Sanierung des Gesellschaftshauses im Palmengarten

Vortrag des Magistrats vom 21.05.2010, M 99

Betreff: Sanierung des Gesellschaftshauses im Palmengarten Vorgang: l. Beschl. d. Stv.-V. vom 25.09.2008, § 4691 (M 159) Das Investitionsvolumen in Höhe von rd. 35,155 Mio. € (netto) für die am 25.09.2008 mit StV-Beschluss (§ 4691) beschlossene Sanierung des Gesellschaftshauses im Palmengarten, Siesmayerstr. 61, 60311 Frankfurt am Main, ist auf Grund des sich erst im Rahmen der Abriss- und Bauphase zeigenden tatsächlichen Bautenstandes und der damit verbundenen Planfortschreibung um insgesamt rd. 4,2 Mio. € (netto) auf nunmehr insgesamt 39,357 Mio. € (netto) zu erhöhen. Diese Mittel sind im Investitionshaushalt bereit zu stellen. 1,5 Mio. € (netto) der zu bewilligenden Mehrausgaben sind bereits im Haushalt 2010/11 enthalten. Zudem sind im Zuge der Jahresabschlussarbeiten 2009 aus nicht verbrauchten investiven Mitteln rd. 1,0 Mio. € (netto) vom Amt für Gesundheit sowie rd. 1,7 Mio. € (netto) vom Grünflächenamt per Sollveränderung zugunsten der Projektdefinition 5.001409 "Sanierung des Gesellschaftshauses im Palmengarten" zur Verfügung gestellt worden. Die Deckung der Mehrausgaben ist somit gewährleistet. Die im Vergleich zum Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 25.09.2008 (§ 4691) entstehenden Mehrausgaben in Höhe von 4,2 Mio. € (netto) werden bewilligt und freigegeben. Begründung: Die Sanierung sieht die restauratorische Wiederherstellung des historischen Festsaals von 1879/1890, als Mittelpunkt eines wieder belebten Zentrums der Frankfurter Fest- und Veranstaltungskultur vor. Unter sensibler Einbeziehung der Bausubstanz der zwanziger Jahre der Architekten Elsässer und May soll das Gesellschaftshaus im Rahmen der beabsichtigten Baumaßnahme zu einem multifunktionalen Veranstaltungszentrum mit umfangreichem gastronomischem Angebot ausgebaut werden. Ziel ist es, das historische Gebäude im Palmengarten wieder zu einem gesellschaftlichen und kulturellen Mittelpunkt Frankfurts zu machen. Ein Schwerpunkt der architektonischen Aufgabe liegt dabei in der sensiblen Gestaltung des neuen Westflügels, der den 50er Jahre Bau teilweise ersetzen soll. Die maßgeblichen nicht vorhersehbaren Änderungen der damaligen Grundlagen der B+F Vorlage und der bereits eingereichten Mehrkostenvorlage werden in Abschnitt zwei des Erläuterungsberichtes beschrieben. Mit Schreiben vom 07.12.2009 informierte das Dezernat X den Haupt- und Finanzausschuss über den aktuellen Kostenstand des Projektes "Anbau und Sanierung des Gesellschaftshauses im Palmengarten" und die zum damaligen Zeitpunkt absehbaren Kostenrisiken. Die im vorliegenden Erläuterungsbericht dargestellten Zahlen und Fakten liefern die Hintergrundinformationen für die in dem Schreiben vom Dezember bereits angekündigte Mehrkostenvorlage. Bisher wurden Mittel in Höhe von 32,27 Mio. € (netto) verpflichtet. Hiervon sind bis einschließlich Haushaltsjahr 2010 (Stand: 15.03.2010) Planungs- und Bauleistungen in Höhe von 9.551.155,23 € (netto) (einschließlich der Sanierung Haus Leonhardsbrunn) verausgabt worden. Für das Jahr 2010 wird neben den bereits verausgabten Mitteln noch mit weiteren Mittelabflüssen in Höhe von ca. 18,2 Mio. € (netto) gerechnet, so dass sich bis Jahresende 2010 ein Zwischenstand von voraussichtlich 27,7 Mio. € (netto) an verausgabten Mitteln ergibt. A. Begründung der Mehrkosten Am 25.09.2008 wurde der M-Vortrag 159 von der Stadtverordnentenversammlung (§ 4691) beschlossen. Auf Basis der genehmigten Bau- und Finanzierungsvorlage wurde die Planung des Projektes "Sanierung des Gesellschaftshauses im Palmengarten" fortgeschrieben. Im Rahmen der Planungsfortschreibung und Bauphase ergaben sich Mehrkosten, die wie folgt begründet werden: I. Mehrkosten aufgrund baukonjunktureller Preissteigerung Im Gesamtbudget von 35,1 Mio. € (Stand 2008) ist für die Generalunternehmerleistung ursprünglich ein Budget von 25,8 Mio. € veranschlagt. Hierin enthalten sind die Wartungsleistungen von 448T€, die im Leistungsumfang des zukünftigen Betreibers liegen. Grundsätzlich