Bebauungsplan Nr. 882 - Östlich Emil-Sulzbach-Straße hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB

S A C H S T A N D : Vortrag des Magistrats vom 20.12.2010, M 260 Betreff: Bebauungsplan Nr. 882 - Östlich Emil-Sulzbach-Straße hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB I. 1 Für das Gebiet östlich der Emil-Sulzbach-Straße zwischen der Georg-Voigt-Straße im Norden und der Theodor-Heuss-Allee im Süden sowie der Ludwig-Erhard-Anlage im Osten ist auf der Grundlage des vorgelegten Rahmenkonzepts ein Bebauungsplan aufzustellen. Der räumliche Geltungsbereich des neu aufzustellenden Bebauungsplans ergibt sich aus dem vorgelegten Lageplan vom 22.11.2010 zum Aufstellungsbeschluss. Es dient zur Kenntnis, dass zur Aufstellung des Bebauungsplans das beschleunigte Verfahren nach § 13a (1) Nr. 1 BauGB angewendet wird. I. 2 Der Magistrat wird beauftragt, zusammen mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu veröffentlichen Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Mit der Aufstellung des Bebauungsplans soll die Innenentwicklung zwischen dem ehemaligen Campusgelände Bockenheim und dem Messeviertel gestärkt und planungsrechtlich abgesichert werden. Besonders der attraktive Standort des vorhandenen Poseidonhauses soll durch Erweiterungsmöglichkeiten gestärkt werden. Das nördlich angrenzende Umfeld, die vorhandene Hotelnutzung (Marriott) an der Hamburger Allee, die Büronutzung und die bestehende Wohnbebauung entlang der Emil-Sulzbach-Straße / Georg-Voigt-Straße, soll zur Arrondierung städtebaulich geordnet und planungsrechtlich abgesichert werden. II. Der Magistrat wird ermächtigt, ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung die öffentliche Auslegung durchzuführen, da der Aufstellungsbeschluss hinreichend qualifiziert ist. Der Magistrat wird ermächtigt, den Bebauungsplanentwurf mit Begründung, der aufgrund der im Rahmen der öffentlichen Auslegung nach § 3 (2) BauGB vorgebrachten Stellungnahme geändert oder ergänzt wurde, ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung erneut nach § 4a (3) i.V.m. § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen, sofern die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung durch die Änderungen oder Ergänzungen nicht berührt werden. Begründung: B e g r ü n d u n g : ÜBERSICHTSKARTE Bestand und städtebauliche Situation Der überwiegende Teil des Westends ist ein dichtes, bevorzugtes innerstädtisches Wohn- und Arbeitsquartier, dessen urbaner Charakter von einer gefestigten und diversifizierten Nutzungsmischung geprägt ist. Die bauliche Struktur besteht hauptsächlich aus gründerzeitlicher Blockrandbebauung, die nach dem 2. Weltkrieg teilweise durch 4- bis 5-geschossige Wohngebäude und 6- bis 7-geschossige Bürogebäude ergänzt wurde. Östlich und westlich der Senckenberganlage wurde das Westend mit Hochhäusern, die von der Universität, dem Dienstleistungs- und Hotelgewerbe sowie von freiberuflichen Trägern genutzt werden, nachverdichtet. Die Infrastrukturausstattung des Stadtteils umfasst ebenso Einrichtungen zur Versorgung mit Gütern für den täglichen Bedarf (Lebensmittel-, Zeitschriftenhandel) wie auch Dienstleistungen des öffentlichen und privaten Bereichs sowie Gemeinbedarfseinrichtungen, Gastronomie, Schulen, Kindergärten, Kirchen und zum Teil noch universitäre Einrichtungen. Innerhalb des Plangebietes, vom benachbarten Messegelände nur durch die Theodor-Heuss-Allee getrennt, steht das sog. Poseidonhaus, ein 1986 erbautes Bürogebäude. Dieses setzt sich aus zwei Hochhausscheiben