Ferienwohnungen in Frankfurt - der Ritt auf dem Papiertiger? Die Satzung der Stadt Frankfurt über "die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung und zu ähnlichen Zwecken"

S A C H S T A N D : Stellungnahme des Magistrats vom 06.08.2018, ST 1445 Betreff: Ferienwohnungen in Frankfurt - der Ritt auf dem Papiertiger? Die Satzung der Stadt Frankfurt über "die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung und zu ähnlichen Zwecken" Zu Ziffer 1.: Der Magistrat hat im Zeitraum von 2013 bis 2017 im Stadtgebiet insgesamt rund 1500 durch Ferienwohnungsnutzung umgewandelte Wohnungen zurückgewinnen können. Für die einzelnen Stadtteile können leider keine Zahlen genannt werden, da diesbezüglich keine gesonderte Statistik geführt wird. Zu Ziffer 2.: Der Magistrat konnte bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057) allein aufgrund des Bau- und Planungsrechts wirksam gegen die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen vorgehen, da Ferienwohnungen nur in entsprechend ausgewiesenen Sondergebieten zulässig waren und es solche in Frankfurt nicht gibt. Mit den durch das vorgenannte Gesetz erfolgten Änderungen des Baugesetzbuchs (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) hat sich dies geändert. Seither sind Ferienwohnungen baurechtlich in nahezu allen Baugebieten zulässig. Zumindest in den Baugebieten, in denen Ferienwohnungen allgemein zulässig sind, etwa in Misch- oder Kerngebieten, hat der Magistrat bei Bauanträgen auf Nutzungsänderung von Wohnraum in Ferienwohnung keinen Ermessensspielraum, weshalb entsprechende Bauanträge daher regelmäßig positiv zu bescheiden wären. Parallel zum Baurecht gilt jedoch nunmehr die am 28.03.2018 in Kraft getretene Ferienwohnungssatzung. Das bedeutet in der Praxis, dass Ferienwohnungsbetreiber für die Umnutzung von Wohnraum in eine Ferienwohnung seit diesem Zeitpunkt neben der baurechtlichen Genehmigung zusätzlich auch eine Genehmigung nach der Ferienwohnungssatzung benötigen. Die Satzungsgenehmigung wird nur unter der Voraussetzung erteilt, dass der durch die Umnutzung in Ferienwohnung dem Wohnungsmarkt entzogene Wohnraum durch die Schaffung von adäquatem Ersatzwohnraum oder in Einzelfällen durch eine Ausgleichszahlung kompensiert wird. Werden diese Voraussetzungen nicht erfüllt und kann eine Satzungsgenehmigung nicht in Aussicht gestellt werden, ist der Magistrat berechtigt, auch die Baugenehmigung zu verwehren. Zur Frage nach der kulturellen oder historischen Bedeutung des Wohnraums: Die Ferienwohnungssatzung regelt in § 3 Absatz 2, dass ein Anspruch auf Erteilung der Satzungsgenehmigung nicht besteht, wenn es aus besonderen Gründen im öffentlichen Interesse geboten ist, dass bestimmter Wohnraum nicht zu Ferienwohnungszwecken genutzt wird, so etwa bei kultureller oder historischer Bedeutung des Wohnraums. Diese könnte zum Beispiel bei bestimmten denkmalgeschützten Gebäuden gegeben sein. Hier bedarf es jedoch immer einer Einzelfallprüfung. Allgemeingültige Kriterien können daher diesbezüglich nicht genannt werden. Zu Ziffer 3.: Erklärtes Ziel der Ferienwohnungssatzung ist der Schutz und Erhalt des bestehenden Wohnraums. Sie soll gewährleisten, dass der durch die Nutzung als Ferienwohnung dem Wohnungsmarkt entzogene Wohnraum wieder ausgeglichen wird. Ein adäquater Ausgleich ist - bei dauerhafter Umnutzung - nur durch die Schaffung von Ersatzwohnraum in gleicher Größe und Qualität möglich, ausnahmsweise auch durch eine einmalige Ausgleichzahlung in Höhe der Durchschnittskosten für die Erstellung von Wohnraum. Deshalb sieht die Satzung eine Genehmigung zur dauerhaften Umnutzung nur bei Erfüllung dieser Voraussetzungen vor. Dem Magistrat ist bewusst, dass eine solche Genehmigung nur in wenigen Einzelfällen beantragt und erteilt werden wird. Eine weniger restriktive Regelung, die eine großzügige Umwandlung von Wohnraum ermöglichte, würde den Satzungszweck jedoch verfehlen. Zu Ziffer 4. und 5.: Die vermehrte Umnutzung von Wohnraum in Ferienwohnung ist nicht nur in Frankfurt am Main, sondern bundesweit auch in anderen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt ein Problem. Aus dem interkommunalen Erfahrungsaustausch ist bekannt, dass nur wenige Internetplattformen umfassend mit den Kommunen kooperieren. Insbesondere Gesellschaften mit Sitz im Ausland verweigern regelmäßig die Herausgabe der Identitäten der Vermieter bzw. der Objektadressen, über die sich die Verantwortlichen identifizieren ließen. Diese Weigerungshaltung kann derzeit noch u.a. deshalb durchgehalten werden, weil die Anwendung des § 93 Abgabenordnung (AO) oder kommunalsatzungsrechtlicher Auskunftspflichten auf Auslandsfälle fraglich ist. Bund und Länder sollten die Plattformanbieter daher zur Beantwortung von Sammelauskunftsersuchen verpflichten. Dies würde nicht nur die Verfolgung illegaler Ferienwohnungsnutzungen erleichtern, sondern auch die Beitreibung von Steuern. Was das Vorgehen gegen andere ungenehmigte Nutzungsänderungen von Wohnraum wie auch das Leerstehenlassen betrifft, wäre die Wiedereinführung des Wohnraumzweckentfremdungsverbotes wünschenswert. Der Magistrat hat sich gegenüber den zuständigen Hessischen Fachministerien mehrfach dafür eingesetzt, ein entsprechendes neues Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum zu initiieren, das der Stadt Frankfurt am Main eine weitere Interventionsmöglichkeit gegen die Zweckentfremdung von Wohnungen gibt. Zu Ziffer 6.: Die in § 6 Absatz 3 der Ferienwohnungssatzung normierte Genehmigungsfiktion gilt ausschließlich für Anträge nach § 6, d. h. nur für Anträge zur kurzzeitigen Umnutzung bzw. zur Nutzung eines Zimmers zu Ferienwohnungszwecken. Der Prüfumfang für diese Anträge ist vergleichsweise gering, sodass die Einhaltung der Monatsfrist unproblematisch erscheint. Bisher beträgt die durchschnittliche Bearbeitungsdauer für solche Genehmigungen 2,6 Tage und für Versagungen 5,9 Tage. Deutlich arbeitsintensiver und aufwändiger ist sicherlich der repressive Teil des Vollzugs der Ferienwohnungssatzung, d. h. die Ermittlung ungenehmigter Nutzungen und die Durchsetzung der Beendigung dieser Nutzungen im Wege des Verwaltungsverfahrens sowie die Ahndung mit Bußgeldern. Der Vollzug der Ferienwohnungssatzung insgesamt ist derzeit nur unter Zurückstellung anderer Aufgaben zu leisten. Inwieweit hier auf Dauer die vorhandenen Personalkapazitäten ausreichen, bleibt zunächst abzuwarten. Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Auskunftsersuchen vom 14.05.2018, V 867