ist festzuhalten, dass im Jahr 2008 bis zur Beauftragung im Frühjahr 2009 ein erheblicher Kostenanstieg der Baupreise zu verzeichnen war, der sich leider auch auf dieses Projekt negativ ausgewirkt hat. Die Magistratsvergabekommission (MVK) stimmte der Vergabe an die ARGE Lindner / Imtech zu einem Preis von 27.9 Mio. € zu. Das entspricht etwa 6 % Preissteigerung bezogen auf das Gesamtbudget (Stand 2008). II. Mehrkosten aufgrund von baulichen Risiken Durch die ARGE Lindner / Imtech wurde bis dato ein Nachtragsvolumen in Höhe von ca. 1,9 Mio. € (netto) eingereicht. Diese Mehrkostenforderungen begründet die ARGE in großen Teilen mit Erkenntnissen des bereits abgeschlossenen Abbruchs, welche im Rahmen der umfangreich durchgeführten Bestandsuntersuchungen nicht oder nur mit unangemessenen Aufw and, wie z.B. durch Komplettabbruch aller nicht konstruktiven Bauteile, hätten erkannt werden können. Bei der Vorprüfung der bei der MVK eingereichten neun wertwichtigen Nachträge kommen die externen Planer auf ein Ergebnis von 163T€. Eingereicht wurden von der ARGE hierzu Kosten in Höhe von ca. 924 T€. Die abschließende Prüfung durch die Geschäftstelle der MVK steht noch aus. Es ist nicht auszuschließen, dass die ARGE hier den Klageweg bestreiten wird. Die Vorprüfung aller bislang eingereichten Nachträge ergab im Ergebnis eine Reduzierung der Gesamtforderungen aus Nachträgen in Höhe von 1,9 Mio. € auf rd. 471 T€ (netto). Die von der ARGE eingereichten Nachträge entsprechen nur in Teilen der für eine ordnungsgemäße Prüfung erforderlichen Form und können daher noch nicht abschließend durch die Geschäftsstelle der MVK geprüft werden. Zum jetzigen Zeitpunkt ist von einem Nachtragsrisiko in Höhe von etwa 1,9 Mio. € (netto) auszugehen. Hierbei ist zu beachten, dass sich das Projekt Gesellschaftshaus derzeit erst in der Phase der Errichtung des Rohbaues befindet und weitere Mehrkostenrisiken nicht ausgeschlossen werden können. Diese Risiken sind zum Teil in Kap. "Unvorhersehbares und Risiken" berücksichtigt. III. Mehrkosten für Haus Leonhardsbrunn Im Jahr 2007 wurde das Haus Leonhardsbrunn saniert. Im Rahmen der Erstellung der Bau- und Finanzierungsvorlage wurde damals festgelegt, dass das Gesellschaftshaus aus Kostengründen nicht um ein weiteres Obergeschoss im Westflügel ausgebaut werden soll. Stattdessen wurde entschieden, dass der Palmengarten mit einem Teil seiner Büros in das Haus Leonhardsbrunn ziehen soll. Hierfür wurden 400.000 € berücksichtigt und genehmigt. Die Arbeiten sind mittlerweile alle abgeschlossen und die Schlussrechnungen liegen vor. Die Gesamtmaßnahme schließt mit 423.500 € ab, d. h. es sind Mehrkosten von ca. 23.500 € netto entstanden. Da die Sanierungsmaßnahme nur grob geschätzt wurde (vgl. auch B- und F-Vorlage) bestehen erfahrungsgemäß immer Kostenrisiken von ca. 10 - 15 %. Insgesamt schloss die Maßnahme mit ca. 5 % Mehrkosten ab. IV. Mehrkosten aufgrund von zusätzlichen Planungsleistungen Derzeit liegen aufgrund von zusätzlichen Planungsleistungen Honorarforderungen in Höhe von etwa 310 T€ vor, die sich zum einen aus der Preissteigerung der Baumaßnahme ergeben und zum anderen aus zusätzlichen Leistungen, die durch die Planer im Rahmen der Bauüberwachung zu erbringen sind. V. Mehrkosten aufgrund Bauzeitenverzögerung Mit dem Generalunternehmer wurde eine Bauzeit von 22 Monaten vertraglich vereinbart. Die Bauausführung hat am 01.04.2009 begonnen und die Fertigstellung ist für Ende Januar 2011 geplant. Aufgrund von Witterungsverhältnissen und zusätzlichen Bauleistungen kann eine Bauzeitverlängerung nicht mehr ausgeschlossen werden. Derzeit kann weder zu Terminverzügen noch zu daraus resultierenden Kosten eine Aussage getroffen werden. Die Fachplaner und Projektleitung haben daher die aus deren Sicht bestehenden Kostenrisiken in der Position "Unvorhersehbares + Risiken" berücksichtigt. (vgl. Planungs- und Kostendatenblatt). VI. Unvorhersehbares und Risiken Im Gesamtbudget wurden zu den in der B+F bereits vorgesehenen Mittel von 686.914 €, bedingt durch die beschriebenen Risiken, zusätzliche Mittel von