mit jeweils 17 und 9 Geschossen zusammen, die an der Emil-Sulzbach-Straße durch eine Rotunde miteinander verbunden sind und eine eingeschossige Innenhofbebauung umschließen. Nördlich des Poseidonhauses steht an der Hamburger Allee das 1976 errichtete, 159 m hohe sog. WestendGate mit maximal 47 Geschossen. Heute wird es hauptsächlich von der Marriott Gruppe als Hotel genutzt. Daneben beherbergt es auch frei vermietbare Büroflächen. Das Hochhaus ist ein idealer Hotelstandort für Messegäste und Festhallenbesucher. Westlich des Hotels schließen ein 20-geschossiges Büro-Hochhaus an der Georg-Voigt-Straße und zwei weitere Bürogebäude an der Hamburger-Allee an. Der westliche Rand des Geltungsbereichs wird entlang der Emil-Sulzbach-Straße / Georg-Voigt-Straße durch Wohngebäude in überwiegend 3-geschossiger Bauweise geprägt. Mit der Gutenbergschule an der Hamburger Allee befindet sich eine Berufsfachschule für Gestaltung in unmittelbarer Nachbarschaft des Plangebietes. Planungsrecht Der rechtswirksame Flächennutzungsplan stellt nördlich der Hamburger Allee "Wohnbauflächen" an der Emil-Sulzbach-Straße und gemischte Bauflächen im östlichen Teil des Plangebietes sowie südlich der Hamburger Allee dar. Trotz der geringfügig abweichenden Flächenabgrenzung zwischen der Wohnbau- und der gemischten Baufläche kann der Bebauungsplan als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt angesehen werden. Der räumliche Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 882 überlagert vollständig den am 15.03.1983 in Kraft getretenen Bebauungsplan Nr. 413 - Emil-Sulzbach-Straße sowie in Teilen die Bebauungspläne NW 2a Nr. 1, in Kraft getreten am 06.08.1966, NW 2b Nr. 1, in Kraft getreten am 19.11.1966, NW 2d Nr. 1, in Kraft getreten am 05.11.1966 und die Fluchtlinienpläne F 484, förmlich festgestellt am 29.05.1903 und F 956, förmlich festgestellt am 31.08.1922. Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) Ein Bebauungsplan, der der Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung dient (Bebauungspläne der Innenentwicklung), kann gemäß § 13a (1) Nr. 1 BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 (2) Baunutzungsverordnung oder eine Größe der Grundfläche von insgesamt weniger als 20.000 qm festgesetzt wird. Da diese Kriterien auf das Bebauungsplanverfahren Nr. 882 zutreffen, soll das beschleunigte Verfahren angewandt werden. Auch wenn es im beschleunigten Verfahren nicht erforderlich ist, sollen eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit im Sinne des § 3 (1) BauGB und eine öffentliche Auslegung im Sinne des § 3 (2) BauGB durchgeführt werden. Anlass, Ziele und Konzept Anlass für die Neuordnungsüberlegungen sind einerseits die Fortschreibung des Hochhausentwicklungsplans (§ 5022 STVV vom 11.12.2008), der unter anderem die Stärkung des Messeclusters anstrebt, sowie die Umstrukturierung und Neuordnung des ehemaligen Campusgeländes der Goethe-Universität in Bockenheim. Darüber hinaus berücksichtigen die Planungsüberlegungen auch den zunehmend wichtiger werdenden Aspekt der ressourcenschonenden Entwicklung von bestehenden Flächen- und Gebäudepotentialen. