Bebauungsplan Nr. 715Ä - Güterplatz/Heinrichstraße - 1. Änderung hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB

Vortrag des Magistrats vom 28.11.2014, M 208

Betreff: Bebauungsplan Nr. 715Ä - Güterplatz/Heinrichstraße -

1. Änderung hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 29.03.2007, § 1667 (M 252) I.1 Zur Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 715 - Güterplatz / Heinrichstraße in Frankfurt am Main - Gallus ist auf der Grundlage des vorgelegten Strukturkonzepts vom 11.06.2014 der Bebauungsplan Nr. 715Ä - Güterplatz / Heinrichstraße -


2. Änderung aufzustellen. Der räumliche Geltungsbereich des zu ändernden Bebauungsplans ergibt sich aus dem vorgelegten Lageplan vom 25.03.2014 zum Aufstellungsbeschluss. Es dient zur Kenntnis, dass zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 715 das beschleunigte Verfahren nach § 13a (1) Nr. 1 BauGB angewendet wird. I.2 Der Magistrat wird beauftragt, zusammen mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses die allgemeinen Ziele und Zwecke der Bebauungsplanänderung zu veröffentlichen. Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Mit dem Bebauungsplan sollen die bauplanungsrechtlichen Grundlagen für die Realisierung von Wohnungsbau auf den Grundstücken westlich des Güterplatzes geschaffen werden. Hierbei ist vorgesehen, das zulässige Maß der baulichen Nutzung in einer Art zu ändern, die auf dem heutigen Brachgelände zwischen Frankenallee, Güterplatz und Mainzer Landstraße die Realisierung mehrerer kleiner Wohnhochhäuser mit einer Höhe von maximal 90 m zulässt. Zur Sicherung einer hohen städte- und wohnbaulichen Qualität soll die Gesamtausnutzung des Baugrundstücks auf ca. 80.000 m2 Geschossfläche begrenzt werden. II. Der Magistrat wird ermächtigt, ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung die öffentliche Auslegung durchzuführen, da der Aufstellungsbeschluss hinreichend qualifiziert ist. Der Magistrat wird ermächtigt, den Bebauungsplanentwurf mit Begründung, der aufgrund der im Rahmen der öffentlichen Auslegung nach § 3 (2) BauGB vorgebrachten Stellungnahmen geändert oder ergänzt wurde, ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung erneut nach § 4a (3) i.V.m. § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen, sofern die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung durch die Änderungen oder Ergänzungen nicht berührt werden. Begründung: ÜBERSICHTSKARTE Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 715Ä - Güterplatz / Heinrichstraße -


