Rahmenablaufplan Wohnen 2000/2001

Bericht des Magistrats vom 01.11.2002, B 1190

Betreff: Rahmenablaufplan Wohnen 2000/2001 Vorgang: l. Beschl. d. Stv.-V. vom 23.05.2000, § 6110 - l. B 9/00 - hierzu: Schreiben des Hauptamtes vom 21.02.2003 - 10.21.3 Hi - Rahmenablaufplan Wohnen Fortschreibung 2000/ 2001 Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Frankfurt am Main hat am 23.05.2000, § 6110, den "Rahmenablaufplan Wohnen 1999" (RAW 1999) mit dem Sachstand von Dezember 1998 beschlossen. Der hiermit vorgelegte "Rahmenablaufplan Wohnen 2000/ 2001" bezieht sich auf zwei Jahre. Er berichtet über den Sachstand zum Oktober 2001. Gemäß Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 10.10.1996, § 6957, wonach der Wohnungsbedarf in Frankfurt am Main gemeinsam mit dem Rahmenablaufplan Wohnen in einem jährlichen Bericht dargestellt werden soll, schließt der "RAW 2000/ 2001" auch einen Bericht über den Wohnungsbedarf in Frankfurt am Main ein. Entgegen dieser Beschlussfassung (§ 6957 vom 10.10.1996) beabsichtigt der Magistrat über den Wohnungsbedarf in Frankfurt am Main zukünftig nur noch in einem zweijährigen Turnus zu berichten. Veränderungen in der Haushalts- und Wohnungsbestandsentwicklung bilden sich nur in längerfristigen Zeitreihen ab. Die Entwicklung innerhalb eines Jahres bildet keine ausreichende Grundlage für Interpretationen des Wohnungsbedarfs oder zu ziehende Konsequenzen für zukünftig bereitzustellende Wohnungsbaupotenziale. Wohnungsbedarf in Frankfurt am Main 1996 wurde mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung (§ 6957 vom 10.10.1996, B 220 vom 03.05.1996) ein Wohnungsbedarf von 40.000 bis 45.000 Wohneinheiten für die nächsten zehn Jahre festgestellt. Der Bedarf beruhte u.a. auf einer dem Regionalen Raumordnungsplan Südhessen (1995) zugrunde liegenden Bevölkerungsprojektion, wonach im Jahr 2000 695.000 Einwohner in Frankfurt am Main leben sollten. Dieser prognostizierte Bevölkerungszuwachs hat nicht stattgefunden. Die Einwohnerzahl hat sich in den letzten Jahren stabilisiert und betrug am 31.12.2000 650.705. Trotzdem ergibt sich nach wie vor ein Wohnungsdefizit, das hauptsächlich auf einem hohen Nachholbedarf beruht. 2000 ergab die Differenz zwischen der Anzahl der Haushalte (358.200) und der Anzahl der Wohneinheiten (340.462) ein theoretisches Wohnungsdefizit von ca. 18.000 (Haushaltsüberhang). Dies entspricht einem Versorgungsgrad von 95,1 % (95,1 Wohnungen auf 100 Haushalte). Unter Berücksichtigung einer notwendigen Leerstandsreserve von ca. 2 % des Wohnungsbestandes kann jedoch erst bei einem Versorgungsgrad von mindestens 102 % von einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt ausgegangen werden. Bei den weiteren Betrachtungen wird das rechnerisch hohe Defizit von 18.000 Wohnungen realistischerweise reduziert und von einem Nachholbedarf von ca. 9.000 bis 12.600 Wohnungen ausgegangen. Ein weiterer Bedarf entsteht aus dem steigenden Wohnflächenkonsum und dem anhaltenden Trend zu kleineren Haushalten. Die Anzahl der Einwohner je Wohnung reduzierte sich von 1992 mit 2,07 auf 1,91 im Jahr 2000. Parallel hierzu stieg der Anteil der Wohnfläche pro Einwohner von 32,6 qm im Jahr 1992 auf 35,6 qm im Jahr 2000. Dies zeigt, dass alleine aus dieser Entwicklung des Wohnflächenstandards der Wohnungsbedarf kontinuierlich ansteigen wird (Zusatzbedarf). In Relation zu regionalen sowie landesweiten Trends ist diese Entwicklung weit unterdurchschnittlich, so dass hieraus ein weiterer (Kompensations-) Wohnungsbedarf zu erwarten ist. So betrug die durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner 