Bebauungsplan Nr. 925 - Hanauer Landstraße/westlich Launhardtstraße hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB

S A C H S T A N D : Vortrag des Magistrats vom 02.11.2018, M 204 Betreff: Bebauungsplan Nr. 925 - Hanauer Landstraße/westlich Launhardtstraße hier: Aufstellungsbeschluss - § 2 (1) BauGB I.1 Für das Gebiet Hanauer Landstraße / westlich Launhardtstraße in Frankfurt am Main - Ostend ist ein Bebauungsplan aufzustellen. Der räumliche Geltungsbereich des neu aufzustellenden Bebauungsplans ergibt sich aus dem vorgelegten Lageplan vom 30.08.2018. I.2 Der Magistrat wird beauftragt, zusammen mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu veröffentlichen: Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung: Mit dem Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden, auf den Grundstücken nördlich der Hanauer Landstraße, zwischen Launhardtstraße und Ferdinand-Happ-Straße ein gemischt genutztes Stadtquartier mit einem hohen Anteil an Wohnnutzung und der erforderlichen Einrichtung zur Kinderbetreuung zu entwickeln. Die öffentliche Erschließung und Durchwegung ist zu verbessern beziehungsweise entsprechend der beabsichtigten Nutzungsstruktur erstmalig zu schaffen. II. Es dient zur Kenntnis, dass: - die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB am 04.11.2014 und - die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (1) BauGB in der Zeit vom 27.07.2015 bis 04.09.2015 im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Nr. 900 - Hanauer Landstraße - westlich Osthafenplatz / Launhardtstsraße durchgeführt worden sind. III. Das vorgelegte Planungskonzept vom 30.08.2018 für den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 925 wird zur Kenntnis genommen. IV. Der Magistrat wird beauftragt, auf der Grundlage des vorgelegten Planungskonzeptes einen Bebauungsplanentwurf zu erarbeiten und für diesen ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung die öffentliche Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB durchzuführen. V. Der Magistrat wird ermächtigt, den Bebauungsplanentwurf mit Begründung, der aufgrund der im Rahmen der öffentlichen Auslegung nach § 3 (2) BauGB vorgebrachten Stellungnahmen geändert oder ergänzt wurde, ohne einen weiteren Beschluss der Stadtverordnetenversammlung erneut nach § 4a (3) i.V.m. § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen, sofern die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung durch die Änderung oder Ergänzungen nicht berührt werden. VI. Es dient zur Kenntnis, dass über die Absicherung eines städtebaulichen Vertrages hinsichtlich der Wohnbebauung ein Anteil von 30% der Bruttogeschossfläche als geförderter Wohnungsbau vorgesehen ist. VII. Der räumliche Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans Nr. 900 - Hanauer Landstraße - westlich Osthafenplatz / Launhardtstraße - wird an den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 925 - Hanauer Landstraße / westlich Launhardtstraße - angepasst. Begründung: ÜBERSICHTSKARTE Zu I. Lage des Plangebietes Das Plangebiet befindet sich im südlichen Ostend und dort im westlichen Bereich des Frankfurter Osthafens. Der zu beplanende Bereich liegt unmittelbar nördlich der Hanauer Landstraße, auf der gegenüberliegenden Seite des Osthafenplatzes. Er umfasst den Bereich des ehemaligen Geländes der Mercedes-Niederlassung Hanauer Landstraße 121-123 sowie dessen Nachbarliegenschaften entlang der Hanauer Landstraße und Launhardtstraße. Die Fläche des Geltungsbereiches beträgt circa 2,9 ha. Das Gebiet wird vorwiegend durch die Entwicklungen der vergangenen Jahre auf dem Gelände der ehemaligen Großmarkthalle und dem heutigen Standort der Europäischen Zentralbank, die gewerblichen und Handelsnutzungen entlang der Hanauer Landstraße und die in jüngerer Vergangenheit entstandene Wohnnutzung beidseits der