3. Änderung - liegt im Frankfurter Stadtteil Gallus und umfasst eine Fläche von ca. 5,10 ha. Er wird im Norden durch die Frankenallee, im Osten durch den Güterplatz, im Süden durch die Mainzer Landstraße und im Westen durch die Heinrichstraße begrenzt. Der Geltungsbereich des aufzustellenden Bebauungsplans ist deckungsgleich mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 715 - Güterplatz / Heinrichstraße. Bestand und städtebauliche Situation Das Plangebiet reicht von der Heinrichstraße im Westen bis zum Güterplatz im Osten; dabei gliedert es sich in insgesamt drei Teilbereiche. Den östlichen Teilbereich bildet der Güterplatz, der als öffentliche Grün-, respektive Platzfläche konzipiert ist und in den nächsten Jahren hochwertig gestaltet werden soll. Der westliche Teilbereich umfasst die am Kreuzungspunkt aus Heinrichstraße und Frankenallee gelegene Feuerwache 2 aus dem Jahr 1901, sowie mehrere kleine Bestandsgebäude im Eckbereich von Heinrichstraße und Mainzer Landstraße. Den östlichen Abschluss dieses Teilbereichs bildet das in den Jahren 2008/09 fertiggestellte Wohnbauvorhaben "Europark Frankfurt" mit ca. 200 Wohneinheiten an der Mainzer Landstraße. Zwischen dem westlichen und östlichen Teilbereich liegt eine noch im Eigentum der Robert Bosch GmbH befindliche, ca. 13.700 m2 große, innerstädtische Brachfläche, die in der Vergangenheit interimsweise u.a. für Zirkusveranstaltungen oder temporäre Ausstellungen des Senckenberg-Instituts genutzt wurde. Aufgrund ihrer zentralen Lage an der Ausfallstraße Mainzer Landstraße können solche Interimsnutzungen jedoch keine langfristige Lösung darstellen, so dass insbesondere aus städtebaulicher Sicht eine zeitnahe Bebauung der mittlerweile seit über 20 Jahren bestehenden Brachfläche von besonderer Bedeutung ist. Dabei kann eine hochwertige, akzentuierte Bebauung dieses Schlüsselgrundstücks dazu beitragen, den östlichen Eingang zum Europaviertel - insbesondere auch im Zusammenspiel mit dem planungsrechtlich zulässigen Hochhaus südöstlich des Einkaufszentrums "Skyline Plaza" - in besonderer Weise zu betonen. Anlass, Erfordernis und Ziele Ziel des Änderungsbebauungsplans ist es, die planungsrechtlichen Grundlagen für die Realisierung von Wohnungsbau auf den Grundstücken westlich des Güterplatzes zu sichern. Hierbei soll das Maß der baulichen Nutzung so verändert werden, dass auf dem heutigen Brachgelände zwischen Frankenallee, Güterplatz und Mainzer Landstraße anstatt eines 160 m hohen Bürogebäudes mehrere kleine Wohnhochhäuser mit einer Höhe von maximal 90 m zulässig sein sollen. Die Gesamtausnutzung dieser Fläche soll zur Sicherung einer hohen städtebaulichen und einer hohen Wohnqualität auf insgesamt ca. 80.000 m2 begrenzt werden. Die Gesamtausnutzung in der o.g. Größenordnung stellt aus fachlicher Sicht eine noch vertretbare Größenordnung dar. Sie lässt sowohl die Realisierung eines verdichteten Wohnquartiers mit angemessener, urbaner Binnenqualität, als auch die Entstehung übersichtlicher Hausgemeinschaften zu. Es ist jedoch vorgesehen, diesen Wert anhand des zu erwartenden Wettbewerbsergebnisses zu einem späteren Zeitpunkt noch einmal zu überprüfen. Trotz des vorhandenen Umgebungslärms ist die Realisierung von verdichtetem Wohnungsbau an dieser städtebaulich bedeutsamen Stelle, dem Übergang vom "alten" Gallus zum Europaviertel, ein wichtiges Anliegen. Gerade die mittel- und unmittelbare Nachbarschaft mit den Funktionen "Wohnen", "Einkaufen", "Dienstleistung", "Büro" und "Kita" und die gute Anbindung an den ÖPNV lassen den Standort am Güterplatz für nachhaltigen Wohnungsbau im Sinne einer tragfähigen Quartiersbildung sehr geeignet erscheinen. Insbesondere die potentielle Fähigkeit des Standortes, das "alte" Gallus mit dem neuen Europaviertel durch die Implementierung von Wohnungsbau und ergänzenden Versorgungseinrichtungen stärker räumlich und funktional zu vernetzen, macht den besonderen Wert dieses Areals deutlich. Planungsgrundlagen Der Regionale Flächennutzungsplan (RegFNP) des Regionalverbands FrankfurtRheinMain weist das Plangebiet fast ausnahmslos als "Gemischte Baufläche - Bestand" aus; eine Ausnahme bildet das Grundstück der Feuerwache 2, das als "Fläche für den Gemeinbedarf - Bestand" mit der Zweckbestimmung "Sicherheit und Ordnung" festgelegt ist. Die Straßen Frankenallee und Güterplatz sind als "mindestens 4-streifige, sonstige regional bedeutsame Straße oder örtliche Hauptverkehrsstraße - Bestand", dargestellt. Darüber hinaus sind sie als überörtliche Fahrradroute gekennzeichnet. Die Mainzer Landstraße ist ebenso wie Frankenallee und Güterplatz als "sonstige regional bedeutsame Straße oder örtliche Hauptverkehrsstraße, Bestand", allerdings als maximal zwei- oder dreistreifig, dargestellt. Entlang der Frankenallee ist eine "geplante, regional bedeutsame Schienennahverkehrsstrecke oder örtliche Schienenhauptverkehrsstrecke" ausgewiesen. Des Weiteren ist der Kreuzungsbereich aus Frankenallee und Güterplatz als "U-Bahn-Haltepunkt - geplant" dargestellt. Es ist im weiteren Verfahren zu prüfen, inwieweit eine nachträgliche Berichtigung des RegFNP zu erfolgen hat. Der aufzustellende Bebauungsplan Nr. 715Ä - Güterplatz / Heinrichstraße überlagert den am 22.05.2007 in Kraft getretenen Bebauungsplan Nr. 715 vollständig. Letzter setzt das Plangebiet in weiten Teilen als Kerngebiet (MK) mit sechs Vollgeschossen und einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,5 bzw. 0,6 fest. Innerhalb des Kerngebietes ist entlang der Frankenallee ein Hochhausbaufenster mit einer zulässigen Gebäudehöhe von 160 m definiert. Östlich der Heinrichstraße sieht der Bebauungsplan Nr. 715 ein Besonderes Wohngebiet (WB) mit fünf Vollgeschossen in geschlossener Bauweise und einer GRZ von 0,5, sowie ein Allgemeines Wohngebiet (WA) mit drei bis sechs Vollgeschossen in teils geschlossener und teils offener Bauweise und einer GRZ von 0,4 vor. Die Traufhöhe entlang der Mainzer Landstraße beträgt 22 m. Der Güterplatz ist als öffentliche Grünfläche festgesetzt. Darüber hinaus sind zwei nord-südgerichtete Wegebeziehungen planungsrechtlich gesichert: zum einen beginnend am Kreuzungspunkt aus Europa- und Frankenallee, zum anderen beginnend am Kreuzungspunkt aus Hohenstaufenstraße, Osloer Straße und Frankenallee. Der Bebauungsplan Nr. 715Ä soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) aufgestellt werden. Ein Bebauungsplan, der die Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung dient, kann gemäß § 13a (1) Nr. 1 BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Außerdem darf er nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründen, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen oder Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete tangieren. Da diese Kriterien auf das Bebauungsplanverfahren Nr. 715Ä zutreffen, soll das beschleunigte Verfahren angewandt werden. Es wird darauf hingewiesen, dass gemäß § 13a (2) Nr. 1 i. V. m. § 13 (3) Satz 1 BauGB im Bebauungsplanverfahren von der Umweltprüfung, dem Umweltbericht, der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie der zusammenfassenden Erklärung abgesehen wird. Konzept und städtebaulicher Entwurf Geplant ist, die im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegenden Grundstücke einer überwiegenden Wohnbebauung zuzuführen. Dabei kommt der seit ca. 20 Jahren ungenutzten und noch im Eigentum der Robert Bosch GmbH befindlichen Brachfläche westlich des Güterplatzes aufgrund ihrer Lage am östlichen Eingang des Europaviertels eine Sonderstellung als "Schlüsselgrundstück" zu. Die planungsrechtliche Zielsetzung für dieses Baugrundstück ist, sowohl von dem im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 715 vorgesehenen Hochhausstandort mit einer Höhe von maximal 160 m, als auch von der festgeschriebenen Kerngebietsnutzung abzusehen und stattdessen Planungsrecht für wenige kleinere Wohnhochhäuser mit einer Höhe von maximal 90 m zu schaffen. Um eine angemessene Wohnqualität zu gewährleisten, soll das Maß der baulichen Nutzung auf ca. 80.000 m2 Bruttogeschossfläche begrenzt werden. Auf diese Weise sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für ein städtebaulich verträgliches, aber angemessen verdichtetes, urbanes Wohnquartier geschaffen werden, das auch dazu geeignet ist, einen wichtigen Beitrag zur Deckung der ungebrochenen Nachfrage nach zentralem, innerstädtischen Wohnraum in Frankfurt am Main zu leisten. Zur Gewährleistung einer hohen architektonischen und städtebaulichen Qualität an diesem stadträumlich wichtigen Ort soll zeitnah ein Wettbewerb nach den Richtlinien für Planungswettbewerbe durchgeführt werden. Die zentrale Herausforderung für die teilnehmenden Architekten wird darin bestehen, eine hohe und nachhaltige Wohn- und Wohnumfeldqualität in einer überdurchschnittlichen Baudichte an einem Standort mit erheblichen Lärmimmissionen zu entwerfen. Im Anschluss an den Wettbewerb sollen die wichtigen Strukturelemente des besten Wettbewerbsbeitrags in den offenzulegenden Bebauungsplanentwurf aufgenommen werden. Strukturkonzept Baufeld A Zur Belebung des angrenzenden, öffentlichen Raums und zur Gewährleistung einer adäquaten Versorgung der Bewohner mit verschiedenen Infrastruktureinrichtungen ist vorgesehen, in den Erdgeschosszonen der Gebäude neben dem Wohnen folgende ergänzende Nutzungen zuzulassen: - Einzelhandel - Dienstleistungen - Gastronomie - Einrichtungen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Darüber hinaus ist angestrebt, in der Erdgeschosszone straßenabgewandte, innenliegende Garagengeschosse zu erlauben, so dass Flächen, die grundsätzlich nicht gut belichtet werden können und somit nur für die Anordnung von Nebenräumen in Frage kommen, für die Unterbringung von Stellplätzen genutzt werden können. Die Zulässigkeit von Räumen für freie Berufe soll innerhalb des Baufeldes A hingegen generell ermöglicht werden, um auf diese Weise eine Durchmischung mit kleineren gewerblichen Einheiten im Sinne von z.B. Architekturbüros, kleineren Arztpraxen, Rechtsanwaltskanzleien, Künstlerateliers etc. zu ermöglichen. Zur Fortsetzung der prägenden Blockrandbebauung soll bis zum einschließlich sechsten Obergeschoss die geschlossene Bauweise festgesetzt werden. Darüber hinaus ist die Festsetzung einer offenen Bauweise angestrebt, so dass die vorgesehenen Wohnhochhäuser frei auf dem Grundstück unter Berücksichtigung gesunder Wohnverhältnisse angeordnet werden können. Der Querschnitt der Hochhäuser soll hierbei auf max. 600 m2 Bruttogeschossfläche pro Regelgeschoss begrenzt werden, um möglichst schlanke Hochhäuser zu sichern. Es ist vorgesehen, oberhalb des