1999 im Frankfurter Umland 40,3 qm, ebenso in Hessen 40,3 qm und in der Bundesrepublik 38,9 qm. Legt man zur Berechung des Zusatzbedarfs die durchschnittliche Zuwachsrate des Wohnflächenkonsums seit 1980 (0,76 % des jeweiligen Wohnungsbestandes) zugrunde, so ist ein jährlicher Zuwachsbedarf von rund 2.600 Wohneinheiten durch Wohnungsbau zu kompensieren. Geht man davon aus, dass der Nachholbedarf aus dem Wohnungs- und Haushaltsbestand mittelfristig innerhalb der nächsten zehn Jahre ausgeglichen werden sollte, wird sich der Wohnungsgesamtbedarf in Frankfurt am Main in der kommenden Dekade in einem Rahmen von jährlich ca. 3.500 Wohneinheiten bewegen. Unberücksichtigt bleiben hierbei Ersatzbedarfe für Abbruch, Zusammenlegung und Umwandlung vorhandener Wohnungen, eine wohnungswirtschaftliche Funktionsreserve (zur Gewährleistung von Wohnungswechsel, Modernisierung und Sanierung sowie Wettbewerb und Mieterschutz) sowie die künftige Bevölkerungsentwicklung in der Stadt. Der geltende Regionalplan 2000 geht in seiner Bevölkerungsprojektion für das Jahr 2010 von einem Bevölkerungszuwachs von ca. 36.000 Einwohnern für Frankfurt am Main aus (insgesamt ca. 682.000 Einwohner). Eine Bevölkerungszunahme erscheint bei Betrachtung der Bevölkerungsentwicklung der letzten 10 Jahre (Rückgang und Stabilisierung) als eher unwahrscheinlich und wurde daher nicht berücksichtigt. Zusammenfassend stellt sich der quantitative Bedarf für die kommenden zehn Jahre folgendermaßen dar: - Ein Nachholbedarf von ca. 9.000 bis 12.600 Wohneinheiten, - ein Zusatzbedarf aufgrund steigenden Wohnflächenkonsums und anhaltenden Trends zu kleineren Haushalten in Höhe von ca. 26.000 Wohneinheiten, - ein Gesamtbedarf von ca. 35.000 bis 38.600 Wohneinheiten. Wohnungsnachfrage Nachfrage und Bedarf besteht in fast allen Marktsegmenten: nach preisgünstigen Mietwohnungen ebenso wie nach qualitativ hochwertigem Mietwohnraum, nach Eigentumsbildung für breite Einkommensgruppen und nach familiengerechtem Wohnraum. Noch immer müssen diese Nachfragegruppen häufig die Stadt verlassen, um im Umland passende und finanzierbare Bleiben zu finden. Die Statistiken zur räumlichen Bevölkerungsbewegung weisen seit Jahren einen Wanderungsverlust von jährlich zwischen 3.000 und 4.000 Personen von Frankfurt am Main an die umliegenden Kreise aus. Die Wanderungsbilanz 1999 wies den Spitzenwert für einen Bevölkerungsverlust von über 5.000 Frankfurtern an das Umland aus. Wie aus den Wegzugsbefragungen des Bürgeramtes, Statistik und Wahlen von 1996 und 1998 bekannt ist, finden Wegzüge in das Umland fast ausschließlich wohnungs- und wohnumfeldorientiert statt. Die neue Wohnung im Umland ist im Vergleich zur Frankfurter Wohnung qualitativ höherwertiger, größer, relativ kostengünstiger und liegt in einer kleineren Wohnanlage und einem besseren Wohnumfeld. Auch der Wunsch nach Eigentumsbildung spielte für den Wegzug eine Rolle. Dieser Nachfrage steht gegenüber, dass sich in Frankfurt am Main nur ca. 13 % (2000) der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern befinden, fast die Hälfte aller Wohnungen nur über ein oder zwei Zimmer verfügt (2000) und nur 13 % (1998) der Wohnungen von ihren Eigentümern bewohnt werden. Des weiteren besteht im Hinblick auf den starken Rückgang des Wohnungsbestandes, der den Bindungen des sozialen Wohnungsbaus unterliegt, ein erheblicher Bedarf an preisgünstigen Wohnungen. 