Bebauungsplan Nr. 922 - Nördlich Lurgiallee hier: Aufstellungsbeschluss-Änderung - § 2 (1) BauGB

S A C H S T A N D : Vortrag des Magistrats vom 28.11.2025, M 201 Betreff: Bebauungsplan Nr. 922 - Nördlich Lurgiallee hier: Aufstellungsbeschluss-Änderung - § 2 (1) BauGB Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 01.02.2018, § 2289 (M 263) I. Es dient zur Kenntnis, dass die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB vom 18.10.2023 - 20.11.2023 und die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (1) BauGB vom 22.09.2023 - 23.10.2023 durchgeführt wurden. II. Es dient des Weiteren zur Kenntnis, dass aktuelle Änderungen des Baugesetzbuchs und der Hessischen Bauordnung Möglichkeiten zur Vereinfachung und Beschleunigung insbesondere von Wohnungsbauvorhaben eröffnen. Der Magistrat wird diese hinsichtlich ihrer geeigneten und rechtssicheren Anwendbarkeit für den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 922 - Nördlich Lurgiallee - prüfen und gegebenenfalls nutzen. III. 1 Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 922 - Nördlich Lurgiallee - wird geändert, er ergibt sich aus dem vorgelegten Lageplan zur Aufstellungsbeschluss-Änderung vom 30.09.2025. III. 2 Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung werden geändert. Der Magistrat wird beauftragt, zusammen mit der ortsüblichen Bekanntmachung der Aufstellungsbeschluss-Änderung die geänderten allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu veröffentlichen: Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung: Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes soll die Entwicklung auf dem brach liegenden Gelände aktiv gestaltet werden. Ziel ist die Schaffung eines kleinteilig strukturierten, urbanen, gemischt genutzten, durchgrünten, autoarmen und verkehrsberuhigten Wohnquartiers. Dabei sollen neben unterschiedlichen Wohnformen auch tertiäre Gewerbenutzungen, Einzelhandel und Kindertagesstätten sowie ein Mobilitätszentrum ermöglicht werden. IV. Der Magistrat wird beauftragt, auf der Grundlage des vorgelegten Strukturkonzepts vom 30.09.2025 einen Bebauungsplanentwurf zu erarbeiten und diesen ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung gemäß § 3 (2) BauGB zu veröffentlichen, da der Aufstellungsbeschluss hinreichend qualifiziert ist. Der Magistrat wird ermächtigt, den Bebauungsplanentwurf mit Begründung, der aufgrund der im Rahmen der Veröffentlichung nach § 3 (2) BauGB vorgebrachten Stellungnahmen geändert oder ergänzt wurde, ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung erneut nach § 4a (3) i. V. m. § 3 (2) BauGB zu veröffentlichen, sofern die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung durch die Änderungen oder Ergänzungen nicht berührt werden. Begründung: ÜBERSICHTSKARTE Zu II.: Mit der aktuellen Änderung des Baugesetzbuchs (BauGB) durch das am 30.10.2025 in Kraft getretene "Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung" (BGBl. 2025 I Nr. 257) stellt der Bund den Gemeinden neue Instrumente und Regelungen zur Beschleunigung und Erleichterung von Wohnungsbauvorhaben zur Verfügung (insbesondere den sogenannten "Bau-Turbo"). Städte und Gemeinden können entscheiden, ob und in welchem Umfang sie diese nutzen. Dringend benötigter Wohnraum soll schneller entstehen können. Insbesondere die Möglichkeiten zur Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus (§ 31 (3) BauGB), die Möglichkeiten zur Gestattung von Abweichungen vom sogenannten Einfügungsgebot (§ 34 (3b) BauGB) sowie die