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans soll die Innenentwicklung zwischen dem ehemaligen Campusgelände in Bockenheim und dem benachbarten Messegelände gestärkt und planungsrechtlich abgesichert werden. Durch den geplanten Um- und Ausbau kann das Poseidonhaus an die heutigen technischen und ökologischen Standards angepasst werden, um die Attraktivität dieses wohn-ortnahen und sehr gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln angebundenen innerstädtischen Dienstleistungsstandorts auch zukünftig wahren zu können. Dazu wird, abweichend von den im Hochhausentwicklungsplan eröffneten Erweiterungsmöglichkeiten, die für diesen Standort ein 140 m hohes Hochhaus vorsehen, eine bestandsorientierte Modernisierung und Erweiterung des Gebäudes angestrebt. Der gemäß § 5022 STVV vom 11.12.2008 (M 106 vom 06.06.2008 / Anlage 2) nachzuweisende Wohnanteil ist im weiteren Verfahren zu quantifizieren und in geeigneter Weise zu sichern. Auf den nördlich der Hamburger Allee liegenden Flächen sollen die vorhandenen Dienstleistungsnutzungen (Hotel- und Büronutzung) sowie die Wohnbebauung entlang der Emil-Sulzbach-Straße / Georg-Voigt-Straße städtebaulich geordnet und arrondiert sowie planungsrechtlich bestandsnah gesichert werden. Das städtebauliche Rahmenkonzept (vgl. Anlage 1) orientiert sich weitgehend an der vorhandenen Bau- und Nutzungsstruktur. Im Rahmen der weiteren Ausarbeitung soll das bereits vorhandene Prinzip der Blockrandbebauung mit Vorgarten- und Grünzonen als städtebauliches Ordnungsgerüst dienen. Wie im Westend üblich, sollen die Blockränder teils offen und teils geschlossen ausgebildet werden. Der Bereich des Poseidonhauses soll, wie im derzeit rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 413 - Emil-Sulzbach-Straße - auch, als Kerngebiet (MK) festgesetzt werden. Die zulässigen Gebäudehöhen werden als maximale Höhen (H max) festgesetzt. Die Erweiterung des Poseidonhauses (H max = 67 m) soll hauptsächlich an der Emil-Sulzbach-Straße erfolgen, indem die bestehende Hochhausscheibe an der Theodor-Heuss-Allee bis zur Hamburger Allee weitergeführt werden kann. Dadurch kann ein geschlossenes und kompaktes Hochhaus entstehen, dessen Gebäudeflügel an der Hamburger Allee auf eine bestandsnahe maximale Höhe von 37 m begrenzt werden soll. Nördlich der Hamburger Allee soll das Gebiet entsprechend dem Bestand im Osten, der vor allem durch das Hotel-Hochhaus und in der Mitte durch ein niedrigeres Hochhaus geprägt wird, in ein Kerngebiet (MK) und daran nach Westen anschließend, in ein Allgemeines Wohngebiet (WA) gegliedert werden. Somit wird die vorhandene Wohnbebauung, die aus 2- bis 3-geschossigen Doppel- und Einzelhäusern besteht, planungsrechtlich gesichert. In diesem Teil des Plangebietes soll vordringlich der vorhandene Gebäudebestand planungsrechtlich gesichert werden. Im weiteren Verfahren ist noch zu prüfen, inwieweit im geplanten MK-Gebiet der Blockrand gestärkt und langfristig ein Teil des Innenbereichs begrünt werden kann. So könnte, trotz der hochverdichteten Innenstadtlage, den klimaorientierten Forderungen des Landschaftsplans entsprochen werden. Abweichend vom Bestand wäre auf dem Hotel-Grundstück eine Ergänzung als Blockrandbebauung bis zu einer maximalen Höhe von 22,0 m möglich. Mit dieser baulichen Erweiterung könnten auch die heute zu beobachtenden, teils sehr intensiven Windbewegungen vor dem Hotelgebäude und den angrenzenden öffentlichen Flächen gemindert werden. Für die angrenzenden Bürogebäude an der Hamburger Allee könnte die Gebäudehöhe bis maximal 6 Vollgeschosse betragen. Die vorhandene Wohnnutzung im geplanten WA-Gebiet an der Emil-Sulzbach-Straße soll durch die Möglichkeit der Aufstockung bis zu maximal 4 Vollgeschossen gesichert und gestärkt werden. Im gesamten Plangebiet sind die erforderlichen Stellplätze in Tiefgaragen unterzubringen, die überwiegend bereits vorhanden sind. Anlage Lageplan (ca. 2,5 MB) Anlage Rahmenkonzept (ca. 1,6 MB) Vertraulichkeit: Nein Nebenvorlage: Anregung vom 10.01.2011, OA 1247 Antrag vom 08.01.2011, OF 571/2 dazugehörende Vorlage: Vortrag des Magistrats vom 01.08.2011, M 139 Zuständige Ausschüsse: Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Haupt- und Finanzausschuss Beratung im Ortsbeirat: 2 Versandpaket: 22.12.2010 Beratungsergebnisse: 51. Sitzung des OBR 2 am 10.01.2011, TO I, TOP 31 Beschluss: Anregung OA 1247 2011 1. Der Vorlage M 260 wird unter Hinweis auf OA 1247 zugestimmt. 