2000 betrug der Bestand an Sozialwohnungen rund 40.000. Dies entspricht einem Anteil von 11,7 % am Gesamtbestand. In den letzten fünf Jahren hat sich der Bestand an Sozialwohnungen um ca. 16.000 Wohnungen reduziert. Im Jahr 2005 wird sich die Anzahl auf ca. 35.000 Wohnungen verringern und somit knappe 10 % des gesamten Wohnungsbestandes betragen. Vom Deutschen Städtetag wird empfohlen, an 20 % des Wohnungsbestands Belegungsrechte zu sichern. Zusammenfassend lässt sich folgender qualitativer Bedarf feststellen: - Günstiger Mietwohnraum, - qualitativ hochwertiger Mietwohnraum in gepflegten Wohnquartieren mit aufgelockerter Bauweise, - Wohnraum zur Bildung von Eigentum, sowohl als Reihen- und Einfamilienhäuser als auch als Eigentumswohnungen in einem ansprechenden Wohnumfeld, - familiengerechter Wohnraum als Mietwohnungen und zur Bildung von Eigentum. Flächenvorsorge Um den festgestellten Wohnungsbedarf zu decken, verfolgt die Stadt Frankfurt am Main das Ziel, ausreichende Flächenpotenziale zur Verfügung zu stellen und den Tendenzen der sozialen Segregation auf regionaler Ebene als auch im kleinräumig-innerstädtischen Zusammenhang entgegen zu wirken. Bezüglich der Entwicklung des Wohnbaulands wird eine stetige Bereitstellung angestrebt, so dass kein Engpass bzw. Stillstand in der Flächenaufbereitung entsteht und den unterschiedlichen Bedarfen hinsichtlich der Wohn- Bau- und Eigentumsformen als auch der Lage im Stadtgebiet Rechnung getragen wird. Das planungsrechtliche Instrumentarium der Baulandbereitstellung umfasst Bebauungspläne (mit der Möglichkeit der Baugenehmigung während der Planaufstellung nach § 33 BauGB) und vorhabenbezogene Bebauungspläne ebenso wie städtebauliche Verträge und Genehmigungen nach § 34 BauGB im Innenbereich. Die technische Erschließung der Baugebiete erfolgt auf der Grundlage einer Grundstücksneuordnung im Umlegungsverfahren durch die Stadt oder in privater Initiative auf der Basis von Erschließungsverträgen. Als Grundlage und Instrument der Steuerung der Flächenvorsorge dient der Rahmenablaufplan Wohnen, der jährlich fortgeschrieben wird. Er stellt sämtliche in Vorbereitung und Bearbeitung befindlichen Wohnungsbaupotenziale in Frankfurt am Main dar, die mehr als 50 Wohneinheiten umfassen und prognostiziert den zeitlichen Ablauf der Baulandbereitstellung, d.h. den Zeitpunkt der Baugenehmigungsfähigkeit einzelner Wohnungsbauvorhaben. Der Rahmenablaufplan Wohnen erlaubt damit einen Überblick über den Entwicklungsstand der Aufbereitung der Wohnbauflächen. Nicht berücksichtigt sind die bereits in den Vorjahren bereitgestellten Bauflächen und die dort noch vorhandenen Bestandsreserven. Nicht prognostiziert wird im "RAW 2000/ 2001" die tatsächliche Wohnbautätigkeit auf den bereitgestellten Grundstücken. Diese obliegt allein der Entscheidung der in der Regel privaten Grundstückseigentümer. Fortschreibungsbilanz: Entwicklung der Wohnbaumöglichkeiten in Frankfurt am Main Der "RAW 2000/ 2001" umfasst 45 Wohnbauflächenpotenziale in 75 Teilbaugebieten, die Raum für ca. 30.080 Wohneinheiten bieten. Die Gesamtzahl der möglichen Wohnungen auf den erfassten Flächenpotenzialen ist zum Vergleich des voran- gegangenen "RAW 1999" um ca. 2.900 angestiegen. Dieser Anstieg ist hauptsächlich auf folgendes zurückzuführen: - die Erfassung 4 neuer Flächenpotenziale, - die Wiederaufnahme von 2 Gebieten wegen grundlegender Überarbeitung der städtebaulichen Konzeptionen (Motorpool und Shopping Center, Eschersheimer Landstraße), - die Konkretisierung der Planungen von 4 Wohnbaugebieten, die sich zuvor in der Explorationsphase befanden und deren mögliche Wohnungszahl mit "0" angesetzt war. Neu bzw. wieder aufgenommene Wohn- baugebiete Anzahl der Wohneinheiten Güterplatz +130 Markomannenweg +240 Motorpool 300 Nordweststadt noch nicht ermittelt Shopping Center, nördl. Polizeipräsidium +300 Universitätsgelände Bockenheim +900 Summe +1.870 Wohnbaugebiete, die sich zuvor in der Explorationsphase befanden (Anzahl WE damals noch nicht ermittelt) Anzahl der Wohneinheiten Europaviertel West (früher: Idsteiner Straße u. Rangierfeld Hauptgüterbahnhof) +2.400 Hildenfeld +600 Silo Südwest (neuer Gebietszuschnitt) +860 Silo Nord (neuer Gebietszuschnitt) +820 Summe +4.680 Im Gegenzug sind insgesamt 7 Wohnbaugebiete entfallen. In 6 Flächenpotenzialen musste die Planung von Wohnungsbau aufgegeben werden, da sie gemäß der neuen Vorgaben des Regionalplans 2000 im Siedlungsbeschränkungsbereich des Frankfurter Flughafens liegen und somit nicht mehr für Wohnzwecke entwickelt werden dürfen. Weggefallene Gebiete im Siedlungsbeschränkungsbereich des Flughafens Frankfurt Anzahl der Wohneinheiten Im Goldberg Oberrad -250 Kaiserlei I -400 Kaiserlei II -200 Kaiserlei III -200 Länderweg -300 Südlich Wiener Straße -250 Summe -1.600 Ein weiteres Gebiet entfiel wegen naturschutzrechtlicher Belange Anzahl der Wohneinheiten Nieder-Eschbach West -80 Neun Gebiete haben Baureife erlangt oder sind zum Teil schon bebaut: Bereitgestellte Flächenpotenziale Anzahl der Wohneinheiten Bockenheim Süd, Bauabschnitt -500 Hinter den Obergärten -200 Kalbach Süd, Bauabschnitt -180 Landwirtschaftlicher Verein -150 Nördlich Anne-Frank-Siedlung, Teilfläche bebaut -116 Marie-Curie-Straße -220 Preungesheim Ost, Teilfläche bebaut -200 Oberrad Süd -75 Sachsenhäuser Berg/ Oberer Schafhofweg, Teilfläche bebaut -55 Summe -1.696 Weitere Änderungen der Wohnungsanzahl ergaben sich durch Konkretisierung bzw. Änderung der Planungen. Veränderung der Anzahl WE wegen Konkretisierung/ Änderung der Planung Anzahl der Wohneinheiten Am Bonifatiusbrunnen -60 Am Riedberg -40 Betts Housing (Abrundung) -8 Edwards Kaserne -100 Leuchte -40 Oskar-von-Miller-Straße -220 Silo Südost (neuer Gebietszuschnitt) -400 Teutonenweg -60 Von-Bernus-Park -50 Westhafen -450 Bonames Ost +10 Europaviertel Ost (früher: Messeviertel Hemmerichsweg) +450 Rebstock +400 Siedlung Frankfurter Berg +170 Sindlingen Süd +130 Summe -268 Zusammenfassend ergibt sich aus der Fortschreibung des "RAW 2000/ 2001" folgende Bilanz: Anzahl der Wohneinheiten Rahmenablaufplan Wohnen 1999 27.174 Neu aufgenommene Wohnbaugebiete +1.870 Wohnbaugebiete, die sich zuvor in der Explorationsphase befanden (Anzahl WE damals noch nicht ermittelt) +4.680 Weggefallene Gebiete wegen Siedlungsbeschränkungen des Flughafens Frankfurt -1.600 Weggefallenes Gebiet wegen naturschutzrechtlicher Belange -80 Bereitgestellte Flächenpotenziale -1.696 Veränderung der Anzahl WE wegen Konkretisierung/ Änderung der Planung -268 Rahmenablaufplan Wohnen 2000/ 2001 30.080 Im Laufe des Jahres 1999 wurden sechs Wohnungsbaupotenziale als baureife Flächen bereit gestellt und sind somit in der Darstellung des "RAW 2000/ 2001" nicht mehr enthalten. Diese Flächen wurden planungsrechtlich geprüft, verfahrentechnisch bearbeitet und als Verfahren der Wohnbaulandbereitstellung abgeschlossen. Die planungsrechtlichen Grundlagen (Baurecht, Bodenordnung und Erschließung - soweit erforderlich) für die Erteilung einer Baugenehmigung liegen nunmehr vor. Teilweise ist in diesen Gebieten bereits eine Bebauung erfolgt. Gemeinsam mit den drei weiteren Gebieten, in denen die Wohnungszahl reduziert wurde, da bereits mit der Bebauung begonnen wurde (Nördlich Anne-Frank-Siedlung, Preungesheim Ost, Sachsenhäuser Berg/ Oberer Schafhofweg), konnten insgesamt Flächen für ca.

