Städtebauliche Chancen nutzen: Endlich bezahlbaren Wohnraum im Bankenviertel schaffen!

S A C H S T A N D : Stellungnahme des Magistrats vom 29.03.2016, ST 548 Betreff: Städtebauliche Chancen nutzen: Endlich bezahlbaren Wohnraum im Bankenviertel schaffen! Der Magistrat weist darauf hin, dass für das Grundstück bereits Planungsrecht besteht und seinerzeit ein Städtebaulicher Vertrag geschlossen wurde. Der seit 2003 geltende Bebauungsplan-Nr. 702Ä sieht neben einem Wohnanteil auch eine umfangreiche gewerbliche Nutzung vor. Insgesamt besteht Baurecht für 155.000 m2 Bruttogeschossfläche (alle Nutzungen). Die festgesetzte Geschossfläche kann überdies bereits heute zugunsten von Wohnnutzung überschritten werden, sofern die Kubatur unverändert bleibt. Im 2002 geschlossenen Städtebaulichen Vertrag wurde vereinbart, zur Förderung und Sicherung der Bauleitplanung, unter anderem den Nahverkehr zu verbessern und insbesondere die S-Bahn-Station Taunusanlage aufzuwerten. Diese Maßnahme, die insgesamt 7,9 Mio. Euro gekostet hat, ist durch den ehemaligen Grundstückseigentümer Deutsche Bank mitfinanziert und inzwischen umgesetzt worden. Die Anregungen des Ortsbeirates hat der Magistrat bereits teilweise aufgegriffen und im Rahmen des Wettbewerbs für das Deutsche-Bank-Areal den teilnehmenden Architekturbüros städtebauliche Ziele zum Wohnungsbau vorgegeben. Diese Maßgaben sollen auch im später anstehenden Verfahren zur Änderung des Bebauungsplans und im Städtebaulichen Vertrag aufgenommen werden. Es ist geplant, knapp 30 % der gesamten Bruttogeschossfläche (BGF) für Wohnen vorzusehen. Das entspricht bei einer vom neuen Eigentümer angestrebten Gesamtgeschossfläche von 210.000 m2 einer Bruttowohnfläche von 60.000 m2, mithin etwa 600 Wohnungen. Ein Teil der Wohnungen soll für geförderten Wohnungsbau vorgesehen werden, und zwar 1/3 des gegenüber dem geltenden Planungsrecht neu hinzukommenden Wohnungsbaus. Bereits das geltende Planungsrecht (Bebauungsplan-Nr. 702Ä) setzt einen Wohnanteil fest. Ein Anteil von 30 % der Neubauhochhausfläche (BGF oberhalb des 6. Obergeschosses) ist als Wohnungen herzustellen. Bereits nach geltendem Planungsrecht sind somit etwa 35.000 m2 Wohnnutzung herzustellen. Die Differenz zu den nun geplanten 60.000 m2 Bruttowohnfläche beträgt 25.000 m2. Von den neu hinzukommenden 25.000 m2 Bruttowohnfläche sollen 1/3 im geförderten Wohnungsbau hergestellt werden, mithin etwa 8.300 m2. Von den 8.300 m2 Bruttowohnfläche soll die eine Hälfte im Frankfurter Programm zur sozialen Mietwohnungsbauförderung und die andere Hälfte im Frankfurter Programm für Familien- und Seniorengerechten Mietwohnungsbau errichtet werden. Wie bereits im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzt, sind zur Belebung des Quartiers in den Erdgeschossen publikumsintensive Nutzungen wie Läden, Einzelhandelsgeschäfte, Cafés, Restaurants und dergleichen geplant. Der Magistrat ist bestrebt, in den anstehenden Verhandlungen zum neuen Städtebaulichen Vertrag weitere Maßnahmen zu vereinbaren. Hierzu zählen neben den geförderten und frei finanzierten Wohnungen auch die Herstellung und Finanzierung von Kitaräumen und ggf. erforderlich werdenden Grundschulplätzen und die Umsetzung eines Energiekonzepts. Da gemäß § 11 Absatz 2 Baugesetzbuch die im Städtebaulichen Vertrag vereinbarten Leistungen den gesamten Umständen nach angemessen sein müssen, können voraussichtlich nicht alle Forderungen vertraglich umgesetzt werden. Die neu zu vereinbarenden Leistungen können sich nur auf die planungsrechtlich neu gewährte Grundstücksausnutzung beziehen (derzeit sind etwa 55.000 m2 neu hinzukommende BGF geplant), für die seit 2003 zulässigen 155.000 m2 wurden bereits Leistungen im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten final verhandelt und erbracht. Da aufgrund des Gebots der Angemessenheit nur ein Teil der Forderungen im künftigen Städtebaulichen Vertrag vereinbart werden können, wird der Magistrat die Maßnahmen nach Priorität und Bedeutung für die Stadt gegeneinander abwägen. Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Anregung an den Magistrat vom 08.12.2015, OM 4826