Zeitgemäße Tradition - Errichtung eines Handwerkerhofes in Frankfurt am Main

Bericht des Magistrats vom 17.05.2019, B 196

Betreff: Zeitgemäße Tradition - Errichtung eines Handwerkerhofes in Frankfurt am Main Vorgang: Beschl. d. Stv.-V. vom 28.02.2019, § 3734 Anl. 7

1. Hintergrund Gemäß dem Räumlich-funktionalen Entwicklungskonzept Gewerbe (RfEk) des Masterplans Industrie ist zu erwarten, dass Branchen, die auf Gewerbeflächen angewiesen sind, bis zum Jahr 2030 einen zusätzlichen Betriebsflächenbedarf zwischen 90 und 140 ha haben werden. Reale Anfragen von Unternehmen an die Wirtschaftsförderung u. a. nach großen zusammenhängenden Flächen am Standort Frankfurt am Main stützen diese Prognose. Die Weiterentwicklung der Stadt Frankfurt am Main im Sinne einer integrierten Stadtentwicklung als Wohn- und Wirtschaftsstandort mit hoher Umwelt- und Lebensqualität setzt eine dauerhaft tragfähige Finanzierungsbasis voraus, die ohne ein funktionierendes Wirtschaftsgefüge, bestehend aus innovativen erfolgreichen Unternehmen unterschiedlicher Größenklassen und Branchen nicht gegeben wäre. Vor diesem Hintergrund ist es erforderlich, langfristig auch ein quantitativ und qualitativ ausreichendes bedarfsgerechtes Flächenangebot für Handwerks- und kleine stadtteilorientierte Betriebe des Dienstleistungs- und verarbeitenden Gewerbes bereitzuhalten ("Perspektiven für das Stadtteilgewerbe" (Projekt Nr. 7 aus dem industriepolitischen Handlungsfeld "Räumlich-funktionales Entwicklungskonzept") des Masterplans Industrie der Stadt Frankfurt am Main). Erfahrungen aus Städten wie München und Hamburg zeigen, dass die Errichtung eines Handwerker-/Gewerbehofes einen adäquaten und vielversprechenden Lösungsansatz darstellen kann.


2. Ziele - Der Magistrat plant gemeinsam mit der Handwerkskammer Frankfurt-Rhein-Main (HWK) sowie der Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main (IHK) mit der Errichtung von Handwerker-/Gewerbehöfen neue attraktive Gewerbestandorte mit modern ausgestatteten Flächen zu günstigen Mietkonditionen für Betriebe unterschiedlicher Tätigkeitsfelder in zentraler Lage zu entwickeln und durch die geschaffene Infrastruktur die Vernetzung zwischen den ansässigen Betrieben zu fördern. - Das in einem Handwerker-/Gewerbehof geschaffene Gewerbeflächenangebot richtet sich insbesondere an Handwerksbetriebe mit Standortnachteilen in den Stadtteilen (z. B. aufgrund begrenzter Betriebserweiterungsmöglichkeiten und Stellplatzmangel sowie Nachbarschaftskonflikten durch Lärm-Emissionen). Insofern soll ein spezifischer Engpass an bedarfsgerechten Angeboten für Handwerks- und kleine stadtteilorientierte Betriebe des Dienstleistungs- und verarbeitenden Gewerbes, die nicht kaufen und bauen wollen bzw. können, abgemildert werden.