Ergänzung des Baugesetzbuchs in § 246e durch eine befristete Sonderregelung zur Schaffung von Wohnraum und zur möglichen Abweichung vom bestehenden Planungsrecht sind hier unter anderem zu nennen. Parallel unterstützt die aktuelle Novelle der Hessischen Bauordnung (HBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 13.10.2025 (GVBl. 2025 Nr. 66) mit dem sogenannten "Baupaket I" die Initiative zur Erleichterung des Wohnungsbaus durch bauordnungsrechtliche Rahmenbedingungen. Mit dem vorliegenden Strukturkonzept vom 30.09.2025 ist der planerische Wille der Gemeinde für den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 922 - Nördlich Lurgiallee - hinreichend konkretisiert, um die Anwendung der neuen Instrumente prüfen zu können. Für die vorgesehene Planung wird der Magistrat untersuchen, unter welchen Voraussetzungen und Anforderungen die neuen Regelungen angewendet werden könnten, um eine beschleunigte Umsetzung der Planung zu ermöglichen. Zu untersuchen ist, ob und inwiefern im konkreten Fall Vorteile gegenüber anderen Instrumenten und Vorgehensweisen auch mögliche Nachteile überwiegen. Dabei ist neben der Umsetzung der Allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung auch die Vereinbarkeit mit (anderen) öffentlichen Belangen zu berücksichtigen. Dazu zählen unter anderem der Ausschluss schädlicher Umwelteinwirkungen, die Umsetzung des "Baulandbeschlusses für die Frankfurter Stadtentwicklung" (Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 07.05.2020, § 5590, M 220/2019), die Sicherung der Erschließung und die Neuordnung der Grundstücke. In diesem Zusammenhang wird dem Abschluss vertraglicher Regelungen und Verpflichtungen der Vorhabenträger zur Einhaltung der städtebaulichen Anforderungen eine besondere Bedeutung zukommen. Sofern die Bewertung zu einem positiven Ergebnis führt, beabsichtigt der Magistrat die neuen Möglichkeiten zu nutzen, um eine beschleunigte und vereinfachte Umsetzung der Planung und der damit im Zusammenhang stehenden Bauvorhaben voranzubringen. Zu III.: Am 01.02.2018 wurde der Beschluss § 2289 über die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 922 - Nördlich Lurgiallee - von der Stadtverordnetenversammlung gefasst. Ziel der Planung war die Schaffung eines urbanen, gemischt genutzten und durchgrünten Wohnquartiers mit tertiären Gewerbenutzungen und Standorten für eine Grundschule und eine weiterführende Schule. Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sollen nun entsprechend der sich zwischenzeitlich veränderten Rahmenbedingungen angepasst werden. Entgegen der ursprünglichen Planung wird die Ansiedlung einer weiterführenden Schule im Plangebiet vom Magistrat nicht weiterverfolgt. Der im Bereich des Mertonviertels weiterhin dringend benötigte Grundschulstandort soll auch nicht im Plangebiet selbst, sondern auf einem westlich angrenzenden Grundstück (Flurstück 652/2) realisiert werden. Um einen Beitrag zur Mobilitätswende zu leisten, soll mit der Planung zudem die Verschiebung der Anteile der Verkehrsarten am Verkehrsaufkommen zugunsten von Fuß- und Radverkehr, öffentlichem Personennahverkehr (ÖPNV) und Sharing-Angeboten auch auf Quartiersebene vorangetrieben werden. Insofern soll im Plangebiet ein autoarmes und im Inneren weitgehend autofreies Quartier entstehen. Dazu soll ein Mobilitätskonzept entwickelt werden, welches die gute Erreichbarkeit des Quartiers für die zukünftigen Nutzerinnen und Nutzer sicherstellt und dabei stärker alternative, umweltfreundliche