Mietspiegel 2022 ff.: Für Wohnungen an Straßen mit besonders hoher Lärmbelästigung darf kein Zuschlag für gehobene oder sehr gute Wohnlagen mehr erhoben werden!

Der Magistrat kann nachvollziehen, dass teils drastische Mieterhöhungen, die durch den Wegfall der noch im Mietspiegel 2016 geltenden Regelungen möglich wurden, für viele Mietende eine finanzielle Belastung darstellen und entsprechend als unzumutbar empfunden werden können. Zugleich ist die Erstellung des Mietspiegels an bestimmte Vorgaben der Bundesgesetze und Rechtsprechung gebunden. Der Magistrat kann somit nicht frei darüber verfügen, Zu- und Abschläge einzuführen, beizubehalten oder abzuschaffen. Mietspiegel sind kein normatives Instrument, das der Steuerung des Wohnungsmarktes, der Miethöhen oder damit zusammenhängenden Investitionen dient. Vielmehr sind Mietspiegel gesetzlich als eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten definiert. Diese bilden sich nach § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs (bis 2019 noch vier) Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Mietspiegel sollen also - mit den Einschränkungen entsprechend den gesetzlichen Vorgaben - die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt abbilden. Dieser Eigenschaft als abbildende Übersicht entspricht die grundsätzliche Vorgehensweise bei der Erstellung des Mietspiegels: Es kann nur dann ein bestimmtes Merkmal im Mietspiegel als miethöhenrelevant ausgewiesen werden, wenn sich aus den erhobenen Daten ergibt, dass der Einfluss dieses spezifischen Ausstattungsmerkmals für die Höhe der Mieten statistisch signifikant ist. Das gilt auch für das Thema Lärmbelastung und Durchgangsverkehr. Sofern sich zeigt, dass ein statistischer (negativer) Zusammenhang zwischen Lärm oder Verkehr und den Miethöhen besteht, können diese als entsprechende Abschläge in den Mietspiegel übernommen werden. Obwohl eine gewisse Strukturkonstanz angestrebt wird, sind beim Mietspiegel Änderungen der Beschreibung und Anwendungsart etwa von Zu- und Abschlägen keine Seltenheit (so etwa bei den energetischen Merkmalen oder beim restaurierten bzw. hochwertigen Altbau). Änderungen sind der Erstellungsweise immanent, da bei einer Neuerstellung des Mietspiegels auch immer die verändernde Situation auf dem Mietwohnungsmarkt mitabgebildet wird. So kann hinsichtlich Lärm die Interpretation angeführt werden, dass der zunehmend angespannte Wohnungsmarkt in Frankfurt am Main dazu führt, dass hohe Mieten selbst an gemeinhin weniger attraktiven, weil lärmbelasteten Lagen verlangt werden können bzw. auch gezahlt werden. Diese grundsätzlichen Anmerkungen zum Mietspiegel sind von Bedeutung, um zu verstehen, warum die angesprochene Regelung aus den Mietspiegeln 2014 und 2016 nicht für den Mietspiegel 2018 und 2020 Bestand hatte. Wie schon zuvor wurde beim Mietspiegel 2018 - der gemäß § 558 d Abs. 2 BGB Grundlage für die Fortschreibung als Mietspiegel 2020 ist - der Effekt von Lärmbelastung und im speziellen Durchgangsverkehrslärm auf die lokalen Mietpreise als weitere Lagekomponente überprüft. Im "Gutachten zur Erstellung des qualifizierten Mietspiegels Frankfurt a. M. 2018" (abzurufen im Downloadbereich unter https://frankfurt.de/mietspiegel) wird dazu auf den Seiten 32ff festgehalten, dass aufgrund fehlender statistischer Signifikanz der Einfluss von Lärm im Mietspiegel 2018 (und entsprechend im Mietspiegel 2020) nicht als mietpreisrelevant ausgewiesen werden konnte. Auch im Bericht des Magistrats (B 173 vom 15.06.2018) wird vermerkt, dass sich kein nachweisbarer Preiseffekt auf einen möglichen Einfluss der Lärmbelastung auf die Miethöhe feststellen ließ. Das gilt insbesondere auch mit Blick auf den Fluglärm und besonders lärmbelastete Straßen. Ein solch signifikanter Zusammenhang wäre jedoch Voraussetzung gewesen, die in den Mietspiegeln 2014 und 2016 enthaltene Regelung der Lagenkategorieherabstufung für Wohnungen an Durchgangsstraßen fortzuführen. Im Rahmen der Regressionsanalyse basierend auf der Erhebung für den Mietspiegel 2014 (Grundlage für den fortgeschriebenen Mietspiegel 2016) hatte sich ein signifikanter negativer Einfluss von Durchgangsstraßen im Bereich gehobener und sehr guter Lagen hingegen noch statistisch nachweisen lassen, wie im "Gutachten zur Erstellung des qualifizierten Mietspiegels Frankfurt a. M. 2014" auf den Seiten 30ff dokumentiert ist (abzurufen im Downloadbereich unter https://frankfurt.de/mietspiegel). Der Frankfurter Mietspiegel 2022 soll wie seine vorangegangenen Versionen als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB eine anerkannte Quelle für die Ermittlung der (wohnungsspezifischen) ortsüblichen Vergleichsmiete darstellen. Mit diesem Anspruch ist für den Magistrat inhärent, dass entsprechend den gesetzlichen Vorgaben (§ 558 Abs. 2 BGB) bei der Erstellung des Mietspiegels 2022 neben anderen Merkmalen abermals geprüft wird, welchen Einfluss die Lage und im Speziellen der Lärm als eine mögliche Lagekomponente einer Wohnung auf die Miethöhen hat. Der Magistrat kann der Anregung des Ortsbeirates 03 insofern entsprechen, als im Rahmen der Erstellung des Frankfurter Mietspiegels 2022 der Einfluss von (besonders hoher) Lärmbelastung anhand der Erhebungsdaten durch das auftragnehmende Institut erneut überprüft wird. Das Ergebnis dieser Prüfung kann jedoch aus den oben dargelegten Gründen nicht vorweggenommen werden.