Ferdinand-Happ-Straße geprägt. Räumlicher Geltungsbereich und Ziele der Planung Für den Bebauungsplan Nr. 900 - Hanauer Landstraße - westlich Osthafenplatz / Launhardtstraße wurde am 03.04.2014 ein Aufstellungsbeschluss mit dem Ziel gefasst, den Bereich beidseits der Hanauer Landstraße und nördlich der Ferdinand-Happ-Straße sowie südlich der Mayfarthstraße planungsrechtlich zur Entwicklung gemischt genutzter Stadtquartiere vorzubereiten. Weiterhin sollte die interne Erschließung des Gebietes verbessert und ergänzt werden. Für das Grundstück südlich der Mayfarthstraße sollten die planerischen Voraussetzungen geschaffen werden, um eine gewerbliche Nutzung, als im Sinne des Immissionsschutzes vermittelnden Bereich zwischen der Hafennutzung einerseits und den neu zu entwickelnden gemischten Quartieren mit höherem Schutzanspruch andererseits, zu schaffen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 900 wird bisher im Norden durch die Bahngleise begrenzt. Im Osten verläuft die Geltungsbereichsgrenze entlang des Flurstücks 5/10, Flur 414, und der Launhardtstraße bis zur Hanauer Landstraße und dann weiter über den Osthafenplatz bis zum Nordbecken des Osthafens. Im Süden verläuft die Grenze entlang der Duisburger Werft bis zur Honsellbrücke und dann im Westen entlang der Honsellstraße bis zur Hanauer Landstraße, wo sie auf Höhe der Hausnummer 97 (Teil des Flurstücks 190/5, Flur 414) wieder an die Bahngleise anschließt. Dieser Geltungsbereich soll in zwei Plangebiete aufgeteilt werden. Mit der Teilung des Geltungsbereichs beziehen sich die Zielsetzungen für den neuen Bauungsplan Nr. 925 - Hanauer Landstraße / westlich Launhardtstraße auf den Teil des Plangebietes, dessen städtebauliche Entwicklung kurzfristig absehbar ist. Der Standort der Mercedes-Niederlassung an der Hanauer Landstraße wurde aufgegeben und das Grundstück mit dem Ziel der Entwicklung durch einen Investor gekauft. Der verbleibende Bereich des Bebauungsplans Nr. 900 ist damit inhaltlich nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens Nr. 925. Die mit dem Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 900 vom 03.04.2018, § 4420 festgelegten allgemeinen Zielen und Zwecke der Planung bleiben somit unberührt. In der nordöstlichen Ecke des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 925 wird dieser - gegenüber dem Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 900 - um eine Fläche von ca. 705 m2 erweitert. Die Erweiterung wird vorgenommen, um die bisher als Verkehrsfläche festgesetzte Fläche durch eine städtebaulich gewünschte und sinnvolle Ergänzung des Baufensters, als Baugrundstück besser nutzbar zu machen. Um vor diesem Hintergrund und mit Blick auf den hohen Bedarf an zusätzlichem Wohnraum in der Stadt Frankfurt am Main die kurzfristig absehbare Entwicklung des ehemaligen Mercedes-Geländes planerisch steuern und einer städtebaulichen Entwicklung zuführen zu können, soll für diesen Bereich, zeitlich von den Planungen des Bebauungsplans Nr. 900 abgekoppelt, ein Bebauungsplan erarbeitet werden. Um eine geordnete Entwicklung unter Einbeziehung nachbarschaftlicher Interessen gewährleisten zu können, werden die unmittelbar angrenzenden Nachbarliegenschaften in die Bauleitplanung integriert. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 925 wird im Osten durch die Launhardtstraße und im Süden durch die Hanauer Landstraße begrenzt. Im Westen wird der Geltungsbereich durch die Liegenschaften Hanauer Landstraße 119a und Hanauer Landstraße 121a (Flurstücke 17/4 und 17/6) begrenzt, Richtung Norden verläuft er entlang der bestehenden Brandwand des Gebäudes Ferdinand-Happ-Straße 10 (Flurstück 14/35). Nördlich umfasst er die Fläche der Ferdinand-Happ-Straße zuzüglich eines zwei Meter breiten Streifens, der zukünftig einem verbreiterten Ausbau der Verkehrsfläche zur Neuanlage