Senkung der Erbbauzinsen, um bezahlbaren Wohnraum unter anderem in der ehemaligen Akademie der Arbeit (AdA) zu schaffen

Zu I.: Die Stadtverordnetenversammlung hat in der 35. Sitzung am 29.08.2019 die vertraglichen Inhalte für die Vergabe und die Verlängerung von Erbbaurechten beschlossen (§ 4520 (M 84/2016)). Der Beschluss der Stadtverordneten legt fest, dass für Wohnerbbaurechte der Erbbauzins 2,5 % aus dem Bodenwert betragen soll. Der damit von für städtische Grundstücke zu erhebende Erbbauzins liegt damit im Vergleich zu anderen Erbbaurechtsausgebern im unteren Bereich. Der vom Erbbaurechtsverband zusammen mit Jones Lang LaSalle in einer Umfrage ermittelte durchschnittliche Erbbauzins in Deutschland für Wohnerbbaurechte beträgt 3,7 %. Eine Reduzierung des Erbbauzinses bei Errichtung von gefördertem Wohnraum, wie sie gefordert wird, erfolgt bereits. Für die Dauer der Bindungsfrist wird der Erbbauzins für die im geförderten Wohnungsbau errichtete Fläche schuldrechtlich auf 2 % des Bodenrichtwertes ermäßigt. Für den überwiegenden Teil der städtischen Erbbaurechte werden neben dem Abschlag für sozial geförderten Wohnungsbau auch auf der Grundlage der sogenannten Splittingregelung, der Siedlungskonditionen und über Förderprogramme zur Familienermäßigung Abschläge gewährt, so dass der effektive Erbbauzins im Einzelfall oft noch wesentlich geringer ausfällt. Eine Absenkung des Erbbauzinses nur für gemeinschaftliches und genossenschaftliches Wohnen widerspricht dem Gleichheitsgrundsatz, da die übrigen Erbbaurechtsnehmer der Stadt dadurch benachteiligt würden. Eine Vergleichbarkeit zu dem hier privilegierten geförderten Wohnungsbau besteht nicht, da bei diesem deutlich geringere Mieten verlangt werden dürfen. Die Regel, je höher der Bodenrichtwert, desto geringer der Erbbauzins würde im Ergebnis dazu führen, dass Erbbauberechtigte in Randgebieten unter Umständen einen höheren Erbbauzins zahlen müssten, als Erbbauberechtigte in besten Wohnlagen. Dies würde ebenfalls dem Grundsatz der Gleichbehandlung widersprechen. Aus diesem Grund ist auch eine Reduzierung des Erbbauzinses nur für gemeinschaftliche/genossenschaftliche Wohnprojekte nicht möglich. Anderes kann auch für die Akademie der Arbeit (AdA) in der Mertonstraße 30 nicht gelten. Zu II.1: Die Vergabe im Erbbaurecht kann im Einzelfall zu einer Wertminderung im Vergleich zu einem Verkauf führen. Jede Vergabe eines Erbbaurechts wird durch die Stadtverordnetenversammlung auf Grundlage einer Magistratsvorlage beschlossen. In diesen Magistratsvorträgen ist immer eine detaillierte Vergleichsbetrachtung für den Einzelfall enthalten. Eine globale Betrachtung ist aufgrund der Unterschiedlichkeit der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht möglich. Zu II.2: Eine dinglich festgeschriebene Nutzung für soziale Zwecke kann zu einer Wertminderung des Grundstücks und damit zu einem reduzierten Erbbauzins führen. Für die Festschreibung von gemeinschaftlichem Wohnen ist dies nicht anzunehmen, da hier nicht generell davon auszugehen ist, dass eine Vergabe an gemeinschaftliche Wohnformen zu geringeren Erträgen für die Grundstückseigentümer führen wird, so wie dies beispielsweise bei der Vermietung von sozial geförderten Wohnungen der Fall ist. Regelmäßig wird die Forderung nach sozial gefördertem Wohnraum nicht dinglich gesichert, sondern im Rahmen von städtebaulichen Verträgen mit Investoren festgeschrieben. Für den Anteil von sozial gefördertem Wohnraum am Gesamtprojekt wird für die Dauer der Sozialbindung der Erbbauzins von 2,5 % auf 2 % jährlich gesenkt. Für gemeinschaftliche Wohnformen ist dies nicht vorgesehen, da hier nicht von einer festen Mietbindung und einem damit verbundenen Einnahmeverlust ausgegangen werden kann. II 3. und 4: Im Fall der ehemaligen Akademie der Arbeit (AdA) ist kein Anteil sozial geförderter Wohnungen vorgesehen. Hier sollen bis auf das Erdgeschoss gemeinschaftliche Wohnformen entstehen, die aus den genannten Gründen keine Minderung des Bodenwerts begründen. Der Erbbauzins ist daher aus dem entsprechenden Bodenrichtwert für Wohnen abzuleiten. Hier wurde zudem eine öffentliche Nutzung im Erdgeschoss erbbauzinsreduzierend berücksichtigt. Auf diese Weise reduziert sich der Erbbauzins um rund 13.000,00 Euro im Jahr. Zu III.1: Die Vergabe der städtischen Erbbaurechte erfolgt auf Basis des oben genannten Stadtverordnetenbeschlusses (§ 4520 vom 29.08.2019 (M 84/2016)). Vertragspartner der Stadt Frankfurt am Main sind dabei im Falle des gemeinschaftlichen Wohnens die einzelnen Wohnprojekte. Zu III.2: Die Möglichkeit zur Kapitalisierung des Erbbauzinses ist im Beschluss der Stadtverordnetenversammlung nicht vorgesehen und spielt daher grundsätzlich in der Vergabepraxis auch keine Rolle. Sie wird nur in sachlich gerechtfertigten Einzelfällen (z. B. gewerbliche Sondererbbaurechte, Dom/Römer mit über 100 WEG-Anteilen, anderen Sondererbbaurechten) ausnahmsweise vorgenommen. Zu III.3: In den Jahren seit 2016 wurden insgesamt sechs Erbbaurechte mit kapitalisiertem Erbbauzins vergeben. Zu III.4: Wie oben bereits ausgeführt, werden Wohnbauflächen grundsätzlich nicht mit kapitalisiertem Erbbauzins vergeben. Die wenigen Ausnahmen beziehen sich auf besonders gelagerte Einzelfälle. Eine diesbezügliche Vergabepraxis besteht daher nicht. Zu III.5: Es sind die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit und der Sparsamkeit der Haushaltsführung zu beachten. Die Stadt darf Vermögensgegenstände nur zu ihrem vollen Wert überlassen. Daneben ist auch die Gleichbehandlung aller Erbbaurechtsnehmer im Auge zu behalten. Nach Auffassung des Magistrats können daher keine über die oben genannten Vergünstigungen (Erbbauzinsreduzierung auf Grund der Schaffung geförderten Wohnraums und/oder Familienermäßigung) hinausgehenden Ermäßigungen gewährt werden. Gegebenenfalls ist die Gewährung von Zuschüssen von anderer Seite zu prüfen.