Bebauungsplan Nr. 933 - Praunheimer Landstraße/Im Vogelsgesang
Vorlagentyp: ST Magistrat
Stellungnahme des Magistrats
- +2. Zum Mischungsverhältnis von Wohnen und Gewerbe sowie der Verortung der Nutzungen besteht derzeit noch keine Festlegung, aktuell wird dies anhand einer Rahmenplanung untersucht. Bezüglich der Art der Nutzung wurde noch keine Festlegung getroffen. Eine überwiegend gewerbliche Nutzung im südlichen Bereich erscheint nach aktuellem Stand sinnvoll.
- Eine lärmabschirmende Bebauung im südlichen Bereich soll im weiteren Verfahren untersucht und anhand eines Lärmschutzgutachtens geprüft werden.
- In die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 933 können Erkenntnisse und Erfahrungen aus dem Nachhaltigen Gewerbegebiet Fechenheim/Seckbach miteinfließen. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass im Rahmen der Bauleitplanung keine Möglichkeiten bestehen, die vorgeschlagenen Synergieeffekte durch Festsetzungen zu erzwingen oder allgemein ein nachhaltiges Gewerbegebiet festzusetzen. Primär können im Rahmen der Bau- und Fachberatungen durch die städtischen Ämter Eigentümer, Bauherren und Gewerbetriebe auf Ausgestaltungsmöglichkeiten und Fördermöglichkeiten zu einer nachhaltigeren Bauweise und Nutzung informiert werden. Gemäß dem am 04.03.2021 beschlossenen Gewerbeflächenentwicklungsprogramm (GEP) 2030 soll im südlichen Teil des Geltungsbereichs "Urbanes Gewerbe/Büro" angesiedelt werden. Durch die angestrebten Gewerbebetriebe/Branchen wird folglich kaum Abwärme entstehen, die für die Heizung der Wohnbebauung genutzt werden könnte. Darüber hinaus ist das Gebiet von einer begrenzten Größe.
- Sogenanntes "Kleingewerbe" wird in der BauNVO nicht als Nutzungsart beschrieben. Dennoch können aus städtebaulichen Gründen Festsetzungen oder auch Einschränkungen für bestimmte Gewerbearten getroffen werden, so dass Baugebiete gezielt auf die jeweiligen Anforderungen der gewünschten Nachfrager ausgerichtet werden können. Dies wird im weiteren Verfahren geprüft.
- Der Magistrat berücksichtigt die Belange der existierenden Gewerbebetriebe und berät die Eigentümer entsprechend. Dies kann z. B. durch die Integration derzeit genutzter Gewerbebauten in die städtebauliche Planung oder die Umsiedlung vorhandener Nicht-Wohnnutzungen in Neubauten erfolgen. Zahlreiche Gebäude stehen jedoch bereits (teilweise) leer und viele Eigentümer streben einen höheren Anteil an Wohnnutzung an.
- Gemäß dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept (EHZK) 2018 sollen großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevantem Kernsortiment nur in den zentralen Versorgungsbereichen (ZVB) sowie an den dafür vorgesehenen Ergänzungsstandorten angesiedelt werden und sind somit im Geltungsbereich des neuen Bebauungsplans nicht zulässig. Nahversorgungsstandorte sind auch außerhalb der definierten ZVB möglich, wenn sie der wohnortnahen Grundversorgung dienen und städtebaulich in Wohnsiedlungsbereiche integriert sind. Da in der direkten Nachbarschaft des geplanten Vorhabens unterversorgte Bereiche erkennbar sind (insbesondere die Willi-Brundert-Siedlung), ist voraussichtlich ein kleinflächiger, nahversorgungsrelevanter Einzelhandel möglich.
- Das Konzept der Handwerker- und Gewerbehöfe wird als Nutzungsszenario auf seine Umsetzbarkeit untersucht. Hierzu hat die Wirtschaftsförderung Frankfurt eine Bedarfsanalyse unter kleinen und mittleren Handwerks- und Gewerbebetrieben beauftragt. Langfristiges Ziel ist die Entwicklung von mehreren Standorten innerhalb des Stadtgebietes. Die Gebäudetypologie Gewerbehof (gestapelte Produktion), wie sie beispielsweise in München (Gewerbehof Laim) oder Hamburg (Meistermeile) umgesetzt wurde, ist voraussichtlich mit dem zulässigen Maß der baulichen Nutzung im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 933 möglich. Da es sich jedoch nicht um städtische Flächen handelt, ist für ein solches Konzept die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer erforderlich. Bisherige Versuche einen Handwerker- und Gewerbehof vor Ort umzusetzen, scheiterten an den anderen Planungsabsichten der Eigentümer und den bestehenden Grundstückszuschnitten.