Mobilitätsangebote fördert. Dies soll auch ein Mobilitätszentrum umfassen. Entlang der Erschließungsstraßen Lurgiallee und Olof-Palme-Straße fehlt es bisher jedoch an ausreichender Fußwege- und Radverkehrsinfrastruktur. Gegenüber dem ursprünglichen Aufstellungsbeschluss soll daher die Lurgiallee in der vollen Breite in den Geltungsbereich einbezogen werden, um die Flächen für notwendige Anpassungen - insbesondere neue Radverkehrsanlagen und einen möglichen Umbau des Knotenpunktes Lurgiallee/Olof-Palme-Straße - planungsrechtlich zu sichern. Der geänderte Geltungsbereich hat eine Größe von circa 9,0 ha. Es dient zur Kenntnis, dass überdies im Zuge der Gebietsentwicklung der mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung, § 5590, am 07.05.2020 gefasste "Baulandbeschluss für die Frankfurter Stadtentwicklung" (M 220/2019) umgesetzt und so ein wichtiger Beitrag zur sozialgerechten Bodennutzung und der Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum in Frankfurt geleistet werden soll. Dementsprechend soll im Plangebiet ein breites Angebot an Wohnformen für unterschiedliche Bevölkerungsgruppen ermöglicht werden. Zu IV.: Im Jahr 2022 wurde in Hinblick auf die Entwicklung des Plangebietes sowie des gesamten Mertonviertels ein städtebaulicher und freiraumplanerischer Ideenwettbewerb durchgeführt. Auf Grundlage des darin prämierten Siegerentwurfes wurde das städtebauliche Konzept weiterentwickelt und konkretisiert. Die Ergebnisse stellt das vorliegende Strukturkonzept vom 30.09.2025 dar. Planerische Grundkonzeption Im Plangebiet soll ein kompaktes, gemischt genutztes Quartier entstehen, welches gegenüber seiner Umgebung räumlich klar ablesbar ist und eine hohe Eigenständigkeit aufweist. Dieser neue Stadtbaustein soll vielfältige Qualitäten und urbane Angebote in den Stadtteil bringen und so das gesamte Mertonviertel aufwerten. Maßgebliche Entwurfsidee ist die Schaffung eines großzügigen Grünraums im Inneren, der räumlich klar gefasst wird und weitgehend autofrei als zentraler Quartiersfreiraum dient. Gezielt positionierte Quartierseingänge verknüpfen diese Grüne Mitte in alle Himmelsrichtungen mit der Umgebung, wobei der zentralen Verbindung zur Stadtbahn nach Osten sowie der Verbindung über einen neuen Quartiersplatz zur Merton's Passage im Südwesten eine herausragende Bedeutung zukommen. Baulich bilden sechs individuelle urbane Blöcke, die sich um die Grüne Mitte gruppieren, das Grundgerüst für das neue Quartier. Die Baublöcke öffnen sich zum Inneren des Quartiers. Jeweils ein Hochpunkt markiert dabei die Öffnung des Blocks und den Übergang in die gemeinschaftlich nutzbaren Innenhöfe. Diese lärmgeschützten Höfe sind über Durchgänge und halböffentliche Wegeverbindungen mit der Umgebung verknüpft. Nach Außen werden die relativ langen Fronten der Bebauung durch Hochpunkte, Versprünge und Öffnungen gegliedert. Insgesamt wird im Plangebiet eine bewegte Silhouette zwischen überwiegend fünf und sieben Geschossen angestrebt. Das Zusammenspiel zwischen Baustruktur und Freiraumgerüst soll differenzierte Nutzungsangebote schaffen, soziale Aneignung ermöglichen und nachbarschaftliche Begegnungen fördern. Die angestrebte kleinteilige Gliederung der Blöcke soll die Identifikation der künftigen Nutzerinnen und Nutzer mit "ihrer Adresse" stärken und zu einem lebendigen Stadtbild mit unterschiedlichen Typologien beitragen. Dies soll genauso wie eine vielseitige Architektur durch die Durchführung mehrerer Planungswettbewerbe zur Realisierung der Gebäude