Jahrelanger Leerstand von zwei Häusern im Nordend

S A C H S T A N D : Stellungnahme des Magistrats vom 13.01.2017, ST 79 Betreff: Jahrelanger Leerstand von zwei Häusern im Nordend Vorbemerkung Seit 01.02.1972 galt in Frankfurt am Main - wie in zahlreichen anderen hessischen Städten und Gemeinden - das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum nach Artikel 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (Mietrechtsverbesserungsgesetz - MRVerbG -). Hiernach waren in Gemeinden, in denen Wohnungsmangel herrschte, die Beseitigung, das Leerstehenlassen sowie die Nutzungsänderung von Wohnraum grundsätzlich verboten und durften nur mit einer besonderen Ausnahmegenehmigung der Kommune erfolgen. Alleine im Zeitraum der Jahre 1985 bis 2003 (hierfür liegen die statistischen Daten noch vor) wurden für den Frankfurter Wohnungsmarkt fast 9.000 Wohnungen aus zweckfremden Nutzungen zurückgewonnen, durch entsprechende Interventionen für eine dauerhafte Wohnnutzung erhalten oder durch Ermöglichung von Neubauvorhaben zusätzlich hinzugewonnen. Nach damaligen Erstellungskosten entspricht dies einem Wert von über 1,3 Mrd. €. Daneben wurden im gleichen Zeitraum durch Ablöse- und Ausgleichsbeträge sowie Bußgelder insgesamt rd. 12 Mio. € eingenommen, die der zweckgebundenen Rücklage zur Sozialbindung des Grundeigentums zuflossen und ausschließlich zur Förderung des Wohnungsbaus verwendet werden durften. Gleichwohl hielt die Hessische Landesregierung die Anwendung des Verbotes der Zweckentfremdung von Wohnraum für nicht mehr opportun. Ungeachtet der Situation, dass eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen in Frankfurt am Main auch weiterhin nicht bestand, hat sie die Anwendung des Zweckentfremdungsverbots mit Wirkung ab 27.05.2004 für alle Städte und Gemeinden in Hessen - mithin auch für Frankfurt am Main - aufgehoben. Zu Nr. 1 und 2: Das Leerstehenlassen von Wohnraum verstößt weder gegen die Hessische Bauordnung (HBO) noch gegen die geltende Erhaltungssatzung. Bauaufsichtliche Maßnahmen gegen das Leerstehenlassen von Wohnraum sind daher nicht möglich. Aufgrund der o.g. Entscheidung der Hessischen Landesregierung aus dem Jahr 2004, die bundesgesetzliche Regelung des Verbotes der Zweckentfremdung von Wohnraum in ganz Hessen nicht weiter anzuwenden, bestehen für den Magistrat auch in wohnungswirtschaftlicher Hinsicht keine Möglichkeiten der Intervention. Zu Nr. 3 und 4: Für die Wiedereinführung eines Verbotes der Zweckentfremdung von Wohnraum ist nach der sog. Föderalismusreform 2006 nicht mehr nur der Erlass einer Verordnung durch die Landesregierung, sondern vielmehr ein Gesetzgebungsverfahren des Landtags erforderlich. Der Magistrat hat sich bei der Hessischen Ministerin für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz mehrfach dafür eingesetzt, ein solches Gesetz zu initiieren. Weiterhin hat der Magistrat in seiner Stellungnahme an den Hessischen Landtag vom 30.05.2016 zum Gesetzentwurf der Fraktion DIE LINKE für ein Gesetz gegen Leerstand und Zweckentfremdung von Wohnraum (Drucksache 19/3068 vom 26.01.2016) betont, dass er ein Landesgesetz über das Verbot der Zweckentfremdung für notwendig hält, um einen wirksamen Bestandsschutz wieder zu etablieren. Die Fraktion DIE LINKE hat ihren Gesetzentwurf zwischenzeitlich zurückgezogen und unter Berücksichtigung des Ergebnisses der Expertenanhörung - insbesondere auch der Stellungnahme des Magistrats - einen neuen Entwurf formuliert und als Drucksache 19/4041 am 14.11.2016 in das Gesetzgebungsverfahren eingebracht. Der Magistrat erwartet, auch in diesem Verfahren erneut an einer Expertenanhörung beteiligt zu werden. Zu Nr. 5: Das Leerstehenlassen von Wohnräumen stellt - wie oben bereits dargestellt - nach der derzeitigen Gesetzeslage unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Rechtsverstoß dar. Eine Interventionsmöglichkeit besteht daher nicht. Gegen die bauplanungsrechtlich unzulässige Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken geht der Magistrat - Bauaufsicht - in Wohngebieten seit vielen Jahren durch Einleitung entsprechender Verwaltungsverfahren vor mit dem Ziel, diese Nutzungen zu beenden. Darüber hinaus können Rechtsverstöße mit Bußgeldern geahndet werden. Baurechtlich kann jedoch nicht angeordnet werden, dass diese Wohnungen künftig tatsächlich - z.B. durch Vermietung - wieder für eine Wohnnutzung verwendet werden. Wo allerdings die planungsrechtliche Situation auch eine andere als wohnliche Nutzung nicht nur als Ausnahme erlaubt, besteht ein Rechtsanspruch auf die Erteilung der Umnutzungsgenehmigung, wenn ein Bauantrag gestellt wird, um die nichtwohnliche Nutzung einer Wohnung zu legalisieren. Einen besonderen bauplanungsrechtlichen Schutz genießen Wohnungen hier nicht. Dies kann bereits in einem Allgemeinen Wohngebiet (§ 4 Baunutzungsverordnung - BauNVO) der Fall sein, insbesondere aber in Misch- und Kerngebieten (§§ 6, 7 BauNVO). Nachbemerkung: Die derzeit einzige gesetzliche Option, die vom Ortsbeirat angesprochene Umwandlung der Rechtsform von Wohnungen vom Bestandteil eines unaufgeteilten Wohnhauses zum Wohnungseigentum regulierend zu beschränken, besteht im Erlass einer Verordnung der Landesregierung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 Baugesetzbuch für Gebiete von Milieuschutzsatzungen. Einen Antrag der Fraktion der SPD (Drucksache 19/2551 vom 04.11.2015), die Landesregierung zum Erlass einer solchen Verordnung zu veranlassen, hat der Hessische Landtag am 22.06.2016 abgelehnt. Der oben erwähnte aktuelle Gesetzentwurf der Landtagsfraktion DIE LINKE (Drucksache 19/4041) beinhaltet nun auch eine Regelung, mit der den Gemeinden ein eigenständiges Recht zum Erlass von Satzungen zur Regulierung der Umwandlung in Wohnungseigentum gegeben werden soll. Dies entspricht allerdings nicht der bundesgesetzlichen Vorschrift des Baugesetzbuches. Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Auskunftsersuchen vom 06.10.2016, V 186