4. Obergeschosses eine Überbauung der als "private Erschließungsfläche mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit" ausgewiesenen Fläche entlang des Güterplatzes durch auskragende Bauteile bis zu einer Tiefe von 3 m zu ermöglichen. Auf diese Weise kann der dortige Straßenraum räumlich enger gefasst werden, ohne die Bewegungsfreiheit und das Komfortempfinden der Fußgänger einzuschränken. Die zulässige Grundfläche soll durch Anlagen, durch die die Baugrundstücke lediglich unterbaut werden, bis zu einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 überschritten werden dürfen, um zum Einen ausreichende Flächen für die Herstellung von Tiefgaragengeschossen bereitzustellen, zum Anderen einen adäquaten Anteil durchwurzelungsfähiger Grundstücksfläche zu gewährleisten, die mit tiefwurzelnden Bäumen begrünt werden kann. Ebenso sollen Überschreitungen der oberirdischen Grundflächenzahl bis zu 0,8 für alle im Erdgeschoss zulässigen Nutzungen zulässig sein, sofern ihre Dachflächen mit einer Vegetationstragschicht von 80 cm versehen und intensiv begrünt werden. Auf diese Weise wird trotz einer erhöhten Ausnutzung ein adäquates Maß an ökologischer Qualität gewährleistet. Darüber hinaus sollen grundsätzlich alle Dachflächen mit einer Dachbegrünung versehen werden, um auf diese Weise die Regenwasserrückhaltung und die Verdunstung zu begünstigen. Eine Dachbegrünung ist auch aus stadtgestalterischen Gesichtspunkten im Sinne einer qualitätsvollen


