Baumaßnahmen der Vonovia in der Knorrstraße und Wallauer Straße

S A C H S T A N D : Stellungnahme des Magistrats vom 03.06.2019, ST 1060 Betreff: Baumaßnahmen der Vonovia in der Knorrstraße und Wallauer Straße Zu Ziffer 1.: Wenn Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten an Gebäuden durchgeführt werden, entstehen regelmäßig und unvermeidlich Belastungen für die Mieter. Allerdings trifft den Eigentümer die Verpflichtung, diese Beeinträchtigungen gering zu halten, z. B. durch eine geeignete Ablaufplanung und regelmäßige Informationen über die konkret bevorstehenden Arbeiten. Sollten jedoch Beeinträchtigungen in einem Maße entstehen, welches von den Mietern nicht mehr hinzunehmen ist, kann der Magistrat in vielen Fällen durch eine baurechtliche oder auch wohnungsaufsichtsrechtliche Intervention zu einer Verbesserung beitragen. Da die Abgrenzung der Zuständigkeiten der infrage kommenden Ämter für die Mieter nur schwer zu beurteilen ist, können sie sowohl die Bauaufsicht als auch das Amt für Wohnungswesen wegen solcher Belastungen ansprechen. Die Fragen der Zuständigkeit für die unterschiedlichen Aspekte klären diese Ämter intern und stellen damit gemeinsam eine Anlaufstelle für Betroffene dar. Weitere Informationen können dem Informationsflyer entnommen werden, der bei den Ämtern in den Publikumsbereichen ausliegt oder aber online auf der Internetseite der Bauaufsicht www.bauaufsicht-frankfurt.de abrufbar ist. Die Mieter der vom Ortsbeirat genannten Liegenschaften wurden in der Vergangenheit über die Interventionsmöglichkeiten des Magistrats informiert. Rechtliche Möglichkeiten, auf die Dauer der Arbeiten Einfluss zu nehmen, hat der Magistrat indes nicht. Der Bauherr ist grundsätzlich frei in der Auswahl der Fachfirmen und der Koordination der Baustelle. Unabhängig davon ist es auf den vom Ortsbeirat genannten Baustellen nach Einschätzung des Magistrats zu keiner ungewöhnlichen Verzögerung der Umsetzung der beabsichtigten Baumaßnahmen gekommen. Es ist eine allgemeine Beobachtung, dass Maßnahmen in Bestandsgebäuden oft auf unvorhergesehene Schwierigkeiten stoßen, sowohl in der Substanz als auch durch bewohnerverursachte Verzögerungen. Die Abschnitte, in denen gearbeitet werden muss, sind oft sehr kleinteilig und bedürfen der Koordination vieler Beteiligter. Wenn hier nicht "alle Räder ineinander greifen", kommt es leicht zu Verzögerungen, die sich summieren. Konkret kann der Magistrat nichts über die Termintreue der Arbeiten in der Wallauer Straße und der Knorrstraße sagen, da keine Bauzeitenpläne vorliegen, wozu es auch keine Veranlassung bzw. Verpflichtung gibt. Absichtliche Verzögerungen konnten nicht beobachtet werden. Der Magistrat hält solche auch eher für unwahrscheinlich, da jeder Tag Bauzeit Geld kostet und die Bauherren in aller Regel wirtschaftlich arbeiten wollen. Zu Ziffer 2.: Ein Akteneinsichtsrecht besteht nach dem Hessischen Verwaltungsverfahrensgesetz nur für die am Verfahren Beteiligten. Dazu gehören Mieter regelmäßig nicht. Zu Ziffer 3.: a) Bauaufsicht Beschwerden über die Länge der Bauzeit hat die Bauaufsicht nicht erhalten. Die dort eingegangenen Beschwerden waren allgemeiner Art und hatten vielmehr die Führung der Baustellen zum Gegenstand. So beinhalteten die Beschwerden in der Wallauer Straße zum Beispiel die unsachgemäße Lagerung von Materialien und Abfällen sowie ungesicherte Gerüste. In der Knorrstraße waren die Beschwerden sehr unterschiedlich. Hier haben sich Mieter über unsichere Baustellensituationen, wie etwa Fahrbewegungen der Liefer- und Baufahrzeuge, offene Bauzäune mit ungesicherten Bereichen oder mangelhafte Beleuchtung sowie Verschmutzungen, fehlende Stellplätze, Baustellenlärm und Nachtarbeit beschwert. In allen Fällen, in denen der Bauaufsicht Beschwerden zugingen, wurde unverzüglich Kontakt mit der Bauleitung aufgenommen bzw. wurden eigene Baukontrollen durchgeführt. Soweit Beschwerden berechtigt waren, was jedoch nicht immer der Fall war, wurden die entsprechenden Mängel stets baustellenseits abgestellt. Die Zusammenarbeit mit den Bauleitungen war insgesamt konstruktiv