2. Die Vorlage OF 571/2 wird als gemeinsamer Antrag von FDP und GRÜNEN mit der Maßgabe beschlossen, dass die Begründung gestrichen wird und der Tenor wie folgt lautet: "Der Magistratsvorlage M 260 wird mit folgenden Maßgaben zugestimmt: - Für die beiden denkmalgeschützten Wohnhäuser wird keine Überschreitung der derzeitigen Höhe zugelassen. - Bei einer ergänzenden Blockrandbebauung des Geländes nördlich der Hamburger Allee soll die vorhandene Grundflächenzahl nicht überschritten werden." Abstimmung: zu 1. CDU, GRÜNE, SPD und FDP gegen LINKE. und FREIE WÄHLER (= Ablehnung) zu 2. CDU, GRÜNE, SPD und FDP gegen LINKE. und FREIE WÄHLER (= Ablehnung) 47. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 17.01.2011, TO I, TOP 26 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: 1. Der Vorlage M 260 wird mit der Maßgabe zugestimmt, dass der gemäß Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 11.12.2008, § 5022 (M 106 vom 06.06.2008, Anlage 2), nachzuweisende Wohnanteil im weiteren Verfahren zu quantifizieren und in geeigneter Weise zu sichern ist. 2. Der Vorlage OA 1247 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: zu 1. CDU, GRÜNE und FDP gegen SPD, FAG und FREIE WÄHLER (= Annahme ohne Zusatz) sowie LINKE. (= Ablehnung) zu 2. CDU, SPD, GRÜNE, FDP, FAG und FREIE WÄHLER gegen LINKE. (= Ablehnung) Sonstige Voten/Protokollerklärung zu 1: REP (M 260 und OA 1247 = Annahme) NPD (M 260 und OA 1247 = Enthaltung) Stv. Holtz (M 260 = Enthaltung, OA 1247 = Annahme) 50. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 25.01.2011, TO II, TOP 15 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: 1. Der Vorlage M 260 wird mit der Maßgabe zugestimmt, dass der gemäß Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 11.12.2008, § 5022 (M 106 vom 06.06.2008, Anlage 2), nachzuweisende Wohnanteil im weiteren Verfahren zu quantifizieren und in geeigneter Weise zu sichern ist. 2. Der Vorlage OA 1247 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: zu 1. CDU, GRÜNE und FDP gegen SPD, FAG und FREIE WÄHLER (= Annahme ohne Zusatz) sowie LINKE. (= Ablehnung) zu 2. CDU, SPD, GRÜNE, FDP, FAG und FREIE WÄHLER gegen LINKE. (= Ablehnung) 50. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 27.01.2011, TO II, TOP 48 Beschluss: 1. Der Vorlage M 260 wird mit der Maßgabe zugestimmt, dass der gemäß Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 11.12.2008, § 5022 (M 106 vom 06.06.2008, Anlage 2), nachzuweisende Wohnanteil im weiteren Verfahren zu quantifizieren und in geeigneter Weise zu sichern ist. 2. Der Vorlage OA 1247 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: zu 1. CDU, GRÜNE und FDP gegen SPD, FAG, FREIE WÄHLER und REP (= Annahme ohne Zusatz) sowie LINKE. (= Ablehnung); NPD und Stv. Holtz (= Enthaltung) zu 2. CDU, SPD, GRÜNE, FDP, FAG, FREIE WÄHLER, REP und Stv. Holtz gegen LINKE. (= Ablehnung); NPD (= Enthaltung) Beschlussausfertigung(en): § 9350, 50. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 27.01.2011 Aktenzeichen: 61 00