1. 321.343 € und damit insgesamt 2.008.257 € für "Unvorhersehbares + Risiken" eingestellt. Das entspricht etwa 5,1 % bezogen auf das Gesamtbudget von 39,4 Mio. €. B. Alternativen Bei Nichtgenehmigung der Mehrkostenvorlage kann die Baumaßnahme nicht abgeschlossen und fertig gestellt werden. C. Kosten Die Mehrkosten setzen sich wie folgt zusammen: I. Baukonjunktureller Preissteigerung 2.077.035 € II. Baulichen Risiken 470.672 € III. Haus Leonhardsbrunn 23.510 € IV. Zusätzlichen Planungsleistungen 310.533 € VI. Unvorhersehbares und Risiken 1.321.343€ Mehrkosten Gesellschaftshaus Gesamt 4.203.093 € Eine detaillierte Mehrkostenaufstellung mit ausführlicher Begründung der einzelnen Maßnahmen ist dem beiliegenden Erläuterungsbericht zu entnehmen. Der Investitionsbedarf, die Jahresfolgekosten sowie die Jahreserträge stellen sich wie folgt dar: ursprüngliche neue Gesamt- Beträge beträge einschl. Mehrkosten Investitionsbedarf 35.154.594 € 39.357.687 €


2. Jahresfolgekosten a. Personalkosten keine keine b. Betriebsfolgekosten Wartung und Instandhaltung, 1,5 % 527.318,91 € 590.365,31 € (Leistungen zukünftiger Betreiber) c. Kapitalkosten i. Kalkulat. Verzinsung 5 % 1.757.729,70 € 1.967.884,35 € ii. Abschreibung 2,5% 878.864,85 € 983.942,18 €


3. Stellenplanmäßige Auswirkungen keine Anlage 1 (ca. 1,3 MB) Anlage 2 (ca. 1 MB)Nebenvorlage: Antrag vom 13.06.2010, OF 498/2