und auf deren Seite von Verständnis und Wille zur Mitwirkung an einer unverzüglichen Erledigung geprägt. b) Hessisches Wohnungsaufsichtsgesetz (HWoAufG) Mitte Februar 2017 wurde von einem Vertreter der Mieter der Liegenschaften Wallauer Straße 2 - 6d eine 10 Positionen umfassende Liste von exemplarischen Mängeln übermittelt, die in den gesamten Wohnungen der Liegenschaften vorliegen sollten. Die in der Liste benannten Wohnungen wurden Ende März 2017 gemeinsam mit Vertretern der VONOVIA begangen, Ende Mai 2017 wurden dann übergreifend nochmals alle Wohnungen der Liegenschaften gemeinsam in Augenschein genommen. In 25 Wohnungen wurden dabei Mängel festgestellt, die im Sinne des HWoAufG Wohnen offensichtlich erheblich beeinträchtigten. In der Folgezeit wurden durch die VONOVIA sämtliche Mängel - auch solche, die die Eingriffsschwelle des HWoAufG nicht erreichten - zeitnah beseitigt, ohne dass es des Erlasses förmlicher Anordnungen bedurfte. Die Mängelbeseitigung wurde vor Ort überprüft. Ende März 2017 wurde von der Mieterinitiative Gallus eine 60 Positionen umfassende Liste von Mängeln übermittelt, die in den Wohnungen der Liegenschaften Knorrstraße 1 - 13 vorliegen sollten. In der Zeit von Mitte April bis Anfang Mai 2017 wurden sämtliche dieser Wohnungen gemeinsam mit Vertretern der VONOVIA begangen. Hierbei meldeten noch weitere Mieter Mängel in ihren Wohnungen an. In 35 Wohnungen wurden wohnungsaufsichtsrechtlich relevante Mängel festgestellt. Sämtliche Mängel - auch solche, die die Eingriffsschwelle des HWoAufG nicht erreichten - wurden durch die VONOVIA zeitnah beseitigt. Auch hier war der Erlass förmlicher Anordnungen nicht erforderlich. Die Mängelbeseitigung wurde vor Ort überprüft. c) Mietrechtliche Beratungsstelle im Amt für Wohnungswesen Bei der Mietrechtlichen Beratung sind aktuell keine laufenden Vorgänge zu den bezeichneten Liegenschaften vorhanden. Sollten Mieter der Liegenschaften den Beratungsservice der Mietrechtlichen Beratung in Anspruch genommen haben, wurde ihnen die Rechtslage erläutert. Im Falle der Anzeige von Mängeln im Zusammenhang mit Baumaßnahmen erfolgt dabei regelmäßig stets auch der Hinweis auf eine mögliche Unterstützung durch die Abteilung Wohnraumerhaltung. Mieter, die - ob im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen oder anderweitig - Fragen haben, die ihr Mietverhältnis betreffen, können sich an die Mietrechtliche Beratung im Amt für Wohnungswesen wenden. Dort erhalten sie in einem Beratungsgespräch fachliche Informationen zu ihrem konkreten Anliegen. Der kostenfreie Service steht Frankfurter Bürgerinnen und Bürgern zur Verfügung, deren monatliches Nettoeinkommen 2150,- € für den Haushaltsvorstand zuzüglich 650,- € für jeden weiteren Haushaltsangehörigen nicht überschreitet und soweit sie nicht anderweitig mietrechtlich beraten bzw. vertreten werden (z.B. durch einen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt). Eine Terminvereinbarung ist montags bis freitags zu den üblichen Bürozeiten unter der Rufnummer 069/212-40046 möglich. d) Stabsstelle Mieterschutz im Amt für Wohnungswesen Über die individuelle Beratung einzelner Mieterinnen und Mieter im Rahmen der Mietrechtlichen Beratungsstelle hinaus besteht nunmehr für zukünftige Fälle seit 01.04.2019 für von Maßnahmen der Vermieterseite insgesamt betroffene Hausgemeinschaften als Personenmehrheit nunmehr die Möglichkeit, sich über die Stabsstelle Mieterschutz kollektiv aufklären und beraten zu lassen. Dies betrifft z. B. Fälle von umfangreichen Sanierungen, Modernisierungen, Mängelhäufungen sowie Entmietungstaktiken. Die Stabsstelle Mieterschutz klärt dabei insbesondere über bestehende zivilrechtliche Rechtsmittel auf, stellt taktische Varianten eines gemeinsamen Vorgehens der Gemeinschaft vor und offeriert die Durchführung von Mediationsgesprächen mit der Vermieterseite. Auf Anfrage koordiniert die Stabsstelle - soweit möglich - auch ein evtl. gemeinsames Vorgehen verschiedener Interessenvertreter in der Außenvertretung der Mieter (etwa Mieterschutzvereine oder Rechtsanwälte). Dabei bietet die Stabsstelle