5. Fassade zu befürworten. Dachflächen von Hochhäusern sollen von der Pflicht zur Begrünung bewusst ausgenommen werden, da sich diese Flächen aufgrund der Höhe und des damit zusammenhängenden Windsogs nicht für eine solche eignen. Baufeld B Es ist grundsätzlich beabsichtigt, die Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 715 - Güterplatz / Heinrichstraße für das Baufeld B weitestgehend zu übernehmen, bzw. sofern möglich, weiter in Richtung "Wohnnutzung" zu entwickeln. Inwieweit die bestehende Feuerwache 2 an der Ecke Frankenallee / Heinrichstraße im noch aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 715Ä planungsrechtlich als Fläche für den Gemeinbedarf - Feuerwehr - oder aber im Sinne eines Allgemeinen Wohngebietes gesichert wird, ist derzeit noch offen und abhängig von den Entwicklungsabsichten der Branddirektion. Güterplatz Vorgesehen ist, die Festsetzung "Öffentliche Grünfläche" in die Zweckbestimmung "Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Stadtplatz" zu ändern, um den künftigen Charakter des Güterplatzes als öffentliche Platzfläche treffender abzubilden. Anlage _Lageplan (ca. 1 MB) Anlage _Strukturkonzept (ca. 1,1 MB) Vertraulichkeit: Nein