3. Sachstand - Im Februar 2018 erarbeitete die Wirtschaftsförderung ein Kurzkonzept mit dem Titel "Frankfurter Programm zur Errichtung von Handwerkerhöfen zur Stärkung des Stadtteilgewerbes", in dem überblickartig Hintergründe, Begrifflichkeiten, Ziele, Standortaspekte sowie ein erster Entwurf zu Umsetzungs- und Organisationsüberlegungen dargestellt werden. - Nahezu zeitgleich nahm die Wirtschaftsförderung auf Basis einer Desktoprecherche eine vergleichende Gegenüberstellung unterschiedlicher, in Betrieb bzw. im Bau befindlicher Handwerker-/Gewerbehöfe vor und dokumentierte dabei u. a. Flächen- und Größenstrukturen, Mietpreise, Investitionsvolumina sowie Mieter- bzw. Nutzerstrukturen. - Im August 2018 führten Wirtschaftsdezernat, Handwerkskammer Frankfurt-Rhein-Main (HWK), Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main (IHK), Wirtschaftsförderung sowie die ABG auf Einladung von Stadtrat Frank und der Wirtschaftsförderung ein erstes gemeinsames Gespräch, das als Auftakt für einen längerfristigen, intensiven Austausch auf Arbeitsebene verstanden wurde. Die Teilnehmer beschlossen, eine Arbeitsgruppe auf Arbeitsebene unter Federführung der Wirtschaftsförderung ins Leben zu rufen. Diese Arbeitsgruppe soll zunächst die Bedarfe der Gewerbebetriebe im Rahmen einer entsprechenden Bedarfsanalyse systematisch erfassen sowie darüber hinaus die Anforderungen an die zu schaffenden Räumlichkeiten und weitere Parameter für eine erfolgreiche Umsetzung zusammenstellen. - Seit August 2018 fanden bislang insgesamt fünf Arbeitsgruppentreffen statt, in deren Mittelpunkt die folgenden Themen standen: -- Gewerbeflächenbedarfe von Handwerks- und weiteren kleinen stadtteilorientierten Betrieben des Dienstleistungs- und verarbeitenden Gewerbes -- Handlungsans ätze -- Erfahrungen mit Handwerker-/Gewerbehöfen in anderen Städten -- Analyse zur systematischen Erfassung der Gewerbeflächenbedarfe der o.g. Betriebe in Frankfurt am Main:
   --- Beteiligung HWK, IHK und Wirtschaftsförderung --- Ziele und Fragestellungen --- Zielgruppe --- Ausschreibung (08.02.2019 bis zum 28.02.2019) & Pitch (April 2019) --- Umsetzung der Bedarfsanalyse (voraussichtlich bis Juli 2019) - Parallel zu den Treffen der Arbeitsgruppe führte die Wirtschaftsförderung im Oktober 2018 in München Gespräche zum Thema Handwerker-/Gewerbehöfe: -- Das erste Gespräch fand auf der Expo Real 2018 in München mit der Hamburger Sprinkenhof GmbH statt. Nach eigenen Angaben ist Sprinkenhof die zentrale gewerbliche Immobiliengesellschaft der Freien und Hansestadt Hamburg (FHH) und betreibt in Hamburg insgesamt 13 Gewerbehöfe. -- Das zweite Gespräch fand in einem Gewerbehof in München-Giesing mit der Münchner Gewerbehof- und Technologiezentrumsgesellschaft mbH (MGH) statt. Nach eigenen Angaben ist die MGH mit sechs in Betrieb und einem im Bau befindlichen Gewerbehof sowie einem in Betrieb befindlichen Technologiezentrum der wichtigste Träger von Gewerbehöfen in München. Kernaussage beider Gespräche ist, dass ein breiter politischer Konsens (getragen von allen politischen Entscheidungsträgern und den Kammern) sowie die Bereitstellung von städtischen Zuschüssen während der Investitionsphase die wichtigsten Grundlagen für die erfolgreiche Entwicklung eines zeitgemäßen Gewerbehofes seien. Nach Einschätzung der Münchner Gewerbehof- und Technologiezentrumsgesellschaft mbH (MGH) sei eine kommunale Beteiligungsgesellschaft, idealerweise getragen durch eine Gesellschafterstruktur aus Stadt, HWK und IHK die optimale Organisationsform für die Entwicklung und Bewirtschaftung von Handwerker-/Gewerbehöfen. Am Standort München seien für die Errichtung eines zeitgemäßen Gewerbehofes mit einer vermietbaren Fläche von etwa 10.000 m2 Kosten in Höhe von rund 27,5 Mio. Euro erforderlich. Hinzu kämen Kosten für den Erwerb oder die Pacht eines geeigneten Grundstücks. Der Betrieb von Handwerker-/Gewerbehöfen sei in der Regel jedoch langfristig (ab 25-30 Jahren) wirtschaftlich rentabel. Tabelle 1: Kosten zur Errichtung eines Gewerbehofes am Standort München-Laim Kostengruppe 1 Grundstück* + Nebenkosten 280.000,- € Kostengruppe 2 Herrichten und Erschließen 280.000,- € Kostengruppe 3 Bauwerk / Baukonstruktion 16.800.000,- € Kostengruppe 4 Bauwerk / Technische Anlagen 4.000.000,- € Kostengruppe 5 Außenanlagen 1.650.000,- € Kostengruppe 6 Ausstattung und Kunstwerke 0,- € Kostengruppe 7 Baunebenkosten 4.500.000,- € Summe 27.510.000,-€ * = ohne Grundstück Quelle: Münchner Gewerbehof- und Technologiezentrumsgesellschaft mbH (20.03.2019) Informationen zum Gewerbehof Laim finden sich unter: https://bit.ly/2P0HDtZ Eine Mieterübersicht zum Gewerbehof Laim findet sich unter: https://bit.ly/2uXoXlM Nach Auskunft der Münchner Gewerbehof- und Technologiezentrumsgesellschaft (MGH) seien in einem Gewerbehof mit ca. 10.000 m2 vermietbarer Fläche erfahrungsgemäß zwischen 350 und 400 Arbeitsplätze angesiedelt. Die Anzahl der Mieter belaufe sich auf etwa 50 bis 60 Betriebe. Erfahrungsgemäß ginge Zahl der Mieter im Laufe der Jahre (trotz Vollvermietung) allerdings zurück, weil einzelne Betriebe die Möglichkeit nutzen, im Handwerker-/Gewerbehof zu expandieren. Die durchschnittliche Flächengröße bei der ersten vollständigen Vermietung liege regelmäßig bei ca. 160 m2 pro Mieter. Nach mehreren Jahren erhöhe sich der Durchschnitt auf ca. 190 m2 pro Mieter.


