Bebauungsplan Nr. 922 - Nördlich Lurgiallee hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB

S A C H S T A N D : Vortrag des Magistrats vom 22.12.2017, M 263 Betreff: Bebauungsplan Nr. 922 - Nördlich Lurgiallee hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB I.1 Für das Gebiet Nördlich Lurgiallee in Frankfurt am Main - Niederursel ist ein Bebauungsplan aufzustellen. Der räumliche Geltungsbereich des neu aufzustellenden Bebauungsplans ergibt sich aus dem vorgelegten Lageplan vom 24.05.2017 zum Aufstellungsbeschluss. I.2. Der Magistrat wird beauftragt, zusammen mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu veröffentlichen. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes soll die Entwicklung auf dem in weiten Teilen leerstehenden Gelände aktiv gestaltet werden. Ziel ist die Schaffung eines kleinteilig strukturierten urbanen, gemischt genutzten und durchgrünten Wohnquartiers mit tertiären Gewerbenutzungen und Standorten für eine Grundschule und eine weiterführende Schule. I.3 Falls erforderlich wird der Magistrat beauftragt, die Änderung des Regionalen Flächennutzungsplans nach § 8 (3) Baugesetzbuch beim Regionalverband FrankfurtRheinMain zu beantragen. II. Der Magistrat wird beauftragt, für das erweiterte Gebiet des Bebauungsplans zwischen Olof-Palme-Straße, Marie-Curie-Straße und Urselbach einen "Rahmenplan Mertonviertel" zu entwickeln und der Stadtverordnetenversammlung vorzulegen. Begründung: ÜBERSICHTSKARTE Zu I.: Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich Das Plangebiet liegt im Osten des Frankfurter Stadtteils Niederursel und hat eine Größe von circa 8,5 ha. Im Osten des Plangebietes verläuft die Olof-Palme-Straße und die Stadtbahnlinie U2, auf Höhe des Plangebiets befindet sich die Haltestelle "Riedwiese / Mertonviertel". Östlich der Stadtbahnlinie liegt das Naturschutzgebiet "Riedwiese". Im Süden verläuft die Lurgiallee mit Bürogebäuden und der Merton ́s Passage, die zum Teil eine Versorgungsfunktion für das Gebiet erfüllt. Im Westen grenzen direkt an das Plangebiet weitere Bürogebäude an. Im Norden schließt ein schmaler, langgezogener Grünzug an, der eine Wegeverbindung zwischen der Olof-Palme-Straße und der Marie-Curie-Straße schafft. Der räumliche Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 922 - Nördlich Lurgiallee umfasst vorwiegend das Flurstück 653/1, Flur 5, Gemarkung Niederursel/H. Um die Anschlüsse an den Straßenraum zu gewährleisten und eventuell notwendige Anpassungen mit abzudecken, umfasst der Geltungsbereich zusätzlich im Süden die Lurgiallee bis zur Straßenmitte und im Osten die komplette Olof-Palme-Straße bis zu den Gleisanlagen. Bestand, städtebauliche Situation Das von der Lurgiallee erschlossene Plangebiet wird geprägt vom 1987 entstandenen vier bis fünfgeschossigen Lurgihaus mit ca. 87.000 m2 Bürofläche, das von der ehemaligen Lurgi GmbH als Hauptsitz genutzt wurde. Von einem viereckigen Zentralbau zweigen sieben stark gegliederte Nebengebäude ab. Aktuell steht der Komplex bis auf das westliche Nebengebäude leer. Nördlich des Lurgihauses schließt sich eine dreigliedrige eingeschossige Lagerhalle an. Im Nordosten des Plangebiets befinden sich drei zweigeschossige Reihenhäuser, die von der Olof-Palme-Straße aus erschlossen werden. Der südliche Bereich ist geprägt von Stellplatzanlagen. Am südöstlichen Rand befindet sich eine zweigeschossige Parkpalettenanlage, im Südosten ein großer Parkplatz. Weitere zugeordnete Stellplätze für das Gelände befinden sich auf dem südöstlich gelegenen Deponiehügel. Das Gelände ist bis auf den Bereich mit den Reihenhäusern eingezäunt. Der einzige Zugang besteht von der Lurgiallee aus. Eine Durchwegung des Plangebiets ist durch die Massivität des Baukörpers nicht gegeben, es führen lediglich Wege um das Lurgihaus herum. Planungsgrundlagen Der Regionale Flächennutzungsplan (RegFNP) des Regionalverbands FrankfurtRheinMain stellt für den Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans die Fläche als "Gemischte Baufläche, Bestand" dar. Östlich angrenzend an den geplanten Geltungsbereich sind eine "regional bedeutsame Schienennahverkehrsstrecke oder örtliche Schienenhauptverkehrsstrecke, Bestand" und ein "Haltepunkt im U-/Stadt- oder Straßenbahnverkehr, Bestand" dargestellt. In der Beikarte 1 zum RegFNP ist am südlichen Rand des geplanten Geltungsbereichs die "Lage einer Fläche, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind" vermerkt. Im Zuge der Konkretisierung der Planung ist zu prüfen, ob das vorgesehene gemischt genutzte Gebiet mit Wohnungen und ergänzenden Gewerbenutzungen aus dem RegFNP entwickelt werden kann. Gegebenenfalls ist eine Änderung des RegFNP im Parallelverfahren gem. § 8 (3) BauGB beim Regionalverband FrankfurtRheinMain zu beantragen. Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 537 - Heddernheim - Nord, rechtsverbindlich seit dem 09.12.1986. Als Art der Nutzung ist Kerngebiet (MK) festgesetzt. Als Maß der baulichen Nutzung sind eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,5 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,5 sowie eine maximale Anzahl von 8 Vollgeschossen festgesetzt. Mit dem aufzustellenden Bebauungsplan soll der Bebauungsplan Nr. 537 überplant und das bisherige Planungsrecht ersetzt werden. Anlass, Erfordernis und Ziele Ausgehend von dem weitgehenden Leerstand des Gebäudekomplexes, bestehen für das Plangebiet starke Umnutzungsbestrebungen. Eine Wiederaufnahme der Büronutzung in bedeutsamem Umfang ist angesichts des bereits lange andauernden Leerstands und der schwierigen Gebäudekonfiguration mit seiner nicht in unabhängige, kleinere Einheiten aufteilbaren Grundrissstruktur als unrealistisch einzuschätzen. In den Fokus rücken daher der Abriss des Gebäudes und die Etablierung neuer Nutzungen auf dem Gelände. Im Grundsatz verfolgt der Magistrat das Ziel, das Plangebiet von einem reinen Bürostandort zu einem gemischt genutzten Gebiet mit Wohnungen, ergänzenden tertiären Gewerbenutzungen und begleitenden Infrastruktur- und Bildungseinrichtungen zu entwickeln. Ergänzungen fehlender Infrastrukturen sollen auch der Belebung der umgebenden bestehenden Büro- und Wohnnutzung zugutekommen. Das Plangebiet soll in der Nutzungs- und Gebäudetypologie kleinteiliger strukturiert und zur Umgebung hin geöffnet werden. Dazu sollen im Plangebiet neue Wege- und Grünverbindungen geschaffen und mit der Umgebung stärker vernetzt werden. Ziel ist es, den gesamten Entwicklungsprozess aktiv zu steuern, um mögliche Fehlentwicklungen zu verhindern. Das geltende Planungsrecht gibt in dieser Hinsicht zu viel Spielraum und bietet keine ausreichenden Steuerungsmöglichkeiten für eine Nutzungsmischung, kleinteilige Strukturen, Durchwegung und Durchgrünung des Plangebietes, so dass mit dem aufzustellenden Bebauungsplan für das Plangebiet neues Planungsrecht geschaffen werden soll. Planerische Grundkonzeption Um die gewünschte Durchmischung des Plangebiets zu gewährleisten, soll das jetzige flächendeckende Kerngebiet zugunsten kleinerer Baugebiete mit Wohnungen und diese ergänzenden Nutzungen überplant werden. Zusätzlich sollen Standorte für eine Grundschule und eine weiterführende Schule planungsrechtlich gesichert werden. Die neuen Baugebiete sollen durch neue Straßen- und Wegeverbindungen und Freiräume in kleinere Einheiten gegliedert und miteinander verbunden werden. Es sollen zur Vernetzung mit den umliegenden Freiräumen grüne Wegeverbindung durch das Plangebiet angelegt werden. Das Plangebiet soll sich anstelle der bisherigen abschottenden Anmutung zu den angrenzenden Bereichen öffnen und neue Zugänge schaffen. Dies gilt besonders für den Bereich um die Stadtbahnhaltestelle, an der ein Entree in das Plangebiet entstehen sollte. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sollen maximal 85.000 qm Bruttogrundfläche (inklusive möglicher Staffelgeschosse) mit einem Anteil von mindestens 70 % für Wohnen ermöglicht werden. Für die Gebiete, in denen auch gewohnt werden soll, wird eine GRZ von 0,4 angestrebt. Die maximale Anzahl von 5 Vollgeschossen soll außer an städtebaulich besonders herausgehobenen Stellen nicht überschritten werden. Über städtebauliche Verträge soll gewährleistet werden, dass mindestens 30 % der neu entstehenden Bruttogeschossfläche im geförderten Wohnungsbau entstehen. Die aus den neuen Wohnungen im Plangebiet entstehenden Bedarfe an sozialer Infrastruktur und Bildungseinrichtungen sollen komplett innerhalb des Plangebiets untergebracht werden. Zusätzlich soll dem dringenden Bedarf nach einer weiterführenden Schule im Frankfurter Norden Rechnung getragen werden. Daher sollen für die Unterbringung einer Grundschule und einer weiterführenden Schule im Plangebiet Gemeinbedarfsflächen mit einer Grundstücksfläche von 20.000 qm bereitgestellt werden. Zur Sicherung der Nahversorgung soll geprüft werden, welche Versorgungseinrichtungen im Plangebiet notwendig und sinnvoll sind, um das bestehende Angebot durch die umliegenden Discounter und die Merton ́s Passage zu ergänzen. Um eine hohe städtebauliche Qualität für das Plangebiet zu gewährleisten, soll auf Basis der beschriebenen Rahmenbedingungen ein städtebaulicher Wettbewerb durchgeführt werden. Zu II.: Das Plangebiet befindet sich im Zentrum des Mertonviertels und ist daher auch städtebaulich stark vernetzt mit der Umgebung zu bewerten und zu planen. Daher soll parallel zum Bebauungsplan Nr. 922 ein "Rahmenplan Mertonviertel" erstellt werden, der den gesamten Bereich zwischen Marie-Curie-Straße, Olof-Palme-Straße und Urselbach umfasst. In diesem Rahmenplan sollen mittel- bis langfristige Ziele für das Mertonviertel dargestellt werden, die auch das Plangebiet betreffen und in den Bebauungsplan einfließen sollen. Thematische Schwerpunkte sollen dabei u.a. die Nutzungsstrukturen, Zukunftsperspektiven, Freiraumgestaltungen, Wegeverbindungen, Infrastrukturversorgungen sein. Der Rahmenplan soll mit Beteiligung der EigentümerInnen, NutzerInnen und BewohnerInnen erstellt werden. Im Zuge der Bearbeitung des Rahmenplans soll geklärt werden, ob die Notwendigkeit besteht, den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 922 zu erweitern oder ggf. weitere Bebauungspläne aufzustellen. Anlage 1_Lageplan (ca. 1 MB) Vertraulichkeit: Nein Zuständige Ausschüsse: Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Haupt- und Finanzausschuss Beratung im Ortsbeirat: 8 Versandpaket: 03.01.2018 Beratungsergebnisse: 17. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 22.01.2018, TO I, TOP 25 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 263 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FDP und FRAKTION gegen FRANKFURTER (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) Sonstige Voten/Protokollerklärung: ÖkoLinX-ARL (= Annahme) 18. Sitzung des OBR 8 am 25.01.2018, TO I, TOP 26 Beschluss: a) Die Vorlage M 263 wird bis zur nächsten turnusmäßigen Sitzung zurückgestellt. b) Die Stadtverordnetenversammlung wird gebeten, die Vorlage ebenfalls zurückzustellen. Abstimmung: Einstimmige Annahme 18. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 30.01.2018, TO II, TOP 26 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 263 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FDP und FRAKTION gegen FRANKFURTER (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) 20. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 01.02.2018, TO II, TOP 51 Beschluss: Der Vorlage M 263 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FDP, FRAKTION und ÖkoLinX-ARL gegen FRANKFURTER (= Ablehnung); BFF (= Enthaltung) 19. Sitzung des OBR 8 am 15.02.2018, TO I, TOP 15 Beschluss: Die Vorlage M 263 wird abgelehnt. Abstimmung: CDU, 1 LINKE., FDP, BFF, REP, FREIE WÄHLER gegen SPD und GRÜNE (= Annahme) bei einer Enthaltung LINKE. Beschlussausfertigung(en): § 2289, 20. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 01.02.2018