Weitere Anmietung der städtisch genutzten Flächen des Nordwestzentrums Frankfurt zu neu verhandelten Bedingungen und gemäß Infrastrukturvertrag; Anpassung Infrastrukturvertrag; weitere Anmietung der Liegenschaften Mörfelder Landstraße 6 und Gerbermühlstra

Vortrag des Magistrats vom 18.08.2017, M 163

Betreff: Weitere Anmietung der städtisch genutzten Flächen des Nordwestzentrums Frankfurt zu neu verhandelten Bedingungen und gemäß Infrastrukturvertrag; Anpassung Infrastrukturvertrag; weitere Anmietung der Liegenschaften Mörfelder Landstraße 6 und Gerbermühlstraße/Seehofstraße

1. Es wird zugestimmt, dass zum Zwecke der weiteren Anmietung für städtische Verwaltungseinheiten im Nordwest-Zentrum, Frankfurt a. M. für weitere 20 Jahre neue Mietverträge auf Grundlage der folgenden Vertragsbedingungen geschlossen werden: Vermieter Kommanditgesellschaft NORDTRAKT Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG (KG Nordtrakt) vertreten durch die NWZ Beteiligungs-GmbH, Dreieich Mietfläche: insgesamt ca. 3.242,41 m2 Diese teilen sich derzeit wie folgt auf: Mietfläche monatl. monatl. Aussen- fläche in m2 monatl. monatl. monatl. monatl. in m2 Miete Miete in Miete Aussenflä-che Miete Aussenflä-che in Neben-kosten Neben-kosten in € €/m2 in € €/m2 in € in €/m2 Bücherei 1.216,89 21.295,58 17,50 122,48 489,92 4,00 4.259,12 3,50 Bürgeramt 1.200,00 21.000,00 17,50 155,91 623,64 4,00 4.200,00 3,50 Kinder- haus 438,71 7.677,43 17,50 23,36 93,44 4,00 1.535,49 3,50 ZFE 386,81 6.769,18 17,50 1,42 5,68 4,00 1.353,84 3,50 Mietzins: Die Mietflächen werden nach der zwischen Vermieter und den Nutzern abgestimmten Baubeschreibung vom Vermieter hergestellt; während der Renovierungszeit wird die bisherige Miete gemindert. nach Renovierung: 17,50 €/m2 monatlich einheitlich; 4,00 €/m2 monatlich für unbebaute Flächen Mietnebenkosten: 3,50 €/m2 monatlich (Vorauszahlung) Wegen der Lage der Mietflächen in einem Einkaufszentrum fließen auch unübliche Kosten, wie z. B. Weihnachtsdekoration, Rolltreppenstrom pp. in die Nebenkostenberechnung ein, es handelt sich aber insoweit um geringfügige Positionen. Mietanpassung: Indexierung; . Schwellenwert: Änderung des Verbraucherpreisindex für Deutschland um 5 Prozentpunkte; erstmalig nach 5 Jahren Mietzeit ab Mietvertragsabschluss Mietbeginn: Die Nutzungen werden, soweit möglich, auch während der Renovierung fortgesetzt; der Zahlungsbeginn für die neuen Mieten ist abhängig vom Abschluss der Renovierungsarbeiten durch den Vermieter. Die Flächen des Jugendclubs sind einer neuen Nutzung zuzuführen, da insoweit ein Umzug stattgefunden hat. Da diese Flächen nur über Mietflächen der Stadt zu erreichen sind, ist eine Drittvermietung inopportun. Der Vermieter war nicht bereit, diesen Teil aus dem Mietkomplex herauszulösen. Laufzeit: jeweils 20 Jahre Mittel zur Finanzierung der Miete und der Nebenkosten stehen im Haushalt 2017 ff. in den Sachkonten 6700 0000 und 6700 1000 in den Haushalten der jeweiligen Nutzer zur Verfügung.


