Wie viele und welche Wohnungen fehlen wirklich?

S A C H S T A N D : Stellungnahme des Magistrats vom 17.02.2014, ST 258 Betreff: Wie viele und welche Wohnungen fehlen wirklich? Grundsätzlich gibt es unterschiedliche Ansätze der Bedarfsermittlung. Die Stadt Frankfurt am Main hat für die Abschätzung des zukünftigen Wohnungsbedarfs das Institut Wohnen und Umwelt (IWU) aus Darmstadt 2011 mit einer Untersuchung beauftragt. Hiernach besteht im Zeitraum von Ende 2009 bis 2030 ein Wohnungsbedarf von ca. 32.000 Wohneinheiten. Dieser Wohnungsbedarf setzt sich aus rund 2.500 Wohnungen Nachholbedarf, 8.200 Wohnungen Ersatzbedarf und 21.300 Wohnungen Neubedarf zusammen. Das IWU hat seine Bedarfsprognose unterteilt in die Zeiträume 2009 - 2020 und 2020 - 2030. Zugrunde gelegt wurde hierbei die vom Magistrat vorgelegte Bevölkerungsprognose für die Stadt Frankfurt am Main bis zum Jahr 2030. Ausgehend vom Basisjahr 2009 wird ein Bevölkerungswachstum von 42.000 Einwohnern erwartet, so dass Frankfurt am Main im Jahr 2030 insgesamt 724.00 Bewohner zählen könnte. Die aktuelle Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Frankfurt am Main unterstreicht diese Prognose. Gemäß dem statistischen Jahrbuch Frankfurt am Main (Stand 2013) ist Frankfurt alleine zwischen den Jahren 2009 bis 2012 um ca. 30.000 Einwohner gewachsen. Diese Bewohner würden gemäß Haushaltsvorausberechnung des Magistrats bis 2030 in 388.000 Haushalten leben. Im Vergleich dazu gab es 386.000 Haushalte im Jahr 2012 (366.500 Haushalte 2009). Dem standen 356.000 Wohnungen (351.000 Wohnungen 2009) gegenüber. Dies entspricht einer Versorgungsquote von 95 Wohnungen auf 100 Haushalte. Gleichzeitig hat sich die Wohnfläche pro Kopf von 2009 rund 39 Quadratmeter auf 2012 gut 38 Quadratmeter verkleinert. Hinsichtlich des Wohnungsbedarfes und der Wohnungsgrößen wird die Belegungsstruktur in zwei Varianten (mit und ohne dynamische Entwicklung) gerechnet, um damit die Veränderungen der Belegungsstruktur und die Dynamik der raumbezogenen Wohnungsversorgung abzuschätzen. Dabei wird z.B. davon ausgegangen, dass der Anteil der 1-Personen-Haushalte, die in 1-Zimmer-Wohnungen leben weiter zurückgehen und im Gegenzug der Großteil der 1-Personen-Haushalte in 2- und 3-Zimmerwohnungen leben wird. Somit liegt ein deutlicher Schwerpunkt des Wohnungsbedarfs bei den 2- und 3-Zimmer-Wohnungen. Die Haushaltsstruktur wird auch 2030 weiterhin von Ein- und Zwei-Personenhaushalten geprägt sein (zusammen knapp 78% aller Haushalte). Der Anteil der Ein-Personenhaushalte wird leicht zurückgehen und die durchschnittliche Anzahl der Personen pro Haushalt wird von 1,84 (2011) auf 1,86 leicht ansteigen. Die Zahl der Zwei-Personenhaushalte wird im Berechnungszeitraum am stärksten steigen. Einen besonderen Bedarf sieht der Magistrat bei der Schaffung von gefördertem und preisgünstigem Wohnraum. Im Rahmen der Aufstellung von Bebauungsplänen sollen künftig über städtebauliche Verträge 30 Prozent der ermöglichten Bruttogeschoßfläche der Nutzungsart Wohnen für den geförderten Wohnungsbau gesichert werden. Die Wohnungsgrößen sind dabei in den Förderrichtlinien der Stadt Frankfurt beschrieben. So sind zum Beispiel im Programm zur sozialen Mietwohnungsbauförderung für einen Zweipersonenhaushalt bis zu 60 Quadratmeter vorgesehen bzw. im Förderprogramm für familien- und seniorengerechtes Wohnen bis zu 80 Quadratmeter. Im freifinanzierten Wohnungsbau stoßen Prognosen hinsichtlich Zimmer- und Quadratmeterzahlen an ihre Grenzen. Bedarf und Nachfrage nach Wohnraum bestehen zudem unverändert in fast allen Marktsegmenten: nach günstigem Mietwohnraum und nach qualitativ hochwertigen Mietwohnungen, ebenso nach Wohnraum zur Bildung von Eigentum in Form von Reihen- und Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Nachfrage besteht ebenfalls nach familiengerechten Wohnraum und gepflegten Wohnquartieren mit aufgelockerter Bauweise. Eine stadtteilbezogene Prognose hat aus Sicht des Magistrats nur eingeschränkten Nutzen. Zwar lässt sich zurzeit eine besonders hohe Nachfrage für einige Stadtteile feststellen, allerdings ändern sich solche Nachfragetrends über die Jahre. Auch sind diese Stadtteile häufig schon sehr hoch verdichtet und bieten kaum noch Möglichkeiten einer weiteren Bebauung. Hingegen werden bisher alle Angebote an neuem Wohnraum auch abseits dieser Viertel vom Markt angenommen. Eine eher periphere Lage oder Lärmbelastungen in der Nähe von Hauptverkehrsstraßen oder Bahnlinien scheinen kein spürbares Vermarktungshindernis zu sein. Allerdings verfolgt der Magistrat das Ziel, durch die Attraktivitätssteigerung von weniger zentralen Stadtteilen die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt breiter zu streuen und somit zu einer Entspannung des punktuellen Drucks beizutragen. Um den bestehenden und zukünftigen Wohnungsbedarf zu decken, verfolgt die Stadt Frankfurt am Main das Ziel, ausreichende Wohnbauflächen in verschiedenen Stadtteilen zur Verfügung zu stellen. Bezüglich der Entwicklung des Wohnbaulands wird seit Jahren eine stetige Bereitstellung verfolgt, so dass kein Engpass bzw. Stillstand in der Flächenaufbereitung entsteht und den unterschiedlichen Bedarfen hinsichtlich der Wohn- und Bau- und Eigentumsformen als auch der Lage im Stadtgebiet Rechnung getragen wird. In diesem Zusammenhang hat der Magistrat kürzlich einen Vortrag in den Geschäftsgang gegeben mit dem Ziel 15 weitere Gebiete für Wohnnutzungen zu entwickeln. Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Anregung an den Magistrat vom 28.10.2013, OM 2575