Mieterschutz ihre Beratungsleistung zunächst grundsätzlich in den zur Verfügung stehenden Räumlichkeiten des Amtes für Wohnungswesen an. In Fällen sehr großer Liegenschaften mit einer Vielzahl an Betroffenen werden auch Ortstermine in den jeweiligen Mietobjekten angeboten, soweit dies im Einzelfall praktikabler erscheint. Die Stabsstelle Mieterschutz ist unter der zentralen Rufnummer 069- 212 37 777 für eine telefonische Terminvereinbarung bzw. für die Beantwortung erster kurzer Fragen erreichbar. Per E-Mail können Bürgerinnen und Bürger die Stabsstelle Mieterschutz unter der Adresse mieterschutz.amt64@stadt-frankfurt.de erreichen. Zu Ziffer 4.: Die Hessische Bauordnung sieht für das Baugenehmigungsverfahren keine Prüfung der Zuverlässigkeit der am Bau Beteiligten vor. Insoweit kann die Zuverlässigkeit des Antragstellers kein Genehmigungskriterium und mangelnde Zuverlässigkeit kein Ablehnungsgrund sein. Baugenehmigungen sind, wenn das beantragte Vorhaben die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhält, unabhängig von der Person des Antragstellers und dessen Ansehen zu erteilen. Lediglich bei Pflichtverstößen in der Bauleitung besteht die Möglichkeit, den Bauleiter oder die Bauleiterin abzulehnen. Von diesem Mittel hat der Magistrat in Einzelfällen auch bereits Gebrauch gemacht, die Hürden sind jedoch hoch. Auf den vom Ortsbeirat angesprochenen Baustellen konnten der jeweiligen Bauleitung allerdings keine schuldhaften Pflichtverstöße zur Last gelegt werden. Zu Ziffer 5.: Die Möglichkeiten des Amtes für Wohnungswesen im Rahmen einer Baubegleitung ergeben sich maßgeblich auf Basis der gesetzlichen Grundlage des Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes (HWoAufG) und der dort normierten - ganz generell gegebenen - Eingriffsmöglichkeiten bei Vorliegen gravierender Wohnungsmängel und hierauf basierender untragbarer Wohnverhältnisse, siehe insbesondere§ 4 HWoAufG. Bezeichnet sind dort insbesondere Fälle, in welchen innerhalb der Wohnung die Möglichkeit des Anschlusses von elektrischer Beleuchtung, Herd oder Heizung fehlt oder offensichtlich ungenügend ist, die Wasserversorgung bzw. Wasserentsorgung/Toilette fehlen oder offensichtlich ungenügend sind, ein den klimatischen Verhältnissen entsprechender Wärmeschutz oder ein ausreichender Schallschutz offensichtlich ungenügend sind, Aufenthaltsräume eine lichte Höhe von weniger als 2 m haben, nicht wenigstens ein Aufenthaltsraum der Wohnung eine Grundfläche von mindestens 9 qm hat, Wände, Decken oder Fußböden dauernd durchfeuchtet oder mit Schwamm oder tierischen Schädlingen befallen sind oder ausreichendes Tageslicht und ausreichende Luftzufuhr offensichtlich nicht gesichert sind. Nach Eingang entsprechender Mängelmeldungen durch betroffene Mieter wird auf die Beseitigung der wohnungsaufsichtsrechtlich relevanten Mängel in angemessener Frist hingewirkt. Die Angemessenheit der jeweils zu setzenden Frist ist dabei strikt einzelfallabhängig und bezieht sich immer auf den jeweils konkret zu behebenden Mangel und die aus bautechnischer Sicht vorausschauend tatsächlich notwendige Frist zur Behebung. Hingegen sieht das HWoAufG eine dauerhafte und anlasslose Baubegleitung im Sinne einer fortlaufenden Kontrolle und Besichtigung des Bauvorhabens bzw. des Bauablaufs ausdrücklich nicht vor. Ein behördenseitiges Eingreifen setzt also stets eine einzelfallbezogene Mängelmeldung betroffener Mieter voraus. Zu Ziffer 6.: Wie vorstehend ausgeführt, stellt der Magistrat zum Thema Mieterschutz zahlreiche Beratungsangebote zur Verfügung und klärt hierüber in verschiedener Weise auf. Dem Magistrat ist es hierbei leider nicht möglich, insbesondere seine mündlichen Beratungsleistungen auch in Fremdsprachen anzubieten. Soweit Mieter nicht über ausreichende Deutschkenntnisse verfügen, wird empfohlen, sich die Inhalte von entsprechenden Flyern, Internetbeiträgen etc. übersetzen bzw. von einer Vertrauensperson mit entsprechenden Sprachkenntnissen zu Beratungsgesprächen begleiten zu lassen. Vertraulichkeit: Nein dazugehörende Vorlage: Anregung an den Magistrat vom 19.02.2019, OM 4315