2. Es wird zugestimmt, dass der sog. Vertrag betr. öffentliche Flächen im Nordwest-Zentrum mit der KG Nordtrakt vom 12.12.1986 wie folgt geändert wird: Derzeit zahlt die Stadt gemäß § 3 des Vertrages von 1986 zur Unterhaltung der öffentlichen Fahr- und Fußwege, Treppenauf- und -abgänge und Bahnsteigflächen mit allem Zubehör und zur unterirdischen Nutzung des Geländes für den in Tunnellage geführten U-Bahn-Betrieb...einen jährlichen Betrag von (indexiert) 3.344.878,46 € netto jährlich (entspricht derzeit brutto 3.980.405,37 €) (sog. Infrastrukturbeitrag). Die Höhe dieses Betrages wird mit Beginn des Optionszeitraumes auf 1.650.000,00 € netto jährlich reduziert (entspricht derzeit brutto 1.963.500,00 €). Die Indexierung (Verbraucherpreisindex, Schwellenwert 10 Punkte) bleibt erhalten. Für den Fall, dass die Stadt das Sonderkündigungsrecht für den verlängerten Mietvertrag der Liegenschaften Seehofstraße/Gerbermühlstraße (siehe Ziffer 4) nutzt, entfällt der vorgenannte 50%ige Nachlass auf die Zahlungsverpflichtung aus dem Infrastrukturvertrag. Der Optionszeitraum beginnt am 01.12.


3. Der Eigentümer hat die Verlängerungsoption nach § 9 dieses Vertrages für weitere 20 Jahre ausgeübt. Somit endet dieser Vertrag am 30.11.


4. Die Verpflichtung der Stadt, nach einer Beendigung des Vertrages von 1986 zum 30.11.2036, diese Flächen und andere wieder selbst entsprechend dem Vertrag von 1965 zu unterhalten, wird aufgehoben. Der Vertrag vom 03.03.1965, insbes. § 12, wird insoweit nicht inhaltsgleich neu in Kraft gesetzt. Auf aufgelaufene Rückstände aus Indexanpassungen dieses Infrastrukturvertrages in Höhe von > 7 Mio. € wird zusätzlich seitens des Vermieters verzichtet.


5. Der vertraglich vereinbarte Beitrag der Stadt zur Beseitigung der Schäden und der notwendigen Renovierungsarbeiten an der bisher angemieteten Tiefgarage im Nord-West-Zentrum nach der Rückgabe an den Eigentümer wird auf 50 % reduziert (entspricht einem Betrag von 787.780,00 € brutto).


6. Es wird zugestimmt, die Flächen Gerbermühlstraße/Seehofstraße, in denen Hochbauamt und Schulamt derzeit untergebracht sind, für weitere 18 Jahre und 9 Monate ab dem 01.03.2018 zu folgenden Konditionen anzumieten: Mietzins: 8,69 €/m2 monatlich für 20.937,87 m2 Gebäudefläche 1,-- €/m2 monatlich für 13.780,00 m2 Hoffläche Gesamtmiete: derzeit 2.348.761,08 € jährlich Mietnebenkosten: 3,-- €/m2 monatlich Mietindexierung: Verbraucherpreisindex (VPI) bei Abweichung um 6 % ab 01.03.2012 Laufzeit: bis 30.11.2036 Flächenanteile (Büroflächen): Hochbauamt 55,79 % Stadtschulamt 44,21 % Sonderkündigungsrecht der Stadt für die Liegenschaften Seehofstraße/Gerbermühlstraße nach 5 Jahren Da die Gebäude altersbedingte Mängel aufweisen, müssen zur weiteren Nutzung umfangreiche Umbau- und Sanierungsmaßnahmen erfolgen. Eine Sanierung im laufenden Betrieb ist nur unter erheblich verlängerten Bauzeiten und eingeschränkter Arbeitsfähigkeit der beiden Ämter möglich. Deshalb sollen für beide Ämter notwendige Fläche, nach den noch zu definierenden Erfordernissen des Reformprozesses einer integrierten Hochbau- und Liegenschaftsverwaltung, neu ausgeschrieben werden und in einem gemeinsamen Gebäude mit den definierten Bereichen des Hochbau- und Liegenschaftsmanagements zusammengeführt werden. Dazu sollen sowohl Bestandsgebäude als auch Neubauten in Betracht gezogen werden. Für eine etwaige Restnutzungszeit am alten Standort - nach einem Umzug - werden alternative Nutzungen spätestens im Kontext einer Belegung neuer Flächen und entsprechender Beschlussfassung nachgewiesen. Die Herrichtungskosten nebst Finanzierungskosten für notwendige Um- und Ausbauten, soweit nicht die Unterhaltung in Dach und Fach betreffend, sind als Kostenmiete unter Berücksichtigung der Restlaufzeit auf die vorgenannte Grundmiete aufzuschlagen. (tatsächliche Kosten für den Umbau geteilt durch die Restlaufzeit in Monaten = monatliche Miete) Diese Zusatzmiete wird nicht indexiert. Kosten für einen etwaigen Neubau auf diesem Areal werden in einer gesonderten Vereinbarung geregelt.


