Bebauungsplan Nr. 861 - Nördlich Am Stockborn hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB

S A C H S T A N D : Vortrag des Magistrats vom 11.12.2015, M 219 Betreff: Bebauungsplan Nr. 861 - Nördlich Am Stockborn hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 01.07.2010, § 8361 - NR 1885/10 CDU/GRÜNE - I.1 Für das Gebiet Nördlich Am Stockborn in Frankfurt am Main - Praunheim ist auf Grundlage des vorgelegten Rahmenplans vom 30.07.2015 ein Bebauungsplan aufzustellen. Der räumliche Geltungsbereich des neu aufzustellenden Bebauungsplans ergibt sich aus dem vorgelegten Lageplan vom 17.08.2015 zum Aufstellungsbeschluss. Es dient zur Kenntnis, dass zur Aufstellung des Bebauungsplans das beschleunigte Verfahren nach § 13a (1) Nr. 1 BauGB angewendet wird. I.2 Der Magistrat wird beauftragt, zusammen mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu veröffentlichen. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Ziel der Planung ist die Neubebauung der Flächen Am Stockborn Nr. 1 bis 7 im Ortsteil Praunheim. Die vorhandenen Gebäude mit der Nutzung Zentrum für soziale Fortbildung / Sozialakademie stehen leer und sollen abgebrochen werden. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans soll dem dringenden Wohnbedarf in der Stadt Frankfurt am Main Rechnung getragen werden. Der Magistrat wird ermächtigt, ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung die öffentliche Auslegung durchzuführen, da der Aufstellungsbeschluss hinreichend qualifiziert ist. Der Magistrat wird ermächtigt, den Bebauungsplanentwurf mit Begründung, der aufgrund der im Rahmen der öffentlichen Auslegung nach § 3 (2) BauGB vorgebrachten Stellungnahmen geändert oder ergänzt wurde, ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung erneut nach § 4a (2) i.V.m. § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen, sofern die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung durch die Änderungen oder Ergänzungen nicht berührt werden. Der Magistrat wird beauftragt, beim Regionalverband FrankfurtRheinMain die Anpassung des Regionalen Flächennutzungsplans im Wege der Berichtigung zu beantragen - § 13 a (2) Nr. 2 BauGB. Begründung: ÜBERSICHTSKARTE zu I. Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 861 - Nördlich Am Stockborn liegt im Nordwesten des Frankfurter Stadtteils Praunheim und wird im Nordwesten von der Oberfeldstraße, im Osten von der Straße Am Alten Schloß, im Süden von der Straße Am Stockborn und im Westen von der Straße Praunheimer Weg begrenzt. Das heutige Baugrundstück soll an der Straße Am Stockborn 1 bis 3 und 5 bis 7 um ein Teilstück öffentlicher Verkehrsfläche ergänzt werden, sodass ein neu arrondiertes Baugrundstück von ca. 7.035 qm entsteht. Unter Einbeziehung von Teilflächen der das Baugrundstück umgebenden Straßen umfasst der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 861 eine Fläche von rd. 10.884 qm. Anlass, Erfordernis und Ziele Die Gebäude des sich derzeit auf dem Grundstück befindlichen Fortbildungszentrums stehen seit etwas mehr als 10 Jahren leer. Eine Umnutzung ist schwer möglich, da eine Asbestbelastung vorliegt. Für eine Nutzung der Flächen für Wohnungsbau ist die Schaffung des entsprechenden Planungsrechts Voraussetzung. Das ursprüngliche Ziel von Investoren, dort einen Einzelhandelsstandort zu errichten, wurde aufgegeben. Es sollen stattdessen über 100 neue Wohnungen entstehen. Die Versorgung kann vom bestehenden Einzelhandel der Umgebung getragen werden. Die Stadtverordnetenversammlung (STVV) hat 2010 für das Gebiet beschlossen, einen Anteil öffentlich geförderten Wohnungsbaus von 30% der Bruttogeschossfläche (BGF) im Gebiet zu realisieren. Der Beschluss korrespondiert mit dem Beschluss der STVV vom 22.05.2014, § 4542, der die Realisierung von gefördertem Wohnungsbau mit einem Anteil von 30% der BGF in neu entstehenden Wohngebieten fordert. Planungsgrundlagen Der Regionale Flächennutzungsplan (RegFNP) des Regionalverbands FrankfurtRheinMain