eines Parkstreifens und eines Radfahrstreifens dienen soll. Für den neu abgegrenzten Geltungsbereich gelten weiterhin die ursprünglich bereits formulierten Ziele, der Entwicklung eines gemischt genutzten Stadtquartiers mit hohem Wohnanteil, ergänzt durch die benötigten Einrichtungen der sozialen Infrastruktur und neuen Verkehrs-/ bzw. Platzflächen zur Verbesserung der Durchwegung, der Aufenthaltsqualität und des entstehenden Wohnumfeldes. Zusätzlich soll im weiteren Verfahren die im Landschaftsplan vorgesehene Durchgrünung stärker und über die vorgesehenen Baumstandorte hinaus auch Maßnahmen wie Fassadenbegrünung im städtebaulichen Konzept berücksichtigt werden. Einerseits sind im Bereich zwischen Hanauer Landstraße und Mayfarthstraße, sowie nordwestlich der Ferdinand-Happ-Straße die Entwicklungen zwischenzeitlich im Sinne der ursprünglichen Planung weitgehend vorangeschritten, andererseits steht der Bereich südlich der Mayfarthstraße aktuell aufgrund laufender Pachtverträge der Hafenbetriebe nicht zur Disposition. Eine Gesamtentwicklung dieser Bereiche ist lediglich langfristig absehbar und kann dann im Rahmen des Bebauungsplans Nr. 900 erneut planerisch aufgegriffen werden. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 900 wird im Laufe des weiteren Verfahrens entsprechend um die Flächen des Bebauungsplans Nr. 925 reduziert. Planungsgrundlagen Im Regionalen Flächennutzungsplan (RegFNP 2010) ist die Fläche des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 925 als gemischte Baufläche Bestand dargestellt. Das Plangebiet wird durch die Isophonenlinie des Siedlungsbeschränkungsgebiets aufgrund der Einwirkungen des Fluglärms durchschnitten. Folglich befindet sich der westliche Teil des Plangebietes innerhalb der Festlegung als Siedlungsbeschränkungsgebiet, der östliche Teil hingegen außerhalb. Da es sich um die Umstrukturierung eines Bestandgebietes handelt, steht dies der künftigen Planung jedoch nicht entgegen. Die Beikarte 2 enthält bzgl. des Einzelhandels die Aussage, dass das Plangebiet innerhalb eines Ergänzungsstandorts liegt und es in westlicher Richtung, jenseits der Bahnlinie an einen zentralen Versorgungsbereich angrenzt. Die Ansiedlung großflächigen zentrenrelevanten Einzelhandels gemäß Sortimentsliste zum Regionalen Einzelhandelskonzept am Standort ist demzufolge gemäß Reg FNP nicht vorgesehen. Die Ziele des Bebauungsplans Nr. 925 zur Entwicklung eines gemischt genutzten Quartiers können folglich als aus dem Regionalen Flächennutzungsplan entwickelt gelten, sofern keine Ansiedlung großflächigen zentrenrelevanten Einzelhandels planungsrechtlich vorbereitet wird. Im Landschaftsplan werden die Flächen als Siedlungsfläche mit der Zielaussage "Erhöhung der Durchgrünung" festgesetzt. Darüber hinaus werden die bestehenden Platanen entlang der Hanauer Landstraße als Baumreihe dargestellt. Für den Geltungsbereich existieren die rechtsverbindlichen Fluchtlinienpläne Nr. 176 vom 11.05.1875, Nr. 813 vom 19.03.1912, Nr. 1499 vom 02.01.1940 und Nr. 784 vom 15.09.1911. Alle Fluchtlinienpläne enthalten ausschließlich Aussagen hinsichtlich der einzuhaltenden oder neu anzuordnenden Straßen- und Baufluchtlinien. Im Übrigen richtet sich die planungsrechtliche Beurteilung nach § 34 BauGB - Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 925 überdeckt auf einer Fläche von ca. 705 m2 am nordöstlichen Rand des Plangebiets im Bereich der Verkehrsflächen Launhardtstraße und Ferdinand-Happ-Straße den rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 836 - Ehemaliger Güterbahnhof Ost vom 11.04.2006. Durch die Überplanung soll auf einer Fläche von ca. 98 m2 eine Bebauung zur Arrondierung des Baufeldes auf derzeit festgesetzter und gewidmeter Verkehrsfläche ermöglicht werden. In dem überdeckten Bereich wird der Bebauungsplan Nr. 836 durch den Bebauungsplan