7. Die Stadt mietet in dem derzeit durch das Schulamt genutzten Gebäude Mörfelder Landstraße ein weiteres Geschoss (2. OG) zu folgenden Konditionen an: - Mietfläche 1x ca. 531 m2 - Mietzins 12,00 €/m2 nach Ausbau mit Klimatisierung durch Vermieter - Mietnebenkosten 2,63 €/m2 - Mieterhöhung nach 24 Monaten Laufzeit um 4% - Laufzeit bis 31.03.2021


8. Es dient zur Kenntnis, dass die obigen Mietverträge als Gesamtverhandlungsergebnis anzusehen sind und nur als Gesamt-Paket abgeschlossen werden können. Eine selektive Zustimmung zu einzelnen Verträgen ist nicht möglich bzw. würde zu entsprechend schlechteren Konditionen führen.


9. Die Größe der Mietflächen wird noch nach GIF bzw. DIN überprüft und evtl. korrigiert. Begründung: Zu


10. : Mietverträge im Nord-West-Zentrum
    Die Stadt Frankfurt am Main hatte in einem Vertrag vom 03.03.1965 mit Nachtrag vom 17.03.1970 mit der Gewerbebauträger Gesellschaft mit beschränkter Haftung Hamburg die Fläche des heutigen Nordwestzentrums verkauft und sich u. a. verpflichtet, langfristige Mietverträge für sämtliche öffentliche Bauten zu garantieren und umfangreiche Unterhaltungsverpflichtungen, insbesondere für die Verkehrsflächen, zu übernehmen. Auf Grund eines Schiedsgerichtsvergleichs zwischen Eigentümer, Baufirmen und der Stadt wurden die Nutzungs- und Unterhaltsbedingungen neu geregelt. Die Kommanditgesellschaft Nordtrakt Verwaltungsgesellschaft & Co (Nordtrakt) hat als Rechtsnachfolger der Gewerbebauträger GmbH mit der Stadt im Jahre 1986 neue Verträge abgeschlossen, um dem fortschreitenden Verfall des Zentrums zu begegnen. Insbesondere wurden die Unterhaltungsverpflichtungen der Stadt für die öffentlichen Verkehrsflächen auf den Eigentümer übertragen und durch jährliche Zahlungen (zuletzt: 3.980.405,20 € / jährlich) abgegolten. Die Verpflichtung zur Erneuerung bestimmter Anlagen verblieb bei der Stadt. Aus dieser Zeit stammen zahlreiche Mietverträge für öffentliche Nutzungen, wie Jugendeinrichtungen, Bibliothek, Kindertagesstätte pp., die allesamt 2015 beendet wurden. Wegen der fortdauernden Notwendigkeit des Vorhaltens solcher Einrichtungen der öffentlichen Infrastruktur im Nordwestzentrum, werden diese Verträge nunmehr nach mehr als dreißig Jahren auf eine neue Grundlage gestellt und in dem aus dem Beschlusstext ersichtlichen Umfang fortgeführt. Für die Dauer der anstehenden Renovierung der weitergenutzten Räume wird eine Minderung der Mietzahlungen, orientiert an den bisherigen Mietzinsen, vereinbart. Nach Abschluss der Renovierungsarbeiten wird für alle bebauten Flächen ein einheitlicher Mietzins von 17,50 €/m2 monatlich einschließlich Umsatzsteuer fällig. Dieser Preis wurde von der kommunalen Bewertungsstelle überprüft. Für einzelhandelsgeeignete Flächen könnten weitaus höhere Vermietungspreise durch den Eigentümer erzielt werden. Die Ausstattungsbeschreibung für das künftige Mietverhältnis ist mit den Nutzern abgestimmt. Die Beordnung der städtischen Mietverträge im Nord-West-Zentrum beinhaltet, im Sinne einer Paketlösung, zugleich auch die Änderung weiterer Verträge sowohl innerhalb des Nordwestzentrums als auch außerhalb. Zu 2.: Unterhaltungspflicht der Verkehrsflächen im Nordwestzentrum Mit dem Eigentümer konnte vereinbart werden, den Betrag für die Unterhaltung der öffentlichen Wege und Plätze pp. in der Größenordnung von rd. 45.000 m2 um rd. 50 % zu reduzieren, obwohl der Eigentümer eine vertraglich eingeräumte Verlängerungsoption um 20 Jahre in Anspruch genommen hatte. § 9 des bisherigen Vertrages von 1986 lautet auszugsweise wie folgt: "Die Laufzeit des Vertrages beginnt am