stellt die Grundstücksflächen des aufzustellenden Bebauungsplans als Fläche für den Gemeinbedarf, Bestand - Weiterführende Schule - dar. Die Straße Am Stockborn, die südlich am Plangebiet vorbeiführt, ist als Hauptverkehrsstraße L 3440 klassifiziert. Der Bebauungsplan kann somit nicht aus den Darstellungen des RegFNP entwickelt werden. Bisher sind die Flächen mit dem Bebauungsplan NW 83c Nr. 2 - Praunheim Friedhof -, in Kraft getreten am 21.06.1977, als Baugrundstück für den Gemeinbedarf - Zentrum für soziale Fortbildung / Sozialakademie mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und einer Geschossflächenzahl GFZ) von 1,2 innerhalb von Baugrenzen festgesetzt. In der nicht überbaubaren Grundstückfläche liegt eine Fläche für private Stellplätze. Alle heute bestehenden Straßen sind als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt. In dem südlich und östlich angrenzenden Bereich weist der Bebauungsplan Reine Wohngebiete (WR) mit einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 0,8 und zwei Vollgeschossen aus, in dem westlich angrenzenden Bereich Allgemeines Wohngebiert (WA) mit einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 0,8 sowie 2 Vollgeschosse und offene Bauweise. Nördlich gilt der Bebauungsplan NW 83c Nr. 1 - Praunheim - Friedhof, in Kraft getreten am 24.12.1966, der in diesem Bereich sowohl WA-Gebiete als auch WR-Gebiete mit einer GRZ von 0,4 und 2 Vollgeschossen ausweist. Innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans NW 83c Nr. 2 soll ein Teilbereich mit dem neu zu erstellenden Bebauungsplan Nr. 861 überplant werden. Es soll ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden. Verfahren nach § 13 a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) Ein Bebauungsplan, der die Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung dient (Bebauungsplan der Innentwicklung), kann gemäß § 13 a (1) Nr. 1 BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 (2) Baunutzungsverordnung (BauNVO) oder eine Größe der Grundfläche von weniger als 20.000 qm festgesetzt wird. Außerdem darf er nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründen, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen oder Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete tangieren. Da diese Kriterien auf das Bebauungsplanverfahren Nr. 861 zutreffen, soll das beschleunigte Verfahren angewandt werden. Es wird darauf hingewiesen, dass gemäß § 13 a (2) Nr. 1 i.V.m. § 13 (3) Satz 1 BauGB im Bebauungsplanverfahren von der Umweltprüfung, dem Umweltbericht, der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie der zusammenfassenden Erklärung abgesehen wird. Städtebauliche Situation Der bauliche Bestand ist geprägt von einem 13-geschossigen Wohnheimgebäude und vier drei- bis viergeschossigen Unterrichtsgebäuden, einem Eingangsbauwerk und einer Tiefgarage. Insgesamt sind rund 12.000 qm BGF vorhanden. Dies entspricht einer GFZ von 1,76 im Bestand. Der Versuch, die vorhandene Bebauung weiter zu nutzen, war wegen der festgestellten notwendigen Asbestsanierung nicht erfolgreich. Im öffentlichen Straßenraum der Straße Am Stockborn 1 bis 7 befindet sich eine Parkbucht für 13 Schrägparker. Dieser Grundstücksteil soll dem Neubauvorhaben für eine zentrale Tiefgaragenzufahrt zugeschlagen werden. Am nordöstlichen Grundstücksrand an der Kreuzung der Straßen Oberfeldstraße und Am Alten Schloß befindet sich eine Umspanneinrichtung der Mainova. Diese soll in die Neubauten integriert werden. An der westlichen Grundstücksgrenze im Praunheimer Weg befindet sich eine Bushaltestelle für die Busse in Richtung Nordwestzentrum. Städtebauliches Konzept Das Gebiet stellt als ungenutzte Brache ein Wohnungsbaupotential dar, das sich in die umgebende Wohnnutzung störungsfrei einfügt. Hier sollen in fünf Gebäuden über 100 Wohnungen und eine Kindertagesstätte für unter Dreijährige geschaffen werden. Die Zufahrt zur Tiefgarage soll ausschließlich über die Straße Am Stockborn erfolgen. Städtebaulicher