- Ein hoher energetischer Standard ist für alle neu entstehenden Gebäude essenziell. Der Magistrat prüft, inwieweit Photovoltaikanlagen sowie Dach- und Fassadenbegrünungen im Bebauungsplan Nr. 933 festgesetzt werden können. Der Passivhausstandard bzw. Niedrigenergiehaus-Modelle sowie ökologische Bauweisen sind im Rahmen der Bauleitplanung nicht festsetzbar. Der Magistrat berät dahingehend jedoch aktiv die Eigentümer und unterstützt generell ökologische Bauweisen, wenngleich kein bestimmter Baustoff bzw. keine bestimmte Bauweise vorgeschrieben werden.
- Der Baulandbeschluss gilt für alle laufenden und künftigen Bebauungsplanverfahren, die Wohnbauflächen oder gemischte Flächen mit Wohnanteilen aufweisen. Somit gilt der Beschluss auch für den Bebauungsplan Nr.
- Die stadtweit geltenden Quoten des Baulandbeschlusses werden auch im Geltungsbereich umgesetzt.
- Weitere Reihen- und Einfamilienhäuser sind im Geltungsbereich nicht vorgesehen. Angestrebt wird eine ökologisch nachhaltige Flächennutzung mit einer verdichteten Bebauung. Die genaue Gebäudehöhe der zukünftigen Bebauung wird im weiteren Vorgehen geprüft. Voraussichtlich wird sich die Gebäudehöhe an allen Bestandsgebäuden orientieren, das heißt sowohl an der drei- bis viergeschossigen Wohnbebauung sowie an den fünf- bis sechs-gschossigen Bürobauten. Die Geschossflächenzahl (GFZ) wird ebenfalls im weiteren Projektverlauf untersucht. Eine GFZ von 2,5 ist nicht ausgeschlossen, jedoch wäre dafür entweder eine höhere Anzahl als die vorgeschlagenen drei bis vier Vollgeschosse oder eine höhere Flächenversiegelung notwendig.
- Der Magistrat unterstützt innovative Mobilitätskonzepte und berät die Eigentümer dahingehend. Die Stellplatzsatzung der Stadt Frankfurt ist anzuwenden, demnach müssen private Stellplätze oder Garagen bei der Errichtung von baulichen oder sonstigen Anlagen in ausreichender Zahl und Größe hergestellt werden. In der Stellplatzsatzung ist die Erschließungsqualität durch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖV) bereits berücksichtigt. Der Geltungsbereich des neuen Bebauungsplan Nr. 933 befindet sich in der Zone I mit einer einfachen ÖV-Erschließung, somit ist die Herstellungspflicht notweniger Garagen und Stellplätze auf 70 % beschränkt. Die Stellplatzsatzung ermöglicht außerdem innovative Maßnahmen: Die Zahl der herzustellenden Stellplätze kann beispielsweise durch die Bereitstellung von Car-Sharing-Fahrzeugen, das Angebot von Job-Tickets oder die Herstellung von zusätzlichen Abstellplätzen für Fahrräder verringert werden.
- Die Nähe zum Volkspark Niddatal wird bei den Planungen berücksichtigt, insbesondere in Hinblick auf Fußwegeverbindungen in den Park, Raumkanten und Blickbeziehungen.
- Der Erlass einer Veränderungssperre (§14 BauGB) ist momentan nicht erforderlich, da nach den Gesprächen mit den Eigentümern mit keinen der Planung entgegenstehenden Bauanträgen zu rechnen ist. Sollte sich daran etwas ändern, könnte im weiteren Verfahren immer noch auf die Sicherungsinstrumente der Bauleitplanung - Zurückstellung von Baugesuchen und Veränderungssperre - zurückgegriffen werden.