11. Dezember 1986, null Uhr, und endet nach 30 Jahren am


12. November 2016, vierundzwanzig Uhr. Die Parteien vereinbaren, dass jede von ihnen 12 Monate vor Ablauf des Vertrages die Verlängerung desselben um 20 Jahre verlangen kann (Option). ... Mit Beendigung dieses Vertrages gilt der Vertrag vom 03.03.1965 inhaltsgleich neu in Kraft gesetzt. ..." In § 12 des Vertrages vom 03.03.1965, der nach obigen Bestimmungen wieder in Kraft treten würde, heißt es auszugsweise: "Die Stadt ist berechtigt,
    Die in § 6 Abs. 1 genannten Teile des Kaufgeländes als Fahr- und Fußwege bzw. Treppenauf- und -abgänge und Bahnsteigflächen der Stadtbahn - diese unterirdisch - sowie das Kaufgelände für den ungehinderten Bau und Betrieb der unter der Parkierungsebene des Nordweststadt-Zentrums in Tunnellage zu führenden Stadtbahn nach den Plänen der Stadt unentgeltlich zu nutzen. Die Unterhaltung und Erneuerung der zu Lasten der Stadt zu schaffenden öffentlichen Wege und zugehörigen Erschließungsanlagen ist Sache der Stadt, ..." Somit hätte die Stadt Frankfurt entsprechend den Vereinbarungen wieder die Unterhaltung und Sanierung der Flächen verantworten müssen. Dies konnte durch die Neuregelung abgewendet werden. Die Unterhaltungsverpflichtung entfällt dauerhaft. Die Ersparnis aus der neu vereinbarten Herabsetzung des Infrastrukturbeitrages, mit dem Verzicht auf aufgelaufene Rückstände aus Indexanpassungen, erreicht über den Verlängerungszeitraum eine Summe von rd. 50 Mio. €. Zudem ist damit mit Ablauf des Optionszeitraums jegliche weitere Zahlungsverpflichtung resp. Unterhaltungsverpflichtung nach § 12 des Vertrages von 1965 gestrichen. Zu 3.: Renovierungsbeitrag Tiefgarage Der Mietvertrag über die Tiefgarage wurde Mitte 2015 beendet. Die Stadt hatte sich vertraglich verpflichtet, etwaige Sanierungskosten zu übernehmen. Diese werden um 50 % reduziert. Zu 4.: Anmietung der Gebäude Gerbermühlstraße/Seehofstraße Diese Lösung war aber nur bei Fortsetzung des Mietvertrages in der Seehofstraße / Gerbermühlstraße zu erreichen, mit dem die Flächenbedarfe des Schulamtes einerseits, des Hochbauamtes andererseits befriedigt werden. Sollte es vor Ablauf dieser Vertragslaufzeit zu einem Auszug dieser Nutzer kommen, stehen ausreichende andere Mietverhältnisse in angemieteten Drittliegenschaften oder in eigenen Räumen untergebrachte Nutzer zur Verfügung, um einen Leerstand zu vermeiden. Ohne diese Einigung hätte die Stadt den Beitrag für die Infrastruktur im Nord-West-Zentrum für den Optionszeitraum für 20 Jahre in voller Höhe fortzuentrichten und zusätzlich etwaige Indexanpassungen zu leisten, oder aber sie müsste, nach den Regularien des Vertrages von 1965, die Unterhaltung der öffentlichen Wege pp. wieder selbst unmittelbar übernehmen. Die Alternative einer rechtlichen Auseinandersetzung über die Berechtigung der Optionsausübung über eine bislang dreißigjährige Vertragslaufzeit des ursprünglichen Vertrages von 1986 hinaus ist bei Analyse der maßgeblichen Risikogesichtspunkte nicht zu befürworten. Zu