4. Zwischenfazit Grundsätzlich ist darauf hinzuweisen, dass die Einrichtung von Handwerker-/Gewerbehöfen zur Bereitstellung bedarfsgerechter Gewerbeflächen für Handwerks- und kleine stadtteilorientierte Betriebe des Dienstleistungs- und verarbeitenden Gewerbes in zentraler Lage eine Maßnahme lokaler Wirtschaftsförderungspolitik darstellt. Diese ist zwingend vom Immobilienmarkt zu entkoppeln, der einer sukzessiven Verdrängung relativ renditeschwächerer Bodennutzungen (bspw. Handwerksbetrieben) regelmäßig Vorschub leistet. Die Errichtung von Handwerker-/Gewerbehöfen mit modern ausgestatteten Flächen zu günstigen Mietkonditionen ist rein ökonomisch betrachtet sowie unter Berücksichtigung der gegenwärtigen Marktzyklusphase erfahrungsgemäß alleine durch Dritte (private Projektentwickler o.Ä.) nicht abzubilden und erfordert daher eine Umsetzung durch ein Konstrukt mit überwiegend städtischer Beteiligung. Die Entwicklung eines Handwerker-/Gewerbehofes macht zwar zunächst hohe Investitionen im mittleren zweistelligen Millionenbereich erforderlich, ist ausgehend von den Erfahrungen anderer Kommunen jedoch langfristig (ab 25-30 Jahren) wirtschaftlich rentabel.


5. Nächste Schritte - Zunächst sollten die Ergebnisse der in Vorbereitung befindlichen Bedarfsanalyse abgewartet werden. - Bei entsprechenden Bedarfen sind in einem nächsten Schritt frühzeitig potenzielle Standorte und Immobilien (bebaute und unbebaute Grundstücke) im Stadtgebiet von Frankfurt am Main hinsichtlich einer Projektrealisierung zu prüfen und die damit verbundenen Kosten für die Entwicklung eines Pilotprojektes am Standort Frankfurt am Main abzuschätzen. Hierfür ist ein entsprechend fachkundiger Dienstleister zu beauftragen. - Zeitgleich ist die Einrichtung einer (Entwicklungs-)Gesellschaft mit substanzieller kommunaler Beteiligung vorzubereiten, die im weiteren Verfahren die Trägerschaft übernehmen und sich federführend für die Gesamtprojektentwicklung sowie die Verwaltung und die Vermarktung des Handwerker-/Gewerbehofes verantwortlich zeichnen wird. Anlage _MGH-und_Technologiezentrumsgesellschaft_mbH (ca. 5,3 MB) Etatantrag vom 25.01.2019, E 67 Zuständige Ausschüsse: Ausschuss für Wirtschaft und Frauen Versandpaket: 22.05.2019