Anteil für sozial geförderten Wohnungsbau bei Neubau und insbesondere bei Nachverdichtungsprojekten sicherstellen

Zunächst wird festgestellt, dass für das Gebiet des Ortsbezirks 9 zum überwiegenden Teil qualifizierte Bebauungspläne nach § 30 Baugesetzbuch (BauGB) vorliegen, unbeplante Innenbereiche nach § 34 BauGB bilden die Ausnahme. Die innerhalb des Ortsbezirks 9 liegenden Bebauungspläne enthalten keine Festsetzungen von "Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen" im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB. Der Magistrat wurde des Weiteren mit dem Etat-Antrag 40 beauftragt, eine gutachterliche systematische Überprüfung der Rahmenkartenbebauungspläne zu beauftragen, u.a. mit dem Ziel, Umsetzungsmöglichkeiten der stadtpolitischen Zielsetzung zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums darzulegen. In diesem Zusammenhang wurde von einem externen Büro (Plan und Recht GmbH aus Berlin) geprüft, ob und in welchem Umfang Bebauungsplanänderungen oder Bebauungsplanaufhebungen geboten erscheinen und welche weiteren Planungsinstrumente geeignet sind, die genannte Zielsetzung zu erreichen. Die Ergebnisse dieses Gutachtens wurden in dem Bericht des Magistrats vom 22.08.2025 (B 306) zusammengefasst. Hier heißt es bezüglich der Fragestellung zur Aufhebung vorhandener Bebauungspläne sowie zur Anregung über die Aufstellung sektoraler Bebauungspläne (§ 9 Abs. 2d BauGB): "Aufhebung und Änderung der Rahmenkartenpläne: Eine vollständige Aufhebung der Rahmenkartenpläne könnte grundsätzlich zwar die Nachverdichtung erleichtern, birgt jedoch erhebliche Risiken einer unkontrollierten Stadtentwicklung, wie Erfahrungen aus anderen Städten zeigen. Zudem erfordert eine derartige Aufhebung ein umfassendes Verfahren mit aufwändigen und komplexen Ermittlungen der vielfältigen Umweltauswirkungen, was in erheblichem Maße Kapazitäten in der Verwaltung bindet. Alternativ kommen punktuelle Änderungen der Rahmenkartenpläne in Betracht, um Nachverdichtungen rechtlich zu ermöglichen und zugleich den Schutz von Grünflächen zu verbessern. Aufgrund des ebenfalls hohen Ermittlungs- und Verfahrensaufwands sowie der begrenzten Wirkung, insbesondere im Hinblick auf die Wohnraumförderung, sind solche punktuellen Änderungen jedoch nur eingeschränkt empfehlenswert und sollten lediglich in ausgewählten Einzelfällen geprüft werden. Aufstellung sektoraler Wohnraum-Bebauungspläne: Mit sektoralen, das heißt nur auf den Wohnungsbau bezogenen Plänen war es möglich, im unbeplanten Innenbereich gesonderte Regelungen zur Nachverdichtung und zur Sicherung preisgünstigen Wohnraums zu treffen. Das Instrument der sektoralen Bauleitplanung hat sich jedoch in der Planungspraxis nicht durchsetzen können. Es war zudem an die Frist gebunden, Aufstellungsbeschlüsse bis zum 31.12.2024 zu fassen. Das Instrument der sektoralen Bebauungspläne im Sinne des § 9 Abs. 2d BauGB kommt aktuell daher nicht mehr in Betracht. Die Aufhebung oder Änderung von Rahmenkartenplänen wird dementsprechend aktuell nicht verfolgt. Auf die weiteren Ausführungen des Magistratsberichts B 306 vom 22.08.2025 wird verwiesen. Darüber hinaus wurde mit dem am 30.10.2025 in Kraft getretenen "Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung" eine Reihe neuer Regelungen im BauGB erlassen, die auf eine Beschleunigung von Planung, Genehmigung und Umsetzung dringend benötigter Wohnungsbauvorhaben abzielen. Diese Genehmigungserleichterungen sind nach dem neu eingefügten § 36a BauGB an die Zustimmung der Gemeinde gebunden, die aber nur dann erteilt wird, wenn Vorhaben mit den Vorstellungen der Gemeinde von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar sind. Die Zustimmung kann an die Einhaltung städtebaulicher Anforderungen gebunden und dies auch durch städtebauliche Verträge oder Dispensverträge abgesichert werden. Hierdurch können nun im Hinblick auf den geförderten Wohnungsbau nicht nur der Bau förderfähiger Wohnungen vertraglich fixiert werden, sondern auch dass die entsprechenden Förderanträge gestellt werden. Soweit die rechtlichen Möglichkeiten gegeben sind, wird der Magistrat hiervon bei zukünftigen Neubau- und Nachverdichtungsprojekten Gebrauch machen.