1. 700 Wohnungen als Bauland bereit gestellt werden. Der "RAW 1999" prognostizierte für das Jahr 1999 baureife Flächen für ca. 2.240 Wohneinheiten. Das tatsächliche Ergebnis ist um ca. 500 Wohneinheiten geringer. Dies war hauptsächlich auf die Verzögerung der Bodenordnung im ersten Bauabschnitt des Potenzials Preungesheim Ost zurückzuführen. Künftige Flächenbereitstellung Über die Verteilung der möglichen Wohneinheiten nach dem Jahr der zu erwartenden Baulandbereitstellung bis zum Jahr 2010 gibt nachfolgendes Diagramm ("Anzahl möglicher Wohneinheiten nach dem Jahr der Baulandbereitstellung") Auskunft. Bei der Betrachtung des Diagramms wird deutlich, dass die Baulandbereitstellung unter Status quo Bedingungen im Jahr 2006 und nach dem Jahr 2008 stark zurückgehen wird. Das Jahr 2007 stellt eine Ausnahme dar, da es bei einigen Gebieten zu Verschiebungen im Zeithorizont kam: z.B. durch Konkretisierung der Planungen im Europaviertel West, erforderliche Erschließungsmaßnahmen in den Gebieten Atterberry und Betts-Housing, Verzögerungen in der Bebauungsplanung Bonames Ost. Aus der Sichtweise von 2001 wären bei einem angenommenen Wohnungsbedarf von ca. 35.000 und vorhandenen Potenzialen für ca. 30.000 Wohnungen im Jahr 2010 rein rechnerisch ausreichend Flächen bereitgestellt, um den Bedarf in Neubaugebieten weitgehend zu decken. Bezüglich der weiteren Entwicklungen wird sich zukünftig verstärkt die Aufgabe stellen, den Wohnungsmarkt genau zu beobachten. Bezüglich der vorhandenen Wohnungsbaupotenziale muss berücksichtigt werden, dass neben den im "RAW" aufgeführten Gebieten weitere Potenziale im Wohnungsbestand (Nachverdichtung) und Restflächen in baureifen Neubaugebieten, die nicht mehr im "RAW" erfasst werden, vorhanden sind. Es ist davon auszugehen, dass ein großer Teil der Wohnbautätigkeit im Wohnungsbestand erfolgt. Erstmals werden anstatt der früher angegebenen Wohnungszahl auf ehemaligen US-Liegenschaften die Wohneinheiten in umstrukturierten Gebieten angegeben. Neben den ehemaligen US-Liegenschaften sind damit ehemalig gewerblich und industriell genutzte Flächen, ehemalige Bahnflächen und sonstige bereits früher oder zur Zeit noch genutzte Flächen (z.B. Universitätsgelände in Bockenheim) erfasst. Im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung und eines möglichst sparsamen Umgangs mit dem begrenzten Gut "Boden" kommt diesen Flächen eine erhebliche Bedeutung zu. Die im "RAW 2000/ 2001" erfassten Umstrukturierungsgebiete bieten Platz für ca. 11.330 Wohneinheiten. Dies stellt einen Anteil von ca. 38 % an dem gesamten Wohnungspotenzial dar. Stadtplanungsamt Abt. A 1 Stadtentwicklung und Flächennutzung Anlage 1 (ca. 102 KB) Anlage 2 (ca. 105 KB) #Nebenvorlage: Antrag vom 10.02.2003, NR 918 Antrag vom 10.02.2003, NR 919 Anregung vom 26.11.2002, OA 1064 Anregung vom 25.11.2002, OA 1089 Anregung vom 11.02.2003, OA 1179 Anregung vom 20.03.2003, OA 1244 Antrag vom 25.11.2002, OF 230/2 Antrag vom 21.11.2002, OF 311/16 Antrag vom 02.12.2002, OF 346/4 Antrag vom 14.11.2002, OF 533/1