erreicht werden. Erschließungskonzept Durch die unmittelbare Nähe zur Stadtbahn-Haltestelle Riedwiese/Mertonviertel besitzt das neue Quartier eine sehr gute Anbindung an den schienengebundenen ÖPNV. Der neue Quartierseingang an der Olof-Palme-Straße im Osten soll direkt in die Mitte des Quartiers leiten und damit die Erreichbarkeit verbessern. Ergänzend durchquert die Buslinie 29 das Mertonviertel entlang der Lurgiallee. Die Erschließung des neuen Quartiers durch den motorisierten Individualverkehr (MIV) soll von der Lurgiallee im Süden und einer neuen Stichstraße im Norden des Plangebiets erfolgen, welche im Nordosten an die Olof-Palme-Straße anbindet. Zur Stärkung des Fuß- und Radverkehrs sollen entlang der Lurgiallee sowie der Olof-Palme-Straße Radverkehrsanlagen neu entstehen, was eine Neuaufteilung der Flächen erfordert. Die bestehende Platanenreihe nördlich der Lurgiallee soll dabei unbedingt erhalten und ergänzt werden. Die Quartiersmitte selbst ist weitgehend autofrei bzw. verkehrsberuhigt geplant, um eine hohe Wohn- und Aufenthaltsqualität zu schaffen. Bestimmte Teilbereiche sind sogar als explizite Fußgängerbereiche vorgesehen. Weitere Flächen sollen darüber hinaus nur zur Anlieferung, zur Abfallentsorgung und zur Pflege und Wartung der Freiflächen befahrbar sein. Besucherparkplätze sollen im Bereich der im Norden neu geplanten Stichstraße entstehen. Die Baufelder sollen durch Tiefgaragen unterbaut werden. Diese sollen soweit konzipiert und reduziert werden, dass in den Blockinnenhöfen auch nicht-unterbaute Bereiche verbleiben, um Baumpflanzungen mit natürlichem Bodenanschluss zu ermöglichen. Um alle notwendigen Stellplätze herstellen zu können, ist im Nordwesten des Plangebiets zusätzlich eine Hochgarage geplant. Diese soll um quartiersbezogene Sharing-Angebote (Car-Sharing, E-Lastenräder etc.) zu einem Mobilitäts-zentrum ergänzt werden. Um den Mobilitätsbedürfnissen der künftigen Nutzerinnen und Nutzer des Quartiers gerecht zu werden, soll im Zuge der weiteren Planung ein Mobilitätskonzept erstellt, umgesetzt und dauerhaft betrieben werden. Gegenstand soll dabei die Bereitstellung alternativer Mobilitätsangebote sowie die Reduzierung der Stellplatzanzahl sein, um das Ziel eines autoarmen Quartiers zu realisieren. Die Maßnahmen des Mobilitätskonzeptes sollen durch geeignete Festsetzungen im Bebauungsplan sowie ergänzende Regelungen in städtebaulichen Verträgen gesichert werden. Nutzungs- und Freiraumkonzept Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sollen insgesamt 130.000 m² Bruttogrundfläche neu entstehen. Der Nutzungsschwerpunkt des gemischt genutzten Quartiers soll dabei auf dem Wohnen liegen. Maximal 80% der Bruttogrundflächen sollen in diesem Segment in attraktiven Lagen für unterschiedliche Wohnformen entstehen. Aufgrund der reduzierten Erschließung und der vollständig verkehrsberuhigten Quartiersmitte eignet sich auch ein Großteil der Erdgeschosszonen für Wohnnutzungen. Die Obergeschosse im Quartier sollen ebenfalls überwiegend dem Wohnen dienen. Über städtebauliche Verträge soll gewährleistet werden, dass die Vorgaben des "Baulandbeschlusses für die Frankfurter Stadtentwicklung" und die darin enthaltenen Quoten für bezahlbaren Wohnraum umgesetzt werden. Ergänzend zur Wohnnutzung sind angrenzend an den Quartiersplatz sowie im Südosten des Plangebiets an der Kreuzung von Lurgiallee und Olof-Palme-Straße Gewerbeflächen des tertiären Bereichs, wie zum Beispiel Büroflächen, Arztpraxen, Fitnessstudios oder Labore