13. : Anmietung zusätzlicher Flächen für das Stadtschulamt Mit der Neustrukturierung der Abteilung 40.6 - Finanzen werden endlich die Finanzströme innerhalb des Stadtschulamtes zusammengeführt, die bisher auf drei Abteilungen verteilt waren. Im Grunde besteht diese Thematik schon seit vielen Jahren und wurde in der Vergangenheit u.a. nicht realisiert, weil der Zusammenschluss zu einer Abteilung, verteilt auf verschiedene Standorte nicht sinnvoll und umsetzbar war. Nun hat sich durch den Auszug des Grünflächenamtes die Möglichkeit ergeben, die lange geplante Umorganisation umzusetzen. Nachdem die organisatorische Maßnahme nun durch das Personal- und Organisationsamt genehmigt wurde, ist die Zusammenführung der einzelnen Fachbereiche der Abteilung zwingend erforderlich. Hierfür werden im


14. OG 13 Büroräume benötigt. Inklusive Fluranteil, WC ́s und Postzimmer werden ca. 80% der insgesamt 531 qm hierfür benötigt. In der restlichen verbleibenden Fläche soll ein IT- Schulungs- und Besprechungsraum entstehen. In der Vergangenheit mussten immer wieder für Schulungen, insbesondere im IT-Bereich (bis zu 550 Teilnehmer/innen sukzessive), entsprechende Räume (IT-Schulung) für größere Schulungsmaßnahmen extern angemietet werden. Insgesamt ist der gefundene Kompromiss besonders deshalb vertretbar, da der Verzicht auf den sog. Infrastrukturbeitrag in Höhe von 50 % die Jahresmiete für die Gebäude in der Gerbermühlstraße / Seehofstraße bis auf eine Differenz von rd. 400.000,-- € jährlich abdeckt. Unter Berücksichtigung des Verzichts auf aufgelaufene Indexerhöhungen des Infrastrukturvertrages (siehe 2.) bis 2016 wird diese Differenz sogar gänzlich egalisiert. Somit stehen die Gebäude Seehofstraße und Gerbermühlstraße quasi unentgeltlich zur Verfügung. Tabellarisch stellt sich diese Rechnung wie folgt dar (ohne Indexierung): Infrastrukturbeitrag (Ersparnis abgerundet): 20 Jahre X 2.016.905,00 € = 40.338.106,00 € Aufgelaufene Rückstände bis 2016 8.243.607,10 € Zusammen 48.581.713,10 € Gerbermühl-/ Seehofstraße 20 Jahre X 2.348.761,08 € = 46.975.221,60 € Die vorstehende Gegenüberstellung berücksichtigt nicht die unterschiedlichen Beendigungszeitpunkte der Verträge Gerbermühl- / Seehofstraße und Infrastrukturvertrag, sondern lediglich die vorgesehenen Laufzeiten von 20 Jahren.Nebenvorlage: Antrag vom 30.08.2017, NR 392 Antrag vom 09.11.2017, NR 444 Zuständige Ausschüsse: Haupt- und Finanzausschuss Beratung im Ortsbeirat: 5, 8 Versandpaket: 23.08.2017