Erbbauzins fair und sozial gerecht gestalten

Mit der Vergabe von Erbbaurechten überlässt die Stadt dem Erbbaunehmer gemeindliches Eigentum zur privaten Nutzung. Die Stadt räumt dem Erbbaunehmer das Recht ein, auf einem städtischen Grundstück sein eigenes Gebäude zu haben. Für diese Nutzung erhält sie als Gegenleistung den Erbbauzins, der einer üblichen Verzinsung des Bodenwertes entspricht. Das Erbbaurecht ist unkündbar und kann, wie Eigentum, vererbt, verkauft oder verschenkt werden. Während seiner Laufzeit von üblicherweise 99 Jahren wird der Erbbaunehmer erfahrungsgemäß mehrmals wechseln. Der Erbbauausgeber hat keinen Einfluss darauf, an wen das Erbbaurecht übertragen wird. Jeder Übernehmer tritt in den laufenden Vertrag ein. Bei der Vergabe gewährte Vergünstigungen würden für jeden Nachfolger weitergelten. Im Hinblick auf die lange Laufzeit ist der Erbbauzins wertgesichert und die Höhe des Betrages passt sich, zum Ausgleich des Kaufkraftschwundes, in regelmäßigen Abständen an. Dabei ist der Erbbauausgeber an die Kappungsgrenze nach § 9a Erbbaurechtsgesetz gebunden, nach der die Anpassung nicht über die Steigerung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgehen darf. Bei Anpassungen berücksichtigt das Amt für Bau und Immobilien (ABI) bereits, dass derzeit die Steigerung der Bruttoverdienste hinter der Steigerung des Verbraucherpreises (VPI) zurückbleibt. Es wird daher der Mittelwert aus diesen beiden Faktoren herangezogen, somit liegt die errechnete Höhe der Erbbauzinssteigerung im Moment unter dem Anstieg des Verbraucherpreises. Nach einem BGH-Urteil sind darüber hinaus bei der vertraglichen Anpassung des Erbbauzinses persönliche Verhältnisse des Erbbaunehmers (wie Alter, Krankheit und Einkommensverhältnisse) nicht zu berücksichtigen, weil die wechselseitigen Rechte und Pflichten von vornherein für beide Vertragsparteien kalkulierbar zu halten sind. Wie bei einem Verkauf von Grundstücken ist auch beim Abschluss eines Erbbauvertrages die Stadt an die gemeindlichen Haushaltsgrundsätze der Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit gebunden. Eine Unterwertüberlassung des Grundstücks ist nach § 109 Abs. 1 S. 2 HGO und auch nach dem europäischen Beihilfegesetz nicht zulässig. Erbbaurechte, die ab 1902 bis Mitte des letzten Jahrhunderts zu den damaligen Wertverhältnissen vergeben wurden und nun verlängert werden müssen, können nicht beispielhaft für den Preisanstieg städtischer Erbbaurechte angeführt werden. Erbbaunehmer solcher Erbbaurechte haben viele Jahrzehnte von ihrem "Altvertrag" profitiert. Der Ablauf dieser vorteilhaften Konditionen steht vertraglich fest und ist kalkulierbar. Die Fortsetzung dieser Vertragsbedingungen oder auch die Einräumung von erneuten Vergünstigungen widerspricht sowohl dem Haushaltsrecht als auch dem Gleichbehandlungsgrundsatz und privilegiert den Personenkreis der bereits besitzenden Erbbauberechtigten. Die Mieten solcher Objekte orientieren sich nicht am niedrigen Erbbauzins, sondern an den aktuellen Marktwerten. Auch in Siedlungsbereichen, in denen überwiegend noch Altverträge gelten, sind die durch den Erbpachtnehmer vereinnahmten Mietpreise überwiegend an den üblichen Mietspiegel der Stadt angepasst. Die hohen Kaufpreise sind für den Normalverdiener die größte Hürde beim Erwerb eines Erbbaurechts. Erfahrungsgemäß werden Erbbaurechte mit niedrigem Erbbauzins zu höheren Kaufpreisen auf dem Immobilienmarkt angeboten und verkauft. Für Neuvergaben von Erbbaurechten stehen momentan keine Grundstücke zur Bebauung mit Reihen- und Einfamilienhäusern zur Verfügung. Die Stadt konzentriert sich auf die Konzeptvergabe an gemeinschaftliche Wohninitiativen. Um zu gewährleisten, dass Erbbaurechte mit Mehrfamilienhäusern, die zu fairen Preisen vermietet sind, unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten unterhalten und finanziert werden können, wird derzeit ein Konzept erarbeitet.