vorgesehen. Quartiersbezogene Dienstleistungen, Kleingewerbe/Läden und gastronomische Angebote sollen überwiegend in den Erdgeschosszonen am Quartiersplatz, entlang der Fußgängerbereiche im Südwesten und Osten sowie angrenzend an die Grüne Mitte entstehen und zu einer Belebung der öffentlichen Freiräume und der Mitte beitragen. Auch außengastronomische Bereiche sollen geschaffen werden. Hier sind auch Standorte für kleinteilige Einzelhandelsflächen vorgesehen. In Baufeld A ist entlang der Lurgiallee zudem ein Supermarkt für die Nahversorgung geplant. Die aus dem neuen Wohnungsangebot im Plangebiet entstehenden Bedarfe an sozialer Infrastruktur sollen zum einen im Plangebiet selbst gedeckt werden. Zwei neue Kindertagesstätten (Kitas) sind dazu in den Baufeldern A und D im Südwesten und Nordosten des Plangebiets vorgesehen. Die Freibereiche der Kitas sollen in den Blockinnenhöfen organisiert werden. Der zusätzliche Bedarf an Grundschulplätzen soll dagegen mit dem vorgesehenen Bau einer Grundschule auf einem westlich an das Plangebiet anschließenden Grundstück (Flurstück 652/2) abgedeckt werden. Da der Freiraumbedarf für die geplante neue Grundschule dort nicht vollständig abgebildet werden kann, werden Teile der schulischen Freibereiche im Hof von Baufeld F vorgesehen. Die vorgesehene Nutzungsverteilung soll im weiteren Verfahren konkretisiert und durch die Festsetzung von entsprechenden Baugebietskategorien als Allgemeines Wohngebiet (WA), Urbanes Gebiet (MU) oder gegebenenfalls Kerngebiet (MK) im Bebauungsplan gesichert werden. Im Bereich der Grünen Mitte sollen neben Wiesenflächen Aktivitäts- und Spielflächen entstehen. Entlang der nördlichen Plangebietsgrenze soll der bereits bestehende Grünzug erhalten bzw. weiterentwickelt werden, welcher das Quartier einrahmt und einen Puffer zu den angrenzenden Büroflächensolitären schafft. Entlang der Olof-Palme-Straße soll eine begrünte Böschung den Höhenunterschied zwischen Straße und Plangebietsflächen überwinden und einen Puffer nach Osten schaffen. Darüber hinaus ist im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung vorgesehen den Umweltbelangen, insbesondere dem Klimaschutz und der Klimaanpassung, angemessen Rechnung zu tragen. Im Rahmen der planungsrechtlichen Festsetzungsmöglichkeiten werden unter anderem Maßnahmen zur Begrünung, zur Regenwasserbewirtschaftung und zum Schutz vor Starkregen angestrebt. Die Sammlung von Abfall- und Wertstoffen soll innerhalb des Plangebiets in Unterflursystemen erfolgen. Die dafür erforderlichen Flächen und Entsorgungswege sind im weiteren Verfahren zu berücksichtigen und durch geeignete Festsetzungen im Bebauungsplan zu sichern. Der aufzustellende Bebauungsplan Nr. 922 soll auf Grundlage des Strukturkonzeptes vom 30.09.2025 entwickelt werden. Mit der Vorlage dieses Strukturkonzeptes wird der Aufstellungsbeschluss qualifiziert. Hierdurch wird es dem Magistrat ermöglicht, ohne weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung die Veröffentlichung gemäß § 3 (2) BauGB durchzuführen, sofern die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung nicht geändert werden. Anlage 1_Lageplan (ca. 1,6 MB) Anlage 2_Strukturkonzept (ca. 2,4 MB) Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Vortrag des Magistrats vom 22.12.2017, M 263 Zuständige Ausschüsse: Ausschuss für Planen, Wohnen und Städtebau Ausschuss für Klima- und Umweltschutz Ausschuss für Bildung und Schulbau Haupt- und Finanzausschuss Beratung im Ortsbeirat: 8 Versandpaket: 03.12.2025