Vergabe eines Erbbaurechts Hungener Straße 12, Bezirk 22, Flur 334, Flurstück 237/8

S A C H S T A N D : Vortrag des Magistrats vom 21.02.2020, M 34 Betreff: Vergabe eines Erbbaurechts Hungener Straße 12, Bezirk 22, Flur 334, Flurstück 237/8 I. Dem Abschluss eines Erbbauvertrages wird auf folgender Grundlage zugestimmt: Erbbaurechtsnehmer: ABG FRANKFURT HOLDING Wohnungsbau- und Beteiligungsgesellschaft mbH Niddastraße 107 60329 Frankfurt am Main Erbbaugrundstück: Hungener Straße 12 Gemarkung Frankfurt, Bezirk 22, Flur 334, Flurstück 237/8, hält 8.197 m2. (in den beiliegenden Plandarstellungen schraffiert gekennzeichnet) Erbbauzweck: gewerbliche Nutzung (nach aktuellem Planungsrecht) Erbbauzeitraum: 60 Jahre (bei Nutzung als Gewerbefläche) Erbbauzins: 6 % von 230 €/m2 für 8.197 m2 somit insgesamt 113.118,60 € p. a., bei vierteljährlicher Zahlweise. Auf die Zahlung kann schuldrechtlich verzichtet werden, solange die ABG keine Pacht-/Mietzahlungen für den Betriebshof des ASE erhebt. Anpassung: Wertsicherungsklausel, Anpassung alle fünf Jahre nach Verbraucherpreisindex. Vorkaufsrecht: Der Stadt Frankfurt am Main steht ein Vorkaufsrecht für jeden Fall der Veräußerung zu. Besondere Bedingungen: Bei der Wertbemessung des Erbbauzinses wird das aktuelle Planungsrecht für das Flurstück 237/8 (Flur 334, Bezirk 22) zugrunde gelegt (gewerbliche Nutzung). Die Fläche wird am derzeit im Verfahren befindlichen Umlegungsverfahren zum Bebauungsplan 880 teilnehmen. Lage und Umfang der Flächenzuteilung in diesem Verfahren ist noch unbekannt. Sollte sich durch die Zuteilung eine andere Nutzung ergeben, verpflichtet sich der Erbbaurechtsnehmer, einer Anpassung des Erbbaurechtsvertrages an die dann vorliegenden Gegebenheiten der neuen Erbbaufläche sowie deren bauliche Ausnutzung incl. Anpassung des Erbbauzinses zuzustimmen. Die Bebauung der Erbbaufläche erfolgt im Passivhausstandard. Sollte dies aus baulichen oder lagebedingten Gründen nicht möglich sein, müssen zu errichtende Gebäude eine um 30 % bessere Energieeffizienz aufweisen, als die jeweils zum Zeitpunkt der Bauantragsstellung gültige Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgibt. Bei Neuzuteilung der Erbbaufläche als Wohnbaufläche werden mindestens 30 % der zu errichtenden Wohnfläche als geförderter Wohnraum realisiert. Sofern an den Grundstücken Ver- oder Entsorgungsleitungen der Stadt oder anderer Versorgungsträger vorhanden sind, verpflichtet sich der Erbbauberechtigte zur Sicherung der Leitungen, die Eintragung persönlicher beschränkter Dienstbarkeiten im Grundbuch zu Lasten des Erbbaurechtes und zugunsten der Stadt oder des jeweiligen Versorgungsträgers zu bewilligen oder die Verlegung der Leitungen zu veranlassen. Die hierdurch entstehenden Kosten trägt der Erbbauberechtigte. Rechts- und Sachmängelhaftung: Das Grundstück wird so übergeben, wie es daliegt, ohne Haftung für offene oder verdeckte Sach- und Rechtsmängel, insbesondere für die Beschaffenheit des Untergrundes und Art und Maß der Bebaubarkeit sowie für Altlasten und/oder schädliche Bodenveränderungen gemäß Bundesbodenschutzgesetz (BBodenSchG), für Ansprüche nach dem Umweltschadensgesetz (USchadG) und wasserrechtlichen Vorschriften, sowie für Nachbaransprüche jeder Art. Kosten und Steuern: Alle Kosten der Vertragsdurchführung und seiner Durchführung gehen zu Lasten des Erbbaurechtsnehmers Ausgenommen hiervon sind etwaige Kosten der Stadt für ihre eigene Vertretung (Vollmachten etc.). Verrechnung Kontengruppe 50 - Erträge aus Erbbaurechten Es dient zur Kenntnis, dass der Bodenrichtwert der aktuellen Erbbaurechtsfläche laut Bodenrichtwertkarte bei 230,00 €/m2 für Gewerbefläche liegt. II. Der Magistrat, das Dezernat V - Amt für Bau und Immobilien -, wird bevollmächtigt und beauftragt, die Vorlage zu vollziehen Begründung: A. Zielsetzung Die Liegenschaft Hungener Straße 12 wird aktuell als Betriebshof des Amtes für Straßenbau und Erschließung genutzt und befindet sich im Gebiet des derzeit in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan B 880 Friedberger Landstraße/ Südlich Wasserpark. Im Rahmen des neuen Bebauungsplanverfahrens soll das Gebiet südlich des Wasserparks, zwischen Friedberger Landstraße und Kleingartenweg, aufgewertet und für eine Wohnbebauung nutzbar gemacht werden. Zur Verwirklichung dieser Zielsetzung ist die Verlagerung des Betriebshofes des Amtes für Straßenbau und Erschließung notwendig. Die ABG wurde mit der Planung und Ausführung der Verlagerung beauftragt. Sie steht derzeit in Verhandlungen zum Erwerb eines geeigneten Grundstücks im Gutleutviertel, welches zur Nutzung als Betriebshof zur Verfügung gestellt werden soll. Die konkreten Modalitäten sind zu gegebener Zeit noch zu vereinbaren, bevorzugte Alternative wäre die Übernahme der Fläche im Erbbaurecht. Die ABG soll im Rahmen des Vorhabens für alle entstehenden Verlagerungskosten in Vorlage treten. Das betroffene Fachamt kann im Vorfeld keine Finanzierungsmittel für die Verlagerung bereitstellen. Eine Kostenschätzung liegt noch nicht vor. Vor diesem Hintergrund begründet die Stadt Frankfurt zu Gunsten der ABG ein Erbbaurecht an dem durch die Verlagerung freiwerdenden Grundstück, welches am Umlegungsverfahren zum oben genannten B-Plan teilnimmt (Einwurfsgrundstück). Bis zur Umlegung wird ein Erbbauzins basierend auf der derzeitigen gewerblichen Nutzung in Ansatz gebracht. Aufgrund der Zielsetzungen des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans ist im Umlegungsverfahren von einer Zuteilung als Wohnbauland auszugehen. Die ABG verpflichtet sich, einer entsprechenden Anpassung des Erbbaurechtsvertrages incl. Erbbauzins zuzustimmen und die Zuteilungsfläche mit Wohnungen zu bebauen. Vorgesehen ist die Bebauung im Passivhausstandard sowie eine Realisierung von mindestens 30 % als geförderter Wohnungsbau. Für das zugeteilte Grundstück wird der Erbbauzins auf die dort mögliche und realisierte Bebauung angepasst. Eine Bezifferung ist derzeit aufgrund der noch nicht absehbaren Größe und Bebaubarkeit der Zuteilungsfläche sowie des dann anzusetzenden Bodenwerts zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich. Grundlage für die Vertragsänderung wird daher ein Wertgutachten, das für den Zeitpunkt der Zuteilung erstellt werden wird. In einem Vergleich zwischen der hier vorgesehenen Vergabe des Grundstücks im Erbbaurecht unter Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Dynamisierung und einem Verkauf zum Bodenrichtwert ergibt sich bei Zugrundelegung eines mittleren Zinssatzes von 1,5 % und einer angenommenen erbbauzinsfreien Zeit von 4 Jahren über die Laufzeit ein Zinsvorteil für die Stadt i.H.v. 4.313.568,41 €. B. Alternativen Keine. C. Lösung Begründung eines Erbbaurechts zu Gunsten der ABG unter den oben genannten Bedingungen. D. Kosten Keine. Anlage 1 (ca. 437 KB) Anlage 2 (ca. 855 KB) Vertraulichkeit: Nein Nebenvorlage: Antrag vom 05.03.2020, OF 836/3 Zuständige Ausschüsse: Haupt- und Finanzausschuss Beratung im Ortsbeirat: 3 Versandpaket: 26.02.2020 Beratungsergebnisse: 42. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 26.03.2020, TO II, TOP 60 Beschluss: Der Vorlage M 34 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FDP, FRAKTION und FRANKFURTER; BFF (= Enthaltung) Sonstige Voten/Protokollerklärung: ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung) 39. Sitzung des OBR 3 am 28.05.2020, TO I, TOP 20 Beschluss: 1. Die Vorlage M 34 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. 2. Die Vorlage OF 836/3 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: zu 1. Einstimmige Annahme zu 2. Einstimmige Annahme 40. Sitzung des OBR 3 am 25.06.2020, TO I, TOP 15 Beschluss: 1. Der Vorlage M 34 wird zugestimmt. 2. Die Vorlage OF 836/3 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. Abstimmung: zu 1. GRÜNE, CDU, SPD, LINKE. und FDP gegen ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung) zu 2. Einstimmige Annahme Beschlussausfertigung(en): § 5498, 42. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 26.03.2020 Aktenzeichen: 23 21