Entwurf Der heutige Bestand wird von dem 13 Geschosse hohen Gebäude dominiert, dahinter sind die viergeschossigen Gebäude in das stark hängige Gelände eingeschoben. Die Anlage der ehemaligen Sozialakademie nimmt kaum Kontakt zur umliegenden Nachbarschaft auf. Mit der geplanten neuen Nutzung der Fläche als Wohnbebauung wird eine Vernetzung mit dem Wohnumfeld angestrebt. Gegenüber der breiten und stärker befahrenen Straße Am Stockborn soll künftig eine fast geschlossene gestufte Bebauung ein sichtbares fünfgeschossiges Band erzeugen, das durch seine Fassadenelemente mit den einzelnen Eingängen und seine zurückspringenden Dachgeschosse aufgelockert wird. Auf dem rückwärtigen Gelände sind an der Oberfeldstraße und Am Alten Schloss drei stadtvillenartige Einzelgebäude geplant, die drei Vollgeschosse aufweisen und mit den darüber liegenden zurückgesetzten Dachgeschossen den Firsthöhen der umliegenden Einfamilienhäuser entsprechen. Die Stadtverordnetenversammlung hat mit Beschluss vom 01.07.2010, § 8361 festgelegt, dass in dem geplanten Wohngebiet Nördlich Am Stockborn ein Anteil von 30% der Wohnungen im geförderten Wohnungsbau entstehen soll. Dies wird in einem städtebaulichen Vertrag vereinbart werden. Auf die ursprünglich verfolgte Planung von Einzelhandelsgeschäften in den Erdgeschossen Am Stockborn wird zugunsten einer Kindertagesstättennutzung verzichtet. Die konzipierte Kitanutzung für Kinder unter drei Jahren soll der Bewohnerschaft und dem direkten Wohnumfeld dienen und wird im Erdgeschoss am Praunheimer Weg Platz finden. Erschließungskonzept Die heutigen Gebäude sind zu Fuß nur über das zentrale Eingangsbauwerk Am Stockborn erschlossen. Zudem gibt es eine Tiefgarage mit rund 50 Stellplätzen an der Oberfeldstraße. Merkmal der neuen Bebauung wird die Adressenbildung zu allen umliegenden Straßen sein. Sowohl die optische als auch die funktionale Durchlässigkeit der neuen Bebauung wird durch die Treppenanlage Ecke Praunheimer Weg / Am Stockborn erzeugt, die auf die privaten Garten- und Wegeflächen hinter der Riegelbebauung führen wird. An der ebenerdigen Tiefgaragenzufahrt Am Stockborn werden ebenfalls Wege in das dahinter gelegene Gelände führen. Die dreigeschossigen Einzelgebäude werden ihre Eingänge zur Oberfeldstraße und zur Straße Am Alten Schloss hin orientieren. Diese Gebäude werden auf separaten Grundstücken stehen und durch Fußwege und einen halböffentlich nutzbaren kleinen Platz verbunden. Unter allen Gebäuden wird die gemeinsame Tiefgarage liegen, die zentral von der Straße Am Stockborn zu erreichen ist und Zugänge zu den einzelnen Gebäuden bekommen wird. Ersatz für die 13 öffentlichen Stellplätze, die durch die zukünftige Lage des Zufahrtsbereichs der Tiefgarage entfallen werden, wird entlang der Straße Am Stockborn geschaffen. Grünkonzept Heute wird das Bild von großen Laubbäumen geprägt, die entlang der umgrenzenden Straßen auf dem privaten Gelände locker und in Gruppen aufgereiht stehen. Aus diesem grünen Kranz erheben sich die heutigen Gebäude. Dieses Grundprinzip soll durch die Neuplanung aufgenommen werden. Durch den Höhenunterschied von rund sieben Metern zwischen der Südwest- und der Nordostkante im Gelände stehen die Bäume Am Alten Schloß und an der Oberfeldstraße zum Teil tief unter dem jeweiligen Straßenniveau. Da sich diese städtebauliche Situation mit der Auffüllung des Geländeniveaus ändern soll, um einen funktionalen und sichtbaren Anschluss an die Nachbarschaft zu bekommen und um die gemeinsame Tiefgarage in das Gelände einzuschieben, können die tief stehenden Bäume nicht erhalten werden. In Abhängigkeit zum Geländeniveau können Bäume in den Randbereichen, insbesondere entlang der Straße Am Alten Schloß erhalten und in das städtebauliche Konzept integriert werden. Weitere tiefstehende Bäume entlang der Anliegerstraßen müssen gefällt und sollen (teilweise) mit dem Konzept neu geplant und ersetzt werden. Die Anmutung, dass Gebäude hinter straßenbegleitenden Baumgruppen