Nr. 925 ersetzt. Planerische Belange Im Plangebiet ist mit hohen Immissionen aufgrund vorherrschenden Verkehrslärms (Straße und Schiene) zu rechnen. Untersuchungen hierzu werden erforderlich. Ggf. werden Festsetzungen zu Maßnahmen des baulichen Schallschutzes erforderlich. Ebenfalls zu berücksichtigen ist gemäß Festlegung des RegFNP 2010 die vorherrschende Fluglärmbelastung. Im Sinne einer gesicherten Erschließung sind darüber hinaus Untersuchungen bezüglich der zu erwartenden Verkehrsbelastung des bestehenden Verkehrsnetzes vorzunehmen. Sofern während der Erarbeitung des Bebauungsplanentwurfs weitere planungsrelevante Themen augenscheinlich werden, sind diese gleichermaßen zu untersuchen und ggf. entsprechende Aussagen und Festsetzungen im Bebauungsplan zu treffen. Großflächiger Einzelhandel aller Warenbereiche und Vergnügungsstätten sollen im Plangebiet ausgeschlossen werden. Der vollständige Ausschluss großflächigen Einzelhandels entspricht dem Ziel des RegFNP 2010, die umgebenden zentralen Versorgungsbereiche durch planerische Steuerung des Einzelhandels zu schützen. Entgegen der Zielsetzung des übergeordneten Planwerks ist jedoch der Ausschluss großflächigen Einzelhandels aller Warenbereiche - und nicht nur der zentrenrelevanten Sortimente - vorgesehen. Dies trägt dem städtebaulichen Ziel Rechnung, ein gemischt genutztes Quartier mit einer Mischung aus gewerblicher und einem hohen Anteil wohnbaulicher Nutzung zu entwickeln, in dem jedoch aufgrund der städtebaulichen Figur und den zu befürchtenden negativen Auswirkungen großflächiger Einzelhandel ausgeschlossen werden soll. Der Ausschluss der Vergnügungsstätten wiederum dient dem Schutz der Wohnnutzung und der Schaffung eines angenehmen und konfliktarmen Wohnumfeldes. Städtebauliches Konzept Der Geltungsbereich soll planerisch zur Entwicklung eines urbanen, gemischt genutzten Quartiers vorbereitet werden. Angestrebt wird eine attraktive Mischung aus gewerblichen Nutzungen, die sich vorwiegend zur hoch belasteten Hanauer Landstraße orientieren sollen, und einem hohen Wohnanteil, der im Inneren des Blocks und zur Ferdinand-Happ-Straße angeordnet werden soll. Mit Blick auf den hohen Wohnanteil ist beabsichtigt, einen städtebaulichen Vertrag mit dem Investor abzuschließen, der 30 % der entstehenden Bruttogeschossfläche Wohnen für den geförderten Wohnungsbau sichert. Weiterhin sind Flächen zur Anordnung der erforderlichen sozialen Infrastruktur im Sinne einer Kindertageseinrichtung vorgesehen. Die Lage dieser nachzuweisenden Einrichtung im Plangebiet ist im Weiteren zu überprüfen, bedarf jedoch keiner gesonderten Festsetzung, da die Nutzung in gemischten Gebieten regelmäßig planungsrechtlich zulässig ist. Auch die Errichtung der Kindertagesstätte soll durch Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit dem Investor gesichert werden. Das Maß der Nutzung soll sich einerseits an der bestehenden Bebauung des Umfeldes orientieren, die Struktur soll jedoch unter Beachtung der Anforderungen der geplanten Nutzungen städtebaulich sinnvoll weiterentwickelt werden. Hierzu werden die im weiteren Verlauf der Hanauer Landstraße prägenden Gebäudehöhen von sieben Geschossen und einer maximalen Gebäudehöhe von 26,00 m aufgegriffen und an diesem Standort im Bereich des Blockrandes fortgeführt. Dies gilt gleichermaßen für Neubauten, wie für eine mögliche Aufstockung der Bestandsgebäude. Die vorgesehene Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 wird der innenstadtnahen Lage gerecht und sichert gleichzeitig die Einhaltung eines qualitativ ansprechenden Wohnumfeldes. Durch die Schaffung neuer Verkehrsflächen wird der derzeit als Blockinnenbereich wahrgenommene Teil des Plangebietes durch den gewählten städtebaulichen Entwurf zum neuen Blockrand und soll daher ebenfalls die bauliche Höhe der Hanauer Landstraße