D : Stellungnahme des Magistrats vom 24.06.2019, ST 1174 Betreff: Milieuschutzsatzungen zum Wohle der Bewohnerinnen und Bewohner nutzen Zu 1.: Die Milieuschutzsatzungen und die damit begründeten Vorkaufsrechte sind ein bauordnungsrechtliches Instrument im BauGB, das über den Erhalt des vorhandenen Wohnraums die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sichern soll. In den Geltungsbereichen der Satzungen stehen Bauvorhaben an Wohngebäuden, die den Zielen des Milieuschutzes entgegenstehen, unter einem Genehmigungsvorbehalt. Umgangssprachlich sind "Luxusmodernisierungen" verboten. Um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu schützen, soll der Mietwohnraum zu möglichst günstigen Konditionen erhalten bleiben und insbesondere keine Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden. Um dies in letzter Konsequenz sicherstellen zu können, wird der Stadt ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Besteht die berechtigte Annahme, dass ein Erwerber Pläne umsetzen möchte, die den Zielen der Satzung widersprechen, ist das primäre Ziel, den Käufer über die Satzungsziele zu informieren und ihn durch Unterzeichnung einer sog. Abwendungsvereinbarung verbindlich erklären zu lassen, die erworbene Immobilie nicht in Wohneigentum aufzuteilen und Sanierungsmaßnahmen nur in dem nach der Satzung zulässigen Umfang durchzuführen. Gibt ein Erwerber eine solche Abwendungsvereinbarung ab, kann die Stadt Frankfurt am Main regelmäßig kein in der Erhaltungssatzung begründetes Vorkaufsrecht ausüben. Erzwingen lässt sich eine Abwendungsvereinbarung nicht. Vielmehr wird das Vorkaufsrecht ausgeübt, wenn der Käufer nicht zum Abschluss einer Abwendungsvereinbarung bereit ist. Die im Ortsbezirk 2 geltenden Milieuschutzsatzungen werden - wie im Übrigen die weiteren im Stadtgebiet geltenden Milieuschutzsatzungen auch - selbstverständlich vom Magistrat in diesem Rahmen konsequent umgesetzt. Zu 2. und 3.: Bislang wurden trotz zunächst fehlender personeller Ressourcen unmittelbar nach Einführung der Milieuschutzsatzungen alle zur Prüfung anstehenden Verkäufe von Wohnimmobilien im Sinne der Satzungsziele bearbeitet. Die notwendige magistratsinterne Prüfung ist in jedem Einzelfall erfolgt. Wenn Vorkaufsrechte nicht ausgeübt wurden, obwohl keine Abwendungsvereinbarung vorlag, so war diese Entscheidung unabhängig von personellen Ressourcen vom Magistrat im Rahmen der Prüfung zur Ermessensausübung sachlich begründet. Die zur Begründung der Ermessensentscheidung notwendige Abstimmung zwischen verschiedenen Fachämtern war Grundlage für die Entscheidung. Zu 4.: Bei keinem der bislang geprüften Verkäufe in Milieuschutzsatzungsgebieten wurde die Ausübung eines Vorkaufsrechts aufgrund eines fehlenden Ankaufsbudgets abgelehnt. Es zeichnet sich zudem ab, dass Erwerber in steigendem Maße bereit sind, Abwendungsvereinbarungen zu vereinbaren. Damit ist zu erwarten, dass auch zukünftig die Ausübung von Vorkaufsrechten die absolute Ausnahme darstellen wird. Es ist nicht erkennbar, dass zukünftig die Ausübung einzelner Vorkaufsrechte an der Frage eines fehlenden Budgets scheitern wird. Zu 5.: Selbstverständlich wird der Magistrat alle Widerspruchsverfahren und rechtlichen Auseinandersetzungen, an denen die Stadt Frankfurt am Main aktiv oder passiv beteiligt ist, im notwendigen Umfang führen. Die Ausstattung mit personellen und finanziellen Ressourcen ist sichergestellt. Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Anregung vom 26.11.2018, OA 335 Antrag vom 11.10.2019, OF 928/2