aufragen, soll damit wieder hergestellt werden. Die Wohngebäude werden außer Am Stockborn mit einem Vorgartenbereich entlang der Anliegerstraßen stehen. Die drei rückwärtigen Einzelgebäude werden eigene Grundstücke mit erdgeschossigen Terrassen und sich daran anschließenden privaten Gärten aufweisen. Die Fußwege sollen in privaten Gemeinschaftsgrünflächen verlaufen und die Einzelgebäude über den kleinen Gemeinschaftsplatz mit den Gartenzugängen der zwei Gebäudezeilen Am Stockborn verknüpfen. Weiteres Vorgehen Das anliegende städtebauliche Rahmenkonzept wird im weiteren Verfahren weiterentwickelt. Zu III. Der Regionale Flächennutzungsplan (RegFNP) des Regionalverbands FrankfurtRheinMain stellt die Grundstücksflächen des aufzustellenden Bebauungsplans als Fläche für den Gemeinbedarf, Bestand - Weiterführende Schule - dar. Der Regionale Flächennutzungsplan soll im Wege der Berichtigung an die Ziele des Bebauungsplans Nr. 861 angepasst werden. Anlage 1_Lageplan_BPPL (ca. 2,2 MB) Anlage 2_Rahmenplaene (ca. 1,5 MB) Vertraulichkeit: Nein Nebenvorlage: Anregung vom 21.01.2016, OA 713 Antrag vom 21.01.2016, OF 671/8 dazugehörende Vorlage: Antrag vom 28.05.2010, NR 1885 Anregung vom 20.04.2017, OA 140 Vortrag des Magistrats vom 12.08.2019, M 107 Zuständige Ausschüsse: Haupt- und Finanzausschuss Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Beratung im Ortsbeirat: 8 Versandpaket: 16.12.2015 Beratungsergebnisse: 46. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 18.01.2016, TO I, TOP 17 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 219 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: SPD und FDP; BFF (= Enthaltung) CDU, GRÜNE und LINKE. (= Votum im Haupt- und Finanzausschuss) 47. Sitzung des OBR 8 am 21.01.2016, TO I, TOP 17 Beschluss: Anregung OA 713 2016 1. Der Vorlage M 219 wird zugestimmt. 2. Die Vorlage OF 671/8 wird in der vorgelegten Fassung beschlossen. Abstimmung: zu 1. Annahme bei Enthaltung Herr Hofacker zu 2. Annahme bei Enthaltung Herr Hofacker 47. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 26.01.2016, TO I, TOP 27 Der Geschäftsordnungsantrag der SPD, die Beratung der Vorlagen M 219 und OA 713 bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückzustellen, wird mit den Stimmen von CDU, GRÜNE und FDP abgelehnt. Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: 1. Der Vorlage M 219 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. 2. Die Vorlage OA 713 wird dem Magistrat zur Prüfung und Berichterstattung überwiesen. Abstimmung: zu 1. CDU, GRÜNE und FDP gegen SPD (= Annahme im Rahmen OA 713) und LINKE. (= Annahme mit der Maßgabe, dass die Neubebauung nicht auf der Grundlage des Rahmenplans erfolgt, sondern sich an den bisherigen Bauflächen orientiert, um den Baumbestand weitgehend zu erhalten); BFF (= Enthaltung) zu 2. CDU, GRÜNE und FDP gegen SPD, LINKE. und BFF (= Annahme) Sonstige Voten/Protokollerklärung zu 1: ÖkoLinX-ARL (M 219 = Ablehnung, OA 713 = Prüfung und Berichterstattung) Stv. Ochs und Stv. Dr. Dr. Rahn (M 219 = Annahme) Stv. Krebs (M 219 = Enthaltung) 48. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 28.01.2016, TO II, TOP 37 Beschluss: 1. Der Vorlage M 219 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. 2. Die Vorlage OA 713 wird dem Magistrat zur Prüfung und Berichterstattung überwiesen. Abstimmung: zu 1. CDU, GRÜNE, FDP, Stv. Ochs und Stv. Dr. Dr. Rahn gegen SPD (= Annahme im Rahmen OA 713) und LINKE. (= Annahme mit der Maßgabe, dass die Neubebauung nicht auf der Grundlage des Rahmenplans erfolgt, sondern sich an den bisherigen Bauflächen orientiert, um den Baumbestand weitgehend zu erhalten); BFF und Stv. Krebs (= Enthaltung) zu 2. CDU, GRÜNE und FDP gegen SPD, LINKE. und BFF (= Annahme) Sonstige Voten/Protokollerklärung zu 1: ÖkoLinX-ARL (M 219 = Ablehnung, OA 713 = Prüfung und Berichterstattung) Beschlussausfertigung(en): § 6768, 48. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 28.01.2016 Aktenzeichen: 61 00