aufgreifen. Lediglich im Verlauf der Wegeverbindung nach Osten (siehe Planungskonzept) ist eine Rücknahme der Gebäudehöhe auf sechs Geschosse und eine maximale bauliche Höhe von 23,00 m vorgesehen, um die engeren Blockbereiche weniger hoch zu schließen und diese Verbindung als gegenüber der zentralen Achse untergeordnete Verbindung zu kennzeichnen. Für die Blockinnenbereiche wird eine differenzierte Betrachtung aufgrund ihrer spezifischen Größe vorgenommen und entsprechende Festsetzungen formuliert. Im Bereich des westlichen Gebäudeblocks, der in Ergänzung zur bestehenden Bebauung eine größere Weite aufweist, ist eine zusätzliche Bebauung des Blockinnenbereichs mit einer reduzierten Höhe von bis zu fünf Vollgeschossen denkbar. In den beiden engeren Bereichen östlich der neu zu schaffenden Platzfläche hingegen sind eingestellte Bauten auch im Sinne der Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht denkbar. Mit der Planung der neuen Verkehrsflächen soll im Rahmen der Entwicklung des Gebietes mittel- bis langfristig eine über das Plangebiet hinausreichende Wegeverbindung aus dem nördlichen Ostend bis zum Hafenbecken hergestellt werden. Hierzu bedarf es jedoch einer neuen Unterführung unter der bestehenden Bahnlinie nordöstlich des Plangebiets hindurch. Im Rahmen der Beratungen und Bebauung auf den betroffenen Liegenschaften nordwestlich der Ferdinand-Happ-Straße wurde diese Verbindung bereits angedacht und durch eine entsprechende Grundstücksparzellierung liegenschaftlich vorbereitet. Durch die Planung dieser neuen Wegeverbindung werden innerhalb des Geltungsbereiches gleichzeitig öffentliche Straßen-und Platzräume geschaffen, die für das neu entstehende Quartier selbst, aber auch für benachbarte Bereiche und Nutzungen eine neue Aufenthaltsqualität sicherstellen sollen. Anlage 1_Lageplan (ca. 1,1 MB) Anlage 2_Planungskonzept (ca. 626 KB) Vertraulichkeit: Nein Nebenvorlage: Antrag vom 27.11.2018, OF 292/4 dazugehörende Vorlage: Vortrag des Magistrats vom 09.07.2021, M 108 Zuständige Ausschüsse: Haupt- und Finanzausschuss Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau Ausschuss für Wirtschaft und Frauen Beratung im Ortsbeirat: 4 Versandpaket: 07.11.2018 Beratungsergebnisse: 27. Sitzung des OBR 4 am 27.11.2018, TO I, TOP 14 Beschluss: 1. Der Vorlage M 204 wird zugestimmt. 2. Die Vorlage OF 292/4 wurde zurückgezogen. Abstimmung: zu 1. SPD, GRÜNE, CDU, LINKE., FDP, BFF und dFfm gegen ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung) 26. Sitzung des Ausschusses für Planung, Bau und Wohnungsbau am 03.12.2018, TO I, TOP 19 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 204 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FRAKTION und FRANKFURTER; BFF (= Votum im Haupt- und Finanzausschuss) Sonstige Voten/Protokollerklärung: FDP (= Annahme) 26. Sitzung des Ausschusses für Wirtschaft und Frauen am 04.12.2018, TO I, TOP 11 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 204 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FDP, FRAKTION und FRANKFURTER; BFF (= Votum im Haupt- und Finanzausschuss) 27. Sitzung des Haupt- und Finanzausschusses am 11.12.2018, TO I, TOP 35 Bericht: TO II Die Stadtverordnetenversammlung wolle beschließen: Der Vorlage M 204 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., BFF, FRAKTION und FRANKFURTER Sonstige Voten/Protokollerklärung: FDP (= Annahme) ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung) 29. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 13.12.2018, TO II, TOP 43 Beschluss: Der Vorlage M 204 wird in der vorgelegten Fassung zugestimmt. Abstimmung: CDU, SPD, GRÜNE, AfD, LINKE., FDP, BFF, FRAKTION und FRANKFURTER gegen ÖkoLinX-ARL (= Ablehnung) Beschlussausfertigung(en): § 3489, 29. Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 13.12.2018 Aktenzeichen: 61 00